Niko76 [76] : étude de cas immobilier (maison individuelle en LMNP)

Les réponses à ces questions sont largement disponibles sur le forum. La façon de calculer la rentabilité brute est même donnée dans le modèle de demande d’avis. Si vous n’arrivez pas à l’appliquer, il y a un problème de manque d’implication de votre part, ou un problème de compréhension.

Petite suggestion : vous notez soigneusement ces questions, vous prenez rendez-vous avec au moins 3 experts-comptables, et vous leur posez ces questions. Leur capacité à répondre à ces questions de façon claire et compréhensible sera un bon critère de choix.

Re Bonjour.
Comme demandé par Bernard, je rectifie mon cas avec tous les chiffres et 2 questions tout à la fin. N’hésitez pas à faire des remarques si nécessaire.

Suite au décès de mon père, je rachète les parts de mes soeurs pour etre propriétaire de la maison familiale.
J’ai l’attestation du notaire comme quoi je deviens le nouveau propriétaire et le projet calculé du rachat de soulte (91,6k€).
Je cherche actuellement un financement auprès des banques.
J’ai un locataire en place depuis début août en lmnp.

Je précise que c’est la première fois que je loue un bien et que je ne connaissais rien au lmnp il y a deux mois.

VOTRE PROFIL

Achat seul. 39 ans, fonctionnaire, TMI 11%, salaires 28k€ annuel, frais réel de 8k€ (je fais beaucoup de route).
Métier à risque (ce qui me pénalisera en matière d’assurance).

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne.
- Fiscales : nulle
- Artisanales : moyenne – pour la décoration, peinture, papier peint, carrelage ok / pour du gros oeuvre, plomberie et électricité, il me faut de l’aide.
- Temps disponible : horaires contraignant qui peuvent me rendre difficilement disponible certaines journées.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison individuelle de 60m2 sur une parcelle de 330m2.
- Année de construction : années 30
- Un garage de 25m2 pour 1 véhicule
- Un cabanon de jardin de 5m2
- Chauffage au gaz. Chaudière de 2011.
- Volets roulant sur toutes les fenêtres.
- Valeur du bien estimée par notaire : 160k€.

LOCALISATION DU BIEN

- Logement situé dans une commune de la métropole rouennaise.
- Le marché locatif : je ne connais pas trop, désolé. J’ai eu 3 propositions sans passer d’annonce donc je pense que la demande est forte.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : possible. Outre le fait qu’il est très très proche des transports en commun qui mènent à Rouen et de l’axe Rouen - Paris, un parc va ouvrir dans très peu de temps (2 mois) juste à côté (100 mètres).

RENTABILITÉ DU BIEN

- Bien estimé en janvier à 160k€.
- Rachat de soulte pour 91.6k€ frais de notaire (12k€) inclus.
- Actuellement loué 720€ CC et 693€ HC. Je pense que j’aurais pu monter un peu plus mais je préfère être moins gourmand et garder mes locataires plus longtemps.
- Taux de vacance envisagé : 0 mois par an pour le moment car mes locataires comptent y rester un certains temps (5 ans minimum). On verra mais partons de ce principe.
- Gestion en direct
- coût des meubles : j’avais pratiquement tous les meubles recquis. J’ai dû acheter une couette, un drap, un oreiller.
- Travaux immédiats : aucun. L’ensemble des pièces étaient bien entretenues. J’ai juste fait quelques remises au goût du jour qui ont été appréciées (peintures murs et meubles cuisine, rajout d’une évacuation d’eau pour l’installation d’un lave-vaisselle).
- Chauffage au gaz, chaudière de 2011.
- Pas de gros travaux immédiat à prévoir.

- Taxe foncière hors TEOM : 660€
- Assurance PNO : 100€/an
- Amortissements : 160k€ x 82,5% = 132k€. Donc, sur 30ans, ça fait 4400€/an (pas sûr de mon calcul).
- comptable : 500€ (estimation)
- CFE : 250€ (estimation)
- mensualité banque : 450€ (estimation)

- Rentabilité brute : (720x12)÷91600 = 9.43%
- Rentabilité nette de charges : [(720×12)-660-100-500-250]÷91600 = 7.78%
- Cash flow avant impôt : 8640-660-100-500-250-(450×12 mensualité bancaire estimé) = 1730€.
- Base imposable : 8640-660-100-500-250-4400(amortissement)-500?(intérêts d’emprunt) = 2230€

FINANCEMENT DU BIEN

- Emprunt sur 20 ans.
- J’ai fait une première simulation avec la caisse-épargne : apport de 4700€ (pour essayer de faire prendre en charge les frais de caution de 1500€ par la MFPrecaution) --> taux de 1.17% sur 20 ans soit 415€ de mensualité hors assurance.
Frais de dossiers : 500€.
La CE m’avait calculé 15,66€ d’assurance mensuelle mais en métier non à risque (ils se sont trompés). Du coup j’ai eu le droit à tout un questionnaire à remplir. J’attends les nouvelles.
- J’ai aussi été voir un courtier qui travaille actuellement sur mon cas.
Je re-précise que c’est un rachat de soulte, que j’ai l’attestation du notaire comme quoi je rachète les parts de mes soeurs et que je suis nouveau propriétaire mais il me faut trouver le financement (en cours) pour clore la succession définitivement.
- Epargne disponible en cas d’imprévu : 20k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location Meublé en LMNP
- Régime réel simplifié

J’ai besoin de votre avis sur certains points du lmnp en réel :

     
     1/ vu que je n’ai pas encore signé la clôture de la succession et que la date début d’activité lmnp est au 03/08, pourrais-je déduire la quote-part des frais de notaire (12k€ ÷ 3 héritiers = 4k€ chacun)?
      2/ les calculs rentabilités, cash flow et base imposable vous semble t’il cohérents?

Si la valeur du bien est de 160k, il faut baser les calculs sur cette valeur, et non pas les 91600€ investis. les 70k€ supplémentaire c’est bien de l’argent investi aussi (ou non récupéré).

La question est, pour 160k€, peut-on avoir une meilleure rentabilité ailleurs ?
Et ensuite, en fonction ,vendre ou conserver.

Cette réflexion est dans un aspect purement factuel, sans tenir compte de l’aspect sentimental.

Niko76, le 19/08/2020 a écrit :

@JoeLeFaux: je ne savais quoi prendre pour la rentabilité.
Et vu que mon effort financier ne se monte qu’à 91600€, j’ai choisi de calculer ma rentabilité sur ce montant.
A 160000€, vu la faible rentabilité, je n’achetais pas pour de la location.

La logique de JoeleFaux est la bonne.
Prenons 2 solutions :
-> vous investissez dans ce bien : Vous empruntez 91,6k€, et achetez le bien.
-> vous revendez tous le bien, vous récupérez 70k€ environ, et vous pourrez investir 70k€ et emprunter 91,6k€ pour acheter un bien à 160k€.

Pour allez plus loin, en comparant votre investissement avec une revente + réinvestissement équivalent en part de SCPI :
Sur 160k€, avec un rendement de 4,4% (rendement moyen des SCPI de rendement en 2019), j’obtiens 586€/mois avant impôts.
Avec votre investissement, j’obtiens 567€/mois avant impôts.

Donc vous obtenez un rendement inférieur aux SCPI.
En sachant que vous n’avez pas provisionné de travaux.
Sur une maison des années 30 à destination locative, 2% de la valeur annuel me semble crédible, soit 3200€ à conserver pour les travaux lourd. Genre, refaire la toiture, l’isolation, le portail, les huisseries usés, etc.

Histoire d’être clair, j’ai été dans la même situation que vous.
Et par ignorance, pour faire plaisir à la famille et/ou parce que j’avais le bien à un tarif très réduit (15% de la valeur à payer sur un peu moins de 10 ans), j’ai signé.
Résultat, j’attend la fin des 10 ans pour avoir enfin un CF positif.
Pour le moment, le bien me coûte de l’argent tout les ans.
Certes, mon patrimoine a grossi, mais en terme de rendement, je suis entre -0,2 et -1,5% une fois tout payé.

Donc récupérer les biens familiaux, pourquoi pas, mais attention à ne pas le faire car c’est la famille!

Bonjour à vous.
Plaisant de lire vos remarques. Je ne vais pas aller jusqu’à dire que c’est formateur mais presque^^

gunday a écrit :

Pour allez plus loin, en comparant votre investissement avec une revente + réinvestissement équivalent en part de SCPI :
Sur 160k€, avec un rendement de 4,4% (rendement moyen des SCPI de rendement en 2019), j’obtiens 586€/mois avant impôts.
Avec votre investissement, j’obtiens 567€/mois avant impôts.

Pas tout à fait puisque si nous aurions revendu (nous sommes 3 héritiers) la maison à sa valeur estimée (160000€), je n’aurais reçu que le 1/3 soit 53333€.
Investi en SCPI à 4.4% cela m’aurait donné 196€/mois avant impôt.
Pour la petite histoire nous l’avions mis en vente par l’intermédiaire du notaire au prix estimé. 6 visites en 2 jours… c’est ce qui m’a poussé à racheter les parts, en accord avec les 2 autres héritiers.

gunday a écrit :

En sachant que vous n’avez pas provisionné de travaux.
Sur une maison des années 30 à destination locative, 2% de la valeur annuel me semble crédible, soit 3200€ à conserver pour les travaux lourd. Genre, refaire la toiture, l’isolation, le portail, les huisseries usés, etc.

Pour ce qui est des travaux, une isolation extérieure de la maison ivenzit d’être réalisée.

La toiture fibrociment(amiantée) du garage venait aussi d’être changée.

Électricité aux normes sauf pour une prise de courant.

La toiture de la maison date de 1993 et devrait donc faire encore quelques années.

J’ai fait quelques travaux dans la maison pour que le bien soit plus attrayant. 1500 À 2000€ de matériaux mais comme je ne pensais pas mettre en lmnp au moment des travaux, je n’ai pas gardé les factures… (quelle buse je fais). Je devrais pas avoir de grosses surprises de ce côté.

Pour les huisseries, je pense qu’il faudra en effet faire des changements d’ici 5 ans. Pareil pour la chaudière.

C’est pour cela que je me suis dirigé vers du lmnp afin d’amoindrir un maximum mes impôts et essayer de dégager un petit cash flow positif pendant quelques années qui paieront les frais à venir.

Dernière modification par Niko76 (20/08/2020 09h52)

@Bernard : en effet, il y a du sentiment dans ce choix.
Pour votre ami, j’aurais envie de vous répondre que l’on ne choisi pas sa famille.

@p0upl3 : je comprends bien votre exemple mais en temps de crise (covid) vaut il mieux posséder du physique ou du papier?
Votre remarque sur le fait que l’on ne s’encombre pas de gestion en SCPI est pertinente.
Je ne me suis jamais intéressé aux SCPI et ne connais pas trop son fonctionnement.

Maintenant, mon choix s’est surtout fait car j’acquiers le bien à 91600€ alors qu’il en coûte 160000€.
Et par rapport au prix réel d’acquisition, je pense retrouver mes petits puisque le bien sera terminé d’être payé pour mes 60 ans… j’aurais le choix de retirer des loyers sans mensualité ou de revendre.

Niko76 a écrit :

Investi en SCPI à 4.4% cela m’aurait donné 196€/mois avant impôt.

Pouvez vous m’indiquer votre calcul ?
Car investir 160k€ à 4,4%, ne donne pas 196€/mois.

Il faut sortir de votre raisonnement d’1/3 vs 2/3

Comme déjà dit à de nombreuses reprises, vous investissez 160k€.
Il faut donc comparer avec un investissement similaire à 160k€.

Si je me souviens bien, vous êtes de Rouen (ou proche), j’ai donc regardé sur Rouen les immeubles.
99k€ => 720+60€ de loyer mensuel
128,5k€ => 600€ de loyer mensuel (des garages donc baux moins complexe que résidentiels)

Donc, sans négocier, et sans trop me casser les pieds à chercher, je trouve au moins aussi rentable que votre bien.

Je ne comprends réellement pas votre acharnement à vouloir acheter ce bien.
Y a t’il des raisons que vous ne voulez pas dire sur le forum lié à une affection envers le bien ?
Car vous paraissez détaché du bien en souhaitant le qualifier comme un investissement locatif, mais vous vous acharnez à ne pas entendre que ce n’est pas un bon investissement.

Nakor26, le 20/08/2020 a écrit :

Sortez vous de la tête que le bien vaut 91600€ c’est faux (d’ailleurs la valeur m’étonne car 2/3 de 160000 ça fait un peu plus).

Exact pour les 2/3.
En fait, en plus de la maison, il y avait des liquidités.
J’ai renoncé à mes liquidités pour faire baisser le montant des parts à rembourser sur la maison.

Sinon, 2 parts à 53333€ me faisaient 106666€ à devoir aux 2 autres héritiers.

gunday, le 20/08/2020 a écrit :

Niko76 a écrit :

Investi en SCPI à 4.4% cela m’aurait donné 196€/mois avant impôt.

Pouvez vous m’indiquer votre calcul ?
Car investir 160k€ à 4,4%, ne donne pas 196€/mois.

Vous avez raison pour la rentabilité.

Pour les 196€/mois, j’ai pris le calcul sur 53333€ (le 1/3 qui me revient en cas de vente de la maison).

Une chose me turlupine. Comment voulez vous que j’investisse 160k€ en SCPI en vendant la maison?
Différemment, où est-ce que je trouve 160k€ à investir?

@p0ulp3 : c’est vrai que c’est prenant et que lorsqu’il y a des embrouilles avec les locataires, on ne doit pas bien dormir dans certains cas.

Bon, si je lis ce que vous me dite, l’investissement serait mauvais et vu vos calculs, je vous crois.
Question : si je décide tout de même de racheter les parts et de louer en lmnp, pensez-vous, d’après votre vaicu et vos connaissances  que je puisse retirer chaque année un cash-flow à l’équilibre?

Cordialement

Dernière modification par Niko76 (22/08/2020 01h43)

Donc, vous investissez dans cette maison :
- 160000/3 = 53333 €, le tiers de la valeur de la maison, qui n’arrivera jamais dans votre poche puisqu’elle n’est pas vendue
- 15067 € de fonds provenant de l’héritage, qui n’arrivent pas dans votre poche puisqu’ils sont consacrés au paiement des soultes
- 91600 € empruntés à la banque.

Soit un total de 160000 €.

Si vous deviez acheter un autre bien immobilier à 160000 €, vous le paieriez avec :
- 160000/3 = 53333 €, le tiers de la valeur de la maison, qui arrivera dans votre poche puisqu’elle sera vendue,
- 15067 € de fonds provenant de l’héritage, qui arriveront dans votre poche au moment du partage,
- 91600 € empruntés à la banque.

Donc vous faites effectivement un investissement de 160000 € qui peut et doit être comparé à un autre investissement immobilier de même montant.

Il est vrai que pour acheter 160 k€ de parts de SCPI, il est un peu plus difficile d’emprunter mais on y arrie aussi (cf fils sur ces sujets).

C’est un raisonnement tout simple, car d’une logique évidente… C’est du B.A.BA de niveau école primaire… quand on a pas l’esprit obnubilé par les aspects "émotionnels" de l’héritage.

Après, savoir s’il vaut mieux investir dans la maison familiale, ou dans un autre bien, ou dans des SCPI, c’est une décision multi-critères : le rendement net bien sûr, mais aussi le niveau de risques, la quantité de travai et d’emmerdement, la probabilité de prise de valeur dans l’avenir… Voilà les critères objectifs qui devraient intervenir.

Mais quand on y rajoute l’investissement affectif que l’on a envers ce bien qui symbolise les défunts parents, alors les critères objectifs disparaissent ou sont déformés, au point qu’on n’arrive plus à faire des additions de niveau primaire, au point qu’on n’arrive pas à déterminer quel montant on investit réellement. C’est fou, non ?

Je crois que je vais m’arrêter là car il est évident que vous allez faire cet achat et qu’on est en train de vous torturer l’esprit tout à fait inutilement.

Bonne décision de mon point de vue. N’hésitez pas à venir demander conseil une fois la maison vendue sur la meilleure façon de ré-investir votre héritage. Il y a quelques pistes qui ont déjà été donné sur ce sujet (petit immeuble locatif, scpi, actions avec un pea…)

Niko76 a écrit :

Pour ce type de bien reçu suite à succession, l’amortissement en lmnp porte t’il

Mon comptable a utilisé la valeur du bien au début de l’activité de location meublé.

D’ailleurs, pour rappel, vous achetez le bien 160k€, pourquoi voudriez vous une prise en compte de seulement 91k ?