Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Bonjour OxxiGen,

Merci pour votre message, qui me permet de préciser un peu mon propos.

« son existence est probablement liée à la gestion de la forte collecte » : je suppose que la dette financière leur permet de bénéficier de 9 mois (75% de la collecte annuelle, soit 9 mois) en plus du délais de jouissance pour investir. Mais ce n’est que mon modeste avis

« son poids devant les fonds propres devrait baisser » : si mon hypothèse ci-dessus est bonne et si la collecte se maintient à 300m€ environ, alors dans 10 ans, les fonds propres auront augmenté de 3mds d’€ (hors variation des prix de l’immobilier) pour atteindre 4,5mds environ. Si la dette est toujours de 75% de la collecte annuelle d’une cible à 300m€, alors son poids sera de 225 /4 500 = 5%. Soit peanuts, et en baisse proportionnellement.

« c’est bon de le savoir, etc. » la formule est maladroite je vous l’accorde. Mon opinion est que l’endettement semble plutôt maitrisé, et pour le moment tout va bien puisqu’il y a collecte. Mais cela constitue bien un risque : que se reste t’il si la collecte s’arrête brutalement, que les prix des immeubles baissent, et qu’il y a des demandes de rachat ? Eh bien il reste de la dette…

La problématique de l’endettement est importante pour moi étant donné que je me suis vautré sur Unibail qui s’effondre entre autre à cause de sa dette (mais pas que bien sûr, voire la file dédiée).
Pour mes prochains investissements, je cherche à fuir l’endettement dans le véhicule sur lequel j’investis (ou envisage de le faire pour Corum Origin). Cela ne s’applique pas à mon endettement personnel.

Ce ne sont que mes réflexions sur le sujet que je partage… notamment pour soumettre mon analyse et avancer sur la question.

Qu’en pensez-vous ?

Cela me semble au contraire assez fondamental pour bien comprendre ce que l’on achète, et aussi apprécier la résilience face aux variations des conditions de marché.

Ne pas prendre en compte le poids de la dette semble extrêmement imprudent en cette période. Voici un exemple bien parlant.
Patrimo Commerce présente un marché quasiment bloqué si l’on en croit le BT2-2020. 18K parts nouvelles pour 16,5K retraits.

Mais au-delà de ça, la SCPI a un emprunt de 80ME à rembourser le 15/12 selon la page 40 du rapport annuel 2019.

Avec une tréso de 13ME, environ 20ME de résultat dégagé par an, on voit mal comment cela va se passer sans action du gérant. Evidemment les gérants ont plein de possibilités:
- renégocier le prêt. possible mais de plus en plus compliqué. les banques exigent un ratio de prêt/valeur du patrimoine de 30% max. ça devrait passer pour la SCPI. mais compte-tenu qu’elle ne lève plus de capitaux et que les SCPI pures commerces n’en lèveront plus beaucoup pendant au moins 2 ans, c’est reculer pour mieux sauter
- vendre un bien. la SCPI est propriétaire de parts d’immeubles de bureaux conjointement à d’autres SCPI du groupe. Ces parts pourraient être revendues aux SCPI du groupe qui, elles, ont moins d’échéances court terme et qui lèvent encore des capitaux.
- lever des capitaux via ses autres fonds. La société de gestion a aussi un OPCI qui pourrait opportunément investir dans la SCPI
- et sans doute encore plein d’autres possibiltiés

Dans tous les cas ça va donner un peu de boulot aux gérants et ça va être défavorable aux associés qui soit paieront des intérêts sur les prêts, soit verront les meilleurs éléments du patrimoine être vendus (car pour vendre vite, il faut vendre les meilleurs morceaux) soit seront dilués.

Ceci n’est qu’un exemple du problème qu’un endettement peut provoquer. Dire que la dette n’est pas en prendre compte semble donc légèrement optimiste…

Soit environ 95 centimes nets par part.

C’est habituel qu’un dividende exceptionnel soit touché par la nue propriétés et pas par l’usufruit ?

freelance37 a écrit :

C’est habituel qu’un dividende exceptionnel soit touché par la nue propriétés et pas par l’usufruit ?

Il n’y a pas une seule "habitude"…. La convention de demembrement (et parfois les statuts) détaille la répartition des droits entre US et NP.

Le fait que le NP perçoive les distributions de PV figure explicitement dans la convention de démembrement type des SCPI de Corum.

Pour certaines autres SCPI c’est similaire, pour d’autres c’est le contraire (l’US percoit les distributions de PV), parfois c’est les statuts de la SCPI qui précise la répartition entre NP et US, et pour certaines c’est assez peu (pour ne pas dire plus) explicite…

Il faut aussi être conscient que pour pas mal (la plupart)  de SCPI, la distribution de PV n’a pas grand chose d’exceptionnel : il n’y a pas de distribution quand la SCPI fait une cession avec plus-value, il y a une réserve (comptable) de PV pléthorique (surtout qqs SCPI anciennes), que la SdG utilise pour maintenir le dividende quand le resultat courant est insuffisant, et que le RAN est trop petit, ou quand elle veux afficher un gros TAN (pour faire plaisir aux associes qui aiment avoir un gros RAN, et le faux sentiment que ça assurerait la pérennité des distributions).
Corum AM est, à ma connaissance, la seule SdG à distribuer les PV, dès que la SCPI en a réalisé.

J’ai été un peu "lent" ce mois, et c’est plus exactement 4.3436 € /part net.

Comme votre modèle n’aurait pas (de loin) correctement "prévu" les resultats et dividendes passés, il doit comporter un certain nombre de biais.

Un gros biais est peut-être au niveau de votre hypothèse de 25% de charges.
Il faudrait  de toute évidence, séparer les charges d’exploitation (qui devraient être assez récurrentes) des charges financières (qui vont beaucoup dépendre du volume emprunté, donc de l’écart entre collecte et investissements). Avez-vous pris en compte les charges refacturées aux locataires ?

Un autre biais peut venir du fait que votre modèle suppose que les loyers ne sont jamais réévaluée (ce qui est faux).

Peut-être aussi que le nombre de parts en jouissance que vous prenez en comptes n’est pas correct.

Et il y en a dans doute d’autres…

Il vous faut élaborer un modèle qui aurait permis de correctement prédire es résultats et dividendes passés (et oublier tout modèle qui ne le ferait pas), avant de pouvoir prétendre qu’il pourrait prévoir les résultats et dividendes à venir.

Le tableau de la page40 est une bien mauvaise source :
   - les montants "par part" sont à manipuler avec des pincettes dès lors que le nombre de parts varie beaucoup durant l’exercice (en cherchant un peu sur le forum, vous trouverez plusieurs cas où leur usage a conduit à un raisonnement faux, et à des conclusion erronées);
    - la ligne "provisions nettes", qui a bien grossi en 2019 (4.24%), et explique le fort pourcentage de charges cette année, n’a guère de raison d’être stable d’année en année;

Par ailleurs, ce même tableau indique un résultat net de 65€ et quelques, bien different de ce que votre modèle, qui pourtant semble en utiliser les données, indique : c’est une grosse incohérence !  Comparez les recettes annuelles de ce tableau à celles de votre modèle, et vous devriez réaliser que les nombres de parts sur lesquel chacun est basé sont bien différents !

@ GBL

Quel est selon vous le bon calcul à retenir du taux de charges avec les éléments du rapport de gestion?

@ Alex470

Pour déterminer les revenus de la scpi, les frais de souscription des parts sont sans incidence. Il s’agit des frais d’acte qui comptent et bien pris en compte dans la rentabilité annoncée lors acquisitions.

C’est Origin sur est endetté pour 274M€ (page 47 du rapport) à fin 2019.

D’ailleurs, je pense que c’est l’origine (sans jeu de mot)  du biais de ma simulation.

Je trouve bien les 91M€ de distribution de dividendes.

Pour distribuer les 65€ par part, il faut environ 1 400 000 parts en jouissance sur l’année 2019 à comparer au 1 700 000 de ma simulation.

Soit environ 300 000 qui correspondraient à 274M€ / 1090€.

L’endettement permet :

-faire les acquisitions en avance de souscription et donc obtenir des revenus supplémentaires.

-génère des parts de capital qui ne donnent pas lieu à la jouissance immédiates des dividendes. Il y a quasiment un effet retard d’un an entre les parts du capital et celles en jouissance effectives des associés.

=> il faudrait donc déterminer le nombre de part en jouissance en retirant l’équivalent de endettement.

Les prêts sont court terme : 40% sur 1 an et 60% avant 5 ans et ne semblent pas amortissable ou le délai de remboursement est important.

A comprendre, l’effet sur la distribution des dividendes quand une partie ou la totalité de la dette est remboursée par les souscriptions nouvelles?

En théorie revenus stables distribués sur plus de part en jouissance => baisse du rendement.

Dividende exceptionnel pour Corum Origin.

Corum AM a écrit :

L’année 2020 a été une année singulière. L’instabilité ambiante et les implications de la crise du Covid-19 sur l’économie ont dicté une stratégie prudente.

Dans ces conditions, les fondamentaux de gestion de CORUM Origin ont été réaffirmés : proximité avec les locataires et opportunisme en matière d’investissement.

Des objectifs atteints en 2020

En cette fin d’année, le bilan est satisfaisant pour votre SCPI CORUM Origin, et la visibilité bonne : les encaissements de loyer du quatrième trimestre ont été effectués, et les objectifs de rendement pour l’année seront atteints voire dépassés.

Dans l’hypothèse où la fin d’année aurait été plus délicate en raison de la crise traversée, les équipes de gestion ont par précaution fait le choix de différer le reversement d’une partie des plus-values réalisées cette année.
C’est pourquoi elles peuvent aujourd’hui vous verser un nouveau dividende exceptionnel.

Votre dividende exceptionnel

0,48 € brut par part

En tant qu’associé(e) CORUM Origin, un dividende exceptionnel vous est versé directement, au titre des plus-values réalisées cette année.
Le montant versé sur votre compte est net de toute fiscalité. Le paiement a été effectué le 19 novembre 2020, nous vous invitons à en vérifier la bonne réception d’ici 48 à 72 heures.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Néanmoins, la crise et ses conséquences restent d’actualité pour 2021 ; tout le groupe CORUM reste donc mobilisé et vigilant pour défendre votre épargne.

Alors là, je n’y comprends plus rien. J’espère que quelqu’un saura éclairer ma lanterne…
La dernière fois, le revenu exceptionnel était de 1,52€ par part, j’ai reçu 0,996€
Là, il est de 0,48€ par part, j’ai reçu 0,48€…j’en perds mon latin !
Tout ça dans une structure à l’IS, est-ce que quelqu’un comprend ?

GBL : Dans ma structure IS, ça a été 0.9533€ et 0.48€ net.
Le Rapport Annuel expliquera peut-être ces sommes (et celles que d’autres ont reçues).