Gamma76 : étude de cas immobilier (bail emphytéotique et projet éolien sur des terres agricoles)

Bonjour,
j’ai travaillé dans le secteur éolien pendant quelques années, malheureusement pas dans la partie développement de projets. Je peux cependant vous apporter quelques éléments:

Mes parents sont propriétaires de parcelles agricoles comportant un gisement de vent non négligeable (et qui a dit que l’air était gratuit ? :-) ) situés dans un périmètre assez rare dans notre département où il n’y a pas d’habitation à 500 mètres (condition première indispensable avant tout projet d’exploitation éolien).

Les contraintes liées à l’établissement d’un projet éolien sont nombreuses et variées, et doivent être gérées de front. La règle des 500m est une règle très rigide, mais il y en a d’autres (aspects enviro, raccordement au réseau électrique, accords fonciers, accords armées et météo france si applicable, gisement, mécanisme de soutien…). Pouvez-vous préciser le lieu/la zone où vous habitez afin que l’on se fasse une idée du régime de vent?

Proposition de mettre en place un bail emphytéotique de 20 ans reconductible une fois de 21 ans (soit au maximum 41 ans). Une fois la promesse signée, le processus peut s’avérer long, il faut compter 5 ans et potentiellement n’aboutira pas.

C’est tout à fait exact. Il faut que toutes les contraintes puissent être levées afin que le projet aboutisse. Le temps de développement sont par ailleurs bien souvent plus long que les 5 ans citées. Comptez 8 années voir 10 si recours.

Le projet consistera à poser 3 à 4 mâts d’une puissance de 2 à 3 MW chacun. La surface agricole se verra réduire d’environ 0,5 à 1 hectare (soit moins de 1 % de ma SAU).

Aujourd’hui deux mécanismes de soutien existent, mais la réglementation est très dynamique et il n’est pas impossible que d’ici à ce que le projet ait droit à un mécanisme de subvention, les choses aient évoluées. En l’état, le projet jusqu’à 6 machines de moins de 3MW chacun, il bénéficie donc d’un mécanisme dit "guichet ouvert" qui propose le tarif le plus avantageux: 72 à 74€/MWh pour les X premiers MWh produits puis 40€/MWh pour les suivants. Si la taille du projet devait dépasser 6 machines ou de puissance >3MW, alors le projet passerait en appel d’offres. Cela signifie une mise en concurrence avec les projets des autres développeurs, sur tout le territoire français métropolitain.

Voici les rémunérations proposées :
- Redevance de développement : 500 € pour le propriétaire et 500 € pour l’exploitant (en une fois reconduite une fois si l’autorisation de lancer le projet arrive après 6 ans)
- Redevance de bail : 2000 € pour le propriétaire et 2000 € pour l’exploitant (par an et par MW)
- Servitude de surplomb : 500 € pour le propriétaire et 500 € pour l’exploitant (par an et par mât)
- Servitude d’accès : 50 €/are pour le propriétaire et 50 €/are pour l’exploitant (en une fois pour le propriétaire, par an pour l’exploitant)
- Servitude de passage de câble : 1 €/ml pour le propriétaire et 1 €/ml pour l’exploitant (en une fois)
- Servitude de préservation du rendement éolien : 250 € pour le propriétaire et 250 € pour l’exploitant (sur l’ensemble de la zone, par an pendant 10 ans)
- Servitude de gros entretien et de tour d’échelle : consenties à titre gratuit
- Dégâts sur cultures au moment de l’implantation des éoliennes : indemnisé suivant le barème de la Chambre d’Agriculture

Je ne connais malheureusement pas les taux autres que les 2000€/MW/an qui sont les taux du marché (comptez 5k€/turbine). Donc ici RAS.

RENTABILITÉ DU BIEN

Ce projet n’a pour moi que des avantages économiques pour vous car qu’il grêle, qu’il y ait une canicule, que votre récolte soit détruite, que le vent souffle ou non, vous toucherez ces loyers.

FINANCEMENT DU BIEN

C’est standard.

RÉGIME D’EXPLOITATION

Aucune idée j’étais de l’autre côté.

INTERROGATIONS FACE À CE TYPE DE PROJET SPÉCIFIQUE

Être très vigilant sur les clauses à mettre en place telles que :
- le démantèlement total des installations y compris l’intégralité du béton (actuellement la loi en France n’exige d’extraire qu’1 mètre de profondeur)
- la localisation très précises des mâts sur un plan mais sur ce point cela semble être à prendre ou à laisser car selon les rapports d’études d’impact, les mâts pourront être implantés différemment
- les conditions de souscription au fond de provisionnement pour démantèlement en cas de faillite
- la remise en état du site par rapport à la terre extraite initialement, histoire de ne pas se retrouver avec de l’argile caillouteuse au lieu d’un beau limon
- que la convention de MAD qui dure jusqu’à 41 ans puisse être bien cessible à un tiers (qu’il soit familial ou non)

1. Les propriétaires n’ont pas envie de s’embêter à gratter du béton=>les fondations sont 1m sous le niveau du sol. Ca doit se négocier, comme tout dans ce bas monde.
2. Tout à fait le "layout" final se sera connu qu’en toute fin, c’est à ce moment que les baux emphytéotiques seront signés (ou non).
3. Ce point est encadré par la loi: il faut provisionner 50k/éolienne ou bien ouvrir une ligne de crédit auprès d’une banque Je ne m’en soucierai pas.
4. 20 ou 40 années plus tard remettre la même terre à l’endroit où elle avait été prise ne me semble pas raisonnable. Par ailleurs, si votre site est qualitatif est que le monde ne change pas trop d’ici là, votre site pourrait être "repoweré" (i.e. de nouvelles éoliennes seront installées, pas nécessairement aux mêmes emplacements mais la terre des nouvelles fondations pourrait être utilisée.

Que se passe t’il si l’on présage le pire (c’est à dire une faillite de l’exploitant), afin de ne laisser un cadeau empoisonné à la génération future ou être ennuyé à vendre :

Attention à ne pas confondre l’exploitant (généralement la société qui développe le projet puis le vend lors de la construction avant d’en assurer l’exploitation cad vérifier bonnes performances, conseil technique et respect des obligations réglementaires pour le compte du propriétaire (profils variés mais de plus en plus fonds d’investissements UK/allemand ou francais)

- Le propriétaire peut-il être inquiété par l’Etat qui exigerait une remise en état initial car il considérait que le propriétaire possède ce qui a été construit sur sa parcelle ?

J’avais vu un article à ce sujet, qui parlait de l’arnaque pour le propriétaire terrien dans le scénario que vous décrivez. Je ne sais pas si c’est vrai, à voir avec un avocat spécialiste.

- ne faut-il pas avoir peur que le parc éolien soit revendu plusieurs fois à des tiers jusqu’à être possédé par des fonds de pension à l’étranger ou une multinationale cotée en bourse qui laissera tomber totalement le parc une fois arrivé en fin de vie ?

Le parc a de grandes chances d’être revendu au cours de sa vie, c’est une pratique courant. Quand au risque que vous décrivez, il est limité par la qualité du site (i.e. site venté). Si le site est venté, alors un nouveau projet pourra voir le jour, ce qui forcera le développeur à démanteler les éoliennes installées avant la construction du nouveau site. Concrètement, les frais de démantèlement sont aujourd’hui intégrés dans les modèles financié de repowering (construction de nouvelles éoliennes sur un ancien site). Cependant, il n’est pas impossible que d’ici 40 ans les projets éoliens n’aient plus aucune économie viable (pas de mécanisme de soutien, prix de l’électricité sur les marchés très bas…etc), dans ce cas un scénario catastrophe peut se produire, comme quand vous allez acheter votre baguette (risque de se faire écraser par une voiture…)

Le propriétaire peut-il être inquiété si la taxe foncière liée au bâti (qui peut être visiblement multipliée par plus de 200 quand ce n’est plus un terrain agricole) n’était plus réglée par la société exploitante ?

Je ne sais pas.

- Le propriétaire peut-il  être inquiété des problèmes liées à la pollution (fuites d’huiles sur un parc éolien vieillissant, …)

Le propriétaire du parc éolien oui, le propriétaire foncier non. Les installations éoliennes sont classées ICPE et la réglementation est très stricte à ce sujet, tout comme sur le transport des matières dangereuses (en particuliers huiles & graisses).

Où peut-on se procurer des “barèmes de prix” sur les redevances éoliennes ? Existe-il d’autres servitudes qui n’auraient pas été évoquées ? Tout ceci est-il négociable ?

Ce barème n’existe pas mais les 5k/WTG est une pratique de marché. Je ne comprends pas la question sur les cervitudes. Qu’est ce qui serait négociable? Pour moi la bonne façon d’aborder les choses serait de signer la promesse puis d’attendre la fin du développement du projet. Si celui-ci abouti, et que les éoliennes sont sur vos parcelles, alors vous vous retrouverez en position de force. Le développeur voudra signer avec vous, et devra le faire sur les emplacements indiqués dans les autorisations obtenues. Or, de ce que j’ai pu comprendre (ma société tout du moins) ne serait pas prête à attaquer en justice un propriétaire qui aurait signé une promesse mais qui ne voudrait pas signer le bail (question d’image, et je ne sais même pas si cela serait entendable par un juge). C’est à ce moment la que vous pourriez vraiment négocier les loyers. J’en connais qui ont fait x10, pas nécessairement ainsi mais en négociant une fois que les éoliennes étaient chez eux. Je vais me renseigner auprès de mes anciens collègues.

Finalement, pourquoi ces promoteurs d’éolien s’ennuient à mettre en place des baux emphytéotique plutôt que d’acheter un bout de terrain ? La SAFER les empêchent de “flamber les prix” ?

Je crois que les développeurs n’ont pas vocation à être propriétaire foncier. Ils souhaitent développer des projets. Pour cela, louer les terres suffit. IL y a peut être des vieux accords tacites dont je n’ai pas connaissance et qui remontent au premiers jours de la filière (je n’y étais pas). Cependant, je sais que la question de l’achat des terrains est parfois posé dans mon ancienne entreprise. Enfin, il semblerat que les français soient réticents à vendre leurs terrains souvent issus d’un héritage (valeur affective forte).

De mauvaises langues expliquent qu’un projet éolien sur une zone précise est volontairement réalisé par le biais d’une “société écran” (avec 0 salarié) afin qu’elle soit facilement liquidable à l’avenir… Les promoteurs s’en défendent en disant que pour mettre en place un financement par les banque, il est plus simple et plus lisible comptablement de créer une société dédiée pour chaque parc d’éolienne. Les 2 arguments sont valables, qui a raison ?

Les développeurs développement des projets puis les vendent. Il faut que la société éolienne soit facilement cessible. Encapsuler toutes les autorisations dans une société répond à cette problématique. Tout est logé au même endroit, puis la société est vendue. C’est tout. Je n’ai pas de compétence juridique sur les facilités liées à des liquidations. Pour moi c’est une pratique que l’on peut retrouver dans d’autre domaines, comme l’immobilier.

Il est possible de voir sur Internet des arguments très négatifs sur l’éolien poussés à l’extrême (un peu comme avec l’agribashing d’ailleurs avec souvent des arguments peu étayés…) et il est difficile de faire son avis et je suis preneur de toutes informations pouvant faire avancer mon projet ! Merci de m’avoir lu (c’était long…)

Les opposants ont parfois des arguments un peu extrême. Auxquels êtes vous sensible? Economie? Intérêt environnemental discutable? Impact environemental… ? Merci de préciser.