SCPI vs SCI en assurance-vie : quel investissement choisir ?
Cette discussion porte sur le choix entre les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) comme supports d'investissement dans un contrat d'assurance-vie. Les membres partagent leurs expériences et leurs analyses, soulignant les avantages et les inconvénients de chaque option. Un point central de la discussion est la gestion des frais, les participants soulignant l'empilement des frais dans le cas des SCI qui investissent elles-mêmes en SCPI, rendant cette stratégie moins attractive à leurs yeux.
Plusieurs contrats d'assurance-vie sont mentionnés, notamment Linxea Spirit, Linxea Avenir, Frontière Efficiente d'Apivie et Serenipierre de Primonial. Les participants débattent des taux de distribution des dividendes des SCPI, souvent inférieurs à 100% du fait des commissions prélevées par les assureurs, impactant ainsi le rendement. Ils comparent également les performances des SCPI avec celles des fonds en euros, notamment ceux à dominante immobilière, et soulignent la volatilité inhérente aux placements en SCPI.
La discussion aborde également la question de la diversification. Certains membres privilégient une diversification géographique et typologique (bureaux, commerces, résidentiel), tandis que d'autres mettent l'accent sur la diversification des supports en investissant dans plusieurs SCPI ou SCI au sein d'un même contrat. La liquidité des investissements est un autre sujet clé, les participants soulignant la plus grande facilité de retrait pour les SCI, même si ce point est souvent compensé par des frais de gestion plus élevés.
Enfin, les participants analysent l'opacité relative des SCI, comparant leur transparence à celle des SCPI. La discussion met en lumière les difficultés liées à l'accès à des informations complètes sur les portefeuilles des SCI et à la compréhension des frais, qui peuvent varier significativement d'une SCI à l'autre et d'un contrat à l'autre. La réévaluation annuelle des SCPI et son impact sur la performance est également abordée.
Plusieurs intervenants partagent leurs stratégies d'investissement, certaines privilégiant les SCPI en direct tandis que d'autres préfèrent passer par un contrat d'assurance-vie. Le choix final dépend de nombreux facteurs, dont l'horizon d'investissement, la tolérance au risque et la capacité à gérer la complexité inhérente à chaque type de placement.
Sci GF pierre présente sur les contrats Generali (Linxea vie, mes placements vie, puissance sélection,…)
SCI Generali Vie, filiale du Groupe Generali GF Pierre en assurance vie
Dernière modification par Bike69 (20/02/2019 22h13)
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Désolé j’ai beau cherché partout, aucune trace de cette SCI sur le contrat Linxea Vie.
Quand on simule un arbitrage : une seule UC contient le mot "pierre" (Martin Maurel Pierre).
Pourriez vous donner une source, un lien, qui indique la présence de cette SCI?
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Effectivement elle n’est pas présente sur le site car elle doit être souscrite uniquement par versement papier et avec un avenant qui d’ailleurs lui aussi est difficile à trouver chez Linxea. Il a été posté sur le forum linxea vip mais c’est le même que chez mes placements fr.
Mais je confirme que cette sci est bien accessible chez Linxea vie .
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Concernant la brochure DIS pour GF Pierre, je me pose la question, la SCI prend 1% (chez Mes Placements Vie) en entrée, 2% chez Linxea Vie (comme les SCI Capimmo ou Via Génération)
et ajoute en coûts récurrents annuel 3,72 %.
Or la brochure de GF Pierre (j’imagine en CTO) indique 1% de frais d’entrées et 0,20% de frais annuel.
La liquidité en AV se paye donc très cher.
Je regarde chez Linxea Vie ou Altaprofits Vie c’est le même avenant.
Vous confirmez mes hypothèses ?
Ce n’est pas pas si intéressant que les chiffres en tête de gondole.
Edit : je viens de prendre confirmation auprès de MPL et les frais de la brochure ne concernent pas les Assurances vies, les parts de SCI se comportent donc en frais de gestion comme les UC.
Dernière modification par nanogoldos (22/02/2019 15h00)
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Non sci GF pierre 1% de frais d’entrée chez Linxea Vie comme les autres = même avenant.
Sci Capimmo et Sci via générations 2%.
Les frais de gestion de 3,72% sont inclus dans la vl et donc la perf affichée est nette de ces frais de gestion
2015 : 7 %
2016 : 5,96%
2017: 6,90%
2018: 5,28%
Les sci sont accessibles uniquement en assurance vie.
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Bonjour,
Cette année je compte me faire une petite brique immo.
J’ai choisi d’investir dans les SCI plutot que SCPI pour démarrer, préférant la liquidité, les moindres frais, pas de plafond en AV ni de pénalité de retrait…
Je suis conscient qu’il y a un empilement de frais derrière mais je l’accepte pour être un peu plus libre de mes mouvements et de mon horizon dans le but d’avoir une diversification de mon portfolio et un rendement moins volatile que ma partie action mais plus intéressant que mes fonds euros (même si aucune garantie en capital).
Il y a néanmoins qq points que je n’arrive pas à me représenter :
Une SCPI distribu les loyers mensuellement ou trimestriellement selon les rendements affichés chaque année, j’imagine que la valeur de la part augmente également lorsque le marché est revalorisé.
Une SCI ne distribu pas de loyers mais les capitalise à 100% si je comprends bien.
Le rendement annuel disons de 4% pour l’exemple comprend donc les loyers capitalisés ? Ce qui fait augmenter la valeur des parts SCI c’est donc loyers + revalorisation du marché immobilier ?
La revalorisation des parts SCPI devrait donc croitre moins vite que celle d’une SCI ?
Désolé si ça peut paraitre bête mais j’ai pas vraiment trouvé d’explications précises sur le mécanisme de capitablisation en SCI et comme je débute un peu sur ces supports j’aimerais avoir vos avis / lumières 
Merci d’avance
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1 #32 10/02/2020 15h44Bonjour rayben.
M’intéressant également au sujet notamment pour éventuellement diversifier en assurance-vie, j’ai lu ceci :
Patrimea a écrit :
La SC Tangram a pour objectif une performance annuelle de +4%. Cette performance est calculée avant frais de gestion du contrat d’assurance vie et fiscalité. On parle de performance, au lieu de rendement, car contrairement aux SCPI par exemple, ce fonds ne verse pas de dividendes (ou loyers) mais les intègre dans la valeur de la part. Ainsi, celle-ci est amenée à fluctuer toutes les semaines à la hausse comme à la baisse.
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Hello contraryo
Merci de votre réponse.
Les scpi distribuant des loyers et étant revalorisées annuellement j’ai tjrs du mal à me rendre compte comment une sci peut bien « rivaliser » alors qu’elle n’augmente que de 4-6% mettons.
Disons qu’une part de scpi coûte 100 et qu’elle distribue 5 mensuellement. A la fin de l’année je me retrouve avec un +60 déjà sans compter une éventuelle revalorisation de part annuelle ?
Alors que la sci qui vaut 100 à 5% de performance annuelle j’aurai 5 au bout d’un an ?
Je dois vraiment louper quelque chose
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Un rendement de 6% pour une part à 100 cela fait 6 par an et non 60
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Hall of Fame rayben a écrit :
Disons qu’une part de scpi coûte 100 et qu’elle distribue 5 mensuellement. A la fin de l’année je me retrouve avec un +60 déjà sans compter une éventuelle revalorisation de part annuelle ?
Alors que la sci qui vaut 100 à 5% de performance annuelle j’aurai 5 au bout d’un an ?
Je dois vraiment louper quelque chose
Vous avez loupé qu’aucune SCPI valant 100 ne distribue 5 mensuellement.
Ce serait plutôt 5 annuellement, distribué en plusieurs fois.
A votre âge, on croirait encore au père Noël ?
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Je m’essaie également à une réponse pour comprendre l’intérêt des SCI par rapport aux SCPI dans un contrat d’assurance-vie :
- La SCI investit dans plusieurs SCPI (entre autres) donc accroît sa diversité ;
- La SCI est moins chargée en frais (2% pour SCI Capimmo par exemple) que les SCPI (6-8%) ;
- Les revenus servis par la SCI en assurance-vie le sont à 100%, ce qui n’est pas toujours le cas des SCPI.
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GoodbyLenine a écrit :
rayben a écrit :
Disons qu’une part de scpi coûte 100 et qu’elle distribue 5 mensuellement. A la fin de l’année je me retrouve avec un +60 déjà sans compter une éventuelle revalorisation de part annuelle ?
Alors que la sci qui vaut 100 à 5% de performance annuelle j’aurai 5 au bout d’un an ?
Je dois vraiment louper quelque choseVous avez loupé qu’aucune SCPI valant 100 ne distribue 5 mensuellement.
Ce serait plutôt 5 annuellement, distribué en plusieurs fois.
A votre âge, on croirait encore au père Noël ?
Dernière phrase inutile, on a tous débuté un jour et en droit de se poser des questions
Merci pour le reste de l’explication toutefois
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contraryo a écrit :
Je m’essaie également à une réponse pour comprendre l’intérêt des SCI par rapport aux SCPI dans un contrat d’assurance-vie :
- La SCI investit dans plusieurs SCPI (entre autres) donc accroît sa diversité ;
- La SCI est moins chargée en frais (2% pour SCI Capimmo par exemple) que les SCPI (6-8%) ;
- Les revenus servis par la SCI en assurance-vie le sont à 100%, ce qui n’est pas toujours le cas des SCPI.
Sur quelles sci partiriez vous ?
Pour ma part tangram, capimmo et j’attends que aviva immo sélection re ouvre
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1 #39 10/02/2020 19h21Si la SCI détient plusieurs SCPI il ne faut pas comparer les frais de souscription de la SCI à ceux des SCPI mais les additionner.
En effet, lorsque vous souscrivez des parts de SCI, vous payez 2% de la souscription puis la SCI paye les commissions de souscription des SCPI qu’elle achète.
Une SCI qui détient une part importante de SCPI n’a aucun intérêt pour le souscripteur’ un peu plus pour la SDG.
Pour info, à ce jour Tangram détient pour 83% de SCPI.
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L’intérêt pour le souscripteur d’une sci en assurance-vie est la liquidité et les frais d’entrée raisonnables : 2% pour Capimmo et Tangram (0,5% en ce moment), 0% pour Aviva Immo Sélection.
L’inconvénient est effectivement l’empilement des frais et leur récurrence, même si la SCI ne progresse pas une année les frais de gestion seront prélevés. Mais cela est le défaut majeur de l’enveloppe A-V.
J’ai ces trois SCI dans mes contrats d’A-V et je le vis sereinement en ces temps propices à l’immobilier.
Si le vent tourne j’arbitrerai, comme je le fais actuellement des fonds euros vers SCI /UC.
Yg.
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Quelqu’un aurait un lien avec l’historique des VL des SCI style capimmo, aviva, tangram… ?
Sur quantalys les données n’y sont pas ou sont en base 100 uniquement…
J’ai uniquement trouvé pour capimmo : Fiche du support SCPI / SCI / OPCI CAPIMMO - ISIN: SCI000000002 - cours | Altaprofits
Mais je serai interessé d’avoir l’équivalent pour tangram et aviva immo
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1 #43 13/02/2020 21h45rentavix a écrit :
En effet, lorsque vous souscrivez des parts de SCI, vous payez 2% de la souscription puis la SCI paye les commissions de souscription des SCPI qu’elle achète.
Pas toujours, il faut bien lire la documentation.
Exemple avec Sofidy convictions immobilières
"Reporting Mensuel Au 27 décembre 2019 a écrit :
Il est précisé que la société de gestion SOFIDY rétrocède au fonds SOFIDY Convictions Immobilières :
- l’intégralité des rétrocessions qu’elle perçoit de sociétés de gestion tierces au titre des investissements de SOFIDY Convictions Immobilières dans des SCPI gérées en externe
- une quote-part de la commission de souscription qu’elle perçoit au titre des investissements de SOFIDY Convictions Immobilières dans des SCPI gérées par SOFIDY (8 % HT sur les 10 % HT de commission de souscription perçues par SOFIDY sur les montants souscrits).
Dernière modification par sm94 (13/02/2020 22h07)
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Bonsoir,
Capimmo, Tangram et Viagénérations ont leurs files propres, mais celle-ci me semble utile pour parler de manière transverse des SCI immobilières disponibles en AV (même si son titre me semble un peu réducteur puisque ces fonds n’ont pas vocation à investir qu’en SCPI mais aussi en immobilier en direct, en club deals, etc.).
Comme plusieurs autres intervenants, mon intérêt pour ces SCI est lié en grande partie à leur caractère liquide. Leurs frais d’entrée compris entre 0% et 2% peuvent être amortis très vite si les rendements restent au rendez-vous (ce qui est bien sûr un point d’incertitude important pour la période à venir).
J’ai fait pour mon propre usage un rapide récapitulatif des caractéristiques principales d’une sélection de ces SCI. Je le partage ci-dessous au cas où il puisse être utile à certains d’entre vous (j’espère ne pas avoir laissé d’erreur s’y glisser, n’hésitez bien sûr pas à me les signaler si c’est le cas). Les SCI sont présentées par encours décroissant.
SCI : encours, indicateur de risque, rendement 2019, frais d’entrée
Capimmo : 4930 M€, 2/7, 4,56%, 2%
Sogevimmo : 806 M€, 3/7, 5,02%, 0%
Tangram : 306 M€, 3/7, 4,5%, 2%
GF Pierre : 271 M€, 3/7, 5,03%, 1%
Aviva Immo Sélection : 174 M€, 3/7, 4,43%, 0%
Sofidy Convictions Immobilières : 118 M€, 2/7, 5,52%, 2%
Viagénérations : 65 M€, 3/7, 6,73%, 2%
Disposant déjà de Capimmo et de Tangram (acquis lorsque les droits d’entrée étaient encore de 0,5%), j’envisage de compléter mon "panier" avec une ou deux SCI supplémentaire, quitte à souscrire de nouveaux contrats d’AV pour ce faire (Oradea pour Sogevimmo ou Generali pour GF Pierre par exemple).
A ce stade, sur la base des informations ci-dessus et d’une consultation rapide des reportings, mon intérêt se porte en premier lieu sur Sogevimmo, puis sur GF Pierre, Aviva Immo Sélection (qui pourrait rouvrir en avril) et Sofidy Convictions Immobilières (Viagénérations me semble innovante mais plus risquée du fait de son faible encours). Au-delà des commentaires faits précédemment dans cette file auriez-vous des avis sur ces quatre SCI, dont sauf erreur, contrairement à celles citées en début de ce message, aucune n’a sa file propre ?
Un point (parmi d’autres) sur lequel je m’interroge : Sofidy Convictions Immobilières semble présenter un couple rendement-risque particulièrement intéressant, si on se fie à sa note de 2/7 (seule Capimmo est à ce niveau, toutes les autres sont à 3/7 voire à 4/7 pour Altream Euro Hospitality, que je n’ai pas incluse ici et qui investit dans des actifs immobiliers touristiques). Mais cette note peut sembler étonnante au regard de son relativement faible encours. De prime abord on s’attendrait plutôt à ce que ce soit Sogevimmo qui présente ce profil de risque, mais j’imagine qu’un examen des actifs détenus plus attentif que ce que j’ai pu faire jusqu’à présent justifierait les notes en question.
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Bonjour et merci pour votre partage
Pour ma part je suis investi également sur tangram, capimmo et j’attends la réouverture de Aviva Immo, d’ailleurs j’avais envoyé un mail au service client pour connaitre une éventuelle date mais je n’ai pas eu de réponse, votre source est fiable pour réouverture en Avril ?
Je ne connaissais pas Sogevimmo, mais en regardant le contrat Oradea ça ne donne pas trop envie en terme de frais de gestion, d’entrée et d’arbitrage, à prendre en compte dans la performance aussi selon moi pour avoir une vision plus "nette"
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1 #46 09/03/2020 21h17rayben a écrit :
j’attends la réouverture de Aviva Immo, d’ailleurs j’avais envoyé un mail au service client pour connaitre une éventuelle date mais je n’ai pas eu de réponse, votre source est fiable pour réouverture en Avril ?
Le conseiller d’Assurancevie.com avec qui j’en ai parlé en fin de semaine dernière m’a indiqué que dans leur contrat Aviva (Evolution Vie) Capimmo a actuellement une échéance de souscription au 31/03, et qu’il sera décidé et annoncé dans les deux semaines à venir si Capimmo sera prolongée ou Aviva Immo Sélection rouverte, en précisant que cette dernière option lui semblait la plus probable.
rayben a écrit :
Je ne connaissais pas Sogevimmo, mais en regardant le contrat Oradea ça ne donne pas trop envie en terme de frais de gestion, d’entrée et d’arbitrage, à prendre en compte dans la performance aussi selon moi pour avoir une vision plus "nette"
Oui bien sûr Les frais de gestion sont de 0,6% sur le contrat Futura Vie de Sicavonline, sans frais d’entrée et avec des frais d’arbitrage de 0,10% plafonnés à 10€ (et il y a actuellement une offre de bienvenue jusqu’à 350€).
Chez Patrimea les frais de gestion pour le contrat Oradea (Patrimea Premium) sont de 0,72%, également sans frais d’entrée. J’hésite d’ailleurs, et suis preneur d’avis de la part de ceux qui connaîtraient la société : est-ce que les 0,12% de frais de gestion supplémentaires (par rapport à Sicavonline) peuvent se justifier par l’accès à une qualité et/ou un périmètre de conseil supérieurs, Patrimea se définissant comme une société de CGP ? (Elle est membre de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine et l’interlocuteur auquel j’ai eu affaire à l’agrément de CIF.) Désolé si cette dernière question dépasse le sujet de cette file…
Dernière modification par Joslo (09/03/2020 22h58)
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Merci pour votre feed-back sur Aviva
Je n’ai pas d’échos sur ces courtiers donc je passe la main là dessus. J’avais simplement pensé que c’était uniquement proposé chez la SG et leurs frais sur ce contrat semblaient exorbitants, tant mieux si ils le proposent via des courtiers alors…
Concernant les SC/SCI pensez vous qu’il est réellement nécessaire de vouloir diversifier autant ?
Le propre d’une SCI est de déjà proposer un véhicule de diversification géo / supports, après je suis d’accord que certaines semblent plus aguerries / solides de part leur ancienneté et leur capitalisation, pour ma part je pense me limiter à 3 maxi comme cité.
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Je suis d’accord avec vous qu’ils s’agit de fonds déjà très bien diversifiés, c’est d’ailleurs outre leur (relative) liquidité un des avantages principaux que je leur vois. Je préférerai probablement comme vous me focaliser sur celles que je percevrai comme les meilleures au regard de mes objectifs, sans chercher à en ajouter à tout prix. Je me dis juste qu’en cas de retournement de marché il est possible que beaucoup d’investisseurs cherchent à sortir en même temps et qu’avoir le choix de désinvestir de plusieurs SCI différentes pourrait dans de telles circonstances être utile.
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En plein projet d’investissement pour des SCPI je me pose des questions..
Pensez vous que la situation actuelle peut réellement impacter les SCPI PFO2 et EPARGNE PIERRE ?
CA fait peur de se lancer avec cette situation
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Hall of Fame Temporisez, le temps est votre allié. Vous verrez dans 2 ou 3 mois si tout cela s’est calmé ou s’il convient d’attendre encore.
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