Investissement locatif en SCI : choisir entre l'IR et l'IS ?

Si c’est une cinquantaine de personnes, ça risque en effet d’être fastidieux (même si c’est possible) dans la mesure où chaque indivisaire devra faire son prêt de son côté mais que l’ensemble des échéanciers devrra figurer dans la comptabilité de l’indivision.

Les avantages de l’indivision c’est entre autres qu’il n’y a pas à faire de dépôts de comptes au tribunal de commerce, de paperasses trimestrielles (ursaff, réunica, tva, etc), c’est moins cher à dissoudre, c’est moins cher en frais de tenue de comptes.

Dans votre projet, avec une indivision, la partie administrative risque d’être trop chronophage pour que l’exploitation soit optimum.

Vous décrivez un montage classique (SCI à l’iR louant des locaux nus, à une SAS ayant une activité commerciale, par exemple location de bureaux équipés) (ou SCI IS finançant les meubles des bureaux et louant meublé à la SAS, et SAS exploitant l’activité au quotidien).

Il est tout à fait possible de mettre les actions de la SAS (non cotée) sur un PEA (mais sans doute uniquement  lors de leur souscription). Il serait aussi possible sans doute, si la SAS emploie au moins 2 salariés, d’obtenir une déduction d’ISF sur les souscriptions aux actions de la SAS (mais non cumulable avec le fait de les mettre en PEA, si je ne me trompe pas).

Mais il y a quelques précautions à prendre, comme :
  -> si le dividende versé par la SAS dépasse 10 ou 15% (je ne sais plus le chiffre exact) du prix d’acquisition des actions non cotées (celles de la SAS), alors sur le surplus tous les avantages du PEA ne s’appliquent plus (en particulier il faudra payer les prélèvements sociaux tout de suite, et pas lors de la sortie des fonds du PEA)
   -> si le loyer payé par la SAS à la SCI n’est pas à la valeur de marché (et encore plus si les mêmes personnes sont associés de la SCI et actionnaires de la SAS), le fisc risque d’y trouver à redire.

- Comment allez-vous obtenir les 50 signatures de caution solidaire pour le prêt souscrit par la SCI ?
- Les 50 sont-ils tous solvables ?
- Où en sont leurs taux d’endettement respectifs ?
- êtes-vous prêt à assumer l’ensemble de l’endettement sur votre seule tête ?
- Seront-ils prêt à apporter de la trésorerie en compte courant si ça ne se passe pas comme prévu ? ou vous faudra-t’il jongler avec des augmentations de capital ? (au risque que le fisc vous accuse de faire appel à l’épargne publique, ce qui est interdit en SCI).
- Quid des associés majoritaires qui voudront sortir prématurément de l’aventure ?

Sky a écrit :

- Comment allez-vous obtenir les 50 signatures de caution solidaire pour le prêt souscrit par la SCI ?
- Les 50 sont-ils tous solvables ?
- Où en sont leurs taux d’endettement respectifs ?
- êtes-vous prêt à assumer l’ensemble de l’endettement sur votre seule tête ?
- Seront-ils prêt à apporter de la trésorerie en compte courant si ça ne se passe pas comme prévu ? ou vous faudra-t’il jongler avec des augmentations de capital ? (au risque que le fisc vous accuse de faire appel à l’épargne publique, ce qui est interdit en SCI).
- Quid des associés majoritaires qui voudront sortir prématurément de l’aventure ?

La réponse tient en un mot, il n’y a pas d’emprunt au départ.
Je pense peut etre faire une SCI a l’ir chacun gerera sa fiscalite par rapport a sa situation

Dernière modification par roudoudou (03/11/2012 01h23)

roudoudou a écrit :

La réponse tient en un mot, il n’y a pas d’emprunt au départ.

Dans  ce cas vous n’allez pas verser des dividendes les premieres années mais des remboursements de compte courants docn votre limite de dividendes n’apparaitra que plus tard

roudoudou a écrit :

En résumé vous demandez à vos associés de souscrire aux parts de votre SCI en numéraire.
Autrement dit, vous les invitez au restaurant en leur demandant d’apporter leur sandwich.

Voyons Sky , que pensez vous qu’il se passe lorsqu’une banque vosu propose des parts de SCPI , est-ce que la banque dispose de locaux à l’avance , que pensez vous qu’il se passe lorsque vous achetez en VEFA , frequement le montage est réalisé par les apports de chacun

Ce que Roudoudou envisage est un regroupement à plusieurs pour investir, c’est pareil

Philippe

Philippe30 a écrit :

Dans  ce cas vous n’allez pas verser des dividendes les premieres années mais des remboursements de compte courants docn votre limite de dividendes n’apparaitra que plus tard

Bonjour,

Pas trop compris, la limite des 10% de dividendes est attachée a la SAS dont les parts sont en pea, pas a la SCI.

Cdt,

Justement il me semble que binck par exemple ne loge pas les titres non cotés dans un PEA, je me demande bien quelle(s) banques peuvent le faire…

Je travaille en banque (c.f ma présentation - gestion d’actifs) je vais m’y renseigner pour voir si ils le font, j’aurai peut être une ristourne..

Lise Le Blog de la Banque et du Patrimoine: Fiscalité des dividendes de titres non cotés dans un PEA et l’article 157 5° bis du CGI et l’instruction fiscale du 1er août 2008 qui prévoit que les dividendes excédant 10% de la valeur des titres non côtés détenus dans le PEA sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu sans possibilité d’opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire.

@ Philippe 30 et GBL

Bonjour,

suite à vos interventions sur ce fil, vous évoquez la possibilité de créer une sci dite holding.

Auriez-vous la gentillesse de bien vouloir préciser à nouveau le fonctionnement d’une telle structure et le but poursuivi en la matière.

Merci encore pour vos éclaircissements,

oxygen a écrit :

@ Philippe 30 et GBL

Bonjour,

suite à vos interventions sur ce fil, vous évoquez la possibilité de créer une sci dite holding.

Auriez-vous la gentillesse de bien vouloir préciser à nouveau le fonctionnement d’une telle structure et le but poursuivi en la matière.

Merci encore pour vos éclaircissements,

Une holding est une société contrôlant d’autres sociétés. Ca permet de faire passer du cash d’une société ça une autre avec une fiscalité différente (généralement plus favorable) qu’en le faisant passer par le patrimoine privé d’une personne physique.

Exemple : SociétéPère contrôle 100% (ou moins) de SociétéFils1 et SociétéFils2 (en plus d’autre choses) qui détient des actifs. Lorsque SociétéFils1 génère du cash, vend des actifs, etc. (ou que la SociétéFils1 est cédéee) du cash peut remonter dans SociétéPère, qui peut alors l’utiliser, par exemple l’injecter dans (son CCA de) SociétéFils2. La fiscalité sera bien différentes de celle où SociétéFils1 et SociétéFils2 seraient toutes deux détenues en direct par une personne physique.

Je ne vais pas m’étendre ici sur les divers impacts possibles (et je ne suis d’ailleurs pas assez compétent pour cela). Ce n’est intéressant que si les sommes en jeu sont déjà très conséquentes, et il est préférable de faire intervenir des professionnels compétents avant de s’y lancer.

Je pense que ce n’est possible qu’avec des sociétés à l’IS, et j’ignore si on peut le faire avec des SCI.

Si M.Columbidae crée et développe une start-up, puis la revend, et souhaite utiliser les fonds reçus pour d’autres investissements, il n’aura pas d’imposition à IR+15.5% lorsque la start-up est détenue par une holding (sauf éventuellement sur le cash qu’il sortira vers son patrimoine personnel).

Bob a écrit :

Mon comptable a du mal à me conseiller sur ce point, j’ai fait pas mal de recherche sur le net j’avoue que j’ai un peu de mal à me décider.

J’ai acheté un bâtiment l’année dernière 270K€ HT, j’y ai fais pour 380K€ HT de travaux, il est loué depuis ce mois ci, 65k€ HT /an + les charges.

Donc j’ai investi 650k€ HT (dont 640k€ avec un prêt sur 15 ans à 3.90%) au travers d’une SCI qui est pour l’instant à l’ir avec l’option TVA.

Or si j’ai bien compris dans quelques années lorsque les intérêts de prêt vont diminués je risque de me retrouvé avec un impôt sur le revenu important que je risque d’avoir du mal à regler.

Actuellement nos revenus sont de 45k€ par ans pour 2.5 parts.

Donc la question que je me pose c’est est ce que je dois passer la SCI à l’is pour bénéficier de l’amortissement ? de l’impot société à 15% ?

Une nouvelle question concernant ma SCI, qui est finalement à l’IR pour le moment.

J’ai pour projet d’acquérir un autre local commercial, environ 350k€, sans travaux. Le mieux est il de créer une nouvelle SCI à l’IS cette fois, ou bien de le mettre dans la SCI à l’IR déjà existante.

Dans ce cas les travaux qu’il me reste à déduire du 1er local peuvent ils être déduit sur le 2e comme ils seront tous les 2 dans la même SCI?

Bob,   Votre question est assez incompréhensible (on ne connais rien de vos critères de choix par ex), et il manque plein d’infos sur votre situation pour pouvoir même commencer à y répondre. Pour les travaux, un bon expert comptable doit pouvoir répondre, et vous prouver avec les textes associés (le Mémento Comptable 2016 - Éditions Francis Lefebvre doit déjà faire l’affaire) que sa réponse est exacte.