Achat d'un petit immeuble de rapport ?

Bonjour,

Je viens de trouver un bien avec un rendement de 11%

Descriptif:
Immeuble meublée de rapport  à 400m de la gare SNCF
Composé d’un RDC et 2 étages,
1. Commerce loué 696 euros+ 6 logements. (boulangerie)
-1 F3 54m2 loué 420€
-1 F2 36m2 loué 320€
-1 F2 34m2 loué 400€
-1 F2 36m2 loué 380€
-1 F2 36m2 loué 380 €
-1 F2 36 m2 loué 300 €
Total Loyers : 2896 €/mois Soit 34752 €/an 2500 euros de taxe/foncier
+ Un plateau de 80m2 pour création de logements. (je n’ai pas encore eu d’info sur cette surface)
Les diagnostiques seront faits à la vente
Menuiseries PVC double vitrage
Chauffage électrique

En me basant sur la même stratégie que précédemment, je souhaite financer ce projet à 110% ce qui me fait un budget de  332090 € à financer sur 20 ans. En prenant un crédit à 3.5%, cela me fait des mensualités de 1927 euros hors assurance, et un cash-flow positif de 112 €

Cette affaire est bien plus inintéressante, mais j’aimerais intégrer à cette rapide simulation, l’impact fiscal de cet investissement sur les impôts que j’aurais à payer

D’avance merci pour vos explications et vos conseils

Cordialement

Diwan a écrit :

Cette affaire est bien plus inintéressante, mais j’aimerais intégrer à cette rapide simulation, l’impact fiscal de cet investissement sur les impôts que j’aurais à payer

Bonjour Diwan,
Si vous utilisez mon simulateur, vous avez dans la feuille "Calculs" les colonnes AA et AB qui représentent respectivement le montant des impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux liés aux revenus fonciers.
Mais il vous faut connaître votre TMI pour cela. Des simulateurs se trouvent facilement sur le net.

Siocnarf a écrit :

Diwan a écrit :

Cette affaire est bien plus inintéressante, mais j’aimerais intégrer à cette rapide simulation, l’impact fiscal de cet investissement sur les impôts que j’aurais à payer

Bonjour Diwan,
Si vous utilisez mon simulateur, vous avez dans la feuille "Calculs" les colonnes AA et AB qui représentent respectivement le montant des impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux liés aux revenus fonciers.
Mais il vous faut connaître votre TMI pour cela. Des simulateurs se trouvent facilement sur le net.

Bonjour Siocnarf,

Oui j’utilise votre feuille de calculs, mais la colonne AA est libre; et la colonne AB représente le capital remboursé ?

Les colonnes impôts sont X (IR N+1),Y (CS N+1) et Z(CS déductible N+2)

Mon taux marginal d’imposition (TMI) est de 30%, j’ai donc renseigné la case "Tranche d’imposition" sur l’onglet "simulation", cela renseigne la colonne X (IR N+1)

En revanche pour certains renseignements je ne sais pas trop quoi rentrer, par exemple:
bien/financement => taux assurance crédit
charges => montant assurance PNO
charges => charges non récupérables (semblent correspondre aux charges copro de l’onglet calcul)

Pour les hypothèse optionnelles, j’ai laissé 1% partout et 0% pour l’amortissement (je pense que c’est pour les meublés)

Maintenant QCM juste histoire d’avoir bien tout compris:

Les loyers perçus, moins les intérêts d’emprunt moins l’assurance prêt (revenu net) moins les différentes charges déductibles donne le résultat net

Ce résultat net est en définitive le revenu imposable.
Étant donné que ce revenu imposable a le même taux d’imposition que celui de mes revenus (TMI = 30%), puis 15% de prélèvements sociaux, puis encore 5.8% de csg (je suppose, taux à vérifier? - Il serait même souhaitable de prévoir une case sur l’onglet simulation afin de faire varier ce taux en fonction des choix de nos hommes politiques) je peux enfin obtenir le revenu net après impôts.

J’espère avoir assimilé correctement ces quelques notions de fiscalités, dans le cas contraire je compte sur vous pour me reprendre ou compléter celles-ci.

en attendant je vous souhaite une bonne soirée
cordialement

Merci François,

Ça fait toujours plaisir, de se faire épaulé, surtout par les temps qui cours.

Très bonne soirée.