Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ?

DDtee a écrit :

Rick a écrit :

Et de ce fait, c’est plus difficile de sortir de la gestion de l’agence…..ils ne se montrent pas très coopératif…je ne connais pas le locataire vu que je ne l’ai pas mis en place…
…/…j’ai du insisté pour avoir le téléphone du locataire et maintenant il me répond pas…

Retour d’expérience : même avec un bien géré par une agence, valider de visu et garder contact avec le locataire (ce qui sert aussi dans le cas de manquement de l’agence)

Effectivement, mais là j’achète l’appartement et je prend également le locataire mis en place par l’agence avec le précédent propriétaire….

Le bail continue et je veux juste rentrer en contact avec le locataire (si il se décide à me répondre ou rappeler) afin de me présenter et récupérer des bulletins de paie plus récents pour mettre en place la GLI.

Ce qui me fait peur, c’est que vu que le locataire est déjà en place, il risque de ne pas se donner la peine de me faire suivre les documents demandés….

Mon notaire m’a dit qu’il enverrait un courrier officiel disant au locataire que je suis le nouveau propriétaire, avec mes coordonnées ainsi que mon RIB pour le versement des loyers.

J’ai vu rapidement le locataire lors de la visite.

J’ai également demandé un état de situation du locataire avec quittance ainsi que son profil (CDI, 3x le montant du loyer)

J’ai eu une décote de 20% environ par rapport au prix du marché sur ce type de bien, comme c’est souvent le cas sur des biens loués.

Bonjour.
Je suis moi-même gestionnaire locatif chez aytiC. Les relevés de gestion, quittances sont de matérialisés comme l’utilisation de la signature électronique qui nous fait gagner un temps monstrueux. Néanmoins, cela se démocratise peu à peu. Les « vieilles » petites agences ont du mal à prendre ce virage car il faut investir fans du matériel et avoir un back-up qui fonctionne. C’est là où les grosses machines tirent leurs épingles du jeu.

Gaëtan,

Si on confie la gestion à une agence et qu’on prend la formule complète avec notamment l’assurance loyers impayés. En gros, dans le pire des cas, on s’en tire pour combien ? Quel pourcentage sur un loyer ?

Bonsoir,

  Pour ma part, je m’en "tire" pour 7.2% TTC entre la gestion et l’assurance GLI.

  Il s’agit par contre d’un grand réseau d’agences, capables de négocier des tarifs bas auprès des assureurs…

   (Et puis quand ils font une connerie on peut "taper" dans la hierarchie pour remettre de l’ordre dans la gestion ).
    Des exemples? J’en donne si vous voulez…

Le prix et les outils informatiques ne sont pas toujours facteurs de qualité ; le facteur humain est déterminant.
Je préfère ma gestion sans signature électronique et sans assurance loyers impayés que celle de beaucoup de pros. Il y a d’ailleurs un certain intérêt à bien détailler ce que l’on fait signer.
Notons d’ailleurs que lorsqu’il y a stabilité locative on s’en moque un peu de perdre 30 minutes toutes les x années pour signer ces documents.

L’essentiel reste de choisir un très bon professionnel si on ne se sent pas ou plus capable.
Ce n’est pas le plus facile.

Pas 100 % tranquille pour la GLI mais le niveau couverture est-il à 100 % ?

Pour la gestion je vois aussi l’aspect travaux (plomberie, électricté, moquette à remplacer, etc.). Je ne me vois pas courir les devis et choisir les artisans. Je n’aime déjà pas le faire pour moi. Mais d’un autre côté, c’est vrai qu’une gestion où t’as pas de nouvelles du locataire pendant 10 ans ça fait réfléchir à la pertinence de l’opération.

Au final, j’ai quand même l’impression que je préfère encaisser moins, mais ne rien faire d’autre qu’encaisser. Mais encore une fois, tout dépend des objectifs à tenir.

Bonjour,

Petit RETEX me concernant et qui me permet également une vérification sur ma problématique.

Mon bien est en gestion par agence, de même que 2 pour mes parents. L’agence n’a jamais été très pro, retard de paiement des loyers, mauvaise communication, gestion hasardeuse en cas de pépin (met du temps à gérer les problèmes).
Depuis la crise c’est pire, gros retard de paiement et un prélèvement non justifié. En effet j’avais payé le plombier directement, l’agence m’a ensuite prélevé le même montant sur mon loyer. Il (propriétaire de l’agence) s’est rendu compte de son erreur et m’a dit par mail que je serai régularisé le mois suivant….ça fait 3 mois que j’attends…

Mes parents ont décidé de rompre le contrat et ont donc envoyé une LR pour mettre un terme au contrat. Réponse de l’agence : niet, vous avez signé pour 3 ans…
Je n’ai pas accès au mandat de gestion actuellement pour vérifier.

De ce que je viens de lire sur internet effectivement les agences font signer des mandats de gestion d’un an en général et parfois 3 ans (limite de 30 max je crois) avec tacite reconduction chaque année.

Dernière possibilité : la résiliation pour faute grave, reste à savoir ce qui considéré comme faute grave… des retards de paiements ça me parait léger comme motif.

Ce que je retire comme leçon pour ceux qui veulent passer par agence : bien vérifier la durée du mandat de gestion, demander 1 an max pas plus pour ne pas vous retrouver dans cette situation.

Si quelque chose est erroné dans ma compréhension de la réglementation n’hésitez pas à me le dire, ou si vous avez une solution autre.

Merci

@Tlaloc le principe d’un marché libre est sa fluidité.

Pensez vous qu’un bon candidat locataire (bons revenus, CDI, bon profil…) préférera la lourdeur du contrat via notaire (ou agence) ou un contact en direct ?

On peut "ne pas y voir que des avantages"

DDtee, le 18/11/2020 a écrit :

@Tlaloc le principe d’un marché libre est sa fluidité.

Pensez vous qu’un bon candidat locataire (bons revenus, CDI, bon profil…) préférera la lourdeur du contrat via notaire (ou agence) ou un contact en direct ?

On peut "ne pas y voir que des avantages"

Personnellement, en tant que locataire, j’ai toujours eu à faire à des agences. Et je préfère.

En tant que bailleur, suffit d’ajuster le loyer proposé. J’y vois aussi l’avantage que ça évite ceux qui n’ont pas quelques centaines d’euros d’avances d’une part, et que ça freine le turn-over d’autre part.

@anthonyb3
Il ne s’agit pas de savoir quelle est la meilleure stratégie, qui a raison ou qui a tort, mais d’adapter la stratégie à ses locataires, à ses locations, et à son propre caractère.

Est-ce que vous avez tant de plaintes que ca de vos locataires?

A priori oui. J’ai 7 locataires et si chacun appelle une fois par moi c’est déjà bien trop.

Je connais quelques artisans dans la ville et je ne suis pas sur qu’une agence obtienne de meilleurs prix. Avez-vous tant de réparations à faire?

J’ai pu constater sur des devis que j’avais fait qu’ils m’ont eu des propositions 20% moins cher voire moins, avec leurs artisans attitrés. C’est surtout vrai pour les petites réparations.
Je vois 18 lignes travaux dans ma compta pour l’immeuble sur 2019.

En gerant tout moi-meme, j’économise ces 10% et surtout en stress. Ca m’est arrive que des locataires me donnent leur préavis un vendredi après-midi et dès les lundi j’en avais trouvé de nouveaux. Une agence n’aurait meme pas encore commencé a faire la recherche. Personnellement je préfère que mes locataires m’appellent directement en cas de problème qui, du coup, sera réglé bcp plus vite.

Moi, c’est l’inverse, ça me stresserait de gérer ça en direct. Je veux pouvoir être en voyage trois semaines et ne pas en entendre parler.
Et puis je n’aime pas le téléphone et je procrastine beaucoup. Un locataire, surtout si ça se passe mal, je peux mettre des mois à résoudre le problème.

Pour le choix des locataires, vous louez peut-être à de bon profils. Mes biens sont situés dans des villes de 10000 habitants, une personne en cdi a les moyens d’acheter. Je n’ai qu’un CDI sur les 7 logements que je loue pour l’instant. La connaissance locale apportée par l’agence est un vrai atout.

En résumé, ce qui est vrai pour vous et pour beaucoup ne l’est pas pour moi, qui trouve que le service payé est d’un rapport intéressant.

Au delà, c’était clair pour moi dès le début qu’il fallait en faire le moins possible si je voulais pouvoir multiplier les opérations. Je suis un peu revenu la-dessus pour mon second immeuble et mon bien à Paris car finalement les travaux, j’ai envie de m’y mettre. Tant que je trouve ça intéressant, c’est des opportunités en plus.

J’achete les baux sur le site de l’UNPI. Ils sont toujours a jour des dernières lois. Il suffit de les completer avec le nom du locataire etc. C’est très simple.

La principale caractéristique d’un bail notarié n’est pas ce qui est écrit dedans, c’est que c’est un acte exécutoire. Si le locataire ne paye pas, il n’y a pas besoin de passer devant un juge.

Pour ma part je me demande si les locataires ne prennent pas plus de libertés avec un particulier qu’avec une agence, c’est un des point qui me freine pour passer en gestion directe.

Même avec une bonne organisation et des règles strictes, je ne veux pas avoir à courir après des loyers tous les mois (je revois ma mère relancer sans relache notre locataire qui roulait dans des Porsche rutilantes et qui se fichait bien de la date de paiement du loyer). Sans remettre en cause l’honnêteté de mes locataires, je pense que l’agence apporte un certain formalisme qui aide dans la gestion au quotidien.

En contrepartie je dois avouer que j’ai parfois l’impression d’être pris pour une vache à lait et je pense que les intérêts de l’agence ne sont pas toujours aligner avec les miens comme cela a été mentionné plus haut.

J’ai réussis à négocier à 5% ttc frais gestion. Et je pense que vous pouvez négocier à la baisse si vous avez plusieurs appartement dans la ville.

@OncleC, les diagnostics, même sans agence, vous les devez.

Vous avez surtout oubliez le coût de mise en location, appelé frais de rédaction de bail ou autre du genre.
De ce que j’ai vu, ça va d’un demi loyer à un mois de loyer.
Y a maintenant des plafonds légaux.

De ce que j’ai vu, c’est généralement prélevé sur le 1er loyer.