Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group

J’ai lu le transcript de la conférence téléphonique du T1-2019. Un grand merci à  SeekingAlpha pour nous y donner accès gratuitement.

Le management confirme bien qu’il s’attend à une nette amélioration en 2020 et 2021, et que le dividende 2019 ne sera pas coupé.

Lou Conforti a écrit :

We maintained our FFO guidance in 2020 comp NOI forecast between 2% - 3% and we left our 2019 dividend policy unchanged.

Lou Conforti a écrit :

As we look to 2020 and 2021 we remain confident in our ability to not only replace the lost rents and address related co-tenancy from [indiscernible] but make our properties better, assuming tenant bankruptcy stabilized and barring any extraordinary circumstances, we would anticipate generating meaningful, comp NOI growth in the next several years of at least 2% annually from our combined Tier-1 and Open Air portfolios.

Mark Yale a écrit :

So that’s already in our guidance included, and then I think Lou’s point is we will start seeing dramatic improvement in the out years as we replace the rents and address the co-tendency, that will take time, but that we will see the positives, and the tailwinds from that and 2020 and 2021.

Pour le moment, "monsieur le marché" n’applique pas à WPG le même sort que CBL Properties, mais ne price pas non plus l’amélioration de 2020/2021 si elle a lieu.

Je vais conserver mes titres et faire confiance à Lou Conforti… Mais "serrer les fesses" à chaque trimestre n’est pas une situation très confortable, et définitivement on ne m’y reprendra plus à investir dans des foncières cotées de 2e rang.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Washington Prime Group a publié son T2-2019 :
https://seekingalpha.com/pr/17582121-wa … s-guidance

Pour le moment, ça tient, le management a maintenu sa guidance.

Lou Conforti a écrit :

Reaffirming both 2019 FFO and dividend guidance of $1.20 at the midpoint and $1.00 per diluted share, respectively;
    Maintaining 2020 comparable NOI growth forecast of at least 2.0%;
    Leased 2.1M SF of space YTD;
    Of the 2.1M SF, lifestyle tenancy accounted for 55% of new leasing volume;
    Combined Enclosed and Open Air occupancy was 92.5%;
    Tier One Sales PSF increased 3.3% to $410;
    Tier One occupancy cost decreased 40 basis points to 11.7%;
    Leasing spreads for new Tier One and Open Air transactions increased 2.9%;
    The Company held 713 events, activities and installations during the quarter totaling 1,387 YTD;
    Comparable NOI growth for Tier One and Open Air was (6.8%);
    Excluding cotenancy and rental income loss impact from bankruptcies, comparable NOI was closer to flat;
    Leased four more vacant department stores during the quarter;
    Including the four above, 15 out of the 22 spaces identified for repositioning (68%) have been addressed;
    Closed $180M mortgage loan for Waterford Lakes with an all in coupon of 4.86%;
    Executed term sheet for a $117M nonrecourse mortgage loan collateralized by four Open Air assets;
    Announced a $38M definitive agreement for the sale of 20 additional outparcels to Four Corners; and
    Announced a $99M sale leaseback for the fee interest in the land at four assets.

Surtout, le management communique à demi-mot sur la NAV de la société :

Lou Conforti a écrit :

“Turning to our Company’s valuation, we recently prepared a financial analysis which in effect solved for the capitalization rate of our Tier One portfolio at the current share price by setting the value of our other assets (Open Air, joint ventures and Tier Two) constant.

“Without providing Net Asset Value detail, the methodology was to assign these assets a valuation based upon widely accepted third party research and solve for the remaining factor e.g. Tier One valuation. Just for the heck of it we placed a 20.0% capitalization rate upon Tier Two assets.

“The result would surprise even the residents of Hawkins, Indiana. At the current share price, Tier One assets, which comprise ~49% of 2019 budgeted NOI, trade at a ~29.0% capitalization rate. Note: Open Air and joint venture assets account for another ~44%. Just plain ridiculous and my colleagues and I are going to relish the moment as we prove the pundits wrong.

Habituellement, le management des foncières US ne le fait jamais, je me suis d’ailleurs souvent demandé si c’était pour éviter des problématiques de responsabilité juridique.

Il est assez probable que le dividende sera coupé en 2020, car si le management s’est bien engagé sur le dividende en 2019, il s’est gardé de le faire pour 2020. Un dividende réduit augmentera la flexibilité financière.

En tout cas, pour le moment, WPG gère bcp mieux le contexte actuel que CBL.

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Je suis toujours étonné que l’on me pose autant de questions sur ce que je fais, plutôt que de commenter les résultats de la société !

Mais oui, je conserve. Le couple rendement/risque me semble bon.

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Bonjour !

@RedOx, le rendement global ne repose pas uniquement sur le dividende, mais sur l’évolution du cours de l’action.  Car, comme chaque distribution d’un dividende est retranchée de la valeur de l’action, ne pas distribuer permet un maintien de cette valeur (de l’action) ; et la plus grande disponibilité de trésorerie pour l’entreprise peut lui permettre de mieux se restructurer.

Perso, je vais miser sur l’idée d’IH, à savoir suspension ou coupure temporaire du dividende en 2020. Quand l’annonce sera effective, le cours devrait baisser (comportement primaire de certains investisseurs/algorithmes) et c’est à ce moment-là que je compte me positionner.

A court terme les cours baissent toujours quand il y a annonce de coupe de dividende. Surtout sur des REITs, achetés justement pour les dividendes récurrents.

Le problème de WPG est potentiellement JCPenney. Le management a clairement dit qu’il n’anticipe pas de fermeture de magasins JCP.
Hors ils viennent d’initier des réflexions sur un restructuration de leur dette.

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WPG a publié son T3-2019 :

SeekingAlpha a écrit :

Washington Prime Group (NYSE:WPG) Q3 adjusted FFO per share of 28 cents beats the average analyst estimate of 27 cents and compares with 37 cents in the year-ago quarter.

Q3 total revenue of $161.2M falls short of the $167.7M consensus; declines from $179.4M a year ago.

Q3 Tier One comparable net operating income fell 8.8% Y/Y, and Open Air comparable NOI rose 2.6%, resulting in a combined decrease of 5.5%.

Q3 comparable NOI decrease primarily due to a $4.3M negative impact of cotenancy and rental income from 2018 bankruptcies and $2.1M was attributable to 2019 bankruptcies.

Combined Tier one and Open Air occupancy fell by 110 basis points to 92.9% during Q3 vs. a year ago, all of which was attributable to the bankruptcies of Charlotte Russe, Gymboree, and Payless ShoeSource.

2019 leasing rose 13% Y/Y totaling 3.2M square feet; number of lease transactions rose 9% Y/Y.

Reaffirms guidance for 2019 adjusted FFO of $1.20 at midpoint and for 2019 dividend of $1.00 per diluted share.

Maintains 2020 comparable NOI growth forecast of at least 2.0% for Tier One and Open Air.

Les chiffres ne font pas rêver, mais le management maintient ses prévisions pour 2019 et 2020.

Il a intérêt à les tenir, car il ne cesse de les répéter depuis plusieurs trimestres…

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Bonjour,

Je me permets de compléter avec quelques éléments du transcript :

- 17 sur 23 propriétés vacantes ont trouvé des locataires et cela confirme la demande autour des emplacements de WPG.
- Les ventes par SQFT du Tier 1 augmentent de 4.6% à $413 sur 1 an glissantes coûts d’occupation ont diminué de 90 points de base, à 11,2 %. Les écarts de crédit-bail pour les nouvelles opérations de niveau 1 et les opérations en plein air ont augmenté de 160 points de base au cours de la même période de 12 mois.
- Le taux d’occupation du Tier 1 s’améliorera progressivement de 150 à 200 points de base d’ici la fin de l’année. Sur ce point, comme pour le précédent, on "paie" encore les impacts des faillites de Bon Ton, Sears, Toys et des soucis sur les propriétés de Charlotte Russe, Gymboree et Payless
- Louis Conforti illustre l’absurde prix de l’action WPG en zoomant sur trois propriétés : WestShore, Westminster et Clay Terrace qui ont été réaménagées. La valeur actuelle de l’action correspondrait à un CAP RATE de 25% sur le NOI actuel (avec un prix de l’action dans les $4,50). Il est à noter que ces projets de réaménagement comprennent des commerces de détail, des bureaux, des immeubles résidentiels et des logements. Et il conclut en disant que ces 3 propriétés avec une approche conservatrice ont généré plus de $2.00 de création de valeur par action. Ces 3 propriétés représentent 50 acres Et bien sur WPG n’a pas que ces 3 propriétés.
- J’ai noté également que l’équipe de direction avait adressé le point des différentes échéances de prêts ou sa capacité à faire rouler la dette. Ils se créent même l’opportunité de renégocier à meilleur taux.
- Mais aussi également que le management n’a pas parlé du dividende de 2020.

Pour finir, et d’un point de vue complètement personnel, que le transcript était plus dur à comprendre (entre les éléments techniques et l’humour de Louis ) que les précédents et qu’il était énorme du fait d’énormément de questions des analystes. Toutefois, l’ensemble de ces éléments confirme que l’équipe de Louis Conforti travaille vraiment dur et sur l"ensemble des sujets pour faire avancer le navire. Espérons juste que ce navire ne soit pas le Titanic. En effet, le contexte autour du retail aux US n’a pas changé et le marché doute toujours de la capacité de l’entreprise à s’en sortir. Chacun se fera sa propre opinion mais un investissement dans WPG n’est pas forcément le moins risqué et/ou le plus tranquille.

(J’espère avoir interprété/traduit correctement les éléments du transcript)

Cordialement,

Macois, actionnaire WPG, PRU $3,5.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Effectivement ce n’est toujours pas glorieux. Déjà il faut noter que WPG est dégradé par S&P de BB à BB-

Et puis sur les fameuses 23 propriétés en vacances, il ne faut pas oublier qu’il y en à 6 autres avec une épée de Damoclès où la date de fermeture de Sears n’est pas connue.

J’ai fait une synthèse de l’évolution de ces 29 propriétés entre le reporting Q3 2018 et Q4 2019 (qui forcément ne sont plus classées de la même façon entre les 2 reportings). Ci-dessous le tableau :
- en vert : projets terminés (2), ou projets qui avancent (sans forcément avoir de date, mais ça avance) (4) dont 2 prévus en 2020 et 2 sans date.
- en jaune/neutre : projets avec des locataires identifiés mais sans aucune visibilité (7) ou projets à lancer suite à des fermetures à venir (6). Donc je pars du principe que pour les 7, il n’y aura rien de visible avant 2021.
- en rouge : projets qui n’ont pas bougé en 1 an (7), projet en retard (1 décalé à 2020), projet "pipo" (2 locataires remplacés par de la pelouse)

Au final, 2 vrais projets sont terminés, on peut espérer la finalisation de 3 projets en 2020. Pour le reste ce n’est que pur spéculation sur une date et si le management n’annonce pas de délais, ce n’est pas un signal positif. J’attends de voir les projections du management pour 2020.

Washington Prime Group a publié son T4-2019.

Je ne perd même pas de temps à le commenter vu qu’au final, tout ce qui compte sont les prévisions 2020, que voici :

Prévisions 2020, Washington Prime Group a écrit :

Total comparable NOI for the Company’s Tier One and Open Air portfolios (core properties) of $434.9 million - $439.1 million which represents growth of 0.5% to 1.5% over 2019.
    Total comparable NOI of $28.0 million - $30.0 million for the Company’s Tier Two properties and a center that has been reclassified for redevelopment,;
    Total comparable NOI of approximately $2 million - $4 million from the Company’s Noncore properties;
    Transition of one to three Noncore assets to the lender in 2020 with any potential gain from the transfer being excluded from the earnings guidance;
    Tier classifications for enclosed properties, as well as the list of Noncore properties, can be found in the fourth quarter 2019 supplemental information report available on the Company’s website;
    Corporate overhead and general and administrative expense (excluded from property net operating income) of $70 million - $74 million;
    Fee income (including lease termination and management fees) of $13 - $16 million
    Interest expense (excluding interest on the unconsolidated properties) of $153 - $155 million
    Redevelopment spending, including the pro rata share of joint venture properties, of approximately $100 million, inclusive of approximately $80 million related to adaptive reuse of former department stores;
    Recurring Cap-Ex spending and deferred external leasing costs, including the pro rata share of joint venture properties, of $65 million - $75 million;
    Net revenue related to non cash adjustments for purchase accounting and straight line rents, including the pro rata share of joint venture properties, of $10 million - $12 million;
    Gain from sale of outparcels of $10 million - $14 million;
    No change in preferred share dividends; and
    2020 annual dividend per common share and operating partnership unit of $0.50.

On remarque la coupe du dividende de 50%, prévisible.

D’autre part, alors que l’ancien discours était :

T3-2019 a écrit :

Maintains 2020 comparable NOI growth forecast of at least 2.0% for Tier One and Open Air.

Il devient :

T4 2019 a écrit :

Total comparable NOI for the Company’s Tier One and Open Air portfolios (core properties) of $434.9 million - $439.1 million which represents growth of 0.5% to 1.5% over 2019.

Cependant, même si une fois de plus, Lou Conforti ne tient pas ses promesses, la situation de WPG est bien meilleure que celle de CBL Properties.

EDIT : correction suite à deux signalements de GBL sur des erreurs d’années.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Il y a eu un reverse split hier de 1 pour 9.

Donc nous avons 9 fois moins de titres et le PRU doit être multiplié par 9 dans XlsPortfolio.

Cette Opération Sur Titres était rendue nécessaire pour éviter la radiation sur le Nasdaq, comme le cours était depuis un moment sous les $1.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

L’action WPG se prend -33% : elle vient de manquer le paiement d’un coupon de son obligation et a embauché une société externe pour sans doute restructurer sa dette.

https://news.bloomberglaw.com/bankruptc … s-advisers

Washington Prime Group withholds a $23.2 million interest payment that was due February 15 and invokes a 30-day grace period, per filing. The mall company says it engaged Kirkland & Ellis as legal counsel and Guggenheim Securities as investment banker.

    A failure to pay would trigger a cross-default on some other debts
    Co. cites continuing discussions with certain counter parties as well as other lenders

https://investor.washingtonprime.com/in … fault.aspx

On February 15, 2021, Washington Prime Group, L.P. (“WPG L.P.”), the operating partnership of Washington Prime Group Inc. (the “Company”), elected to withhold an interest payment of $23.2 million due on February 15, 2021 with respect to WPG L.P.’s outstanding Senior Notes due 2024 (the “Notes”).

Under the indenture governing the Notes, WPG L.P. has a 30-day grace period to make the interest payment before such non-payment constitutes an “event of default” with respect to the Notes.

If an “event of default” should occur, the trustee or the holders of at least 25% of the Notes could accelerate the outstanding indebtedness due under the Notes, making such indebtedness due and payable, which would result in a cross-default with respect to some of WPG L.P.’s or the Company’s other indebtedness.

WPG L.P. has engaged Kirkland & Ellis LLP as legal counsel and Guggenheim Securities, LLC as investment banker to assist the Company and its subsidiaries with respect to their continuing discussions with certain counter parties as well as other lenders within the Company’s capital structure.

The Company intends to use the aforementioned 30-day grace period to further said discussions. The Company expects to continue to operate in the ordinary course.

Surtout que ce sont des bonus pré-payés, c’est à dire que la société a trouvé les 11M$ pour les bonus mais pas les 23M$ pour payer sa dette

Pourtant la restructuration de la dette est une bonne nouvelle pour les actionnaires.