Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ?

Bonsoir,

Dans ma région du Nord Pas de Calais, il n’est pas rare de trouver de tels rendements.

En ce qui nous concerne, nous avons investi dans deux immeubles de trois appartements
qui affichaient des rendements de l’ordres de 12% brut.

Nous avons réalisé  travaux plus ou moins importants car ils commencaient
a ne plus etre au normes sur les plans thermique ou electrique.

Je pense donc que ces immeubles aux bons rendements necessitent à moyen terme des travaux.
qu’il faut estimer afin de calculer plus precisemment le rendement.

Dans notre cas nous parvenons tout de même à obtenir du 10% net mais en realisant une partie des travaux.

Bien cordialement

Effectivement, il y a beaucoup de possibilités!
En découle une question qui me taraude :
Qu’est-on en droit de demander à un vendeur de bien loué ? (et ce, afin bien évidemment d’éviter des mauvaises surprises)
Je pense en premier lieu au bail bien sûr.
Mais quoi d’autres? Peut-on demander un historique des loyers (pour détecter des impayés?), derniers rapports d’AG pour les appartements en copropriété (gros travaux en prévision?), les pièces justifiant le choix des locataires en place (fiche de paie, caution, garantie…), etc..

Plus le rendement est élevé, plus le bien est médiocre…

Ca peut être la situation géographique (éloigné du centre ville), le besoin imminent de travaux, l’emplacement (à côté d’une route, sombre…) les locataires (des cas sociaux)…. 

Quand par contre c’est un vendeur pressé (succession, divorce, là ça peut être le jackpot)

Bonjour, pour suivre cette conversation mon projet en vue :
Dans une ville de 45000 habs, préfecture.
Prix de vente 166 000 + FNR 12 000 + travaux 13 000 (radiateurs à inertie à la place de grille-pains, velux neufs, peinture, etc…) : Prix total 191 000.

Apport : FNR + travaux : 25 000 euros pour avoir une bonne marge de sécurité.
Crédit sur 20 ans de 165 000 euros : 1000 euros.
Loyers : 3 apparts F2  + local commercial (même occupant depuis 2005 qui vient de refaire entièrement la boutique…) : 21 900 euros annuel hors charge.

Taxe foncière 2320 euros.

Bien situé dans une rue en hypercentre de la ville. Quartier très commerçant, avec rue piétonne juste à côté, pas de nuisances à proximité.
Défaut : dans un des appartements, le plancher dans une des pièce est en légère pente. Ca n’a pas choqué l’entrepreneur qui m’accompagnait plus que celà ni l’AI (évidemment !) mais moi un peu…
Un appart de loué pour le moment, les deux autres le seront sans problème après les travaux.

La rentabilité brute (prix achat + FNR + travaux) / loyers - TF est à 10,2%
Par ailleurs il ne s’agit pas d’un immeuble mais en fait d’une copro à deux. Partie droite pour moi et partie gauche pour l’autre.

Sur quoi dois je être attentif (j’examine les baux actuellement pour le commerce et l’appartement)
A noter qu’il y a du double vitrage partout sauf dans l’appartement loué. Je pars du principe que je ne changerais les fenêtres et les radiateurs qu’au départ de la locataire en place à moins que nous ne négocions une augmentation de loyer).

pariswil a écrit :

Défaut : dans un des appartements, le plancher dans une des pièce est en légère pente. Ca n’a pas choqué l’entrepreneur qui m’accompagnait plus que celà ni l’AI (évidemment !) mais moi un peu…
Un appart de loué pour le moment, les deux autres le seront sans problème après les travaux.

La rentabilité brute (prix achat + FNR + travaux) / loyers - TF est à 10,2%
Par ailleurs il ne s’agit pas d’un immeuble mais en fait d’une copro à deux. Partie droite pour moi et partie gauche pour l’autre.

Vous avez un doute ?
Alors laissez tomber

Rentabilité élevée ?
Est-ce normal dans votre secteur ( merci de citer la ville personne n’ira piqué votre opération mais 45.000 entre une petite commune au centre de la France et un petite commune proche de l’autoroute ou d’une grande ville c’est pas pareil.

Plancher penché ?
Problème de structure , poutre en bois etc ….
Laissez tomber

Philippe

Un architecte ou un BET structure. S’il faut couler une chape pour égaliser, il peut y avoir surcharge du plancher bois et il vaut mieux être sûr de la capacité du plancher à supporter cette charge.

Concernant la législation, je ne savais pas. Cependant, la loi est rarement appliquée parce que j’ai vu plusieurs cas ou le copro majoritaire faisait ce qu’il souhaitait sans consultation

@bad : la jurisprudence est constante, non on ne peut pas faire ce qu’on veut si on a +50% des voix et que l’intérêt de la copropriété n’est pas recherché. Encore faut-il aller devant le juge ….

La pire situation est une copropriété à deux, car peu importe les tantiémes, tout le monde est considéré comme ayant 50%.

Déformation d’un coté de la piece à l’autre ok mais la piece correspond elle à la largeur de portée?
Si c’est le cas pas de problème, juste un souci esthétique ou d’aménagement éventuel à prévoir.
Pour ma part si ca tient comme ca pas besoin de rectifier, cout supplémentaire sans intéret.
Si il ya affaissement, vous devriez retrouver des fissures sur des cloisons de doublage ou intermediaire.

Borderline : comment savoir si un sinistre s’est déclaré à ce niveau là ? Je crois qu’il n’y a pas eu d’AG depuis bien longtemps, le syndi est bénévole (l’autre copropriétaire qui ne vend pas) et l’actuelle vendeur ne s’occupait pas particulièrement de son bien.

J’ai demandé à l’AI les différents diagnostics (sachant que certains n’ont pas encore été fait et ne le seront qu’une fois un compromis signé).

Sous quelle forme je devrais faire stipuler un éventuel sinistre dans le contrat ?

Comme je l’ai dit plus haut, j’irais avec un architecte si j’en trouve un qui veut bien m’accompagner. Pensez vous qu’il puisse s’engager par écrit concernant l’état de la structure ou je n’en trouverai pas ? Je ne connais pas les us et coutumes de cette profession.

L’un d’entre vous a déjà utilisé les granulés de fermacell, ça à l’air relativement simple d’emploi… qu’en est il vraiment ?

Merci

@Paris : demandez au notaire d’inscrire dans le contrat de vente une clause (qu’ils connaissent et mettent  trés souvent), du type que le vendeur déclare ne pas avoir eu connaissance d’un sinistre portant sur cet immeuble ayant nécessité de lourds travaux ou une déclaration aux assurances.

BorderLine a écrit :

Bonjour,

c’est méconnaître la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 prise en son article 22:

Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Il m’est arrivé de tomber sur un cas de ce type, mais avec le mari qui possédait un tiers de la copro, la femme un autre tiers et j’ai failli acheter le troisième tiers (petit immeuble de 3 appartements)
Dans le doute, j’ai préféré ne pas acheter, ne sachant pas comment serait appliquée la loi…
Je recommande donc la prudence.

Frédéric