Achat d'un immeuble de rapport de 178500 € avec un TMI de 0%…

Projet intéressant! Il ne me semble pas avoir vu dans votre présentation votre situation au regard de votre résidence principale, point qui a clairement son importance au regard de la courte description de votre patrimoine.

Bonjour,

ça semble un bon plan si le banquier suit. Le taux proposé semble un peu élevé.

Je ne vois pas trop l’intérêt de ce projet. Vous souhaitez investir 200k€ et gagner 220€ par mois en CF pendant 20 ans, c’est pas cher payé.

Louer en nu un bien sans travaux, ce n’est pas comme ça que l’on se construit un gros patrimoine. Si la banque vous suit sur cette opération, ce sera la dernière, vous serez financièrement asphyxié pour la suite.

- studio compté vacant totalement alors qu’il est occupé
- TF comptée entièrement à votre charge alors que le commerce paie sa part :
à mon avis vous prenez des hypothèses trop défavorables. Il faut rester réaliste.

Un studio qui resterait définitivement et totalement vacant : pourquoi ? Le commerce ne paierait plus la taxe foncière : pourquoi ?

Je pense que ces hypothèses ne sont pas réalistes. Peut-être que vous les avez pris pessimistes pour compenser d’autres optimismes ailleurs : par exemple le studio totalement vacant pour compenser le fait que vous n’ayez pas compté de vacance sur les autres logements.
Mais ça n’est pas le calcul réaliste : il est très peu probable que le studio reste totalement vacant ; comme il est très peu probable que les autres logements n’aient jamais de vacance. Je vous suggère d’affiner votre calcul pour prendre en compte au plus près la situation réaliste et les possibilités d’évolution. Quitte à tracer 3 ou 4 scénarios différents. Ca fait du boulot, mais il me semble que c’est un travail nécessaire avant de vous endetter à 200 k€. D’autant que vous semblez l’avoir déjà fait puisque vous connaissez déjà le CF dans les différentes hypothèses. Ces différentes hypothèses méritent peut-être seulement d’être affinées.

Je maintiens que ce qui pourrait faire évoluer la rentabilité nette (en plus de toutes les pistes évoquées), c’est faire baisser le taux de l’emprunt. Avec une somme importante empruntée sur 20 ans, ça fait une certaine différence. A ce sujet : vous avez sans doute déjà une idée de ce que vous voulez faire avec la donation de vos parents. Si (simple hypothèse) vous comptez rembourser tout ou partie de votre prêt, pensez à négocier l’absence de frais de remboursement anticipé.

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Ne sais pas.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Ne sais pas.

Ca serait peut-être à approfondir. En regardant simplement sur wikipedia, je vois que Privas perd des habitants de façon continue depuis 1968. Ce n’est pas un très bon indice…

Je connais parfaitement Annonay (les elus successifs ont tout fait pour que les commerces ne puissent rester ) et n’y aurais pas investit .bien que le bassin d’ emploi s’ y redeveloppe et que la zone portuaire de la vallée va drainer de l’emploi dans le secteur .

Pour Privas, M’y étant balader ayant discuté avec les commerçants, regarder les affiches ( à louer ) , tout comme sur le bon coin d’ ailleurs ou seloger. Les locations ne restent guère longtemps sur le marché sauf taudis .

Toutefois, j’entends vos remarques et vais me pencher plus sérieusement dessus .

Cordialement.

Dernière modification par invest07 (26/10/2015 09h18)

Votre taux d’endettement est de

(360+1000) / (+1400+360*70%+2100*70%)=1360/3122=43.5%

en prenant comme hypothèse de loyer zéro, ce qui ne plaira pas au banquier qui se dira qu’un jour vous commencerez bien à payer un loyer, donc fortement augmenter votre taux d’endettement. (60% si loyer à 500€)
De plus, votre petit salaire vous laisse un petit reste à vivre, et votre épargne de précaution est bien trop faible (je conseille 6 mois de dépenses, soit 20k€ pour vous)

Je pense que si le banquier vous suit sur ce projet, il ne vous suivra pas sur un autre. (les conseillers s’avancent beaucoup parfois)

Effectivement certaines banques calculent comme cela et c’est ce qu’il faut pour faire passer plus facilement le taux d’endettement (plus bas donc) mais elles ne sont pas légions.

Pour obtenir du 14/15% c’est dans des villes de quelle taille à peu pres? (si ce n’est pas indiscret)

Merci

cricri77700 a écrit :

Bernard2K a écrit :

(360+1000) / (+1400+360*70%+2100*70%)=1360/3122=43.5%

C’est effectivement le mode de calcul classique.

J’avais été étonné de lire sous la plume de cricri que sa banque considérait que pourvu que :
70% loyers d’un bien > mensualité du prêt du même bien,
son taux d’endettement restait de zéro.

Bonjour ,

J’ai éclaircis cette histoire avec mon courtier . ( qui c’était en fait mal exprimé )
En fait le taux d’endettement n’est pas de 0.
Mais le reste à vivre augmente après l’opération .
L’un dans l’autre pour la banque c’est pareil …

Je travail sur un ensemble de deux immeubles pour yn budget superieur a 300000 euros avec 14/15% de renta en ce moment … Le reste à vivre augmente encore et les banques suivent sans problème .

Mon courtier et mon banquier M’ont expliqué exactement la même chose .

Après le CF dont je parle est bien net de tout impôt . IR compris.

Merci de l’ensemble de votre participation qui lève des points à éclaircir .

ZX-6R a écrit :

Votre taux d’endettement est de

en prenant comme hypothèse de loyer zéro, ce qui ne plaira pas au banquier qui se dira qu’un jour vous commencerez bien à payer un loyer, donc fortement augmenter votre taux d’endettement. (60% si loyer à 500€)
De plus, votre petit salaire vous laisse un petit reste à vivre, et votre épargne de précaution est bien trop faible (je conseille 6 mois de dépenses, soit 20k€ pour vous)

Ma banque ainsi que les 2 autres trouvées avec le courtier pratiquent le  mode de calcul de la compensation de loyer ce qui fait qu’ aujourd’hui le taux d’endettement se retrouve négatif car créant de la richesse et donc génère du reste à vivre conséquent .

calcul :

((1050 -(2100×0.7)) + 360 -(360×0.7))/1400 = -420+108/ 1400 =-312 €/1400 = -22,28%.

Comme je vous le disais la fiscalité reste à améliorer tout comme le niveau de loyer de l’immeuble qui est géré à l’heure actuelle, rapport de gestion sous les yeux, avec des loyers par rapport au prix du marché à -20%, qui au final lui garanti peu de turnover, les locataires T2 et T3 reste 8 ans en moyenne en place depuis 25 ans . Le studio tournant tous les 3 ans grâce à l’école d’ infirmières (1 vacance locative d’un an le concernant correspondant à des travaux au moment de la période rentrée IFSI et n’ayant pas compensé par autre locataire.), une piste d’amélioration de revenus locatifs .

Enfin, le notaire à produit une attestation de mise en place d’une donation pour fin d’ année 2016 (pour le bien que j’occupe actuellement et sur lequel il n’y aura donc jamais de loyer versé ), convenu ensemble avec mes parents, qui aux yeux des 3 banques justifie d’un actif de 235000 - (49000 de dettes) = 176000€ .

Valeur achat immeuble totale 197000€.

Plus mes 8000€ de réserve

Donc 13000€ de passif total .

Je pense que c’est aussi un critère qui rentre en ligne de compte aux yeux de la banque .

Dernière modification par invest07 (27/10/2015 13h18)

Clairement ; de mémoire le Borloo 60% sur cette ville doit être vers 10 euros/m2, le 30% vers  8,50 (?) : c’est la bonne solution

PS : je dois m’être gourré (bien sur) sur les 10 euros pour le Borloo, mes plates excuses.