Edissimmo : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Actuellement, où en est la SCPI Edissimo ? Conseillez-vous toujours de nous en éloigner ?

Bonjour,

L’année dernière j’ai emprunté au ca 100k pour acheter des parts d’edissimo: taux de 1,69 (y compris assurance) sur 20 ans avec nantissement des parts (gratuit).
Frais de dossier gratuits aussi.

Au dela du fait de negocier ces frais, demandez si vous pouvez avoir un différé pour faire correspondre la première échéance avec le premier loyer, et s’il est possible de diversifier avec du Rivoli Avenir Patrimoine.

Bonsoir,

Une petite remarque concernant Edissimo et Rivoli Avenir Patrimoine.

A la lecture des bulletins trimestriels vous vous rendrez compte qu’ils ont une tendance à investir dans les mêmes biens au travers de SCI reparties entre les 2 SCPI.

Cela réduit la diversification induite par l’investissement dans les deux.

Pour Edissimmo (comme pour RAP me semble-t-il), le rendement AEM des dernières acquisitions ne permet pas, à mon avis, d’espérer un redressement rapide des revenus distribués (j’ai regardé rapidement les 2 derniers BT, quand il y a 5% de rendement AEM sur un bien c’est déjà le bout du monde).

Je note qu’Edissimo a quand même une bonne marge de progression au niveau du TOF (comme presque toutes les grosses SCPI gérées par des groupes bancaires) mais les chiffres des dernières années me laissent quand même dubitatif sur la capacité d’Amundi à corriger sérieusement et de manière pérenne ce point.

Si on ajoute l’importante surcote, bien mise en évidence par Surin dans son comparatif et qui ne me semble nullement justifiée par la qualité de la gestion, Edissimo n’a, à mon sens, pas grand chose d’attirant (même avec un bon financement).

Bonjour Berjer,

Le crédit agricole me propose sensiblement les mêmes taux (1,55% sur 12 ans et 1,7 sur 15 ans). Sur un crédit amortissable ils me laissent le libre choix des SCPI. Par contre sur un crédit in fine ils imposent leurs SCPI avec un nantissement des parts.

Je n’ai pas demandé sur 20 ans… je souhaitais arrêter les crédits à la majorité de mes enfants.. Je posterai dans ma file de présentation mon projet pour le soumettre à la critique et voir si je prends bien tous les paramètres en comptes.
Mais à priori la banque ne verrait pas d’inconvénient à me prêter sur plus longtemps.

Comme les Dupondt, "je dirais même plus" :

Je lis dans les cessions du dernier bulletin :


Un bien aux Pays-Bas ? Il a du être acquis récemment.
En effet il suffit de remonter au BT 3T 2016 pour le retrouver :


=> Cet achat coutant 23,8M€ AEM le 22/09/2016 est revendu pile 2 ans et 5 mois après pour la modique somme de 19M€ soit 4,8M€ de moins-value ou encore 1,986M€/an de moins-value alors qu’il était censé rapporter 1,683M€/an de loyers.
L’histoire ne dit pas s’il est vendu occupé ou non et si les loyers ont bien été versés mais même si c’est le cas, voici typiquement un exemple d’achat à l’étranger qui aura couté de l’argent à la SCPI et donc tous les associés.
Qui bénéficie de ce genre de manœuvre ?
En tout cas ni Edissimmo (50% de la SCI), ni Rivoli Avenir Patrimoine (30% de la SCI), ni Génépierre (20% de la SCI) pour laquelle je ne prendrai pas la peine de rédiger un 3ème message.

A noter, la collecte du trimestre est de 125M€, le TOF toujours en baisse à 81,96%.

Plutôt depuis le 1er avril,  d’après le site d’Amundi?
Pas sûr que ce soit franchement opportun, vue la situation covid en cours, mais on verra dans quelques mois… et il y a une file dédiée sur l’impact du Covid sur l’immobilier.

Connait-on la valeur de reconstitution 2019 ?
Il s’agit peut être d’une augmentation à marche forcée (obligation réglementaire) comme peut le faire Épargne Foncière quasiment chaque année depuis quelques années ?

Edit : je viens de vérifier à priori pas de communication de la valeur de reconstitution 2019 et celle de 2018 (224.86/part) implique une légère surcote au contraire… mon hypothèse reste donc peu probable, à moins que les expertises soient en très très forte hausse au 31/12/2019
Edit 2 : la situation semble un peu différente sur RAP

Une fois de plus, les "amoureux" du RAN (et d’autres réserves, de plus-value par exemple) peuvent constater que de très grosses réserves ne servent pas du tout à préserver la régularité du dividende distribué (lequel diminue comme un métronome depuis 2011, passant de 12.50€ à 9.40€ par part, hors/avant impact du Covid-19). Si le RAN ne sert pas dans les circonstances présentes, quand donc pourrait-il servir ?

On a déjà discuté de cet aspect (RAN et trésorerie), par exemple récemment sur (3/4) Achat de SCPI sur le marché secondaire : tout ce qu’il faut savoir !

Mais en ce qui concerne Edissimmo (et les autres SCPI à capital variable d’Amundi Immobilier), il n’y a guère de problème de trésorerie. En effet, il y aura toujours de la collecte, avec leurs réseaux de commercialisation (Credit Agricole, LCL, Société Générale) puissants, qui "imposent" la plupart du temps leurs SCPI à leurs clients (c’est d’ailleurs sans doute aussi à cause de cette situation,  avec des clients captifs, que ces SCPI traitent aussi "bien" leurs associés…).

Le fait de distribuer des bénéfices, auparavant mis en réserve, en utilisant la trésorerie régénérée avec la collecte (investis un peu en avance de collecte par la SCPI, en plus de cash emprunté à court terme pour exactement le même usage, tout ceci pour "doper" un peu le rendement) n’a absolument rien à voir avec un "Ponzi". Il ne faut pas tout mélanger !

Distribution T2/2020 : 1.88€/part, soit 80% des 2.35€ prévus avant Covid-19.

A comparer aux 1.65€/part, soit 70% des 2.35€ prévus avant Covid-19, versés pour T1/2020.

Pour l’ensemble de 2020, je pense qu’on peut anticiper entre 7.29€ (1.65€ + 3x 1.88€) et 8.23€ (1.65€ + 1.88€ + 2x 2.35€), soit entre 3.10% et 3.50% de DVM   (même si la visibilité est limitée, les dernières informations reçues de la société de gestion datant d’avril, et le rapport annuel 2019 paru en juin n’apportant pas plus de précisions).

EDIT 24/07 : Le Bulletin Semestriel d’Information S1/2020 est paru. Il fait le point sur la situation :

Amundi Immobilier a écrit :

L’incidence de la crise a par ailleurs été moins importante que celle que nous avions anticipée. En effet, nous avons encaissé 70,24 % des loyers attendus au 2e trimestre (par rapport à 89,38 % au 1er trimestre). Cet élément rassurant s’explique notamment par la présence d’actifs en Europe du Nord qui ont moins souffert des contraintes liées au confinement.

Amundi Immobilier a écrit :

Au 1er semestre 2020, la collecte nette investissable de votre SCPI s’élève à 154 M€, principalement souscrite au 1er trimestre.
Trois acquisitions ont été réalisées en Europe pour un montant total de 146 M€.

Amundi Immobilier a écrit :

Par ailleurs, 4 promesses portant sur un immeuble de logistique, deux locaux de supermarchés alimentaires et un immeuble de bureaux en région parisienne ont été signées. Deux immeubles de bureaux ont été vendus (NDLR : 42 M€ et 2,6 M€).

Amundi Immobilier a écrit :

Le taux d’occupation financier de la SCPI s’établit à 78,40 %.

Amundi Immobilier a écrit :

En fin d’année, en fonction des résultats de votre SCPI et grâce aux réserves distribuables, nous pourrons ajuster la distribution annuelle pour qu’elle se rapproche de l’objectif de distribution avant Covid-19 (NDLR : 9.40€/an).

A noter aussi qu’un peu plus de 10% de la distribution (de T2, comme de T1) est constituée de "revenus financiers" (donc les associés personnes physiques assujetties au PFU perçoivent 30% de moins sur cette part de la distribution), ce qui semble indiquer que la SCPI a une trésorerie très conséquente.

Suite au message de loulou75015 sur la file Rivoli Avenir Patrimoine, je suis allé sur le site d’Amundi Immobilier, pour récupérer les infos sur Edissimmo.
Concernant le 4ème trimestre, ils prévoient une distribution de 3,4 euros par part.
Sur l’année, ça donnerait 8,93 euros, soit 95% de la distribution prévisionnelle. On limite la casse mais le trend reste toujours aussi mauvais, on arrive à un rendement de 3,77% sur 2020