Les meilleurs livres sur l'immobilier locatif et la Société Civile Immobilière ?

ZX-6R · #26

Si on part du principe qu’on ne peut pas amortir un bien deux fois oui.

Mais si on peut amortir un bien une première fois en location nue (genre perissol ou de robien, je ne connais pas trop ces vieux programme) puis une fois acquittées nos obligations envers l’état sur la durée de location, passer ce bien en location meublée, au réel BIC, et recommencer un amortissement (A LA VALEUR ESTIMEE LE JOUR DU DEBUT DE L’ACTIVITé DE MEUBLE), j’ecris en majuscule car c’est très important, vous pouvez amortir la 2e fois pour un montant largement supérieur au prix d’achat, là c’est le jackpot!

Philippe30 · #27

ZX-6R a écrit :
Mais tout bien loué en meublé quand on est au réel est inscrit à l’actif du bilan et donc amorti. C’est le B.A.BA. Ensuite le bouvard, c’est une opération LMNP réalisée à l’aide d’intermédiaires, c’est différent.

Moi ce dont je parle c’est un LMNP qu’on fait "soi même" (avec l’aide d’un expert comptable) mais pas dans le cadre d’une défiscalisation.

Et là, ca serait effectivement intéressant de pouvoir amortir 2 fois le bien, et je ne vois pas ce qui l’empêcherait. (je précise que je n’ai jamais fait de programme defiscalisant)

C’est juste lorsque vous êtes au réel , le bien meublé est porté à l’actif du bilan.
Une gestion LMNP permet d’amortir le bien ce qui diminue la partie revenus locatif imposable.

Dans le cadre d’une défiscalisation , il s’agit de location nue dans un cadre fiscal je ne suis pas sûr que l’on parle d’amortissement.
Exemple du Scellier , on prend 25 % de la valeur du bien et on dispose d’une réduction d’impôt du montant de ces 25 % sur 9 ans.
Il ne s’agit pas d’amortissement mais de régime fiscal incitatif avec des conditions particulières ( location nue, locataire principal etc … )

La principal question a se poser : Est-ce qu’un dispositif robien , scellier est un amortissement ?
Je ne l’ai pas compris comme cela mais ….

Philippe

Philippe30 · #28

ZX-6R a écrit :
Mais si on peut amortir un bien une première fois en location nue (genre perissol ou de robien, je ne connais pas trop ces vieux programme) puis une fois acquittées nos obligations envers l’état sur la durée de location, passer ce bien en location meublée, au réel BIC, et recommencer un amortissement (A LA VALEUR ESTIMEE LE JOUR DU DEBUT DE L’ACTIVITé DE MEUBLE), j’ecris en majuscule car c’est très important, vous pouvez amortir la 2e fois pour un montant largement supérieur au prix d’achat, là c’est le jackpot!

Je suis d’accord sur le principe d’une défiscalisation suivi d’un amortissement en fonction de la valeur du bien au moment où l’on porte à l’actif le bien pour l’amortir

Philippe

Sky · #29

Il s’agit bien d’amortissements pour :

BESSON : code général des impôts Art. 31 (I, 1°, g)

CGI Art. 31 (I, 1°, g) a écrit :
Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l’amortissement égale à 8 % du prix d’acquisition du logement pour les cinq premières années et à 2,5 % de ce prix pour les quatre années suivantes. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure…

BORLOO : code général des impôts Art. 31 (I, 1°, l)

CGI Art. 31 (I, 1°, l) a écrit :
le l) renvoi au h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l’amortissement égale à 6 % du prix d’acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure…

DE ROBIEN : code général des impôts Art. 31 (I, 1°, g) même article que ci-dessus pour Besson avec quelques renvois différents.

SCELLIER : code général des impôts Art. 31 (I, 1°, k) qui renvoi au h) donc voir chapitre Borloo

PERISSOL : code général des impôts Art. 31 (I, 1°, f)

CGI Art. 31 (I, 1°, f) a écrit :
pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l’amortissement égale à 10 % du prix d’acquisition du logement pour les quatre premières années et à 2 % de ce prix pour les vingt années suivantes. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure…

GBL a écrit :
Une source, sky ? (pas pour les % à amortir selon la partie du bien, mais pour le reste…)

La meilleure source qui soit : le code général des impôt Article 39G

Article 39 G Modifié par LOI n°2009-431 du 20 avril 2009 - art. 15 (V) a écrit :
Pour l’application du 2° du 1 de l’article 39, les amortissements des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies ne sont admis en déduction du résultat imposable du bénéficiaire de cette réduction d’impôt qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt.

Les 2 et 3 du II de l’article 39 C ne sont pas applicables à la part des amortissements qui n’a pas été admise en déduction du résultat imposable en application du premier alinéa.

NOTA:
Loi n° 2009-431 du 20 avril 2009 de finances rectificative pour 2009 article 15 II : le I s’applique à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009.

Je trouvais quand même plus claire mon explication que celle du CGI … mais c’était si gentiment demandé.

Dernière modification par Sky (17/03/2012 00h41)

Philippe30 · #30

Merci Sky pour votre recherche et le détail fiscal des dispositifs immobiliers.

Philippe

dkee34 · #31

Le scellier étant limité à 300000€

On ne peut donc amortir que la partie entre le prix d’achat et 300000€ ?

Si achat d’un studio à 120000€, pas d’ammortissement possible apres 9 ans ?

Es-ce bien ça ?

Philippe30 · #32

DKEE34 a écrit :
Le scellier étant limité à 300000€
On ne peut donc amortir que la partie entre le prix d’achat et 300000€ ?
Si achat d’un studio à 120000€, pas d’ammortissement possible apres 9 ans ?
Es-ce bien ça ?

300.000 est le montant maximum utilisable par an / par foyer fiscal pour le scellier.
Les règles du scellier sont fonction de l’emplacement ( zone A, B etc …) pour fixé le maxi du loyer / m2.
ensuite en fonction du scellier choisi ( normal ou social ) et de l’isolation dui bien BBC ou pas , vous avez droit à un % de réduction d’impôt proportionnel au montant de scellier investi et en fonction de l’année d’achat du bien car les choses ont beaucoup changé ……
LOI SCELLIER - Tout savoir sur la Loi Scellier 2013

La réduction d’impôt se fait en % par rapport au montant d’achat du bien ( voir condition social , BBC etc ) , cette réduction d’impôt obtenue est étalée sur 9 ans minimum avec des obligations de location.

D’après les infos remontés par Sky , une fois le scellier passé ( après 9 ans ) il n’y a pas de possibilité de passer en meublé pour amortir.

Philippe

Sky · #33

Si ! il est tout à fait possible de passer d’un scellier à une location en meublé.
C’est simplement qu’au niveau de l’amortissement, il faut se baser sur le prix d’achat (et non sur le prix du bien au jour du passage en meublé), refaire les calculs d’amortissement selon la regle d’amortissement choisie pour le meublé, et déduire de cet amortissement ce qui a déjà été amorti avec le scellier de sorte à ne pas amortir deux fois la même chose.

Philippe30 · #34

Sky a écrit :
Si ! il est tout à fait possible de passer d’un scellier à une location en meublé.
C’est simplement qu’au niveau de l’amortissement, il faut se baser sur le prix d’achat (et non sur le prix du bien au jour du passage en meublé), refaire les calculs d’amortissement selon la regle d’amortissement choisie pour le meublé, et déduire de cet amortissement ce qui a déjà été amorti avec le scellier de sorte à ne pas amortir deux fois la même chose.

Merci pour cette précision Sky , je n’avais pas compris ce détail qui a toute son importance.

Donc pour un scellier à 25 % comme c’est mon cas , je repars sur une base d’ amortissement de 75 % de la valeur du bien à la valeur d’achat ?

Philippe

ZX-6R · #35

Tout ceci me semble bien bien étrange quand même…

On y parle d’amortissement pour des revenus liés à l’IR.

Pour moi, dès qu’on "transfère" ces biens en meublé, et donc qu’on est en BIC, tout repart de zéro.

Sky · #36

Oui c’est à peu près ça, sauf que le terrain n’étant pas amortissable, il faut se baser sur 80% du prix initial du bien.

Dans la théorie, il faut même distinguer gros oeuvre (fondations, murs porteurs), étanchéité (façade, tuiles, gouttières, fenêtres), équipement (WC, lavabo, douche, cumulus, plomberie, électricité, interrupteurs, etc), agencement (cloisons, papiers-peints, placards intégrés, portes), et le mobilier car les durées d’amortissements ne sont pas les mêmes.

Une fois que tout l’amortissement est recalculé depuis la date d’origine de votre scellier, vous réintégrez ce que vous avez déjà amorti fiscalement avec votre scellier.

Exemple simplifié
Achat = 100
Dont terrain = 20 (non amortissable)
Dont Gros oeuvre = 50 (à amortir sur 50 ans soit 2% par an)
Dont équipement = 15 (à amortir sur 20 ans soit 5% par an)
Dont agencement = 15 (à amortir sur 10 ans soit 10% par an)

ça fait 10 ans que vous avez votre bien donc amortissement
50 x 0,02 x 10 = 10
15 x 0,05 x 10 = 7,5
15 x 0.1 x 10 = 15
Total amortissement immobilier = 32,5

Mais comme vous avez déjà amorti 25 grâce à votre scellier sur les 10 années passées, vous devez les réintégrer fiscalement, donc la première année de votre activité meublée votre amortissement sera de :
32,5 - 25 = 7,5 seulement. Même si votre bien vaut aujourd’hui 300.

Pas facile d’être explicite par écrit

dkee34 · #37

Cela me parait surprenant que l’on puisse bénéficier d’un crédit d’impôt + possibilité d’amortissement.

Si c’est le cas je comprends pourquoi l’état à stoppé ce dispositif, double peine pour eux.

Cela n’implique pas d’impôt sur les loyers pendant plus de 30 ans !

Je connais quelqu’un qui détiens le savoir sur ce domaine, je le vois le mois prochain, je lui poserais la question.

Philippe30 · #38

DKEE34 a écrit :
Cela me parait surprenant que l’on puisse bénéficier d’un crédit d’impôt + possibilité d’amortissement.
Si c’est le cas je comprends pourquoi l’état à stoppé ce dispositif, double peine pour eux.
Cela n’implique pas d’impôt sur les loyers pendant plus de 30 ans !
Je connais quelqu’un qui détiens le savoir sur ce domaine, je le vois le mois prochain, je lui poserais la question.

Merci de votre retour d’info avec les textes légaux si possible car cela m’interesse

Philippe

Erwan · #39

Bonjour à tous,

je me tourne vers vous car j’ai une question, j’envisage la création d’une SCI dans les mois/années à venir, mais avant de me lancer la dedans, je voudrais mieux connaitre le sujet et je recherche donc un livre de qualité qui ferait un tour exhaustif des différentes SCI avec notamment une large présentation des avantages, inconvénients, du droit et de la fiscalité.

J’ai bien sur trouvé de nombreux livres, notamment ceux ci :

- Les sociétés civiles immobilières : Guide pratique

- SCI. Pour bien gérer son patrimoine. A jours des dernières lois

Mais je recherche vraiment le livre qui fait référence dans le domaine, un peu comme celui de JL Le Boulc’h pour la location meublée, est ce que quelqu’un a un avis/conseil sur la question ?

Erwan

Despe44 · #40

Bonjour Erwann,

Je consulte régulièrement l’ouvrage intitulé Créer et Gérer une Société Civile de Famille, paru aux Éditions Francis Lefebvre.

Cette référence me semble très complète, et aborde notamment la constitution des SC, les avantages et inconvénients, les coûts annexes inhérents à la constitution, la transmission des parts, l’ISF et l’IR…

L’édition en ma possession (2eme édition - 2008) coûtait 37 €uros.

En espérant avoir apporté un élément de réponse conforme à vos attentes.

Cordialement,

Anthony

Erwan · #41

Merci Despe

Effectivement, cette référence a l’air "solide", je ne connais pas ce livre en particulier, mais les éditions Lefebvre sont souvent gage de qualité

aidecrea · #42

Il ne faut pas non plus mettre de côté la lecture des sites internet de référence. Ils ont pour avantage de permettre des liens hypertextes entre les articles et, ainsi, une lecture transversale. Le site de référence est http://www.creationsci.info, et si ce n’est pas le cas il faut poser ses questions complémentaires sur un forum, l’auteur du site y répond.

Erwan · #43

Le problème des lectures trouvées sur des sites internets, c’est qu’on y lit tout et n’importe quoi et qu’il est difficile de trouver des informations aussi justes et claires que celles trouvées sur ce site !

ceci dit, merci j’irais faire un tour sur votre site … une fois que j’aurais lu quelques livres sur le sujet et que je pourrais donc faire la part des choses.

Erwan

aidecrea · #44

N’importe quoi ? Merci de me faire part des imprécisions ou erreurs qui figurent sur ce site, suite à vos lectures…

Erwan · #45

Je ferai de toutes façons un suivi des livres lus; j’en profiterai pour émettre un avis sur votre site et pour relever soit les erreurs soit la qualité du contenu

Anthony23 · #46

Personnellement,j’en connais aucun moi de bon livre à ce propos.

Bob · #47

Pour ma part, je cherche un livre qui me guiderait sur les documents à fournir et les procédures à suivre avec les locataires.

Gratouille · #48

Pour info, Un expert comptable m’a confirmé qu’il était possible d’amortir un bien apres l’avoir loué en nu…mais, si un amateur confirmé trouve une explication officielle…je lui dirai chapeau !

ZX-6R · #49

Aucun souci, après une location nue, vous passez à une location en meublé. Vous déclarez au réel et amortissez le logement à partir de sa valeur de marché le jour du démarrage de votre activité.

Gratouille · #50

En effet, cette solution est tres interessante dans l’optimisation fiscale.

ZX-6R a écrit :
à partir de sa valeur de marché le jour du démarrage de votre activité.

Mon comptable m’a affirmé que l’amortissement se faisait à partir de la valeur initiale d’achat….

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#26 16/03/2012 16h37

#27 16/03/2012 18h50

ZX-6R a écrit :

#28 16/03/2012 18h51

ZX-6R a écrit :

2 #29 17/03/2012 00h02

CGI Art. 31 (I, 1°, g) a écrit :

CGI Art. 31 (I, 1°, l) a écrit :

CGI Art. 31 (I, 1°, f) a écrit :

GBL a écrit :

Article 39 G Modifié par LOI n°2009-431 du 20 avril 2009 - art. 15 (V) a écrit :

#30 17/03/2012 06h38

#31 27/03/2012 11h04

#32 28/03/2012 14h57

DKEE34 a écrit :

#33 28/03/2012 16h17

#34 28/03/2012 16h52

Sky a écrit :

#35 28/03/2012 17h47

#36 28/03/2012 18h05

#37 28/03/2012 18h11

#38 29/03/2012 09h02

DKEE34 a écrit :

#39 15/10/2012 12h14

#40 15/10/2012 12h25

#41 15/10/2012 18h52

#42 16/10/2012 10h23

#43 16/10/2012 10h42

#44 16/10/2012 10h56

#45 16/10/2012 11h13

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#47 29/10/2012 13h36

#48 29/10/2012 19h51

#49 29/10/2012 23h52

#50 30/10/2012 15h41

ZX-6R a écrit :