LMNP et SCI pour un investissement locatif ?

J’espere que vous vous êtes renseigné un peu sur la fiscalité. Vu les recettes et le type de location, vous passez d’office en lmp avec paiement de cotisations SSI si je ne fais pas d’erreur. Je laisse répondre les forumeurs qui connaissent ce sujet de fiscalité du meublé en courte durée.

Hello

Alors j’ai lu en travers … mais j’ai noté que :

1) on vous conseille la SCI parce que c’est mieux pour vous …. " ptet ben qu’oui … " mais difficile de comprendre pourquoi.

2) vous voulez faire de la location saisonniere  => la SCI ne me parait pas un vehicule pour cela mais je connais mal. en tout cas ca veut dire SCI a l’IS.

SCI a l’IS , il faudra revoir votre financement les banques ne mettent pas les memes regles qu’en nom propre ( en gros c’est plus difficile)

vous avez aussi la SARL pour les meublés touristiques, avec des infos par ici aussi.

3) votre " ami" vous conseille la SCI parce que ( parce que c’est mieux ) mais aussi parce que la municipalité pourrait mettre un frein a la location saisonniere.

=> la ca commence a devenir tres compliqué … votre projet il vous rapporte quoi en location nue ? ( parce que en SCI et meuble c’est plus compliqué )
en general une VEFA , … c’est pas une super renta.

au risque de ne pas vous rassurer, mais vue les questions la veille de la signature , vous etes partis sur trop gros pour commencer.

dernier point

taux d’occupation moyen de 95% à l’année sur notre secteur,

ignorons cette année ( et ne pensons pas aux prochaines) mais je ne vois vraiment aucun secteur qui promet " en moyenne" ce genre de taux  ( je n’ai pas etudié la location saisonniere et j’habite a Paris ou le taux est beaucoup moins bon) .

Pour l’instant le meilleur conseil pour que vous signez est celui de chtirentier , vous gagnez du temps et aurez le temps de trouver quelques reponses.
accessoirement vos cas d’etudes seraient surement tres interessant  ( un peu plus que les precisions precedentes )
cdt

Jumylo a écrit :

Je ne sais pas comment le prendre…alors je vais bien le prendre.
Pour resituer le contexte…je me suis préparée.
Je voulais passer ces 2 VEFA en LMNP, sauf que suite à une discussion hier avec une personne gérant plusieurs SCI, j’ai eu un gros doute quant à la forme de la structure.
Rester en LMNP ou créer une SCI.
Nous empruntons à 2 et je souhaite me reconvertir et passer par la case pôle emploi lz temps de faire démarrer mon activité. Tout cela était compatible avec la LMNP.
Et ne l’est absolument plus avec la SCI.
D’où toutes mes questions. Le notaire est demain matin…et sans cette discussion avec ce gérant de SCI nous aurions continué en LMNP sans nous poser de questions…

Oubliez la SCI si vous voulez être LMNP. C’est largement antinomique, comme ça a déjà été expliqué maintes fois sur le forum.

La personne qui gère des SCI que vous avez rencontré ne doit pas bien connaître les régimes associés à la location meublée…

Achetez en nom propre (en indivision avec votre compagne/on), ca vous permettra de louer meublé en étant LMNP. Au réel, vous pourrez amortir les biens (hors terrain), et au moment de la vente la plus-value sera évaluée selon la fiscalité des personnes physique (sans prise en compte des amortissements), ce qui ne sera jamais possible en SCI.
Pour louer meublé en achetant à plusieurs, vous avez le choix entre : acheter en nom propre (en indivision) (le plus simple), ou constituer une SARL de famille imposée à L’IR (j’ignore si le PACS le permet) ou une SNC à l’IR (ces 2 alternatives entrainant certains autre inconvénients)..

Une SCI peut présenter certains atouts, quand elle est bien adaptée avec ce qu’on veut en faire. Dans votre cas, elle ne présente que des inconvénients (en louant meublé, la SCI sera d’office à l’IS, avec tout ce qui va avec,  ce qui vous fera perdre les principaux avantages du régime LMNP).

Avec votre projet (plus de 23 000€ de revenus de location courte durée), vous aurez aussi à cotiser à la SSI, sauf à frauder, avec tous les risques associés. Vous ne serez LMP que si, au niveau du foyer fiscal, les recettes de location meublée excèdent les autres revenus pro (ce qui ne devrait pas être le cas).  Et je vous recommande de faire appel a un expert-comptable compétent en location meublée, si vous voulez éviter des soucis avec le fisc

A première vue, vous serez en lmnp. La clause indiquée s’applique au compromis, pas à l’acte définitif.

Lundi, vous signez l’acte définitif donc il ne sera plus possible de changer le nom du propriétaire du bien. Ce que proposait chtirentier concerne le compromis où il est possible d’inclure une clause de substitution.

Sachant que c’est du VEFA, dans quel délai est prévu la livraison? Je vous conseille d’étudier sérieusement la fiscalité des locations courtes durées (en n’oubliant pas les charges) et celle des locations meublées longue durée. Calculez aussi la rentabilité dans les 2 types de location.

Prenez contact aussi avec un expert-comptable pour vous renseigner sur la fiscalité.

Pour le mode de gestion, c’est à voir avec votre expert-comptable car c’est lui qui vous indiquera la date de début d’activité. Avoir avec lui aussi pour pouvoir passer en charge les frais notariés (payés en 2020 mais debut d’activité 2022 à priori). Ne pas négliger cette étape car ce serait dommage de perdre la déductibilité des frais notariés même réduits.

Il n’y a aucun lien entre les allocations chômages et le lmnp. Le lmnp est une activité NON professionnelle comme indiqué. Votre seul souci sera de payer les mensualités de l’emprunt durant votre période de chômage/formation. Vous vous êtes engagée auprès d’une banque à rembourser suivant l’échéancier, à vous (et votre conjoint) de gérer cela.

Voir aussi avec l’expert comptable pour prendre en compte l’intégralité des frais liés à l’emprunt (j’imagine qu’il y a des frais de dossier, à minima) même si l’activité meublée ne débute qu’en 2022.

N’hésitez pas a nous faire un retour sur les réponses de l’EC, car un lmnp VEFA n’est pas chose courante ici.

Je suis sur Serris et un F2 en loc saisonnière se loue environ 95/110€ la nuit.
Si la mairie refuse, j’aurais toujours la solution de louer en longue durée..et cela me servira de leçon pour les prochains investissements…de toutes façons au temps T, je ne peux plus changer de statut pour la signature de demain..me reste à trouver des solutions pour optimiser tout cela….il doit bien y en avoir :)

Et pour répondre à Trahcoh: oui j’ai bien pris en compte l’autorisation de la mairie. Ma ville ne remplit pas les conditions de telles demandes (moins de 200k habitants et dans le 77)…mais le
Maire (en quête d’électeurs) a demander à faire passer cette « législation »…pour l’instant rien d’officiel
Il y aura peut-être la solution du « bail mobilité »?

Dernière modification par Jumylo (20/07/2020 00h41)

Mais vous avez raison, il faut penser à tout !
Nous sommes engagés sur 2 appartements…on en fait quoi ? Il doit bien y avoir une solution fiscalement intéressante…le LMNP pour la solution court terme oui…mais après ?
Si vous êtes un investisseur…que faites-vous ? Vous ne prenez pas d’appartements ?
Plus je creuse le sujet plus je le trouve complexe (et intéressant)

Bonjour,

Pour information voici ce que mentionne le site de la ville de Chessy (je n’ai pas trouve pour Serris, mais j’imagine que la politique sur la location touristique est similaire) :

Site officiel de la mairie de Chessy a écrit :

Depuis le 1er janvier 2020, les habitants de Chessy doivent faire une demande de changement d’usage de leur bien immobilier afin de pouvoir le proposer en location pour de courtes durées :
· à partir du 121e jour de location pour les résidences principales ;
· dès le 1er jour de location pour les résidences secondaires.
Les autorisations sont accordées à titre temporaire pour une durée d’un an expressément renouvelable et au nombre maximum de deux par personne physique.
Enfin, chaque location de meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie au titre du code du tourisme.

Plus généralement, je suis intéressé de savoir comment les investisseurs en locations touristiques éliminent le risque de ne pas avoir d’autorisation de changement d’usage (et ce sur toute la durée de leur investissement) . Avoir la rentabilité du bien basée sur de la location court terme me semble risquée dans le sens où l’état semble vouloir faire la chasse aux locations touristiques, exemple pour les communes de Val D’Europe Restrictions des locations saisonnières près de Disneyland Parisl