Profiter de la chute des prix immobiliers ?

crosby · #1

Pour ceux qui pensent que l’immobilier résidentiel français (Parisien en particulier) va souffrir dans les années à venir, je me demande quelles sont les stratégies les plus efficaces pour exprimer cette vue.

Je n’en vois pas qui soient directement exposées aux sous-jacents, mais les stratégies suivantes me semblent assez correllées :

(1) Short titres individuels directement liés
(a) Réseaux d’agences immobilières (mais dont la baisse de chiffre serait compensée par une augmentation potentielle de la location)
(b) Sociétés de promotion immobilière (dans le résidentiel)
(c) Pour les SCPI, deux problèmes : difficile de shorter je pense, et exposition à l’immobilier commercial plutôt que résidentiel en général

(2) Short ETFs
Le problème principal est qu’il me semble que la plupart soient exposés surtout à l’immobilier commercial.

(3) Short sociétés de BTP

… D’autres idées ?

Mots-clés : bulle immobilière, etf, scpi

Super_Pognon · #2

Je pense que se pencher sur le passé peut être pas mal pour affiner cette approche (le top, retrouver des archives de 91).

Je me rappelle qu’en 2008-2009 des promoteurs se sont retrouvés en difficulté très rapidement.

Les grosses boîtes de BTP ne sont que moyennement exposés à ce problème je pense, car très diversifiées sectoriellement et géographiquement. Je n’en connais pas qui cote.

On peut aussi tenter les entreprises qui produisent et vendent du béton. Plus de construction = plus de béton. La situation n’est pas terrible actuellement pour se secteur, mais un coup d’arrêt ne va pas faire du bien. Donc la, on a plusieurs boîtes qui cote, Lafarge me paraît trop gros, donc voir dans les autres laquelle a une grosse part sur le région parisienne.

Ensuite, on peut trouver des idées auprès des banques/assureurs :
- qui ont beaucoup d’actifs à Paris,
- qui n’ont pas une situation financiere top (différents ratios),
- qui font du crédit immobilier et/ou de l’assurance de crédit immo à outrance,
- qui ont une activité de promoteur avec une forte concentration sur Paris (beaucoup de banques font de la promotion).
=> actif à revoir à la baisse, revenu en forte chute, et situation financiere difficile obligeant à céder des activités à vil prix

Bref, dans toutes ces boîtes, les ingrédients parfaits sont une forte exposition géographique, une croissance rapide avec plein de dettes !

invite365 · #3

En 2008 nexity avait pris un sacre bouillon en bourse

crosby · #4

Super_pognon, merci pour ces suggestions intéressantes.
A propos des banques, je vois un gros problème potentiel avec le put qu’elles ont sur l’Etat. Une banque avec une grosse activité de dépôt se fera sauver et son accès à des fonds pas trop chers sera probablement preservé en cas de difficultés, et le marché va pricer cette relative sécurité.
Des banques centrés sur Paris, avec forte expo immobilier et sans trop de financement par dépôt des particuliers, je ne sais pas s’il y en a beaucoup. Mias ça mérite de creuser quand même.
Ah je pense, en écrivant cela, une banque à forte composante private wealth -- si le govt la sauvait ("on sauve les patrons et les riches") ça ne passerait pas du tout, je vais regarder du côté de ce genre d’institutions. Mais je ne sais pas s’il y en a encore beaucoup qui soient indépendantes et cotées.

BlackCarpet -- en effet c’est une bonne idée. Je vais regarder de plus près leur business model. Je pense que l’idéal c’est un revenu fortement orienté sur les transactions immo, avec un peu d’exposition au neuf (avec les aberrations du style Scellier, etc) et pas trop de location.

GoodbyLenine · #5

Il sera intéressant d’avoir des nouvelles de vos recherches régulièrement.

Pour ma part, ce ne serait pas vraiment pour "shorter" un acteur exposé, mais surtout pour mieux comprendre quels acteurs pourraient être réellement exposés (et shortables) et jusqu’à quel point.
(Et plus il y en aura, plus la probabilité qu’une baisse se produise, voire s’emballe, augmenteront)

Sinclair · #6

Les foncières type Gecina ou Foncière des Régions ? Je découvre d’ailleurs une jolie bulle sur cette dernière en 2007.

crosby · #7

Sinclair : C’est une piste à creuser en effet. Mais dans les foncières il y a un coût significatif associé à une position courte, le dividende, à ne pas prendre à la légère car il peut être maintenu plus ou moins artificiellement.

GBL : Je suis en phase d’exploration. Le problème d’un short c’est bien que ça fait mal tant qu’on n’a pas raison. Le carry est significatif (dividendes, marges etc).

Dans les différents exemples notés jusqu’ici, je pense qu’il manque pour l’instant des titres permettant d’avoir un vrai effet boule de neige. Je m’explique :
En 2007 quand certains hedge funds ont commencé à shorter les subprime, ils savaient que plus la valeur de ce qu’ils shortaient allait baisser, plus les prix immobiliers souffriraient, et en conséquence plus les subprimes baisseraient. (baisse des CDS subprime -> baisse des produits structurés subprime -> moins d’achat de prêts subprime -> moins de refinancement possibles -> moins d’achats immobiliers -> dégradation de la performance -> baisse des CDS subprime -> GOTO step 1). Cet effet de feedback loop est très important pour un short efficace. Même mécanisme en fait avec la Grèce d’ailleurs.

Mais, dans le cas qui nous intéresse ici, je ne vois pas comment il pourrait y avoir un tel effet. Même si Paulson, Soros et tous les hedge funds du monde commencent à shorter Nexity et quelques foncières, cela n’aura strictement aucun impact sur les prix immobiliers… Du coup, je pense qu’il est peu probable que du big money prenne des positions courtes sur ces produits, et donc ça reste un gros pari.

Je me dis qu’il faut probablement attendre les premiers signes effectifs de baisse importante avant de prendre des positions. Mais tout ça n’est que supposition.

invite365 · #8

Sans duflot ou scellier ou autre nexity ou kaufman valent 0 en bourse. Je pense quil est plus sage de les shorter que les fonciere qui pour certaines cotent bien en dessous de leur ANR en bourse.

crosby · #9

Blackcarpet, et vous ne pensez pas que c’est déjà pricé ? C’est assez évident que tous ces programmes d’incitation fiscale idiots sont finis, et l’impact que ça peut avoir sur tous les intermédiaires qui gravitaient autour.

placementapapa31 · #10

Peut-on penser que le projet de loi de finance 2013, qui taxe plus les revenus financiers de certains agents, puisse avoir une influence de façon incidente sur le marché immobilier?

invite365 · #11

Je ne pense pas que ca soit price.

Le plf 2013 est negatif pour les prix : + de taxes, - de pouvoir d’achat + encadrement des loyers

crosby · #12

Voilà donc une stratégie pour exprimer une vue de divergence immobilière et économique US/Fr :
- Long mREIT ou équivalent exposé au marché immobilier (donc non-agency) par ex EFC, IVR, TWO
- Long servicer (qui bénéficieront de la reprise en général et de l’amélioration des perspectives immo) par exemple OCN ou NCT
- Short USD/EUR (pour le risque de change)
- Short Nexity

Pour les proportions je pencherais pour :
+70% REIT
+30% Servicers
+ Puts très OTM sur 100% de notionnel sur le marché US, au cas où
+ 100% EUR - 100% USD
- 50% Nexity

Coût en capital de l’ordre de 70% en notionnel je pense. (le EUR/USD ne coûte pas grand chose, mais le short naked serait de 25%, et on doit avoir un léger bénéfice en terme de marge requise car le short est décorrelé des longs).

Les dividendes importants sur les longs peuvent compenser le coût des dividendes sur le short.

Pour l’instant je n’ai pas franchi le pas…

sijetaisriche · #13

Super_Pognon a écrit :
Je pense que se pencher sur le passé peut être pas mal pour affiner cette approche (le top, retrouver des archives de 91).

Je me rappelle qu’en 2008-2009 des promoteurs se sont retrouvés en difficulté très rapidement.

Attention, je ne suis pas sûr que la crise de 91 soit nécessairement un benchmark pour prévoir ce qui pourrait se produire à l’avenir. En 91, de nombreux promoteurs immobiliers se sont retrouvés en faillite ou tout comme (Pellerin, Pelège, etc.), en entraînant dans leur débâcle pas mal de banques (Crédit Lyonnais, Crédit Foncier, La Hénin…)

Les promoteurs ont certes souffert en bourse en 2008-2009, mais il n’y a pas eu de faillite retentissante comme durant la crise en 91-93 et rien ne laisse à penser que le contraire pourrait se produire. Cela tient certainement (et à mon sens du moins) au mode de financement: contrairement aux années 90, les banques françaises sont aujourd’hui beaucoup plus prudentes dans leurs concours aux professionnels de l’immobilier, en exigeant (a) des taux de pré-commercialisation des programmes assez élevés et (b) des apports en fonds propres de leur part qui limitent les risques de bonne fin des programmes.

Si crise immobilière il y a, je pense que les mécanismes de diffusion ne seront en tout cas pas ceux des années 90, compte tenu de cette configuration différente (le propre d’une crise étant de toute façon de se diffuser de manière imprévue: personne ne s’attendait à ce que l’immobilier américain contamine les banques mondiales via les subprime, par exemple)

placementapapa31 · #14

invite-365 a écrit :
Je ne pense pas que ca soit price.

Le plf 2013 est negatif pour les prix : + de taxes, - de pouvoir d’achat + encadrement des loyers

Sur l’influence du plf 2013 sur l’immo, je me demandais juste, même si c’est très banal, si la hausse de la taxation des revenus financiers ne redonnait pas de l’attractivité à l’immobilier.

Certes, je me dis aussi que si la France se met à suivre la voie allemande de la désinflation compétitive, ça n’allait pas forcément dynamiser l’immobilier (encore que, je n’en suis pas bien sûr).

Ceci dit, désinflation compétitive en France, j’ai un peu de mal à concevoir.

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Super_Pognon a écrit :

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invite-365 a écrit :

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