Sasuke001 [76] : étude de cas immobilier

sasuke001 · #1

Bonjour,

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Ingénieur informatique, 30 ans, TMI de 14%, 35K de salaire brut. Propriétaire de ma résidence principale avec prêt en cours.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : aucune
- Fiscales : notion de base
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : peinture, parquet.
- Sociales : bon sens du relationnel
- Temps disponible : soir et week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison, appartement), murs de magasin, autres : immeuble comportant 6 appartements
- Année de construction : je ne connais l’année (immeuble en briques et moellons)
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 3 étages, très lumineux, 3 appartements de 50 m² et 3 de 37m²
- Déjà occupé ? Inhabité ? déjà loués
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Pas de syndic
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? chauffage individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? Pas de volets
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Compteurs d’eau et électrique individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : simple vendeur.
- Concierge ? Non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : déco propre mais basique (blanc) + vinyle au sol

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 76, Rouen
- Centre-ville, périphérie : situé en centre ville au pied du métro
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Bassin d’emplois rouennais
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? grosse rénovation autour. Construction d’immeuble neuf de qualité.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 240 000 € + 21 600 € de notaire estimé
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé :
3 appartements 50m² loués :
o 1er étage : 430 € hors charge + 20 € de charge
o 2ème étage : 440 € hors charge + 20 € de charge
o 3ème étage : 415 € hors charge + 20 € de charge

3 appartements 37m² loués :
o 1er étage : 376 € hors charge + 20 € de charge
o 2ème étage : 376 € hors charge + 20 € de charge
o 3ème étage : 376 € hors charge + 20 € de charge
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : Le propriétaire actuel m’indique qu’il n’a pas de vacances locative avec les loyers qu’il pratique (en dessous du prix du marché).
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Pas de délégation

- Travaux immédiats : pas de gros travaux simple rafraîchissement. Les façades ont été refaite. Electricité pas aux dernières normes mais propre.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière : 3688 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Je ne me suis pas encore renseigné.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 3%

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : (29076 € / 261 600)x100 = 11 %
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : Selon moi indique car pas de travaux immédiats.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable, in fine : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,26 %
- Durée du crédit : 15 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 150 000 €
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Non, immeuble ancien

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : location nue
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : TMI de 14 %
- Cash flow positif ou négatif ? positif pour moi. Revenu annuel : 29076 € brut hors charge - Taxe foncière : 3688 € = 25 388 €
et crédit de 1 761,26 € / mois avec assurance incluse. soit 21 135 €

Que pensez-vous de cette opération ?

Cordialement,

Sasuke

Mots-clés : appartement, financement, immeuble de rapport

Henrikaya · #2

Bonjour,

sasuke001 a écrit :
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? grosse rénovation autour. Construction d’immeuble neuf de qualité.

Qu’est-ce qui est sous-entendu ici : que l’emplacement global va gagner en attractivité mais votre immeuble va en perdre (car des biens neufs - donc de meilleure facture a priori - vont sortir de terre) ?

sasuke001 a écrit :
- Travaux immédiats : pas de gros travaux simple rafraîchissement. Les façades ont été refaite. Electricité pas aux dernières normes mais propre.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

Vous provisionnez donc un budget travaux annuel de 0€ pour un immeuble ancien de 6 lots ?

sasuke001 a écrit :
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : Selon moi indique car pas de travaux immédiats.

Je ne comprends pas cette phrase..?

sasuke001 a écrit :
- Cash flow positif ou négatif ? positif pour moi. Revenu annuel : 29076 € brut hors charge - Taxe foncière : 3688 € = 25 388 €
et crédit de 1 761,26 € / mois avec assurance incluse. soit 21 135 €

Vous n’oubliez pas les impôts ? (Ça n’a pas de sens de calculer un "cash-flow brut").
Il faudra aussi inclure la GLI, la PNO quand vous la connaîtrez..et le budget travaux (même si vous l’estimez faible).

sasuke001 · #3

Bonjour,

L’emplacement continu à gagner en attractivité. L’immeuble est pris en exemple sur les documents de promotions de la commune (ancien bâtiment à fort caractère dans un quartier en rénovation).
Les prestations dans le neuf sont forcément de meilleurs qualité (meilleurs isolation thermique, acoustique, ascenseur, prise RJ45, etc…).
Néanmoins dans le neuf ou le très récent je ne parviens pas à trouver de bien économiquement rentable. Les loyés sont très nettement supérieur 750€ pour l’équivalent en surface. Mais avec des toilette de 4m², des couloirs extra-large et des séjours tout petit (à mon sens)
Les appartements dans cet immeuble semble énormes comparé à l’équivalent dans le neuf.

Je n’ai pas prévu de gros travaux, mais je pars sur du rafraîchissement. A chaque changement de locataire, je compte environ 2K par appartement en rafraîchissement en moyenne (peinture, parquet, changement de radiateur, remise en fonctionnement de prise, luminaire etc…). Je ne pense pas refaire systématique l’intégralité des appartements mais de la petite rénovation/réparation.

Les appartements sont actuellement propre. Disons pas neuf mais personnellement j’y habiterai.
Les façades viennent d’être refaite (état neuf). La toiture en ardoise est OK. Les ballons d’eau chaude ont tous été changé il y a un an et demi.

Je vais financer le bien via un crédit à 110%. Je pourrai donc déduire les intérêts de mes impôts il me semble ? Avez-vous un outils pour faire des simulations facilement ?

Je vais me renseigner sur la PNO.
Je ne compte pas prendre de GLI (j’assume le risque en conservant des loyers d’avance).
Selon vous avec de la trésorerie d’avance (15 k) et une bonne sélection des locataires est-ce OK ou très risqué ?
Les locataires actuels sont de qualités. Ils ont tous de bonnes situations à mon sens (policier, infirmière, ingénieur débutant, étudiant avec deux garants).

Les loyers étant particulièrement bas à mon sens, je pourrai les augmenter un peu de 30 à 50€ par mois si je compare avec des biens similaires sur leboncoin tout en restant dans la fourchette très basse.

Bernard2K · #4

sasuke001 a écrit :
Je vais financer le bien via un crédit à 110%. Je pourrai donc déduire les intérêts de mes impôts il me semble ? Avez-vous un outils pour faire des simulations facilement ?

Je vous retourne la question : vous envisagez très sérieusement d’investir 260 k€, sans savoir ce que ça vous rapporte en net ?

Il y a d’autres domaines de votre vie où vous dépensez 260 k€ comme ça pouf, sans avoir étudié le sujet, en comptant seulement les revenus mais pas les frais ni la fiscalité, ou bien vous ne faites cela que pour l’immobilier ?

Et vous êtes ingénieur ? Un peu de sérieux quand même !

Faites vos devoirs. Ce sont VOS sous.

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