Financement d'un second bien immobilier : apport ou prêt ?

Bienvenue buzhug !

Pour votre second bien, qui je suppose sera loué nu (ce serait différent pour une location "meublée", avec le régime LMNP), vous ne pourrez pas procéder à des amortissements. En effet "Depuis le 1er janvier 2010, les contribuables qui achètent un logement destiné à la location (nue) ne peuvent plus bénéficier que de la réduction d’impôt Scellier."  (lisez Robien-Borloo : amortissements des logements).

Vous devrez déclarer comme revenu foncier vos loyers moins vos charges (y compris les intérêts et frais d’emprunt). Selon votre taux marginal à l’IR (sans doute 14% actuellement) tel que vous l’anticipez pour les N années à venir, le taux de l’emprunt que vous avez obtenu, et le taux auquel vous pensez pouvoir placer votre cash, il sera plus ou moins avantageux de débloquer des fonds.
(lisez aussi Info). Mais vous devez déjà savoir ceci, car avec votre 1ere maison vous devez remplir chaque année une déclaration n°2044 des revenus fonciers (Impots.gouv.fr).

Votre raisonnement me semble étrange :    il est certain que "Ne pas le débloquer" vous "permet d’avoir un endètement moins important et une capacité d’emprunt plus forte (pour une prochaine opération)" mais si vous le débloquez, vous conservez le cash qui vous permettra de financer la prochaine opération (et donc de ne pas avoir besoin d’emprunter autant), au moins aussi bien si les taux n’ont pas baissé d’ici la.

Il vous faut surtout évaluer si le rendement net que vous pouvez obtenir avec votre cash est meilleur ou plus mauvais que ce que l’emprunt coute, soit TAEG * (100% - votre TMI IR - 15.5%), et savoir si vous anticipez une hausse ou une baisse des taux d’emprunt, et un durcissement ou pas des critères de la banque pour accepter ou pas une demande d’emprunt.

Quel est votre TMI IR (taux marginal d’imposition à l’impôt sur le revenu) ?
Anticipez-vous qu’il augmente ou baisse dans les années à venir ?

Quel est le taux nominal et TAEG de votre emprunt ?

Donc votre emprunt vous coute en fait  3.76 * (100% - 14% - 15.5%) = 2.65% net, c’est à dire 0.1% de plus que ce que rapporte actuellement le livret A.

Si vous pensez pouvoir placer votre cash mieux que ceci, ou si vous pensez que les taux seront plus haut quand vous souhaiterez refaire un emprunt (ou que la banque pourrait le refuser), il vaut mieux débloquer le prêt. Sinon, il vaut mieux utiliser votre cash (et prévenir le banquier, qui pourrait quand même vouloir vous facturer des frais, si vous avez accepté le prêt).

Le plus probable est que la différence enter les deux soit faible, et que les 2 alternatives soient presque aussi intéressantes.

Si vous êtes investisseur et qu’un prêt vous coûte 0,1 point de plus que le livret A, vous ne mettez pas 2 secondes à réfléchir, vous le prenez de suite!  Vous pouvez toujours placer à plus de 2,25 net (bforbank, carrefour…) Et surtout vous gardez "une puissance de feu" non négligeable.

Bonjour,

ZX-6R que voulez vous dire dans puissance de feu non negligeable?

SI je comprend bien tant qu’on a du cash il vaut mieux le garder pour l’injecter quand les taux remonteront afin d’être plus souple dans les mensualités ?

vous personnellement tout vos apparts sont finançés sans apport ?

cordialement

Merci pour votre réponse je comprend mieux maintenant.

J’ai une autre question,  pour pouvoir continuer a investir auprés des banques le mieux est de:

prendre un crédit à 100%  sur 20ans en ne finançant que les frais de notaire (et donc dégager du cashflow) ?

ou  bien un crédit sur 12 à 15ans avec 30% d’apport et en ayant un cashflow nul ou légerement déficitaire?

pour la 2e hypothése , fiscalement cela peut plomber car moins d’interêt à déduire…

mon but étant d’acheter 1 ou 2 studios par an ..mais sans apport au bout du 3e la banque dira stop non?

De toute facon je ne compte faire que du meuble, c’est beaucoup plus interessant fiscalement parlant. Après je suis encore etudiant et je suis plus dans une optique d’apprentissage en ce moment! J’aurais tendance a penser qu’en injectant 10 000e a chaque bien acheter cela equivaut a gaspiller un peu d’argent sachant qu’en degagant du cash chaque mois sur un bien et en le mettant de cote on peut faire un remboursement anticipe interressant au bout de 10ans.. J’aurais aime avoir quelques avis de personne ayant achete plusieurs biens.. Desole pour l’ortographe, suis sur telephone!