LMNP et SCI pour un investissement locatif ?

Merci pour la réponse, je pense que j’ai un gros intérêt a vendre les 2 appartements en meublé.

Pour la SCI je me pose la question car j’ai 2 filles et une femme et que j’en entend bcp parler sans trop que les gens sachent vraiment ….

Je pense en acheter d’autres par la suite sachant qu’après la lecture du forum je commence à me diversifier un peu ; PEA, Immo Loc, Ass vie ….

Oui , le LMNP est pour l’ancien .
Oui, avec vos petites surfaces et vos cibles étudiantes, il peut y avoir un interet. Son principal avantage est l’amortissement. Faites des recherches sur ce forum, d’imminents spécialistes on déjà répondu à la plupart des questions.

Bonjour,

Merci GoodbyLenine pour cette précision qui peut avoir des conséquences non négligeables !
En inconvénient, je sais que certains vont trouver ça accessoire, mais je dirais que créer une SCI IS représente un coût supplémentaire : Frais de constitution, frais de comptabilité, frais de compte bancaire pro ect…

Donc pour moi, SCI IS ok mais pour un nombre significatif de lots. Si c’est faire une SCI IS pour y loger uniquement une studette louée 300 €, je vois pas trop l’Intérêt.

Au plaisir

La location meublée est une activité commerciale. Une SCI doit avoir une activité civile, ou alors être imposée à l’IS (sauf tolérance si l’activité commerciale représente moins de 10% du chiffre d’affaire).

Petite précision juridique : la location meublée est une activité civile traitée sur le plan fiscal comme une activité commerciale. Cela peut sembler être du chipotage mais cela a des conséquences en droit. Une SCI peut ainsi avoir pour objet social la location meublée.
Elle ne peut pas en revanche avoir pour objet social par exemple l’achat et la revente d’immeuble qui est une activité commerciale (loi du 13/07/1967). A noter que selon la loi du 09/07/1970 la construction dans le but de vendre ne constitue pas un acte de commerce on trouve donc des SCI de construction-vente…
A contrario une société commerciale peut indifféremment avoir un objet social civil ou commercial. D’une manière générale (puisque les choses varient énormément selon le type de société commerciale) la gestion d’une SCI est moins complexe que celle d’une société commerciale (obligations du commerçant)

PS: Pour faire de la location meublée à plusieurs via une société, sous le statut LMNP ou LMP (donc : à l’IR), il vaut en général mieux choisir une SARL de famille (impossible seulement si les associés sont de la même famille), ou une SNC. A défaut, reste l’indivision (et ses contraintes).

Il faut aussi prendre en considération les spécificités de la SNC : tous les associés ont la qualité de commerçant un mineur non émancipé ne peut donc pas être associé d’une SNC (il peut l’être d’une SARL sans pouvoir agir directement mais seulement via son représentant légal)

Pour en revenir au sujet (désolé pour la digression mais autant que je ressorte mes cours de droit c’est pas toujours facile à placer dans une conversation courante) le problème de faire de la location meublée via une SCI n’est pas tant le fait d’être imposé à l’IS car il peut être judicieux même pour de la location nue d’opter pour l’IS plutôt que pour la transparence fiscale.

C’est surtout que l’on renonce ainsi au double effet kisscool du statut LMNP : amortissement du bien mais plus-value à la revente imposée selon le régime des particuliers alors qu’une société à l’IS verra sa plus-value de vente imposée selon le régime professionnel (ie à partir de la Valeur Nette Comptable au lieu du prix d’achat donc amortissements déduits et par conséquent une plus-value plus importante)

Pour le cas d’effel78 a priori (pour prendre une décision définitive il faut naturellement plus qu’un avis déduit d’un échange de quelques lignes) l’intérêt est très limité y compris dans un but de transmission. En effet deux studios et deux enfants nous ne rencontrons pas les problèmes dont fait mention NicolasBazard pour le partage et les studios restent plus liquides que des parts de SCI si l’un des enfants veut vendre.

Si on à l’IR (location nue en réel simplifié par exemple) on amortit pas mais on a la fiscalité de revente des particuliers.

Si on est à l’IS on amortit le bien mais on est imposé selon la fiscalité des plus valus professionnelles.
Pour un immeuble acheté 200k€ dont on a amortit 100 k et qu’on vend à 250k, on a est taxé sur une assiette de 150k: c’est le prix de cession 250k moins la VNC 100 ( 200-100).

Donc le LMNP a le "double effet kisscool" de bénéficier à l’amortissement et de la fiscalité des particuliers à la sortie.

@DidierFabrice Je suis vraiment septique sur le meublé avec la SCI. La location meublé à titre individuel est bien imposé en BIC.

BOFIP a écrit :

Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue -propriétaire ou locataire principal- ressortissent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

BOFIP a écrit :

De même, une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une profession commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts (CGI) et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés par application du 2 de l’article 206 du CGI. Il en a été ainsi jugé en ce qui concerne une société civile constituée principalement pour acheter et donner à bail un immeuble et qui, pendant l’année d’imposition, a eu pour seule activité la location dudit immeuble garni de meubles dont la valeur, inscrite au bilan, était d’ailleurs supérieure à celle de l’immeuble lui-même (CE, arrêt du 30 octobre 1968 n° 70952 ; voir dans le même sens, CE, arrêt du 12 février 1975 n° 87340).

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

Conseil d’État, 3ème / 8ème SSR, 28/12/2012 a écrit :

Une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés. La durée de la location des locaux est sans incidence sur le caractère habituel et non occasionnel de l’activité de location, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises.

Conseil d’État, 3ème / 8ème SSR, 28/12/2012, 347607 | Legifrance

Dernière modification par Nek (22/01/2015 19h26)

Bonjour
Suite à mon premier achat, j’ai décidé de consacrer pas mal d’énergie à l’immobilier en France.
Je suis actuellement en phase d’achat de 5 autres biens (trois chambres de bonne à Paris, un deux-pièces de 40 m2 à Suresnes et un appartement en loi 48 à Bécon-les-Bruyères). Pour tous ces biens j’ai l’accord du vendeur, pour 2 biens j’ai bouclé le financement et j’ai fixé la date de signature chez le notaire. Le montage pour ces biens est toujours le même :

Chambres de bonne louables:
•    Localisation : Paris 10ème, Paris 17ème
•    Prix d’achat : environ 70 000 (avec travaux)
•    Emprunt à 100% sur 15 ans
•    Frais de notaire non financés
•    Travaux d’environ 5k par bien (non financés)
•    Cash-flow positif ou légèrement négatif
•    Mise en location des biens en meublé (sauf pour une, que je voudrais mettre en location Airbnb pendant 2 ou 3 mois)

Deux-pièces 40m2 :
•    Localisation : Suresnes
•    Prix d’achat : environ 120 000 (avec travaux)
•    Emprunt à 100% sur 15 ans
•    Frais de notaire non financés
•    Travaux d’environ 20k (non financés)
•    Cash-flow positif
•    Mise en location des biens en meublé

Loi 48 :
•    Localisation : Bécon-les-Bruyères
•    Superficie : 50 m2, trois-pièces
•    Prix d’achat : 150 000
•    Emprunt à 100% : remboursement de 400 euros/mois pendant 3 ans (le temps de reloger les locataires), puis 1200 euros/mois
•    Frais de notaire non financés
•    Travaux d’environ 30k pour le bien, à effectuer apèrs le départ des locataires actuels (non financés)
•    Cash-flow compliqué, mais nul pendant les 3 premières années
•    Mise en location des biens : à voir

Au vu des discussions avec le banquier, je me pose la question de la mise en place d’une SCI mais je n’arrive pas à définir si ce serait utile pour moi.

D’après mes recherches :
•    Aucun intérêt à mettre les biens en meublé dans la SCI (pour éviter le passage de la SCI à l’IS)
•    Pas de différence sur la fiscalité de la plusvalue (qui sera importante surtout sur l’appartement en loi48)
•    SCI utile en cas de transmission du patrimoine (mais je pourrais atteindre e même résultat en achetant l’usufruit et en laissant la nue-propriété à mes enfants, donc l’aîné a 10 ans)

Pensez-vous que dans mon cas il y a un intérêt à monter une SCI (essentiellement pour les appartements à venir, que je pourrai louer en nu) ?

Merci d’avance

Message édité par l’équipe de modération (18/04/2016 15h18) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Bonjour,
Je n’arrive pas à trouver réponse à mon questionnement. J’aimerais, sur une de mes immeubles (en nom propre), passer un appartement en location courte durée. Or, mon comptable me signale que n’ayant pas encore consommé le déficit de l’immeuble, je ne pourrais pas le passer pour partie en LMNP.
Je possède des biens en nom propre et également via une SCI IS que j’ai créée avec ma femme.

La question :
Puis-je louer l’appartement en nue à ma SCI IS afin que cette dernière exploite le bien en courte durée ?

Merci d’avance.
Cordialement

Pour le revenu foncier, j’ai encore beaucoup de déficit foncier que je peux reporter donc, pas de problème de ce côté là, je n’ai pas d’impact.
La SCI concernée détient déjà un immeuble ou beaucoup de travaux sont en cours et l’amortissement est important. L’impact de la LDC ne sera pas énorme point de vu fiscal étant à l’IS. ( si nous faisons le ratio renta/fiscalité )
Pour le réglement de copro, pas de problème car je suis seul propriétaire de l’immeuble donc la copro, c’est moi.
Pour l’urbanisme, ayant déjà réalisé des opérations de découpes, je suis en relation avec eux et ai évoquer ce point avec eux validant cette possibilité ( échange par mail également, pas que de l’oral )

Ce que je n’arrive pas à appréhender, c’est la conséquence d’être répétorié comme professionnel de l’hebergement touristique. Quelles sont-elles ? Il y a t’il des retours d’expériences ?

Merci.

Bonjour

Il vous suffit de demander au notaire que l’acquisition se fasse à votre nom ou toute société se substituant (le notaire connaît les termes exacts)…et vous aurez le temps de créer votre sci pendant les délais du compromis.

Chtirentier

Je ne sais pas comment le prendre…alors je vais bien le prendre.
Pour resituer le contexte…je me suis préparée.
Je voulais passer ces 2 VEFA en LMNP, sauf que suite à une discussion hier avec une personne gérant plusieurs SCI, j’ai eu un gros doute quant à la forme de la structure.
Rester en LMNP ou créer une SCI.
Nous empruntons à 2 et je souhaite me reconvertir et passer par la case pôle emploi lz temps de faire démarrer mon activité. Tout cela était compatible avec la LMNP.
Et ne l’est absolument plus avec la SCI.
D’où toutes mes questions. Le notaire est demain matin…et sans cette discussion avec ce gérant de SCI nous aurions continué en LMNP sans nous poser de questions…:)

Je ne doute pas de la sympathie des forumeurs et suis rassurée de la réactivité de réponse à mes messages…:)
Navrée, vraiment, si mes messages manquent de précisions.
Voici plus de détails afin de vous aider à me conseiller :
Il s’agit de 2 F2 (240k€ et 236k€) en VEFA
Les financements ont été acceptés en décembre 2019 et les comptes ouverts aux noms de Mr et moi-même pour chacun de ces 2 appartements.
Nous empruntons à part égales sans apport.
Mes revenus sont beaucoup plus faibles que ceux de mon
Conjoint.
Demain, nous passons chez le notaire pour la signature d’acte de vente (autrement dit « acte définitif « ?)
Notre objectif en achetant 2 appartements était de les louer en LMNP (via location saisonnière, car nous vivons dans une région très touristique)
Nous avons donc fait toutes les démarches bancaires à nos 2 noms.
Jusque hier midi, tout cela était clair et décidé ainsi.
Mais une personne gérant des SCI nous a conseillé de créer une SCI avec IR afin de gérer ces 2 appartements.
Car 1/ la ville où nous les achetons risque de faire interdire les locations saisonnières (information datant de mai2020)
2/cela serait plus avantageux pour nous
Mon vent de panique et mon manque de précision résident dans le fait que je n’ai pas les connaissances nécessaires pour savoir si c’est judicieux de passer en SCI mais aussi, si tout simplement cela est possible.
Car au-delà des appartements en
VEFA, vient se greffer ma
Situation professionnelle.
Je souhaite me reconvertir et devenir indépendante…et ai donc besoin de bénéficier de l’aide à la création d’entreprise…car seuls les revenus de mon conjoint ne pourront suffire.
Mais….En étant dans une SCI je ne pourrais pas bénéficier de cette aide….et serais sans revenus.
Alors la tornade de questions est la suivante :
- est-ce judicieux de passer en SCI
- est-ce possible de passer en SCI mais seulement au nom de mon conjoint (pacsé)
- si c’est OUI pour les 2 : comment procéder ? La banque va-t-elle accepter ?
J’essaye de donner le maximum
De précisions
N’hésitez pas à m’en demander plus si cela peut aider à me renseigner
Et pour le bébé, c’est fait lol mais je ne savais pas qu’on pouvait le mettre dans une SCI, il sait juste écrire son prénom :-D…..
D’ailleurs cette suggestion concernant le démembrement me rajoute une question : doit-on le faire ? Faut-il attendre ? Cela peut-il être fait après ?
Bon cela fait 3 questions…
Vous l’aurez compris. Je suis perdue ! Je veux bien faire et ne pas me louper…les enjeux sont très importants.
Après je pourrais foncer sans me
Poser de questions comme beaucoup feraient…mais vu la complexité de la fiscalité et des différentes législations…mieux vaut un plan clair et bien établi.
Merci à tous.tes de votre aide et précisions

Dernière modification par Jumylo (19/07/2020 18h43)

Je me suis doutée que cela manquait encore de quelques précisions…
Pour les revenus :
- moi : 26k€ bruts annuels
- mon conjoint : 84k€ bruts annuels auxquels s’ajoutent des primes, bonus et participation/intéressement
Nous sommes propriétaires de notre RP (reste 21 ans, avec environ 1292€/mois de crédit immo)
Les loyers attendus seront d’environ 2900€ par appartement (taux d’occupation moyen de 95% à l’année sur notre secteur, avec un F2 loué en moyenne 95€ la nuit)
Pour chaque appartement nous avons une mensualité de 980€ et 989€.
Notre patrimoine ? Si l’on considère notre RP et les 2 VEFA (et espérons de futurs)…voilà notre patrimoine…pas de vieille tante dont on aurait hérité ou d’épargne conséquente (environ 30k€ d’épargne au temps T)

Effectivement les fonds ont déjà été versés chez le notaire
Je n’ai pas d’études pour un F2 loué en nu car nous nous sommes orientés vers la loc saisonnière meublée.

Mon projet de reconversion est double.
Je souhaite devenir mandataire immobilier indépendant et par la suite développer une activité de coach de vie spécialisé enfants atypiques. Je garderai ces 2 activités, mais ai besoin pour me lancer de l’allocation chômage (environ 1160€ nets mensuels, ce qui me ferait perdre environ 300€ nets par mois)
En moyenne sur mon secteur au bout d’un an, un mandataire immobilier peut parvenir à dégager un salaire net de 3400€.
Et un coach, tout dépend du travail fourni (comme c’est souvent le cas en indépendant…:))

Selon vous le LMNP reste le plus intéressant ? Est-ce plus avantageux que la SCI ?
Peut-être par la suite racheter en SCI les prochains appartements ?
Depuis hier j’ai lu trop d’informations et beaucoup de contradictions…alors un grand merci de prendre le temps de me répondre :)
De plus, mon obsession pour la sci vient aussi du fait que la mairie de la ville où nous achetons ces appartements parle de plus en plus de restreindre voire interdire la
Loc meublée saisonnière…alors je me suis dit, peut-être naïvement, qu’avec un statut pro (Sci) et non LMNP la
Mairie ne pourra interdire cette activité…je précise aussi que lorsque nous avons fait les démarches pr ces apparts, cette possible restriction/interdiction n’était pas d’actualité…et nous n’avons pas d’intérêt à faire de la loc nue longue durée, car moins interessante en termes de génération de revenus…j’espère être claire…oulala