Hb3615 [02] : étude de cas immobilier

La taxe foncière est très élevée. Elle vous coute 1,5% de renta (en négligeant la TOM récupérable).

Trouvez un devis pour la pno car 180€ me semble faible.

Consultez d’autres banques car votre taux d’emprunt est bien trop élevé compte tenu du marché.

Calculez votre rentabilité nette et votre cash flow en régime "de croisiere" lorsque vous aurez passé vos travaux de rénovation. Verifier l’impact sur votre situation fiscale. Vous aurez 12000€ de revenus fonciers (+les revenus du bâtiment à renover).

Justement concernant la taxe foncière nous ne savons pas trop quelle "deadline" il faut appliquer. Malgré que le bien soit rentable, est-ce que la hauteur de cette taxe doit être rédhibitoire ? Sachant qu’on a pas déduit la TEOM, et que lors du prochain renouvellement du bail commercial nous demanderons à ce qu’il participe pour la payer.

Oui pour la PNO je devrais avoir le devis dès demain, le montant qu’on m’a indiqué par téléphone était à la louche… mais apparemment il s’agit d’une gros louche avec des trous dedans au vu de vos dires !

Pour le taux d’emprunt j’ai juste pris le simulateur de ma banque, j’attendais vos réactions sur la rentabilité du bien avoir de perdre du temps à démarcher les banques.

Pour l’impact sur notre imposition, le simulateur d’impot.gouv.fr m’indique qu’il y a une erreur quand je souhaite déduire mes charges sur mon revenu foncier. Du coupj’ai pu faire la simulation que sans aucune charge déduite, et nous sommes à environ 2.700€ d’impôt.

Pour les loyers, nous sommes à 16.800€ annuels et non 12.000€ (à moins qu’il s’agit d’une estimation en retirant les charges ?). Et pour ce qui est des travaux du grenier aménageable et du bâtiment nous ne souhaitons pas les faire… pour le moment car notre imposition et la rentabilité du bien ne nous obligent pas à payer plus faire du défit foncier. Disons que nous gardons sous le coude ces travaux lorsque nous aurons plusieurs biens et que le déficit foncier aura une réelle utilité. Sommes-nous toujours dans le bon en pensant cela ?

Je n’ai pas déduit la taxe foncière lors de mes calculs de rentabilité opérationnel brut (j’ai pris le calcul du modèle de demande d’étude de cas à savoir - Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats).

Concernant le budget d’entretien de l’immeuble, vous tablez sur quoi pour faire votre estimation ? Un pourcentage du revenu annuel ? Si oui, lequel ?

Pour les travaux qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers j’ai vu qu’il s’agissait de travaux ayant pour but d’apporter une modification importante au gros oeuvre. Pour ma part, il s’agit de faire un chaînage pour consolider le mur qui se fragilise. Donc quelqu’un a eu une expérience concernant la limite du "importante" dans la modification apporté ?

Merci pour vos réponses en tout cas, ça me permet de mieux appréhender ce projet !

Ça marche pour les 12.000€ je n’étais pas sûr mais on est bien sur la même longueur d’onde

Donc si je vous comprends bien, il ne faut pas voir le grenier et la maisonnette comme du déficit foncier pour plus tard mais plutôt le voir comme un moyen de baisser ses impôts et d’augmenter son revenu foncier au plus vite ?

Oui pour la toiture j’avais fait attention, elle date de 15 ans. Rassurez-vous, même si vous me dites que c’est juste une estimation ça m’aide beaucoup à compenser mon inexpérience.

Je me suis fait la même réflexion , le manque de précision est consternant… je dois en conclure que pour prouver qu’il ne s’agisse pas de modification importante il va falloir batailler ?

Je vous avoue que je n’avais pas envisagé ça comme ça !

Malheureusement, j’ai vu sur le BoFiP que l’aménagement d’un grenier faisait partie des travaux d’agrandissement et donc si j’ai bien compris ce n’est pas déductible (CE, arrêt du 19 novembre 1984, n° 43724). Pour ce qui est de mon histoire de chaînage de la maisonnette j’ai eu ma réponse ! Vu qu’il s’agit d’une réparation nécessaire dû à l’état du bâtiment, ça passe en charge déductible (CE, arrêt du 29 mars 1989, n° 91879).

A voir si il y a une demande mais en tout cas ça me fait une piste à explorer !

Je vous donnerai des nouvelles du projet régulièrement

Certains de vos chiffres sont étranges…

- pour la taxe foncière, vous devez soustraire la taxe d’ordure ménagère car récupérée auprès des locataires
- votre pno me semble chère…
- vos calculs impôts et prélèvements sociaux me laissent perplexes…
- vos calculs prennent en compte les intérêts d’emprunt?

Une rentabilité brute ne veut rien dire. Cela dit, faire un cashflow nul en location nue en n’oubliant rien, c’est déjà pas mal.

Suite à mes démarches bancaires on me propose quasiment que des hypotèques pour avoir un meilleur taux. L’hypotèque doit-il être un frein à mon investissement ? Car j’avoue que je nage dans la semoule !

Ne pas trop se focaliser sur le taux du prêt et l’assurance. L’important est d’être financé. Vous pouvez négocier aussi sur d’autres points: absence de domiciliation du salaire, indemnité de remboursement anticipé, délai avant mise en amortissement du crédit pour faire les travaux, durée du prêt, etc.

Un peu de nouvelle sur cette transaction (qui commence à se faire long !).

Le courtier n’a trouvé qu’un prêt sans hypothèque mais c’est avec un apport (couvrant les frais lié au notaire et au cautionnement). Ne voulant pas faire diminuer mon épargne, est-ce pertinent de faire un crédit conso afin de financer ces frais ?

En effet, le côté positif serait que les intérêts que je dois payer pour rembourser le crédit conso serait payé par les intérêts que j’accumule grâce à l’épargne que j’ai gardé. Néanmoins, le côté négatif serait que ça serait un frein si je devais faire un nouvel investissement locatif.

Ai-je bien résumé ou quelques choses m’a t-il échapper ? N’ayant trouvé que cette solution, existe t-il d’autres moyens de financer l’apport ?

Nous avons 20.000€ d’épargne et on nous demande environ 12.000€ (vous avez eu du flair !).

Et attendre un an après l’acquisition pour se faire racheter le prêt immo et le crédit conso, dans l’optique de lisser le prêt conso dans le prêt immo ça empire la donne ?