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4 #1 03/11/2019 10h24
- Franck059
- Membre (2018)
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Top 50 SCPI/OPCI - Réputation : 148
Alors que l’indice MSCI WORLD a atteint son plus haut historique, je publie mon portefeuille, à la fois immobilier et financier, davantage pour son allocation (appelée à évoluer) que pour ce qu’il contient.
1. L’immobilier
Cette partie (hors résidence principale pour laquelle nous n’avons plus de crédit depuis 2010) est constituée à 80 % de SCPI et à 20 % de crowdfunding.
1.a. 8 SCPI dont :
-Atlantique Pierre 1 et Efimmo 1 acquises à crédit sur 20 ans fin 2010.
Le taux à l’époque de 4,10 % (Crédit Foncier) a pu être renégocié cet été à 1,70 %.
Il me reste pour ces deux crédits à déléguer l’assurance. Affaire à suivre en 2020 (les dates de signature sont en octobre).
- Immorente 1, Elysées Pierre et PFO2 acquises à crédit sur 20 ans début 2012.
Le taux de 4,05 % n’a pu être renégocié auprès du Crédit Foncier. Un rachat de crédit est à l’étude en ce moment auprès de Cafpi.
- Pierre Privilège et Corum Origin acquises à crédit sur 17 ans fin 2013.
Le taux de 3,10 % n’a pu être renégocié auprès du Crédit Foncier. Là aussi un rachat de crédit est à l’étude auprès de Cafpi.
J’y reviendrai si cela aboutit.
- Primovie acquise en nue-propriété sur 15 ans en début 2019 avec une clé de 60 %.
Je rapelle ici que l’investissement en SCPI présente un risque, le plus souvent noté 3/7 sur les DICI. Il arrive toutefois que ce soit moins (2/7 pour Corum Origin) ou plus (5/7 pour Atlantique Pierre 1, ce qui n’étonnera pas ceux au courant des déboires de cette SCPI). Sur le long terme, j’estime donc que le risque inhérent à ce type d’investissement est moyennement faible, et qu’il permet de profiter de l’effet de levier du crédit, ou bien encore de la décote liée à l’investissement temporaire en nue-propriété (ce que je fais desormais avec un TMI à 30 %).
Je précise aussi que les SCPI investies pour une part à l’étranger permettent davantage de diversité et un frottement fiscal moindre surtout au niveau des prélèvements sociaux.
Enfin cet actif est décorrélé des actions, ce qui pour moi est important dans mon allocation.
Par rapport à leur prix de souscription, le rendement moyen de l’ensemble des SCPI acquises à crédit a été de 4,87 % bruts (4,82 % nets) en 2018.
Toutefois, au vu des taux prohibitifs des crédit contractés, le cashflow est furieusement négatif (environ 950 € mensuels en 2018). Il devrait être de 900 € en 2019 du fait de la renégociation de deux crédits et j’ai bon espoir qu’il diminue sensiblement en 2020 avec le rachat des autres.
Pour évaluer le montant total de ce portefeuille, je prends en compte les prix de retrait diminués du capital restant dû sur chaque ligne de crédit.
1.b. Crowfunding immobilier :
35 projets auprès de 6 plateformes : Wiseed, Anaxago, Homunity, Koregraf, Fundimmo et Clubfunding pour des taux compris entre 8,5 et 13 %, le plus souvent 9 % afin d’être sur les projets les moins risqués.
Cette partie de crowdfunding me permet d’investir sur de l’immobilier d’habitation, ce que ne font pas les SCPI. Je prête aujourd’hui davantage attention au projet que lorsque je débutais (en 2016) sur ce type d’investissement. Je regarde la commercialisation, il arrive qu’elle soit à 100 % quand il s’agit d’habitations qui seront gérées par un bailleur social ainsi que l’emplacement en privilégiant les grandes villes et des projets de qualité.
Je suis néanmoins à ce jour déjà très investi en crowdfunding et j’ai donc mis une pause qui devrait se poursuivre tout au long de l’année 2020.
Pour évaluer le montant total de ce portefeuille, je prends en compte le montant souscrit pour chaque obligation.
2. Le financier
2.a. Du crowdlending
pour de faibles montants sur les plateformes Crédit.fr et Les Entreprêteurs que je laisse s’éteindre car les projets intéressants et "moins risqués" sont rares ou offrent des rendements peu satisfaisants. Autant souscrire à un ETF High Yield.
2.b. 4 fonds euro
dont 1 classique (Apicil de plus de 8 ans) et 3 dynamiques (Linxea Avenir, Linxea Spirit et Euro exclusif de Boursorama).
Comme les retraits peuvent se faire en 72 h maxi sur trois de ces contrats, ils sont utilisés comme des livrets. Donc pas de livret A, de LDD ou de PEL. Du moins pas pour l’instant, tant que les fonds € (sans investissement en UC) ont un rendement supérieur à celui d’un livret A.
2.c. Un PEA chez Bourse Direct
ne comportant qu’une seule ligne : le CW8. Ce n’était pas le cas au début sur ce PEA ouvert en septembre 2018 (voir ma présentation).
Afin de profiter de frais bas, l’investissement régulier se fait plutôt trimestriellement après le versement des dividendes des SCPI, sauf si rentrée d’argent exceptionnelle.
C’est pour du long terme car je ne prévois pas de consommer cette épargne avant au moins une douzaine d’années en prélevant par exemple 3 % par an.
Depuis son ouverture, le TRI annualisé de ce PEA est de 9,07 % bruts (7,51 % nets)
Je précise ici que je m’attends sur 15 ans à un rendement annualisé net bien moindre (de l’ordre de 3 - 4 % nets) et rappelle que le risque sur le CW8 est évalué à 5/8 sur le DICI.
Voici pour la répartition actuelle, que l’on pourrait -peut-être ?- qualifier de prudente :
Une première cible pour 2020 serait de ramener la partie immobilière à 50 %. Cet objectif sera difficile à tenir car, du fait de la baisse du capital restant dû au gré des mensualités de remboursement des crédits, la part immobilière grimpe actuellement de 1600 € par mois. Toutefois, plus d’un tiers des projets de crowdfunding devraient être remboursés d’ici fin 2020. Cette partie devrait donc être réduite à 5 % de l’allocation.
Enfin, les fonds € pourraient être ramenés à 30 % de l’allocation et les actions à 20 %.
Peut-être de quoi passer d’une allocation prudente à une allocation équilibrée ?
Dernière modification par Franck059 (28/12/2019 11h23)
Mots-clés : allocation, financier, immobilier, portefeuille
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