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#26 10/05/2020 12h15

Membre (2020)
Réputation :   -1  

Dans 20 ans je pense…..

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#27 10/05/2020 12h57

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Lisez Comment développer son patrimoine avec un TMI élevé ? qui répond en gros à la même question.

GoodbyLenine, le 02/05/2020 a écrit :

Avec un fort TMI :

   - pour l’immobilier (financé à crédit),  détenez le via une SCI à l’IS : la fiscalité sera différée (via les amortissements, qui cependant grèveront d’autant la plus-value à la revente) et limitée (en gros à 30% de 60% soit 18% d’IR, et 17.2% de prélèvements sociaux, en plus de l’IS), soit en gros 50 à 65% des gains qui resteront dans votre poche (et n’oubliez pas d’y intégrer de l’US, voir le montage du Dr Malolechat);

Autres pistes : nue-propriété (et revente quand elle est finie), biens générant peu de loyer mais des plus-values (et revente après 30 ans), ou faire beaucoup de travaux pour générer du déficit foncier (mais ce sera une escalade avec nécessité de faire de +en+ de travaux), ou fonds de biens achetés en viager;
Je suis de plus en plus sceptique sur la location meublée, soit peu rentable, soit très chronophage (LCD), et fortement imposée si très rentable..

   - valeurs mobilières (actions, pas d’obligation avec les taux actuels): remplir les PEA et PEA-PME, utiliser au besoin des contrats d’AV et de capitalisation (voire tontine), et prendre conscience que même un CTO est peu imposé (30% de PFU).

La première question à vous poser est "êtes-vous disposé à investir beaucoup de votre temps la dedans ?". En effet, l’immobilier physique en direct est consommateur de temps (ou alors il faut déléguer et le rendement diminue beaucoup et il faut trouver de bons professionnels), et bien souvent avec TMI 45% on en manque.

Sinon, pour préparer la retraite

jbar a écrit :

Au final, que faire ? J’ai une profession liberale, avec une TMI à 45%, mais j’aurais probablement une petite retraite. Le but c’est d’investir intelligemment dans des biens qui me degageront des loyers complementaires à la retraite mais pour le moment d’eviter l’assomoir fiscal….

et si vous pensez alors avoir un TMI bien plus faible, vous pouvez toujours creuser la piste du PER, qui n’a certes pas que des avantages (lisez aussi ceci).

Pour la nue-propriété, outre perl, il y a par exemple Fidexi (avec bien sur surtout du neuf, mais parfois aussi des lots anciens à revendre…, en LMNP aussi).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#28 10/05/2020 13h33

Membre (2011)
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Bonjour Jbar,

Le résumé de GBL me semble le meilleur.

je me permets de rajouter quelques notions qui m’ont été utiles et que parfois les investisseurs chevronnés ne prennent pas la peine de préciser (car c’est évident pour eux) :

- Fort TMI = haut revenus.

La première chose à faire pour préparer votre retraite (selon moi) c’est déjà de faire le ménage dans ce que vous possédez et dans votre train de vie. D’ou l’intérêt de compléter votre présentation : par exemple il est utile de rembourser des crédits à la consommation, d’évaluer si vous avez besoin de 4 voitures de sport, faut il garder une résidence secondaire utilisée 2 semaines par an, quels sont les besoins de votre famille, vos éventuels enfants, etc.

Cela reste à mon avis le premier levier pour apaiser les contraintes liées à l’argent dans sa vie et préparer sa retraite sereinement.

Ensuite il y a l’excédent de vos revenus, si vous en avez. La recette classique (à adapter bien entendu):
- Garder des liquidités disponibles (livret A, LDD, Livret d’épargne) pour tenir 3 à 6 mois sans revenus
- Investissez le reste : je vous conseille des choses simples comme un PEA géré "lazy" (c’est à dire 1 ou peu de trackers achetés de façon régulière sur Bourse Direct par exemple) ou une Assurance Vie (fonds en euros + actions qui peuvent être lazy également). C’est ce que j’ai fait car j’ai peu de connaissances et de temps à consacrer à la réflexion pour les achats de valeurs. En laissant cet argent sur le PEA et les AV vous ne serez pas fiscalisés et votre argent travaillera.
Si vous ne voulez pas gérer vous pouvez confier la gestion (mais à priori cela reste statistiquement moins rentable que la formule lazy, surtout lorsqu’on a peu de connaissances sur le sujet).

- Fort TMI = capacité d’emprunt.

C’est là que l’immobilier entre en jeu.

- Vous pouvez l’acheter à votre nom sous forme concrète. Il vaut mieux dans ce cas faire du LMNP qui permet effectivement durant quelques années de ne pas payer d’impôts sur les revenus de la location (qui sont des BIC, bénéfices industriels et commerciaux) grâce à l’amortissement en particulier (il faut privilégier des appartements nécessitant des travaux). Cela dure quelques années … il faudra ensuite soit revendre soit faire la course à l’échalote comme vous dites.

- Vous pouvez acheter de l’immobilier papier sur le modèle de Malolechat (SCPI achetées via une SCI à l’is) effectivement (je précise que US veut dire usufruit, moi je n’avais pas pigé de suite …). Effectivement c’est moins concret mais cela nécessite aussi moins de temps de gestion!

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#29 10/05/2020 14h08

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
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Je conseillerais les SCPI avec des revenus étrangers. Comme Novapierre Allemagne 2 ou Corum Origin.
En effet, l’imposition est allégée par rapport à une SCPI avec 100% de revenus français.

Ou alors des SCPI en AV comme dit plus haut.


Mon code parrain Corum : X2BNTB

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#30 10/05/2020 15h00

Membre (2020)
Réputation :   -1  

Vraiment, vous êtes tous très aidant et c’est très appréciable !

Une question : Que préféreriez vous par exemple sur un appartement de 30 m2 par exemple sur Paris (choix totalement arbitraire) :

1) Un viager sur une tête, 80 ans, sans rente, type nue-propriete à 200 000 Euros
2) Un LMNP sur Paris, T2 de 200 000 euros, avec une renta disons de 4% net (soyons pessimiste)
3) Une nue-propriete de 200 000 euros type PERL….

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#31 10/05/2020 18h50

Membre (2017)
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1) Un viager sur une tête, 80 ans, sans rente, type nue-propriete à 200 000 Euros
2) Un LMNP sur Paris, T2 de 200 000 euros, avec une renta disons de 4% net (soyons pessimiste)
3) Une nue-propriete de 200 000 euros type PERL….

d) la réponse d

Chaque alternative que vous proposez est beaucoup trop vague pour y répondre sérieusement

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#32 11/05/2020 08h52

Membre (2019)
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ENTJ

jbar, le 10/05/2020 a écrit :

2) Un LMNP sur Paris, T2 de 200 000 euros, avec une renta disons de 4% net (soyons pessimiste)

Ne seriez-vous pas au contraire plutôt optimiste avec du 4% net à Paris ?

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#33 11/05/2020 12h42

Membre (2020)
Réputation :   28  

jbar a écrit :

2) Un LMNP sur Paris, T2 de 200 000 euros, avec une renta disons de 4% net (soyons pessimiste)

Une rentabilité de 4% net (d’impôt et de charges) à Paris me parait effectivement très optimiste…
Le rendement moyen constaté avoisine les 3% Brut. Immobilier : la hausse des prix à Paris écrase le rendement locatif | Le Revenu
Et le modèle courte durée semble en mauvaise passe en ce moment..


Découvrez notre parcours vers l'indépendance financière : https://notre-independance.com/

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#34 11/05/2020 14h34

Membre (2020)
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alors disons 2,5% net….

Du coup quel choix pour vous, est le plus judicieux ?
(contexte : TMI 45, pas besoin de revenu …)

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#35 11/05/2020 18h04

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jbar, le 10/05/2020 a écrit :

Vraiment, vous êtes tous très aidant et c’est très appréciable !

Le problème, c’est que vous ne nous aidez pas à vous aider. Je vous ai posté un message dans votre présentation vous enjoignant à la compléter, mais c’est resté lettre morte.


Il faut que tout change pour que rien ne change

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