Evolution [59] : étude de cas immobilier

Bonsoir, j’ai modifié le message.
Il est vrai que je viens d’arriver Sur le forum même si je vous suis depuis un moment déjà
Cordialement

Evolution a écrit :

8760€ brut de locatif
[…]
- Loyer pratiqué 1 854 € / mois
[…]
- Prendre en compte le TMI ENVIRON 845€ avant impôts et 320 après impôts et TF

Donc, il faut prendre quoi comme chiffre ?
Détaillez vos calculs, car là, je sais même pas comment vous passez de 1854/mois à 845 avant impôts.
C’est pas simple, car vous donnez des informations en taux, en annuel et en mensuel.

En creusant, je trouve ;
1.854€ de loyer
- 900€ de crédit
- 12€ d’assurance PNO
- 75€ de TF
= 867€
- 450 d’IR (14+17,2%) (calcul au hasard, j’ai pas les intérêts de l’année)
= 417€ restant
C’est les bons chiffres, ou j’ai raté quelques choses ?
D’ailleurs, pourquoi parlez vous de TMI (taux Marginal d’Imposition) avec un montant ? (taux!=montant)
Ce montant semble correspondre au CF avant impôts, mais pourquoi déduire une 2nde fois la TF qui est déductible des revenus fonciers  (donc déjà inclus dans le CF initial)?

Evolution a écrit :

- Coût du bien avec frais de notaire 201500 €
[…]
Nous avons encore 52000€ à rembourser sur le pret locatif valeur du bien 125000€

Vous achetez un bien 201.500€ et il ne vaut aujourd’hui plus que 125.000€ ?
Ou il s’agit de 2 biens différents ?

Evolution, le 10/06/2020 a écrit :

La question serait de savoir ce que vous en pensez, j’ai peur que ça bloque au niveau de l’encours bancaire ou de notre faible apport

Ce que j’en pense c’est que j’ai envie de citer kaamelot : ""Je pige pas un broc de ce que vous bavez"".

Donc c’est sûr que face à un banquier qui est pas forcément très à l’aise sur l’investissement locatif, si vous êtes pas clair, ça va être compliqué.
Perso, que je vais voir ma banque, je lui mâche le boulot au maximum.
Limite, je lui fait un récap en lui indiquant quel chiffre mettre dans quelle case de son outil!
Ca fait gagner du temps et surtout ça limite les interprétations.
Et le banquier, une fois l’outil rempli retrouve un support connu et donc vous pouvez discuter d’une base que la banque comprend.

Evolution, le 10/06/2020 a écrit :

Notre objectif est de commencer a toucher du cash flow tous les mois pour conforter notre rythme de vie et profiter un peu plus, dans la limite du raisonnable. Epargner le reste pour de futurs placements

Donc vous voulez investir en immobilier pour avoir du cash flow positif dans le but d’épargner le cash flow restant après utilisation ?

Vous devriez essayer de gagner en clarté dans vos descriptifs (à commencer par votre présentation).

Avez vous calculé votre taux d’endettement ? J’ai trouvé 35%.à la louche avant ce nouveau projet :

(900+760)×12÷(23 800×2
+8 400)

Est-ce exact?

Dans le descriptif, vous prévoyez 500€/an de travaux. Qu’avez-vous prévu pour les appartements avec décoration antique?

Quels sont les indices sur le DPE? Y a-t-il des anomalies sur les diagnostics (elec, plomb, amiante)?

Le bien est-il dans le périmètre du permis de louer (applicable dans le centre ville de cambrai)?

Vous devez calculer les impôts avant de vous lancer. Votre TMI est faux, ce taux de 14% n’existe plus. Ce que vous devez calculer, c’est votre TMI futur comprenant une année complète de location. Ainsi, à 0, 11 30, 41, ou 45%, vous verrez que le résultat sur le cash flow est très différent.

Il est vrai qu’avec ce projet, et malgré le CF retiré, le taux d’endettement va augmenter légèrement. en partant sur une mensualité de 900€ par exemple.
(900+760+900)x12 ÷ (23800 x 2+ 8400 + 22248)

Sauf erreur de ma part, les banques pratiquant des taux d’endettement classiques ne prennent en compte uniquement 70% du montant des loyers (en moyenne). Votre taux d’endettement après achat serait donc de :

(900+760+900) x12 ÷ (23800x2 + (8400 x0,7) + (22848 x0,7))
= 30720 ÷ (47600 + 5880 + 15993)
= 30720 ÷ 69473 = 44,2%

En l’état, votre dossier semble donc "compliqué".

Cependant, certaines banques peuvent pratiquer des calculs de taux d’endettement plus intéressant pour les investisseurs, en utilisant une méthode de calcul différente. Dans le calcul différentiel, chaque investissement locatif est « isolé » du calcul et la banque opère un solde sur chacun d’eux. Autrement dit, elle détermine la différence entre les charges d’emprunt et foncières et les revenus locatifs. Si le solde est positif, on l’ajoute aux revenus, s’il est négatif on l’ajoute aux charges. A vue de nez, votre taux d’endettement différentiel serait inférieur à 30%, donc théoriquement finançable.

Aux dernières nouvelles, les banques suivantes appliquaient ce genre de calcul : LCL / CIC / Crédit Agricole / Caisse d’épargne / BRED

A noter que lors de ma dernière demande de financement de crédit pour un investissement locatif (Janvier 2020), le LCL ne pratiquait plus cette méthode. Par les temps qui courent, cette méthode est de moins en moins répandue (voire inexistante), car bien plus risquée pour la banque.

Je vous invite également à bien vous informer sur la fiscalité. En l’état actuel, avec les éléments que vous nous communiquer, attendez vous à payer près de 5000€ d’impôt + PS sur ce bien dès la 2ème année (si TMI 14%, sinon 7500€ si TMI 30%).

Bien que rentable, le projet et votre profil peuvent sembler "risqué" pour la banque, d’autant que votre épargne de précaution n’est que de 6000€. Si vous trouvez une banque qui vous finance, n’hésitez pas à partager sur le forum

Bon courage

Hormis les deux autres biens immobliers (RP + 1er locatif) vous ne disposez que de 5000€ d’apport et 6000€ d’épargne de précaution? Aucune autre épargne ailleurs..?

Je reviens avec un peu e retard, maintenant que c’est plus clair.

Les travaux
Déjà le montant des travaux me semble peu élevé.
2500€ à 5 ans ?
C’est à peine 3 fenêtres changées par un pro.
Donc avec 2 logements "antiques", autant dire que ça parait très peu!
Pour la toiture, 15.000€, ça me semble peu, surtout pour un N+2 (donc hauteur d’environ 7m = échafaudage haut). Est ce les coûts dans votre secteur ?

Le crédit
Avez vous déjà vu une banque ?
Car généralement pour du locatif c’est rarement au dessus de 20 ans, et même 15 dans certaines.
Et post-COVID, on peux s’attendre à avoir la même que post-subprime, avec un renforcement des restrictions.

le calcul
Je reprend donc le calcul.
1.854€ de loyer
- 900€ de crédit
- 12€ d’assurance PNO
- 75€ de TF
= 867€
Sauf que je me suis trompé sur la TMI (30%). Le plafond diminue un peu en 2020.
Donc en refaisant les calculs : je trouve 688€ d’IR+PS, la première année, l’imposition augmentant dans le temps.
Soit  180€ de CF.

En incluant l’équivalent d’un mois de loyer (450€) en travaux par an, j’arrive à /u]110€ restant[/u].
Et ce sans compter la vacance locative (ne serait ce que le temps de rafraîchir les biens antiques)

La vacance et les loyers
Vous annoncez 1 mois tout les 3 ans, mais quand est il du marché ?
Avez vous regardé le marché alentour ?
En cherchant 2 minutes je trouve des 40m² à 400€ et sans sous pente.
Est ce que vos prix ne sont pas au dessus du marché et ne vont pas gêner une potentielle relocation ?

L’épargne de précaution

Evolution a écrit :

Non car l’année dernière nous nous sommes mariés et sommes partis en voyage. Avec nos propres deniers.

Et avant cela nous avions changé les voitures.

Donc en résumé tout les ans, vous la dépensez.
Pour moi, c’est plutôt un problème de gestion de l’épargne et des dépenses.
Votre mariage devrait être prévu, pourquoi ne pas avoir épargné en amont ?
Même question pour la voiture!

Et si l’année prochaine, votre voiture lâche en même temps que la toiture de votre meublé, vous faites quoi ?

Donc oui, acheter un bien à 185k€ avec 11k€ de marge, ça semble très léger!
Surtout que la norme est de payer les frais de notaire de sa poche, donc de sortir 14k€.
Et si en plus vous devez mettre 10% d’avance au compromis, vous gérez comment ?

Evolution a écrit :

Je suis bénéficiaire avec mes enfants d’une assurance vie mais c’est un capital dont je ne dispose pas à ce jour. (20000€ chacun)

Bénéficiaire ?
C’est à dire que vous avez accepté le bénéfice de l’assurance vie en signant un document tri-parti ? (vous, le souscripteur et l’assurance).
Dans le cas contraire, vous êtes bénéficiaire de la clause bénéficiaire, mais cette clause se change en 2 minutes par un simple courrier.

De plus inclure les héritages dans son calcul patrimonial me semble socialement malsain, et comptablement risqué!

Evolution a écrit :

Autre piste (folle peut-être…), j’ai lu que certaines personnes font un prêt conso pour constituer un apport ? Je trouve cela curieux car cela rajoute une ligne de crédit.

Vous voulez dire prendre un crédit pour compenser un autre crédit ?
A priori c’est assez classique pour cette organisme

Pour conclure
Le projet semble intéressant!

Mais en l’état, il ne vous semble pas adapté.
Vous êtes trop juste en épargne et trop optimiste sur les dépenses.
La priori est à mon avis de reconstituer votre épargne de précaution.

D’ailleurs, il serait intéressant de faire une VRAIE présentation, suivant le modèle.
Et de préciser dedans votre taux d’épargne.
Car avec 50k€ de revenu annuel, n’avoir que 11k€ de patrimoine financier semble très surprenant!
La priorité à mon avis est d’augmenter le taux d’épargne, plutôt que d’augmenter les dépenses potentielles!

@gunday :

Les travaux :

Effectivement j’ai prévu des travaux bas, car les locataires sont plutôt "cool" et malheureusement habitués à ce que les propriétaires actuels fassent la sourde oreille donc dans un premier temps, juste le fait de savoir qu’on s’intéresse à eux, et à leur besoin, les rassurera.
Je dis cela car nous avons rencontré tous les locataires.
Les 2 locataires en logement antiques sont des personnes sous tutelle qui sont là depuis + de 10 ans et sincèrement je pense qu’ils resteront là jusqu’à la fin de leurs jours, de part la localisation et la personnalité de ceux-ci.
Après évidemment je ne suis pas Mme IRMA. Le seul locataire qui pourrait, il me semble ,partir, serait le petit couple. Mais la situation locative parait en l’état, très stable.

Nous ne souhaitons pas faire de gros travaux de suite, nous voulons d’abord mettre de la trésorerie de coté et nous constituer cette épargne de précaution. (après si vraiment une urgence, nous avons 3 personnes qui peuvent nous prêter pour une voiture, chaudière ou autre urgence).

Le crédit :

J’ai rappelé le courtier ce matin et notre dossier est étudié actuellement par une banque en ligne, qui ne demande pas d’apport pour les achat en locatif, sinon nous devrons passer par un organisme de crédit apparemment. J’ai également rdv le 16 au CM, je vais préparer mon dossier.

le calcul :

Effectivement au départ, cela nous rapportera 867€ + notre épargne habituelle avec nos revenus, je pense qu’une moyenne de 1400€ de côté par mois serait très correcte en nous faisant légèrement plaisir.

Si je ne me trompe pas, entre le moment où on va encaisser cet argent et le moment ou on va devoir les sortir nous pourrons faire de la trésorerie. j’ai fais une simulation qui expliquait qu’en déclarant déjà les loyers de sept 2020 (signature) à la déclaration revenu 2020 (juin 2021) nous commencerions à payer en septembre 2021. Cela laisse une marge.

Je sais bien, je suis très optimiste même si cela semble juste avec l’impôt.

La vacance et les loyers :

L’immeuble est très bien situé, écoles, zone commerciale quasiment en face, transports en commun.
Il est vrai que les loyers des 2 personnes sous tutelle a augmenter selon l’indice mais ils sont cohérents avec ce que j’ai vu sur le net pour ce type de logement.

L’épargne de précaution :

Oui effectivement nous la dépensons ces dernières années car nous avons mis par exemple changé les voitures en 2015, puis économisé et mis de l’apport pour notre RP en 2017, puis économisé pour nous marier et partir en voyage en 2019.
Nos comptes sont malgré tout "propres" même si je sais que les banques veulent aussi qu’on leur laisse notre cash durement gagné…

Pour l’assurance vie je me suis peut-être mal exprimée. En fait, un membre de ma famille m’a mise en bénéficiaire d’un capital suite à son décès.

Nous aimerions beaucoup augmenter notre taux d’épargne justement et c’est pour cela que nous souhaitons acquérir un bien qui ressort du cash flow.

Je vais aller voir votre modèle et modifier ma présentation.

Bonjour,

Je me permets d’intervenir sur cette file, car je voudrais faire part de mon expérience personnelle au sujet d’un locataire sous curatelle, pour réagir à l’affirmation de Evolution.

Les 2 locataires en logement antiques sont des personnes sous tutelle qui sont là depuis + de 10 ans et sincèrement je pense qu’ils resteront là jusqu’à la fin de leurs jours, de part la localisation et la personnalité de ceux-ci.

En effet, cette phrase m’a interpellé car j’ai eu un locataire sous curatelle (pas tutelle comme ici, mais je pense que la situation est comparable).

J’ai acheté un immeuble de 3 logements loués, un des logements était loué à une personne sous curatelle, locataire depuis près de 10 ans. Avec un loyer légèrement supérieur aux autres logements, du fait des indexations de loyer successives.

A peine plus d’un an après avoir acheté l’immeuble, je reçois le congé adressé par la curatrice. Le locataire avait rejoint une institution.
Préavis de 1 mois seulement même si le bien n’est pas localisé en zone tendue, car le locataire est bénéficiaire de l’Allocation Adulte Handicapé.

J’ai donc récupéré l’appartement occupé depuis 10 ans par ce locataire, pas de travaux réalisés au cours des 10 dernières années. L’appartement ne pouvait pas être loué en l’état (murs et plafonds sales, porte abîmée, robinets antiques qui fuient un peu, la cuisine se résumant à un évier…)

Pour essayer de tirer un bénéfice de la situation, j’ai décidé de faire faire des travaux, de le meubler, et de le proposer en location meublée.
--> Quelques milliers d’euros dépensés alors qu’on aurait pu penser que le locataire sous curatelle allait rester encore longtemps dans l’appartement (et pendant ce temps le plus élevé des 3 loyers qui n’est pas perçu).

Rien de grave, mais il faut avoir de l’argent disponible.

Evolution, le 13/06/2020 a écrit :

@gunday , nous sommes en demande de financement à 110% quasiment donc notre epargne ne bouge pas (sauf les 5000€)

Pourriez vous nous tenir au courant de ce que vous obtenez comme financement ?
Car les échos que j’ai en ce moment, c’est plutôt resserrement des conditions d’emprunt, avec restriction de durée, et fin du financement à 110%.

Donc ça m’intéresse de savoir si vous arriver quand même à dégoter un 110% en financement! (et auxiliairement dans quelles enseignes)

Edit : pour le prélèvement du foncier, j’avoue ne pas trop savoir comment est orchestré une modification aussi important en cours d’année.
Je n’ai pas eut le cas, j’ai plutôt des diminutions de revenus fonciers (bien passé en LMNP, bien vendu, etc), donc je ne me suis pas trop posé la question.

Bonsoir à ceux qui viendront par ici.
Je reviens vers vous pour vous donner des nouvelles de mon rdv au Crédit mutuel.
Nous avons commencé par exposé le projet, puis le conseiller nous a fait un petit discours sur l’endurcissement des conditions de prêt (là je me suis dis que ça allait coincer).
J’explique alors qu’au niveau de l’endettement nous ne passerons surement pas, mais qu’en reste à vivre nous passons correctement.

Nous en sommes venus au moment d’entrer les fameux chiffres dans l’ordinateur et là, le conseiller me dit que d’après ce que je suis en train de lui dire, le taux d’endettement passe. Alors je réponds que "oui" mais seulement s’il pratique la méthode du différentiel. Et effectivement, c’est bien comme cela qu’ils font pour un investissement locatif.

De ce fait, il serait prêt à nous suivre, évidemment avec demande de délégation plus haut pour le montant à demander. Il ne m’a pas du tout parlé d’amener plus d’apport, ce qui est rassurant.

Il nous propose pour le moment la somme de 198700€ sur 20 ans, avec un taux de 1.814% et 26.64€ d’assurance mensuelle pour mon mari et moi à 100%. décès PTIA. mensualité totale de 986.48 € + 26.64 €/ mois

Il était même parti sur une simulation sur 15 ans au départ, mais je lui ai expliqué que nous souhaitions garder de la trésorerie pour épargner et peut être réinvestir par la suite.

Je tiens à préciser que ce n’est pas une offre de prêt que j’ai mais juste une simulation.

Par contre, il m’a quand même demandé si j’avais contacté mon conseiller LCL à ce sujet, j’ai répondu que non par sur celui-ci. Il m’a quand même demandé de proposer ce projet à ma banque actuelle (bizarre non?) et de revenir vers lui en cas de refus. Il a repris mon numéro, m’a donné sa carte et son adresse mail pour le tenir informé.

Du côté de Meilleur taux, pas de nouvelles mais j’espère en avoir demain.

Bonjour Nordiste, merci de votre retour .
A ce jour, toujours pas de nouvelle d’une des deux banques de Meilleur taux et refus de l’autre.
Mon conseiller m’a informé que le LCL suivrait avec les frais de notaire et banque avancés.
Nous avons rendez-vous demain avec un autre courtier et j’ai relancé le crédit mutuel.
J’ai pris un refus oral du crédit agricole ce jour. Il me semblait qu’ils finançaient plus facilement mais pas du tout pour le nord en tout cas.
Je vous tiens au courant des recherches… il en suffit d’une qui dit oui 👍🏻