Impact du COVID-19/coronavirus sur les loyers immobiliers ?

GoodbyLenine · #226

Voici un courrier diffusé récemment (mi juin) par un exploitant de résidences étudiantes (Réside Etudes, qui exploite entre autres les résidences Les Estudines) :

A mon avis, cet exploitant tente de profiter un peu de la crise actuelle, au dépend des bailleurs qui ont investi dans des chambres dans les résidences étudiantes qu’il exploite.

En effet :
- même si certains étudiants ont du quitter leurs résidences, et pour certains ne paient plus (s’ils ne comptent pas revenir, et n’ont pas besoin d’être sûr de pouvoir retrouver ce logement), une grosse partie des chambres restent occupées (et il n’y a qu’à tenter d’en réserver une sur le site de réservation de l’exploitant pour s’en apercevoir);
- le bail commercial liant le bailleur (investisseur) à l’exploitant est limpide, et ne prévoit pas d’exemption de loyer dans un tel cas; C’est d’ailleurs un des arguments principaux lors de la commercialisation de ces biens (par une filiale du même groupe que l’exploitant) : le loyer sera payé quelle que soit l’occupation de la chambre, vous n’avez à vous soucier de rien, "Grâce à une gestion professionnelle, totale et sans risque, vous ne vous occupez de rien. Les loyers sont garantis par Réside Études par un bail commercial" ici)
- la différence entre le loyer payé au bailleur par l’exploitant, et le loyer payé par le résident (l’étudiant) à l’exploitant est juste énorme : il est fréquent que l’étudiant paie plus du double que ce que le bailleur perçoit… L’exploitant ajoute, certes, quelques services à la prestation de fourniture de murs et d’immobilier "sec", mais c’est clairement loin de valoir une telle différence de loyer (autrement dit : on peut s’attendre à ce que l’exploitant dispose de marge très élevées, s’il est correctement géré).

Pour ma part, si l’exploitant s’abstient effectivement de régler les loyers, j’y vois plutôt une opportunité potentielle, pour faire constater par un juge que le locataire est défaillant et ne respecte pas son bail commercial, et en conséquence le déchoir de ses droits au bail commercial. Ceci permettra au propriétaire de chambre de récupérer la pleine jouissance de ses chambres, et donc de les louer directement à un étudiant, dans des conditions économiques plus favorables. L’exploitant aura juste perdu un peu de son fond de commerce, pour avoir voulu profiter de la crise du Covid-19… Les réunions de copropriété seront sans doute plus animées une fois que plusieurs investisseurs co-propriétaires auront procédé ainsi !

Trahcoh · #227

Si l’exploitant ne fait plus ou moins de marge sur la location, vu sa position dans la résidence, il doit être aisé pour lui de se rattraper sur les charges, non?

Deb67 · #228

Se rattraper sur les charges ? Elles doivent correspondre à des factures et à des clés de répartition selon le nombre de locataires ou d’appartements.
Comme je n’imagine pas que vous l’ignorez, je me demande ce que vous vouliez dire…

Trahcoh · #229

Si c’est moi qui réalise les prestations, et que je suis en monopole dans la résidence, je vous charge comme je veux.

Et puisque vous me semblez peu coopératif, votre ménage vient de passer de 30 à 60 € de l’heure, et votre eau chaude de 3 à 5€ le litre. J’espère que vous comprenez, j’ai des frais important avec la crise.

GoodbyLenine · #230

Sur chaque résidence, il y a un syndic de copropriété, qui est indépendant de l’exploitant (et il le répète à qui veut l’entendre), même s’il doit peut-être être influençable car il est le syndic de beaucoup de résidences avec cet exploitant.
L’eau n’est pas fournie par l’exploitant, pas plus qu’une bonne partie de ce qui constitue les charges de copropriété. L’exploitant fourni un salarié qui est sur place (j’ignore s’il est payé par la copro ou par l’exploitant) (j’ai vu d’autres résidences étudiantes où ce rôle était assuré par … quelques étudiants à temps partiel qui étaient contents d’avoir un petit job; ça ne pourra pas être facturé 5k€/mois à la copropriété !), et des services de commercialisation/réservation des chambres (qui facturent des honoraires aux locataires). L’exploitant prend en charge une bonne partie des travaux de la copro (mais il n’en fera pas 3 fois plus si 20% des chambres n’étaient plus exploitées par lui), mais les bailleurs constituent des provisions pour ceci (et aussi pour le renouvellement des meubles), ce qui vient en déduction des loyers versés. Je ne sais plus s’il y a des locaux "parties communes" qui appartiennent à l’exploitant. Tout ceci sera à vérifier si j’en arrive à vouloir casser le bail.

Je note de gros écarts au niveau du ratio "loyer payé" / "loyer perçu" par l’exploitant (le loyer perçu dépend du marché local du logement étudiant, le loyer payé de la situation quand l’immeuble a été construit et de l’évolution de l’IRL depuis lors) :

Un exemple sur la première résidence sur laquelle un lot de 21m² est en vente sur Investissement locatif LMNP à LA ROCHELLE (17) en résidence étudiante qui est proposé à la location pour un étudiant sur Logement étudiant à LA ROCHELLE - Résidence étudiante Les Estudines Les Minimes :
- le loyer payé par l’exploitant est annoncé à 3 269.98€/an (sans préciser si ht ou ttc, donc à priori ttc)
- le loyer payé par l’étudiant est de 530 à 625€/mois de 18 à 22m², disons 600€ pour 21 m²
soit 220% du loyer payé par l’exploitant

Un autre exemple d’un 26 m² à Grenoble : Investissement locatif LMNP à GRENOBLE (38) en résidence étudiante et Logement étudiant à GRENOBLE - Résidence étudiante Les Estudines Marie-Curie
- le loyer payé par l’exploitant est annoncé à 4 723.28€/an
- le loyer payé par l’étudiant est de 633€/mois pour 26 m²
soit 160% du loyer payé par l’exploitant

Asn540 · #231

Ce graphique est très éclairant sur les difficultés des locataires aux US avec un taux de non paiement par activité. Il me semble très pertinent pour que chacun puisse établir ses objectifs d’investissement ou de désinvestissement.

Lmnp75 · #232

GoodbyLenine, le 26/06/2020 a écrit :
Je note de gros écarts au niveau du ratio "loyer payé" / "loyer perçu" par l’exploitant (le loyer perçu dépend du marché local du logement étudiant, le loyer payé de la situation quand l’immeuble a été construit et de l’évolution de l’IRL depuis lors) :

Un exemple sur la première résidence sur laquelle un lot de 21m² est en vente sur Investissement locatif LMNP à LA ROCHELLE (17) en résidence étudiante qui est proposé à la location pour un étudiant sur Logement étudiant à LA ROCHELLE - Résidence étudiante Les Estudines Les Minimes :
- le loyer payé par l’exploitant est annoncé à 3 269.98€/an (sans préciser si ht ou ttc, donc à priori ttc)
- le loyer payé par l’étudiant est de 530 à 625€/mois de 18 à 22m², disons 600€ pour 21 m²
soit 220% du loyer payé par l’exploitant

Un autre exemple d’un 26 m² à Grenoble : Investissement locatif LMNP à GRENOBLE (38) en résidence étudiante et Logement étudiant à GRENOBLE - Résidence étudiante Les Estudines Marie-Curie
- le loyer payé par l’exploitant est annoncé à 4 723.28€/an
- le loyer payé par l’étudiant est de 633€/mois pour 26 m²
soit 160% du loyer payé par l’exploitant

Bonjour Goodbyelenine.

J’ai acquis une dizaine de lots chez reside etudes mais en residence de tourisme urbaine. Je ne connais donc pas la situation des estudines. Néanmoins, j’ai reçu comme les autres investisseurs, un courrier similaire relatif aux residences residhome et séjour et affaires.
Néanmoins, suite à vos observations sur les marges très importantes réalisées par reside etudes, avez- vous demandé communication du compte d’exploitation de la résidence étudiante dans laquelle vous avez investi ?
De mon côté je l’ai fait et j’ai pu constater que la marge moyenne nette était environ de 15 % sur 4 résidences de tourisme urbaines. Une seule avoisinait les 20 à 25 % mais c’est une exception liée à sa taille importante et son excellente localisation . La marge nette est calculée après déduction des charges directes et indirectes (celles de commercialisation du siège notamment la centrale de réservation le back office etc …). 15 % de marge ne permet pas d’encaisser 3 mois d’inactivité, à mon humble avis.
On trouve sur le site de reside etudes plein d’informations notamment les comptes annuels 2019 et 2018.
Groupe Réside Etudes
Vous pourrez voir que pour le segment residence étudiante le résultat est de 5,2 millions environ pour plus de 15000 studios en gestion. Si on fait le ratio 5,2 M / 15000 = 350 euros par studio. Cela peut sembler étonnant mais il doit y avoir plein d’éléments que nous ne connaissons pas. Par exemple le développement de nouvelles résidences, des charges d’amortissement ou des provisions. Il faut que je creuse , mais la lecture du bilan est assez complexe car reside etudes est à la fois constructeur et exploitant dans 3 segments : étudiant tourisme et senior. Il développe aussi des activités patrimoniales.
Pour ce qui me concerne, RE a indiqué par courrier il y a 2 jours que les loyers du T3 étaient suspendus (après ceux du T2). Ayant de nombreux crédits en cours, j’ai obtenu la suspension de mes remboursements de prêts. La situation ne m’enchante guère mais je crois que RE est sincère ( pour les résidences de tourisme tout du moins ) . Je suis actuellement en vacances sur la côte atlantique , pour avoir discuté avec pas mal d’hotelier la situation est assez critique pour la rentrée. Sur la région parisienne ou sont localisees la grande partie de mes investissements immobiliers la situation n’est pas réjouissante ( tres peu de clientèle étrangère).
Désolé pour les éventuelles fautes de frappe j’écris depuis mon smartphone autour de la piscine.

GoodbyLenine · #233

Je n’ai pas creusé les documents financier de RE qui figurent sur le lien que vous indiquez, ni demandé communication du compte d’exploitation de la résidence étudiante dans laquelle j’ai investi. Je le ferai à l’occasion.

Je vous fait remarquer que les résidents (par ex les étudiants) paient déjà pour la centrale de réservation (et la plupart des "autres services"), avec les frais perçus lors de la mise en location.
Par ailleurs, je ne peut pas croire que les résidences étudiantes soient actuellement "sans activité". Il suffisait (suffit) de consulter le site de réservation pour constater qu’il n’y a pas tant de logements libres que ça.. en tout cas pour la résidence qui me concerne (aucun logement du type de celui que je possède n’est disponible : donc mon bien est occupé, RE a un client qui doit bien payer, mais se dispense de me payer).
En outre, je m’interroge sur l’usage que fait RE des dépôts de garanti qu’il reçoit de ses locataires, et qui devraient lui assurer une trésorerie plus que solide.

RE m’a indiqué il y a quelques jours que, la visibilité sur l’activité de logements étudiants s’étant bien améliorée (et un PGE leur ayant été accordé), le loyer de T3 serait payé aux 2/3 à la date prévue, et que des "modalités d’apurement des loyers suspendus" seraient communiquées début octobre.

Lmnp75 · #234

Goodbyelenine, comme je vous l’ai indiqué je me suis pas penché sur les résidences étudiantes n’y ayant pas investi. Je vous rejoins sur le fait que les résidences étudiantes soient moins impactées que les résidences de tourisme.
La communication du compte d’exploitation devrait vous apporter des éclaircissements. Notamment le taux de marge nette. Cela serait intéressant , quand vous l’aurez, que vous puissiez la partager sur le forum. De mon côté, après mes congés j’essaierai de communiquer au forum quelques comptes d’exploitation de residhome. Les comparaisons avec le compte d’exploitation de votre résidence étudiante pourraient être très intéressantes.
Par ailleurs si RE n’est pas cotée en bourse, la société a emprunté sur le marché obligataire et est donc tenue à des obligations de communication financiere. Elle a fait l’objet d’une notation BBB par ARC RATING. Dans les premières pages du rapport 2019, il est indiqué que RE a effectue les démarches pour obtenir un PGE. Celui-ci doit lui permettre de faire logiquement face à ses engagements sauf si les fonds n’étaient pas versés fin 2020. La fin de la phrase donne à réfléchir…
D’après ce que j’ai compris suite à mes discussions avec la responsable de service relations propriétaires  :
- les résidences séniors n’ont pas été impactées ou marginalement,
- les résidences étudiantes le sont plus suite au départ en cours d’année de certains étudiants ,
- enfin les résidences de tourisme sont durement touchées. Certaines reprennent pas trop mal d’autres non ( par exemple à val d’europe avec l’ouverture très tardive avec jauge réduite de dysneyland). Chaque residence est différente.

Je ne sais pas si RE cherche à profiter du covid 19 auprès des investisseurs en residence étudiante. On pourrait penser que leur logique consiste à sauvegarder la trésorerie du groupe en ne differenciant pas les segments d’activité "étudiant" et "tourisme". Si tel était le cas cela serait discutable voire très critiquable. La situation devant être analysée residence par residence.
Cependant, je note que vous toucherez 2/3 des loyers du T3 alors je ne toucherai rien. Ceci plaide donc plutôt pour une analyse specifique et un traitement different de RE selon le segment d’activité.

Dernière modification par Lmnp75 (29/07/2020 23h13)

Lmnp75 · #235

Comme convenu, ci-après une copie de plusieurs comptes d’exploitation de résidences dans lesquelles j’ai investi. Le nom des résidences a été anonymisé pour respecter le secret commercial de l’exploitant.

4667_compte_exploitation_1_-_copie.pdf

4667_compte_exploitation_2.pdf

compte_exploitation_3.pdf

Le dernier fichier concerne une résidence qui est une exception car extrêmement rentable (37% de marge nette). Les 2 autres représentent peu ou prou la moyenne des rentabilités des résidences dans lesquelles je suis propriétaire : soit une rentabilité nette de 10 à 15 % pour l’exploitant.
J’ai ajouté à droite en %, le poids des différents postes de dépenses dont notamment celui relatif aux loyers versés aux propriétaires (représentant 20 à 30% des recettes nettes).

GoodbyLenine · #236

Pour information sur le marché immobilier (hors residentiel), quelques extraits des derniers BTI de SCPI (Pierre Plus, Atout Pierre Diversification) de AEWCiLoger :

AEWCiLoger a écrit :
Après un 1er trimestre record, le volume des investissements en immobilier d’entreprise en France a baissé de 60 % au 2è trimestre 2020, par rapport au 2è trimestre 2019. Actuellement, le segment des actifs sans risque conserve tout son dynamisme, notamment en bureau et logistique, et les investisseurs sont plus regardants sur la localisation, la qualité et la situation locative des actifs.

AEWCiLoger a écrit :
Le secteur du commerce ayant été touché sévèrement par la crise, on constate une décompression moyenne des taux de l’ordre de 50 points de base sur un an. Ainsi, pour les pieds d’immeuble parisiens, le taux prime moyen s’établirait autour de 3 %, celui des retail park de 5 %. Ces constats s’opèrent sur un faible volume de transactions, la cession par UWR de 54 % de ses parts dans 5 grands centres commerciaux ayant représenté la moitié des 2 milliards transactés sur le semestre. Ressorti gagnant de la crise, le commerce alimentaire suscite un intérêt croissant.

En Allemagne, les ventes au détail devraient se contracter de -0,7 % pour l’ensemble de l’année 2020, avant de rebondir en 2021. Les taux de rendement ont augmenté (10 pdb) pour les commerces de pied d’immeuble, 2,80 % à Munich et 3,50 % à Düsseldorf, tandis que les centres commerciaux prime ont atteint 4,5 % (+25 pdb).

En Espagne, les taux de rendement prime des commerces de pied d’immeuble sont restés stables, à 3,50 % à Barcelone et Madrid, tout comme les centres commerciaux à 5,20 %.

En Belgique, les taux de rendement prime se sont décompressés pour les commerces de pied d’immeuble, à 3,75 % à Bruxelles, les centres commerciaux atteignant 4,50 %.

AEW CiLoger a écrit :
Sur le plan locatif, les surfaces de bureaux commercialisées en Île-de-France au 1er semestre 2020 sont en baisse de 40 % par rapport à la même période en 2019. Les taux de vacance sont orientés en hausse, mais historiquement bas : 5,1 % en Île-de-France, 2,5 % à Paris QCA, 5,5 % à La Défense. S’établissant à 415 €/m²/an, le loyer moyen d’Île-de-France est quant à lui resté stable par rapport à la fin du 1er trimestre 2020 et affiche une légère hausse de 2 % sur un an. Les prochains mois permettront de mesurer l’impact réel de la crise sanitaire sur l’évolution des valeurs locatives. Celle-ci dépendra de l’ampleur de la remontée de l’offre, avec une correction attendue dans les marchés plus offreurs comme La Défense et certaines communes de première couronne nord.

En régions, la crise sanitaire est venue interrompre la dynamique de la demande qui s’est répercutée par une hausse de la vacance.

En commerce, les loyers faciaux sur les actifs de premier ordre devraient se maintenir, mais avec une hausse des mesures d’accompagnement.
À l’inverse, les axes secondaires, en raison d’une potentielle augmentation de la vacance et d’une demande plus limitée des enseignes, devraient voir leurs valeurs locatives baisser dans les mois à venir.

Lmnp75 · #237

Je fais suite à mon message numéro 235 sur les résidences de tourisme urbaines.

Après une petite analyse on peut noter que :
- les charges directes d’exploitation représentant en moyenne 1,5 fois le montant des loyers versés aux propriétaires ;
- les loyers versés représentent environ 30% des recettes annuelles de la résidence.

J’en déduis (et cela rejoins une de mes lectures passées), que le taux de versement des loyers ne doit pas dépasser 35 à 40% des recettes de la résidence, afin que celle-ci puisse effectuer un bénéfice. Au delà, l’exploitation sera en déficit.

Pour faire simple, prenons un exemple.

Si un exploitant verse un loyer de 3600 euros annuel (300 euros par mois) pour un un lot à un propriétaire, l’exploitant devra facturer un loyer de 12000 annuel (3600/30%) soit 1000 euros par mois à ses clients.
En conclusion, les nuitées facturées aux clients représentent (1000/300 = 333,33 ) soit 233 % du loyer versé au propriétaire du lot concerné. Ceci permettra à l’exploitant de dégager une marge nette d’environ 10 à 15%.

GoodbyLenine · #238

Pour les résidences de tourisme urbaines, je pense qu’avant de vouloir tirer des conclusions, il faudrait
1) disposer de comptes d’exploitation d’autres exploitants de telles résidences (rien ne dit que RE est proche des "meilleures pratiques" du métier…),
2) mieux comprendre ce qui se cache derrière certains chiffres des comptes que vous avez postés (qui ne semblent pas tous forcément très cohérents, si on considère qu’on doit être quelque part entre l’exploitation de murs avec peu de service, et un service hôtelier standard, donc qu’on devrait avoir des chiffres entre ceux de ces 2 types d’activité), en particulier les postes "Autres frais direct d’exploitation", et "Frais de gestion centraux" qui semblent énormes. il faudrait bien identifier la nature et la valeur de toutes les charges qui s’apparentent à des transferts avec/du siège du groupe. Sinon, "Impôts et Taxe" me semble bien faibles (rien que la taxe foncière devrait faire plus que ça…).
3) avoir plus d’informations sur les "standards" de ce type d’activité (par exemple, pour des EHPAD, il est généralement considéré que les loyers ne doivent pas dépasser 55% de l’EBITDAR, c’est à dire l’EBITDA avant paiement des loyers et charges associées à l’immobilier, et ce ratio est une des métriques à surveiller, autant pour les bailleurs de tels locaux, que pour les actionnaires d’exploitants d’EHPAD).

Le taux de marge nette de 10-15%, et même de plus du double pour un gros établissement, du Chiffre d’Affaire, pour une telle activité (où fort logiquement, les charges de personnels et les achats de tout ce qu’on ne produit pas, loyer des murs et autres, représentent la majeure partie de la valeur apportée aux clients) me semble plutôt élevé. (Si les EHPAD privés avaient de tels taux, j’imagine les gros titres sur l’exploitation des personnels et la maltraitance des résidents…).

Il serait aussi instructif de distinguer la part des charges qui est "fixe" (indépendante du taux de remplissage de l’établissement) et la part qui est "variable" (plus ou moins proportionnelle au taux de remplissage).

Lmnp75 · #239

Goodbyelenine,

Les charges d’exploitation, pour RE doivent correspondre aux charges de copropriété ( dans les baux de RE, ces dépenses relevent du preneur et non du bailleur hormis les charges pour gros travaux). D’autres exploitants ne prennent pas ces dépenses à leur compte, les montants doivent donc être différents.
Contrairement a vous, elles ne me semblent pas énormes car elles intègrent quasiment tout : eau, climatisation, électricité, ascenseur, nettoyage, espaces verts, gardiennage, parking, extincteurs, éclairage… Il suffit de voir le budget annuel d’une copropriété recente lambda de 6 à 7 étages avec plusieurs dizaines de lots . Par exemple, dans mon petit immeuble récent de 6 étages de seulement 20 lots sans gardien et sans climatisation avec ascenseur et sans espaces verts, le budget annuel hors travaux est d’environ 80 000 euros . Je reçois , tout comme vous j’imagine, le rapport annuel financier de l’AG de chaque residence. Celui détaille les differents postes de depenses.
Les taxes sont faibles car la TF est payée par les propriétaires. Il doit rester la taxe de balayage et peut-être la TF due pour les lots de service.
Je vous rejoins sur le côté assez opaque des frais de gestion centraux. Il faudrait connaître la clé de répartition de ces charges indirectes qui trouvent leur origine, comme vous l’indiquez , dans les dépenses occasionnées par le siège et le back office.
Sur le taux de marge, difficile d’extrapoler. Il semble que certaines résidences soient rentables voire très rentables. J’essaie d’investir dans des résidences en bonne santé financiere . Par contre d’autres sont de véritables gouffres financiers. Le rapport annuel de RE indique clairement que les 2 ex résidences spa val Europe et spa Roissy (haut de gamme 5 étoiles) affichent un déficit de plusieurs millions annuels depuis plusieurs années et que RE a engagé des demarches pour baisser les loyers des propriétaires de ces 2 résidences.

Dernière modification par Lmnp75 (04/08/2020 00h03)

antoine · #240

Bonjour,

Suite aux annonces faites ce soir concernant les crédits d’impôts de 50% du montant des loyers (pour les baux commerciaux) du mois d’octobre, novembre, décembre (un mois au minimum), savez-vous si ce dernier est réservé à la location via une IR directe ou si on peut également en bénéficier par le biais d’une SCI.

Merci d’avance

Antoine

GoodbyLenine · #241

Le texte législatif ne semble pas encore avoir été adopté (et certains parlent de 50%, au lieu de 30%…).

Le texte "officiel" le plus à jour semble sur la page 29 de ce document (sur economie.gouv.fr) qui indique

economie.gouv.fr a écrit :
Un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers au profit des locataires de locaux professionnels

Le Gouvernement a pris l’engagement d’introduire dans le projet de loi de finances pour 2021
un crédit d’impôt visant à inciter les bailleurs à participer au soutien aux entreprises les plus
affectées par les mesures restrictives mise œuvre à compter du 30 octobre.

Le crédit d’impôt bénéficiera à tous les bailleurs, personnes physiques et personnes morales,
quel que soit leur régime fiscal, qui abandonnent au moins un mois de loyer dû par des
entreprises de moins de 250 salariés, fermées administrativement ou appartenant au secteur
de l’hôtellerie, des cafés et de la restauration.

Ce crédit d’impôt de 30% s’appliquera aux montants d’abandons de loyers consentis sur la
période d’octobre à décembre 2020.

Ce texte précise que le crédit d’impôt "bénéficiera aux bailleurs personnes physiques ou morales."

Donc, il n’y a guère de raison pour que ce qui s’applique à des personnes physiques (imposées à l’IR) ne s’applique pas si le bailleur est une SCI IR (pour les associés imposés à l’IR). Et comme les SCPI sont des SCI IR, ça s’appliquerait aussi à elles (à leurs associés à l’IR), et donc les IFU 2020 pourrait inclure une case avec le montant du Crédit d’Impôt Covid-19.

Et il n’y a pas plus de raison pour que ça ne s’applique pas aux foncières (SIIC), ni aux associés IS de SCPI.

Note : Attention cependant aux limitations sur les caractéristiques du locataire ("moins de 250 salariés", "fermées administrativement ou appartenant au secteur de l’hôtellerie, des cafés et de la restauration"). Et rien de tout ceci ne concerne les abandons de loyers pour des biens situés hors de France.

Papymouzo · #242

Bonjour,

Je me pose la question de comment est calculé le crédit d’impôt accordé aux bailleurs qui abandonneraient au moins un mois de loyer pour cause COVID. Grosso modo les règles d’octroi sont plutôt claires, mais je voudrais comprendre un exemple "pratique". Taux initialement prévu à 30%, puis annoncé à 50% ce soir.

Prenons dans mon exemple, je suis bailleur en tant que particulier, avec une TMI à 30%, le loyer pour le locataire commercial est de 1000€, et on décide "d’abandonner" 1 mois:

Loyer non encaissé 1000€, donc crédit d’impôt de 500€ (jusque là ça va).

Si je raisonne correctement, étant bailleur particulier, avec une TMI à 30%, je déclarerai 1000€ de revenus en moins (sur lesquels j’aurais eu sans "abandon" à payer 30% d’IR + 17,2% de CSG/CRDS, donc près de 50%). Puis sur les impôts à payer (calculés du coup sur une "base" de revenus de 11.000€ au lieu de 12.000€), j’aurai ce crédit d’impôts de 500€ (sachant que mes charges restent forcément inchangées). Donc je reçois 1000€ de moins, mais j’ai un crédit d’impôt de 500€, puis je réduis mes impôts théoriques (si j’avais pas "abandonné" de loyer) de 472€.

Est-ce que mon calcul est le bon, auquel cas cela voudrais dire que mon manque à gagner est presque nul (28€), ou bien j’ai mal calculé?

Ps: Pour le moment, il est stipulé que le crédit d’impôt "sera accordé", selon les différents conditions énoncés, mais est-il possible qu’il y ait un retour arrière? (même si ce serais plutôt très maladroit de la part du gouvernement).

Merci pour vos éclaircissements,
Papymouzo

antoine · #243

Bonsoir,

CQFD!
il ne reste plus qu’à attendre le texte officiel adopté pour être fixé

Les 50% ont en effet été annoncé par Bruno LE MAIRE ce soir en direct.

Stinky · #244

J’ai le même raisonnement que vous. Ça marche pour une location en nom propre mais quel impact pour une location via une société?

J’ai d’ailleurs des locaux commerciaux impactés par le confinement mais via une SCI à l’IS avec un déficit comptable important donc potentiellement je ne paye pas d’impôts sur mes loyers et n’ai donc pas d’intérêt à faire bénéficier de ce crédit d’impôt (sachant que l’activité est perenne et ne mettra pas en difficulté le commerçant).

Après pour ceux qui sont imposés à 15% voir 33.33% pour les très grosses sociétés, cela peut être pertinent pour donner un coup de pouce aux locataires des cellules commerciales impactées.

Romain · #245

Au passage même si l’intérêt est louable, je ne comprends pas bien la logique.
On vous donne 500€ si vous renoncez à 1000€. D’accord, c’est mieux que 300€ mais ça reste une perte, un peu compensé mais une perte.

serenitis · #246

Avant toute chose, il faut surtout attendre le texte définitif.

Mon EC consulte hier m’a dit n’avoir aucune info, on ne sait donc pas encore ni le taux, ni si tous les locataires ont potentiellement concernés ou seulement les code naf en rapport avec les activités non essentielles fermées pour covid, bref, attendre et voir…

Stinky, s’agissant potentiellement d’un crédit d’impôts et non d’une réduction fiscale, vous auriez le « bénéfice » du dispositif même en ne payant pas d’IS à ce jour.

A suivre…

Canyonneur75 · #247

Les remarques sur l’impact du crédit d’impôt m’inspirent les commentaires suivants :

Romain a écrit :
Au passage même si l’intérêt est louable, je ne comprends pas bien la logique.
On vous donne 500€ si vous renoncez à 1000€. D’accord, c’est mieux que 300€ mais ça reste une perte, un peu compensé mais une perte.

Papymouzo a écrit :
Si je raisonne correctement, étant bailleur particulier, avec une TMI à 30%, je déclarerai 1000€ de revenus en moins (sur lesquels j’aurais eu sans "abandon" à payer 30% d’IR + 17,2% de CSG/CRDS, donc près de 50%). Puis sur les impôts à payer (calculés du coup sur une "base" de revenus de 11.000€ au lieu de 12.000€), j’aurai ce crédit d’impôts de 500€ (sachant que mes charges restent forcément inchangées). Donc je reçois 1000€ de moins, mais j’ai un crédit d’impôt de 500€, puis je réduis mes impôts théoriques (si j’avais pas "abandonné" de loyer) de 472€.

Il convient de tenir compte de la fiscalité et des charges pour apprécier l’impact.

Supposons un loyer annuel de 120 avec 25% de charges dont 50% proportionnelles au loyer (par exemple une commission de gestion d’une SCPI ou d’une agence) et un abandon de 1 mois de loyer (soit 10).

On arrive aux chiffres suivants avec une imposition à 30% ou de 41 % :

On a donc un gain, sauf erreur de ma part, avec un crédit d’impôt à 50% si le TMI est supérieur ou égal à 30%…

Canyonneur

PS (suite au message #248 de Mi345) : Les lignes imposition prennent en compte les prélèvements sociaux (17,2%) soit des taux globaux de 47,2 et 58,2 %

Dernière modification par Canyonneur75 (13/11/2020 19h48)

Mi345 · #248

Quelle est le calcul donnant 42,48?

Papymouzo · #249

@Mi345: Pour les 42.48, c’est le net imposable * l’imposition (IR + PS), soit 90*(30%+17,2%).

@Canyonneur75: J’arrive au même calcul (sauf que comme je n’ai pas de charges proportionnelles, j’arrive à une perte de 0.28 au lieu d’un gain de 0.38).

Je n’y vois pas un objectif de gain, mais plutôt d’apporter une aide au locataire, pour un cout final presque nul (du moins avec une TMI a 30%).

Certains voient-ils une erreur de le calcul? Ou un bien un autre problème qui pourrait arriver? Si non, cela pourrait être une bonne nouvelle pour le locataire.

Ardechois · #250

Bonjour,

GoodbyLenine, le 26/06/2020 a écrit :
Voici un courrier diffusé récemment (mi juin) par un exploitant de résidences étudiantes (Réside Etudes, qui exploite entre autres les résidences Les Estudines) :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 23_cc1.png
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 23_cc2.png
A mon avis, cet exploitant tente de profiter un peu de la crise actuelle, au dépend des bailleurs qui ont investi dans des chambres dans les résidences étudiantes qu’il exploite.

C’est exactement ce qui se passe de l’avis de plusieurs cabinets d’avocats qui "négocient" avec RE. Ayant plusieurs RE dans différentes résidences, j’ai pour ma part opté pour un avocat qui ne s’occupe que de moi. Ca m’a coûté environ 500 euros mais la saisie vient d’être faite (après un commandement de payer qui n’a rien donné).
RE a a priori bien organisé son système car le + compliqué a été de trouver les coordonnées de leurs comptes en banques avec une requpete FICOBA.
Bon courage avec ces .. énergumènes..

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Impact du COVID-19/coronavirus sur les loyers immobiliers ?

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#229 26/06/2020 16h43

#230 26/06/2020 16h52

1 #231 22/07/2020 13h56

#232 29/07/2020 19h26

GoodbyLenine, le 26/06/2020 a écrit :

#233 29/07/2020 19h42

#234 29/07/2020 22h56

1 #235 03/08/2020 13h47

2 #236 03/08/2020 16h16

AEWCiLoger a écrit :

AEWCiLoger a écrit :

AEW CiLoger a écrit :

#237 03/08/2020 16h31

#238 03/08/2020 17h23

#239 03/08/2020 23h47

#240 12/11/2020 19h16

1 #241 12/11/2020 20h03

economie.gouv.fr a écrit :

#242 12/11/2020 20h31

#243 12/11/2020 21h08

#244 12/11/2020 21h41

#245 12/11/2020 21h58

#246 12/11/2020 21h59

1 #247 13/11/2020 09h38

Romain a écrit :

Papymouzo a écrit :

#248 13/11/2020 10h22

#249 13/11/2020 19h35

#250 17/11/2020 14h49

GoodbyLenine, le 26/06/2020 a écrit :