Comment faire un investissement immobilier rentable ?

Link182 a écrit :

On entend souvent dire que l’immo va faire -30% sur les 5 prochaines (par exemple) années d’apres des specialistes.
Mais que va-t-il se passer ensuite apres ces 5 années ? L’immo est un actif comme un autre, il risque de remonté quand il aura atteint son plus bas non ?

Si on achete en dessous du prix du marché, et qu’on ne revent pas au plus bas, je pense qu’il ya quand meme des affaires à faire.

30% de baisse a euros constant, ça revient aux prix de 1990 et 2000 (données INSEE)

Il est aussi utile de regarder l’indice du coût de la construction (INSEE aussi):
-1990: 950
-2000: 1100
-2014: 1630

Même si les 2 ne sont pas parfaitement corrélés, il y a un lien fort et assez logique puisque l’immobilier c’est avant tout des travaux.
Hors pour faire baisser le coût de la construction il n’y a pas de secret, c’est au choix:
-moins de main d’œuvre (charges comprises)
-moins d’impôts et taxes (direct ou indirect)
-moins de matériaux
Rien n’indique des changements sur ces points.

Un autre aspect qui peut faire chuter l’immo: la baisse forcé des loyers.
Mais là encore rien ne l’indique.

Bref, je ne dis pas que l’immo va gagner ou perdre 30% dans les 5 ans mais juste que je ne vois pas sur quoi les spécialistes/gourous s’appuient (d’ailleurs ça m’intéresse).

Bonjour Kermite,

Je vais essayer d’apporter quelques éléments de réponse à mon modeste niveau.

Kermite a écrit :

ça y est, nous sommes en 2020, qui avait raison sur l’immobilier spéculatif ?

Ce n’est pas parce que l’on n’a pas vu de bulle éclater qu’il n’y a pas de bulle !
L’immobilier à fortement augmenté ces dernières années et il est probable que les taux de crédit très bas y soient pour quelque chose. (J’ai une plus value latente de 40% sur un appartement acheté en 2010 d"après une estimation faite en 2019.) Il est donc probable qu’il y a toujour une bulle mais qu’elle ait juste encore enflée ! Je pense donc qu’il faut plus que jamais être sélectif, exigent et méthodique pour un investissement locatif. N’oubliez pas que votre crédit vous engagera sur de nombreuses années !

Donc attention à l’emplacement !
Je ne connais pas trop le coin mais de prime abord, je ne me risquerai pas à investir en Haute Saône avant d’avoir vraiment bien étudié le marché locatif. Dit autrement, Vesoul ne me fais pas rêver… Et ce n’est pas parce qu’il y aura toujours des gens qui y vivent que vous louerez facilement (pendant toute la durée du crédit) et avec des locataires de qualité ! Si vous pouvez chercher  sur Besançon ou Dijon, cela me semble moins risqué : ces villes ont plus de chance de s’être bonifiées dans une quinzaine d’année qu’une ville comme Vesoul. Elles seront également plus favorable à la location saisonnière, quoi que puisse en dire Jacques Brel…  Encore une fois,  je connais peu le coin et il y a probablement des stratégies d’investissement adaptées à l’endroit où vous vivrez mais je pense qu’investir loin d’une grande ville ou d’une zone touristique doit se faire avec des critères draconiens.

Pour l’estimation des travaux, c’est difficile sans faire de devis par un artisan si vous ne connaissez pas les prix du marché. Dans votre situation, l’idéal est de se faire recommander des artisans de qualité par vos futurs collègues, de pouvoir voir le bien avec vous et de faire des devis. Idéalement 3 artisans par corps de métier mais c’est très lourd. Bref, assez compliqué.

C’est pourquoi il me semble que l’achat d’un immeuble de rapport en Haute-Saône peut être assez risqué : Il faut être sûr de louer mais surtout : il y a l’immeuble en lui même. Ce type de bien peut avoir une rentabilité très élevée mais il comporte généralement beaucoup de zones d’ombre qu’on ne peut pas voir : toiture, structure, fondation etc… Attention aux planchers bois, nombreux dans les petites villes : vous ne pouvez pas voir l’état des poutres. Un immeuble avec des poutres pourries peut vous couter jusque 2 ou 3 fois son prix en réhabilitation !
Pour ma part, j’ai été tenté par ce type d’investissement et j’ai été assez loin dans le processus 3 fois mais j’ai renoncé à chaque fois parce que j’estimais le risque trop grand.

Kermite a écrit :

pour aménager des combles en studio

L’aménagement des combles en appartement est très contraignant en terme juridique : il vous faut le déclarer pour obtenir un compteur électricité, compteur d’eau, création de lot etc… Le processus est long et compliqué et implique création d’une place de parking, ce qui est généralement difficile dans une ville, même petite.

Kermite a écrit :

si on peut ou non les inclure dans les frais de travaux pour le prêt

Je ne pense pas que ce soit un problème

Kermite a écrit :

La fiscalisation est également un point d’interrogation, actuellement je ne paye aucun impot sur le revenu, nous sommes à 3 parts avec mon épouse et mes deux enfants et logés gratuitement par l’employeur (gendarme), j’ai pensé à la SCI à l’IS ou patrimoniale, puis au LMNP tout simplement mais en immeuble de rapport, on a parfois un mix de meublé et de nu…

En effet, il faut regarder selon votre situation. Si l’immeuble n’est constitué que de petits lots, vous pourrez faire du LMNP mais vous allez vite être limité car le plafond de revenu a été descendu à 23000€ par an. Bien souvent la SCI est le plus avantageux pour un immeuble, même si vous aurez plus d’imposition qu’en LMNP. Vous pourrez au moins faire du nu et du meublé (uniquement SCI à l’IS pour la location meublée). Un autre avantage étant la transmission de votre patrimoine à vos enfants, beaucoup plus simple et vous pourrez peut-être même éviter l’imposition sur la plue-value si vous revendez la SCI et non pas l’immeuble. Mais pour avoir une plue value, il ne faudra pas que la bulle éclate

Voilà, j’espère que je ne vous ai pas découragé, tout est possible mais il faut se documenter !

Bonjour,

Je pense que vous ne vous posez pas forcément la bonne question.

Tout d’abord, parle t’on de 5% brut ? net ? Net après impôt ?

Dans ce dernier cas, vous êtes probablement dans une zone risquée parce que trouver un investissement immobilier locatif avec cette rentabilité aujourd’hui est compliqué.

L’analyse de DDtee est à prendre en sens inverse : il n’est pas forcément bon de chercher la rentabilité à tout prix.

La question est donc plutôt :
OK cette ville me donne 5% de rentabilité nette après impôt mais à quoi ressemblera-t-elle dans 15 ou 20 ans à la fin du remboursement de mon crédit ?
Sera-t-elle devenue un désert, y trouverai-je encore des locataires à un loyer suffisant et pourrai-je revendre sans perdre de l’argent ?

Un investissement est un pari sur le futur. Donc il faut vous mouiller. Si les rentabilités sont à 10% dans le quartier pourri, c’est que le marché estime que ce quartier est très risqué. Mais peut-être que vous pensez que le marché se trompe et que ce quartier va s’améliorer dans le temps.

Donc la réponse à votre question est : oui.
Mais il faut bien chercher…
Et avoir de la chance, ou plutôt : la provoquer.

J’ai beaucoup de mal à trouver des biens à + de 8% de renta brute dans ma région. La quasi totalité des annonces proposent des renta de l’ordre de 6%, 7% brut au mieux. Avec de telles rentabilité autant aller sur une SCPI type CORUM qui délivre 6% brut sans risque et sans s’embêter.
Même sur les secteurs dépréciés/sinistrés, dans des villes qui perdent régulièrement de la population ou qui sont loins de tout on arrive péniblement à 8%, c’est incroyable (je viens d’appeler pour un immeuble dans un secteur pas terrible vendu avec une renta de 7% ou le proprio a refusé une offre qui amenait le bien à 8%… on croit rêver).
Même en ciblant des biens avec travaux les taux de renta sont délirants. Je ne comprends PAS comment font certains investisseurs pour dénicher du 10 ou 12% (brut toujours).

Je précise que cela fait plusieurs mois que je cherche.

Note : un agent immobilier me disait qu’il voyait beaucoup plus de particuliers depuis le confinement qui cherchaient à investir dans du locatif, est-ce que ça pourrait expliquer l’assèchement du marché?!
Dans ces conditions je me demande vraiment s’il ne faudrait pas attendre 1 an ou 2 que la crise économique se précise car là on est dans le flou et tout part à des prix délirants.

dangarcia a écrit :

Ces 2% de prime il faut aller les chercher.

@dangarcia a parfaitement raison, la question a été de nombreuses fois abordée.

Le prix moyen du marché, c’est en se contentant de lire les annonces et en faisant des offres plus basses. Pour avoir mieux, il faut évidemment faire plus que cela.
Question subsidiaire, comment espérer faire mieux que la moyenne en faisant comme tout le monde ?

bed43fr a écrit :

Même en ciblant des biens avec travaux les taux de renta sont délirants. Je ne comprends PAS comment font certains investisseurs pour dénicher du 10 ou 12% (brut toujours).

Vous avez la chance de trouver sur ce forum de nombreux cas réels expliqués, commencez par les lire.

bed43fr a écrit :

Dans ces conditions je me demande vraiment s’il ne faudrait pas attendre 1 an ou 2 que la crise économique se précise car là on est dans le flou et tout part à des prix délirants.

A chaque époque on trouve des tas de raisons pour justifier le fait de ne pas trouver les bons biens ou remettre à plus tard. Relisez les sujet il y a 1 ou 3 ou 5 ans et vous trouverez exactement les même mots (à quelques détails prêt comme les taux d’intérêt qui étaient au triple).

bed43fr, le 22/10/2020 a écrit :

Vraiment j’ai l’impression que tout se vend à des rentabilités délirantes en ce moment.

2 remarques : tout les endroits ne sont pas équivalents.
Un haut rendement rémunère généralement un risque.
Donc logiquement, une zone avec peu de risque sera moins rentable.

Ensuite, comme vous dites, vous appelez une annonce.
Mais avez vous fait des visites d’avant phase ?
Un de mes immeubles, je l’ai acheté avant annonce, j’était positionné dessus pendant la réfection par le vendeur (près de 3 mois avant la mise en vente officiel).
Sur le bien que je vends, une AI a fait une double visite/photo, avant même signature du mandat et estimation du prix.

En résumé, l’annonce arrive tard dans le processus, et une partie des biens ne passent pas par l’étape annonce!

bed43fr a écrit :

Je persévère mais je commence à douter

Cela serait dommage de vous épuiser et d’abandonner.

En 3 mois, vous avez maintenant suffisamment de recul pour vous rendre compte que suivre le bon coin ne suffit pas pour faire une bonne affaire.

D’autant plus qu’on vous a déjà personnellement expliqué (2/3) Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation) qu’en visitant les mêmes biens que les autres, au même moment et de la même façon, vous n’avez aucune chance d’avoir une meilleure rentabilité qu’eux.

Le moins exigeant en rentabilité (ou plus offrant en prix) abaisse systématiquement le champ du possible pour tous les autres qui se trouvent en position de "suiveurs".
Pour avoir vendu plusieurs biens depuis 1 an, je peux vous dire que nombre d’acquéreurs font un comparatif direct entre le bien recherché et celui du Livret A. Cela vous dit le niveau régulièrement rencontré d’attente, de connaissances et d’ambition des acheteurs.

bed43fr a écrit :

Vraiment j’ai l’impression que tout se vend à des rentabilités délirantes en ce moment.

Relisez les posts d’il y a plusieurs années. A chaque époque ce constat revient sans cesse. Cela n’a pas empêché certains de faire de bonnes affaires.

Bon courage à vous !

redbee a écrit :

Comment faites vous pour être au courant avant annonce ?
Quel est l’interet pour un AI de vous prévenir en avant première, si il peut vendre + cher via une annonce ?

La principale situation c’est connaitre l’AI, être assez proche et se dire réellement intéressé pour acheter.
Dans mon cas j’avais questionné les ouvriers qui venaient sur le chantier et j’avais remonté la chaine de commandement jusqu’à l’AI, où je m’était positionné. Par contre peu de négo, car le prix était bon pour une vente rapide en cas d’annonce.
Dans le cas de ma vente, c’était une proche de l’AI avec un réseau d’investisseur d’un côté, et un tir de visite groupée de l’autre (visite successive de 3 ou 4 biens).

L’avantage pour l’AI ?
Etre très probablement payé plus rapidement, et non avoir une incertitude sur la vente.
Sans compter qu’un AI économise des trajets, du temps, etc.
Donc plus de certitude, moins de coûts, l’intérêt est loin d’être négligeable!

gunday a écrit :

L’avantage pour l’AI ?
Etre très probablement payé plus rapidement, et non avoir une incertitude sur la vente.
Sans compter qu’un AI économise des trajets, du temps, etc.
Donc plus de certitude, moins de coûts, l’intérêt est loin d’être négligeable!

Pour l’AI un mandat a 5% de commission ça représente 500€ par tranche de 10000€. Donc clairement si vente rapide il est gagnant.

Évidement vendre a prix élevé est le must. Mais c’est rare.

Mais entre une vente rapide a 180k€ et une vente plus longue a 200k€. L’AI perd seulement 1000€ brut (en net moins les frais et le temps non dépensé c’est moins). Il peut prendre le temps économisé soit a rien faire soit a chercher un autre bien.

Antesite a écrit :

J’ai fait des prouesses pour des sommes dérisoires compéré à ce que m’aurait demandé un artisan (en même temps je suis issu du monde du batiment, je dispose de plusieurs CAP/BEP dans divers domaines…).

Je crois que là vous avez également un élement de réponse à la question du sujet.
Faire les travaux/entretiens soi-même coute bien moins cher : sur ma RP, je retrouve assez souvent un ratio de 8 entre le coût particulier et le devis pro.
Ca fait vite une grosse différence!