Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

xFFx a écrit :

- il est d’usage de baisser un %age le tarif de la nuit pour des personnes qui louent pour une durée assez longue (qq semaines ou un mois plutôt que 2-3 nuits). De combien vous baissez habituellement ? pour un mois ?

- dans l’annonce, j’avais mis linge fourni. Du coup s’il reste un mois, je suis censé passer régulièrement pour récupérer et changer les draps durant son séjour ?

- pour une durée de ce genre, vous exigez le paiement immédiat de la durée du séjour prévu ? ou à la semaine ?

Bonjour xffx

Vous ne dites pas sur quel site vous avez mis le bien. Ce serait intéressant.

oui l’usage "commercial" est de faire un prix plus attractif pour la semaine mais attention (surtout quand vous aurez plus d’expérience sur vos tendances de vente) il faut rester très au clair sur son besoin. Pour les semaines où vous êtes certain à 100% de remplir tous les jours au prix de 56€ aucun besoin d’accorder un prix. pour le montant une baisse de 5% me semble raisonnable pour vous et pour lui.

pour le linge non il ne va pas s’attendre à avoir le linge changé durant son séjour. Mais c’est toujours mieux d’être clair en rappelant au client le service auquel il souscrit.

Pour la dernière question je pense que faire payer des arrhes est une bonne solution. De là à tout faire payer je doute. À voir selon votre confiance.

Élise

J’étais entrain de chercher quelque piste pour optimiser le coût de la délégation  pour un projet de location saisonnière.
Pour que ça coûte moins cher, je pense qu’il faudrait :
- que l’appartement soit dans un immeuble où on peut accéder via un code (au pire, que les locataires aient accès à l’interphone et installer une gache électrique)
- installer une serrure avec ouverture par code pin
- mettre un lave linge séchant pour optimiser le temps pour tout ce qui est literie et serviettes

En gros mon idée serait de déléguer le ménage uniquement et laisser les check-in/out sans intervention de ma part ou de la personne à qui je délègue la gestion.

Je me trompe peut-être ?
Si vous avez d’autres idées je suis preneur.

Bonjour à Tous,

Je cherche à avoir des retours d’expérience de personne faisant de la location saisonnière à l’année sur Paris (ou grand Paris).

Je suis assez avancé sur un projet  de ce type, et j’aurais notamment aimé avoir un retour sur les taux de remplissage que l’on peut lire un peu partout (entre 80 et 95% de TO% sur Paris intramuros).

Je compte également déléguer la gestion à une conciergerie (commission de 15% du revenu), au moins le temps de lancer l’affaire, d’obtenir les bonnes notes sur les différents sites, etc..

Par ailleurs, il semblerait que depuis peu, beaucoup d’investisseur faisant de la location meublée touristique dans des locaux commerciaux dans les grandes villes font le choix de détenir le bien via une SCI à l’IS (vs LMNP), choix que j’ai du mal à comprendre (hors spécificité patrimoniale).. si qq à une idée du pourquoi

Merci à tous !

Stincky,

Merci de votre réponse.
Sans indiscrétion, de quel coté de la France louez vous ? S’agit-il d’une ville touristique ?
95% TO, c’est énorme, bravo !
Le gerez vous tout seul ? Si oui, demandez vous un nombre de nuitée minimum ?

Concernant la conciergerie, les commissions à Paris sont entre 15% et 20% (chez les 3/4 grosses conciergeries existantes).
Je trouvais déjà cela beaucoup, mais il semblerait que celle-ci grimpe encore plus quand on va dans d’autres villes (Je m’étais renseigné pour Lille, Rouen et Le havre, et je n’ai rien trouvé en dessous de 30%).

Merci pour vos arguments sur la SCI.

Kohanh a écrit :

Stincky,

Merci de votre réponse.
Sans indiscrétion, de quel coté de la France louez vous ? S’agit-il d’une ville touristique ?
95% TO, c’est énorme, bravo !
Le gerez vous tout seul ? Si oui, demandez vous un nombre de nuitée minimum ?

Concernant la conciergerie, les commissions à Paris sont entre 15% et 20% (chez les 3/4 grosses conciergeries existantes).
Je trouvais déjà cela beaucoup, mais il semblerait que celle-ci grimpe encore plus quand on va dans d’autres villes (Je m’étais renseigné pour Lille, Rouen et Le havre, et je n’ai rien trouvé en dessous de 30%).

Merci pour vos arguments sur la SCI.

Je loue sur Besançon, (pas forcément très touristique mais ca représente tout de même 1/3 de la clientèle) avec un emplacement que j’ai payé cher mais qui est vraiment top. Je gère uniquement la partie check-in et également dans la mesure du possible le check out même si je le délègue en partie à ma conjointe ainsi que la totalité du ménage (elle travaille uniquement l’AM donc est disponible pour le ménage le matin). C’est tout de même très chronophage mais pour l’instant j’estime que ça vaut le coup. Pas de nombre de nuitée minimum pour l’instant mais je n’exclue pas de le passer à 2 nuits afin de gagner en temps de gestion, quitte à y perdre un peu en rentabilité.

Bonjour à tous,

Ayant obtenu de nouveaux éléments, je reformule ma question car elle devait être trop large pour pouvoir y répondre.

La mairie ne demande pas (ou n’impose pas) d’autres exigences que celles-ci:

- Déclaration du bien en tant que meublé de tourisme
- Taxe de séjour du 1 juin au 30 septembre

Il n’exige pas de changement d’usage ou autre. Par conséquent, est-ce illégal de transformer un local professionnel pour faire de la location courte durée à l’année ? En sachant qu’il ne servira qu’à ça (ça n’est pas ma résidence principal).

@ Finalement j’ai eu la réponse à ma question, la mairie a déjà refusée des demandes de changement de d’usage (pour en faire de l’habitation….).

Cependant pour faire de la location courte durée, il faut avoir un local à usage d’habitation ou commercial?

Dernière modification par Seb78 (03/07/2019 15h36)

Bonjour,

En alternative au boitier à clé, j’ai utilisé à plusieurs reprises Monkey Locky sur Paris pour la mise en location de ma résidence principale sur AirBnb quand je suis parti en vacance. C’est un système de casier à clé digital un peu partout dans les supermarchés de grandes villes, vous louez en ligne un emplacement et pouvez l’ouvrir et le fermer grâce à un code temporaire que vous partagez avec votre locataire.

Tout s’est très bien passé et on a y trouvé de nombreux avantages :
- évite de déranger un ami pour remettre les clés ou de demander à notre femme de ménage, qui était venue entre deux locations, d’attendre l’arrivée de nouveaux locataires
- très simple d’utilisation
- pas cher et à la carte (on paye quand on en a besoin sans engagement)
- dans notre cas, il y a un casier en bas de chez nous dans un supermarché ouvert tous les jours et jusque tard le soir, donc les locataires arrivaient quand ils voulaient et ont apprécié cette simplicité
- les locataires peuvent redéposer les clés dans le casier pour le prochain, il suffit de partager des codes personnalisés
- on est informé de chaque ouverture de code pour vérifier le dépot/la prise des clés
- plus sécurisé qu’un boitier à clé individuel
- la première utilisation est gratuite mais sinon je dois avoir un code parrainage pour faire essayer gratuitement

Mon retour d’expérience c’est que la seule fois ou je n’ai pas remis les clés en main propre (clés cachées sous le paillasson), on m’a ravagé l’appartement.

En effet, lorsque vous voyez les voyageurs, vous pouvez donner vos instructions, leur rappeler le montant de la caution si destruction ou casse. Cela a un effet dissuasif.

Concernant ma mésaventure, il s’agissait d’un jeune d’une vingtaine d’années qui a organisé une fête dans mon appartement. Mon canapé avait été cassé comme s’ils avaient sauté dessus (canapé fissuré). Bien évidemment, en parallèle, l’appartement était dans un état exécrable (déchets, tâches sur les murs blancs, paroi de salle de bain sortie du rail…).

J’ai environ 500 locations à mon actif. Il aura fallu d’une fois ou je n’aurai pas remis personnellement les clés pour me faire ravager l’appartement…

Désormais c’est remise en main propre ou annulation de la réservation. Point.

Bonjour,

Je vous partage mon "truc" pour l’arrivée autonome:

The Keys

J’ai longtemps cherché une serrure connectée couplée avec un clavier à code qui ne nécessite pas de se connecter en bluetooth (les locataires ne lisant pas les instructions d’arrivée, il est illusoire de leur demander d’installer une app sur leur téléphone avant leur arrivée…).

En plus on peut mettre une passerelle pour changer les codes et ouvrir la porte à distance via internet, et il y a une API et une intégration avec des plateformes de location…

J’ai eu quelques déboires au début, mais le support est impeccable (boîte française) et les problèmes ont vite été corrigés.

C’est compatible avec les barillets européens (les plus répandus), même sur des portes blindées multipoints.

Ça ne résout pas le problème de la porte d’entrée de l’immeuble, mais en étant un peu créatif ce problème s’automatise également.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Note : je ne suis ni actionnaire de la société, ni intéressé financièrement à la promotion de ce produit, juste un utilisateur satisfait.

Bonjour,

Je suis en train de réfléchir à faire de la courte durée après avoir fait 4 opérations en meublés.

Deux des quatres appartement sont susceptibles d’intéresser en courte durée mais je bloque sur un détail, au moins…

Etant à 2h de route il n’est pas question de se déplacer à chaque fois, même si on était sur place remarque.

Ma question est: la boite à clé..
Comment procédez vous quand l’appartement est dans un immeuble et qu’il faut donc une clé pour y entrer?
Si vous n’utilisez pas la boite à clés comment gérez vous? Conciergerie? Mais entre ça, et le ménage ça fait des frais importants?

Bref ce détail me perturbe un peu, et l’air de rien passer du meublés normal au courte durée ça ne se fait pas comme ça.

Merci de vos retours

sschumii

sschumii91 a écrit :

Etant à 2h de route il n’est pas question de se déplacer à chaque fois

Si vous voulez faire de la location de courte durée, il vous faut quelqu’un sur place pour faire l’accueil, le ménage et pour gérer s’il y a le moindre souci (une ampoule a changer pdt le séjour des vacanciers, un appareil qui tombe en panne, etc).

Avoir une personne de confiance sur place résout aussi le problème des clefs. Soit vous trouvez vous même cette personne soit vous passez par une conciergerie mais ce sera plus cher. Personnellement, je préfère que ce soit toujours la même personne qui vient (avec une conciergerie ca peut etre n’importe quel employé) car elle connaît bien le logement maintenant.

Quaterback a écrit :

Savez vous ou je pourrai trouver cela ?

Et si vous leur demandiez qui doit les fournir ? (afin de leur faire dire qu’ils demandent l’impossible)

DDtee a écrit :

Quaterback a écrit :

Savez vous ou je pourrai trouver cela ?

Et si vous leur demandiez qui doit les fournir ? (afin de leur faire dire qu’ils demandent l’impossible)

Effectivement, je vais commencer par le commencement !

Trahcoh a écrit :

Vu la complexité du dossier, j’aurais proposé de prendre vos bic 2019 et de les diviser par 365.

Dans la logique oui, mais je ne sais pas sur quels principes ils s’appuient pour me demander ce genre de document.

On m’a toujours demandé des estimations locatives pour des biens sans locataire et dans le cas ou on ne touche pas de loyers pour avoir une projection.

Là on me demande des estimations locatives alors que je justifie de mes revenus en courte durée sur 2 ans et que les revenus sont versés dans cette même banque.

Quelle estimation plus précise que celle qui consiste à diviser les revenus que je touche pour avoir le montant moyen d’une nuitée ?
Et je leur mâche le travail en leur imprimant les documents de la plateforme avec laquelle je travaille qui précise mois par mois mes revenus, ça leur évite de reprendre tous mes versements annuels.