Passage d'une location meublée en location nue (avec meubles) ?

Up au cas ou quelqu’un aurait une idee , avant de supprimer.

Qu’entendez-vous par bail à renouveler :
- le bail meublé arrive à l’échéance et se renouvelle donc tacitement. Vous ne pouvez pas passer en nu sans avoir d’abord rompu le premier bail (meublé). Vu que le bailleur ne peut pas rompre le bail sauf causes biens précises, il faudrait que votre locataire accepte de donner congé.
- le locataire s’en va. Dans ce cas vous faites un nouveau bail comme vous voulez.

Sinon, comme dav13, je pense que vous vous trompez : 5 k€ de BIC imposable ne feront pas 5 k€ de revenus fonciers nets avant impôt.
- à moins que vous ne possédiez le bien depuis 20 ans ou plus, il devrait rester des amortissements que vous perdrez.
- la liste des charges déductibles en revenus fonciers est limitative ; alors qu’en LMNP on peut passer toutes les dépenses ayant trait de près ou de loin à cette activité. Vous devriez donc perdre de la déductibilité.

Mais ce stock de déficit foncier est précieux car ils vous économise TMI + PS sur les revenus fonciers durant tout ce temps.

Vous consommez une enveloppe de déficit foncier (que vous n’aurez plus ensuite) alors que vous avez aussi une enveloppe de défisc disponible avec le LMNP, que vous allez perdre du coup. Vous faites l’erreur fréquente de vouloir à tout prix éviter les impôts, à court terme. Alors que, sur le long terme, c’est bien l’utilisation simultanée des deux enveloppes qui vous apportera le plus grand gain global.

Pourquoi, risque de le perdre ? Le déficit foncier est reportable 10 ans.

Bonjour,

Je suis dans une situation similaire à celle de Timinel, à la différence près que mon statut est celui de LMP, sans être inscrit au RCS (statut automatique avec la récente loi supprimant la condition d’inscription au RCS) :
- Y a-t-il des conséquences supplémentaires particulières?
- Je pense notamment au fait que le lot passant de "meublé" à "nu" sortira donc de l’activité LMP => Cela engendre-t-il le paiement d’une taxe sur la plus-value à la sortie du patrimoine "professionnel" de ce bien?
- Y a-t-il d’ailleurs vraiment une notion de patrimoine "professionnel" pour un statut LMP au sens purement fiscal, c’est-à-dire sans inscription au RCS ?

Merci pour vos retours

lachignolecorse a écrit :

Vous n’êtes pas encore lmp car ce transfert lmnp>lmp se jugera fonction de votre ratio recettes lmnp/salaires en fin d’année (ou>23000€ sur location courte duree).

Donc vous avez jusqu’à fin d’année pour rester dans les clous du lmnp, ce qui vous permettra de sortir le bien au régime lmnp et non au lmp.

Faites confirmer ce point par votre expert-comptable.

C’est bétonné : sauf défauts massifs de mes locataires d’ici la fin de l’année, et vu les échéances des baux en cours, les conditions de recettes (>23000€ et >autres revenus) seront largement satisfaites et je serai bien au statut fiscal LMP.

Donc, dans ce cas d’un statut LMP "automatique" (issu de l’article 155 du CGI implémentant la décision n° 2017-689 du CC), quelles sont les règles fiscales à appliquer à un éventuel transfert d’un bien de la location meublée à la location nue:
- Cela est-il considéré comme une sortie du patrimoine professionnel de ce bien, et engendre-t-il le paiement de taxe ou impôt sur la plus-value au régime de la plus-value des sociétés ?
- Y a-t-il d’ailleurs vraiment une notion de patrimoine professionnel pour ce statut LMP sans inscription au RCS ?
- Question subsidiaire: quel est désormais l’impact d’une inscription au RCS ?

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Merci pour vos avis / retours / commentaires

lachignolecorse a écrit :

Vous pouvez très bien aller voir votre locataire et lui proposer de passer à un bail nu avec inventaire de meubles.

Il m’a toujours été dit (expert-comptable) qu’en cours de bail, c’était déconseillé voir interdit. Mais admettons que je le fasse en fin/renouvellement de bail. Il faudrait alors que je passe l’ensemble des baux "meublé" en cours la même année fiscale en "nu" de manière à respecter les critères pour passer LMNP, ce qui n’a dans ma situation pas de sens.

lachignolecorse a écrit :

Pour sortir le bien de votre bilan, voir votre EC.

L’expert-comptable dit "rien à payer", l’avocat fiscaliste dit "IPV société à régler"… ce qui m’amène à solliciter les avis / retour d’expérience de ce forum.

Je synthétise et précise à nouveau ma question : dans le cas d’un statut LMP (sans inscription au RCS) maintenu en cours d’année et portant sur plusieurs lots, quelles sont les règles fiscales à appliquer à un éventuel transfert d’un seul bien de la location meublée à la location nue ?

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Petite précision, le bien que vous souhaitez acheter n’est pas "loué en LMNP", c’est éventuellement le statut fiscal du bailleur. En revanche, il est sans doute "loué avec un bail meublé".

La location en bail meublé est tout à fait possible dans une SCI IS, mais pas en SCI IR (du reste, l’intérêt de la SCI IR est limité pour un profil investisseur). Vous pouvez en revanche faire un bail nu avec mise à disposition de meubles, mais il faudra resigner un nouveau bail, ce qui me semble peu évident à réaliser.

Ce n’est effectivement pas très réaliste d’espérer faire changer de bail au locataire en place…

Du reste vous pouvez :
- Acheter en SCI IS, ce qui sera lors de la phase d’exploitation fiscalement sensiblement plus doux
- Acheter en direct en meublé et faire un démembrement sur le bien (plutôt que sur la SCI)

La SCI pour le démembrement permet grâce à ses status que nous gardions tous les droits de votes pour revendre le bien (nos enfants sont mineurs) sans devoir passer par un juge si nous voulions ensuite ré-investir dans un autre bien.
Il a bien sûr aussi évoqué l’achat sans SCI avec un démembrement "classique" et passage devant le juge pour revendre.

L’intérêt d’une société pour la donation aux enfants (démembrement ou non), c’est que cela contourne le réalignement de la Cassation (mars 2013) sur l’impératif partage pour que la donation soit une donation partage. Sujet déjà débattu longuement.

Il suffit d’idendifier les parts données à chacun pour qu’ils soient respectivement donataire unique de chacune de ces parts, l’équilibre étant assuré par le nombre identique de parts sur la même structure (donc même valeur).

La donation en directe d’un bien est possible … mais il est alors en indivision. Or la Cassation a rappelé que faute d’un partage effectif, ce n’était pas une donation partage mais une donation simple, avec les conséquences si quelqu’un soulève le problème.

Autre intérêt : les statuts de la société permettent de gérer finement le fonctionnement de la société, y compris patrimonialement. En donation directe, il est possible d’inclure une clause d’inaliénabilité du bien, mais elle n’est pas absolue. Avec des enfants jeunes, ici mineurs mais ils ne le resteront pas, il faut aussi anticiper leurs accidents de vie.

Ex : l’un des enfants devenu majeur se marie puis décède. Dans le cas indivis, le conjoint survivant peut exiger la sortie d’indivision, donc la vente, au pire via licitation de droit. Avec une société, ce sont les statuts qui traitent ce cas, si les statuts ont été correctement réalisés.

xazh : il y a manifestement plusieurs biens dans ce patrimoine immobilier. On peut alors partager entre les enfants :
enfant 1 : bien A
enfant 2 : bien B
enfant 3 : bien C

La différence de valeur des biens peut se résoudre de 3 façons :
- donation inégalitaire : c’est possible, pourvu que les enfants l’acceptent. L’équilibre sera rétabli à la prochaine donation ou au plus tard à la succession (à supposer qu’il y ait assez pour).
- des soultes pour équilibrer
- des % dans les biens donnés. Par exemple, le bien C valant deux fois plus cher que les autres, enfant 3 ne reçoit que 50 % du bien C.

Je ne dis pas que c’est parfait, je dis juste que c’est possible. Du coup, la donation des biens eux-mêmes, éventuellement démembrés, est une vraie alternative à la SCI.

En plus, s’agissant d’un bien meublé, pouvant bénéficier de la fiscalité favorable du LMNP, en le mettant dans une SCI à l’IR on rajoute de la fiscalité supplémentaire, pour de nombreuses années. Plus les frais de constitution et de gestion de la SCI. L’éventuelle optimisation de la transmission coûte cher… et on fait cela pour un bien qui, de par sa nature de studio meublé semble, en première approche, davatange destiné à être dans le patrimoine personnel que dans une SCI.

Après, la bonne solution, cela va dépendre de l’âge des parents et des enfants, de l’ampleur du patrimoine, de la nature des biens possédés (meublés ou nus, petites surfaces ou grandes, logement ou locaux commerciaux…)… Comme on n’en sait rien, on en est réduit aux conjectures.