SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…

Pour compléter le message initial de Super Pognon : les contrats d’AV imposent également une forme de "frais caché" sous la forme d’une redistribution partielle des loyers distrbués par la SCPI.

Chez Altaprofits par exemple, seuls 85% des loyers sont reversés au souscripteur. Grosso modo, on a un bon tiers du loyer distribué qui part avant qu’on en voie la couleur :

- 15% conservés par l’assureur
- 15% du loyer qui compensera la réduction du nombre d’UC au titres des frais sur UC (ex : avec 0,8% de frais annuels, il faut consacrer 15% d’un coupon de 5,5% pour maintenir le nombre d’UC constant)
- 15,5% en prélèvements sociaux désormais prélevés annuellement.

Hum, hum. On se rapproche dangereusement du rendement du fonds en Euros.

Nikki a écrit :

Pour compléter le message initial de Super Pognon : les contrats d’AV imposent également une forme de "frais caché" sous la forme d’une redistribution partielle des loyers distrbués par la SCPI.

Chez Altaprofits par exemple, seuls 85% des loyers sont reversés au souscripteur. Grosso modo, on a un bon tiers du loyer distribué qui part avant qu’on en voie la couleur :

- 15% conservés par l’assureur
- 15% du loyer qui compensera la réduction du nombre d’UC au titres des frais sur UC (ex : avec 0,8% de frais annuels, il faut consacrer 15% d’un coupon de 5,5% pour maintenir le nombre d’UC constant)
- 15,5% en prélèvements sociaux désormais prélevés annuellement.

Hum, hum. On se rapproche dangereusement du rendement du fonds en Euros.

Les prélèvements sociaux ne sont pas prélevés annuellement pour les SCPI (comme pour tous les UC). Ils sont prélevés lors du rachat ou du décès. (Ils sont prélevé annuellement uniquement sur la partie fonds euros)

Donc là c’est un avantage pour l’assurance vie par rapport à la détention en direct. Car en direct il y a les prélèvements sociaux prélevés annuellement (et la fiscalité). Alors que dans l’assurance vie ils seront à payer, mais en attendant il font des intérêts (Si vous restez 20 ans sans faire de rachat ça commence à faire une différence).

Concernant la redistribution des dividendes, en effet certain contrat ne redistribue qu’une partie, d’où l’importance de choisir le contrat qui redistribue 100 %.

Concernant les frais de gestion, en effet ils diminuent le rendement du contrat.

Autres avantages de l’assurance vie :
- possibilité de faire un avance
- fiscalité de l’assurance vie (revenus et succession)
- sur les plus valus immo fiscalité de l’assurance vie

Les SCPI dans l’assurance vie, ce n’est pas une solution miracle, mais en choisissant le bon contrat et en fonction de votre situation et de vos objectifs c’est une solution à prendre en compte au même titre que l’achat en NP ou à crédit.

et il y a deux manières de voire les choses, il y a les clients qui souhaitent avoir des SCPI, donc ils cherchent le meilleur montage (NP, Assurance vie, Direct …). Et il y a les clients qui souhaitent ouvrir un contrat d’assurance vie et ou les SCPI sont des UC comme les autres, donc un moyen de diversifier leur allocation d’actif.

Sebastien a écrit :

Les prélèvements sociaux ne sont pas prélevés annuellement pour les SCPI (comme pour tous les UC). Ils sont prélevés lors du rachat ou du décès. (Ils sont prélevé annuellement uniquement sur la partie fonds euros)

Exact, erreur de ma part sur ce point.
D’accord pour le reste.

Pour moi le critère principal c’est la fiscalité.

Dans une tranche à 5,5 ou 14 %, il ne faut pas ce poser de question si c’est la rentabilité que vous cherchez il faut acheter des SCPI en direct.

si rendement 5,50 % (IR 14 %, PS 13,5 %) >>> 3,98 % net de fiscalité

Après dans la tranche à 30 ou 41 %, l’avantage de la fiscalité de l’assurance vie compense les frais de gestion du contrat.

si rendement 5,50 % >>> 4,5 à 5 % net de frais de gestion selon le contrat (en cas de rachat : PS + la fiscalité de l’assurance vie selon l’âge du contrat)

après entre choix en NP ou en assurance vie ça va plus dépendre de la situation de la personne (succession, besoin de liquidité, besoin de revenus, fiscalité, acceptation du principe de la NP …)

DrFab a écrit :

Je ne trouve pas l’info sur Oradea combien de % des revenus sont redistribues ?

Ca serait d’ailleurs pas mal de faire un recap comme cela avait été fait en premiere page mais avec tous les contrats vu comment ca evolue (% d’achat possible, a quel % on paie les parts, % des revenus distribues, frais sur versement et frais de gestion sur ls SCPI)

A moins que ca soit deja fait ailleurs

D’après le spammeur du message #19 de cette file, c’est 100% pour Patrimea/Oradea.

Je trouve aussi que ca serait une bonne idée de créer un tableau de synthèse sur le sujet "SCPI en Assurance vie", en reprenant les infos déjà données dans ce fil.

Je complète donc :

Contrat Altaprofits Vie chez Altaprofits / SCPI Multimmobilier 2
Frais d’entrée et de sortie de 1%
Frais sur UC : 0,84%
85% des loyers sont reversés (pas visible ou planqué sur le site, mais dans l’avenant SCPI lorsqu’on est client et qu’on veut en savoir plus).

Contrat Frontière Efficiente chez Monfinancier / SCPI Novapierre 1
Achat à 97,5% de la valeur de la part
Sortie : je n’ai pas tout compris (voir le lien)
Frais sur UC : 0,75%
100% des loyers sont reversés
SCPI Novapierre 1

Contrat Linxea Spirit chez Linxea / SCPI Lafitte Pierre ou Acces Valeur Pierre
2% de frais d’entrée
"au moins" 85% des loyers reversés
- LINXEA

Nikki a écrit :

Contrat Frontière Efficiente chez Monfinancier / SCPI Novapierre 1
Achat à 97,5% de la valeur de la part
Sortie : je n’ai pas tout compris (voir le lien)
Frais sur UC : 0,75%
100% des loyers sont reversés
MonFinancier.com - Pas de conseils boursier ici !

Sur le contrat Frontière Efficiente d’Apicil :
Dispo également : Efimmo et PFO2 ( à 97,5 % du prix d la part)
frais d’entrée : 0 %
frais de gestion : 0,75 %
SCPI limité à 50 % du contrat
100% des loyers sont reversés
Minimum 10 000 € sur les SCPI donc 20 000 € de versement

Concernant Apicil il y a aussi le contrat Libéralys vie
ou il y a les même SCPI dans les même condition que le contrat Frontière Efficiente
frais 0 % possible
frais de gestion (négociable à 0,60 % ou 0,44 %)

Nikki a écrit :

Contrat Linxea Spirit chez Linxea / SCPI Lafitte Pierre ou Acces Valeur Pierre
2% de frais d’entrée
"au moins" 85% des loyers reversés
- LINXEA

Idem que le contrat Netlife de Spirica, je précise les 2 % de frais d’entré sont des frais d’entrée sur les SCPI. Les contrats eux sont à 0 % de frais d’entrée
Frais de gestion SCPI 0,70 %
Possibilité de mettre 100 % du versement sur des SCPI
Les SCPI disponible sont des SCPI à capital fixe

Contrat Himalia de générali Patrimoine
SCPI Disponible : Edissimmo, Multimmobilier 2, Primopierre
SCPI Maximum 50 % du versement
Frais d’entré 0,5 % (négociable)
Frais de gestion 1 % (négociable)
100% des loyers sont reversés
Minimum 5000 € de versement initial

Contrat Oradea multisupport de Oradea Vie
SCPI Dispo : PFO2 (à 97 % du prix de la part, Select invest à 97,5 % du prix de la part, Effimmo à 95,5 % du prix de la part)
Frais mini 0,5 %
frais de gestion SCPI 1,193%
Possibilité de mettre 100 % de SCPI
100% des loyers sont reversés
mini 1200 € de versement initial

Contrat APREP multigetion
SCPI dispo immorente, efimmo, PFO2 (toutes à 97,5 % du prix de la part)
SCPI Max 25 % du versement
frais 0 %
frais de gestion 0,96% (négociable)
minimum 5 000 € sur les SCPI donc mini 20 k de versement

Si on prend une SCPI au rendement brut théorique de 5%, nous avons alors :

Frontière Efficiente
Achat à 97,5% de la valeur de la part
Sortie : je n’ai pas tout compris (voir le lien)
Frais sur UC : 0,75%
100% des loyers sont reversés

-> rendement brut de fiscalité : 4,36%

Libéralys vie

frais de gestion (négociable à 0,60 % ou 0,44 %)

-> rendement brut de fiscalité : 4,55 à 4,51%


Contrat Linxea Spirit chez Linxea
2% de frais d’entrée
"au moins" 85% des loyers reversés

-> rendement brut de fiscalité : 3,68%

Idem que le contrat Netlife de Spirica, je précise les 2 % de frais d’entré sont des frais d’entrée sur les SCPI. Les contrats eux sont à 0 % de frais d’entrée
Frais de gestion SCPI 0,70 %

-> rendement brut de fiscalité : 3,55%

Contrat Himalia de générali Patrimoine
Frais d’entré 0,5 % (négociable)
Frais de gestion 1 % (négociable)
100% des loyers sont reversés

-> rendement brut de fiscalité : 3,98%

Contrat Oradea multisupport de Oradea Vie
SCPI Dispo : PFO2 (à 97 % du prix de la part, Select invest à 97,5 % du prix de la part, Effimmo à 95,5 % du prix de la part)
Frais mini 0,5 %
frais de gestion SCPI 1,193%
100% des loyers sont reversés

-> rendement brut de fiscalité : 3,89%

Contrat APREP multigetion
(toutes à 97,5 % du prix de la part)
frais 0 %
frais de gestion 0,96% (négociable)

-> rendement brut de fiscalité : 4,14%

TOP 3 (hors qualité de la SCPI choisie)
Libéralys vie
Frontière Efficiente
Contrat APREP multigetion

Ecart de 1% brut de rendement entre le meilleur et le plus mauvais contrat (le meilleur rapporte 30% de plus que le plus mauvais !).

C’est vrai qu’actuellement il n’y en a plus que 3 au lieu des 4 je ne sais plus laquelle a été retirée (peut-etre efimmo et dans ce cas il resterait Pierre48, Selectinvest et PFO2)

Oui n’etant pas pressé, s’ils doivent en ajouter, je vais continuer sur PFO2 je ne suis pas a quelques mois pres

Merci de votre info

Ah ben je les ai trouvé les voici

Elysées Pierre
Multimmobilier2
Novapierre
PFO2
Pierre48
PierrePlus
Primopierre
SelectInvest1

La "ristourne" est-elle la même quand il s’agit de revendre ses parts ?

Par contre a la difference des plus anciennes du contrat, les nouvelles ne sont pas dispo pour les versements programmés a priori donc uniquement en versement libre

Je ne sais pas s’il y a des montants minimums d’investissement de ce fait

Si vous achetez des SCPI dans un contrat d’assurance vie, vous ne possédez pas directement les parts de SCPI et l’assurance vie est avant tout un contrat d’épargne.

Il n’est pas possible de faire un crédit pour placer cette somme sur un contrat d’épargne.

Imaginez faire un crédit pour acheter des SCPI en assurance vie, puis 2 ans après vous arbitrez les SCPI vers le fonds euros ou des UC. ce n’est pas possible.

Les SCPI en assurance vie sont intéressantes si vous avez un capital, ainsi en assurance vie vous payez moins d’impôt que en direct et vous avez l’avantage successoral.

dans la pratique, quand vous faites un prêt pour la souscription aux parts de SCPI, la banque demande une copie de votre bulletin d’adhésion au SCPI, vire souvent les fonds directement à la SCPI, et demande parfois un nantissement des parts.

Si vous achetez une partie en assurance vie, vous ne pourrez pas leur fournir ces éléments, donc ils vont s’en rendre compte …

Après il faut voir la montage de SCPI à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductible fiscalement ce qui améliore le rendement.

Imaginons que vous achetiez des SCPi en assurance vie à crédit, vous ne pourriez pas déduire vos intérêts d’emprunt, en en assurance vie il y a des frais de gestion et éventuellement de versement.
Donc SCPI en assurance vie à crédit = frais de gestion, de versement et intérêt d’emprunt non déductible = pas forcement rentable (mais j’ai jamais fais le calcul)

Après si vous avez une offre du type crédit conso sur X année à 0 % comme l’a fait récemment la BNP pour un petit montant. là vous pouvez faire le crédit et le mettre en assurance vie. Mais c’est du crédit conso.