Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation)

je pense que la problématique RP est différente car ce ne sont pas les mems critères et niveaux d’exigence.
Après, si on part du postulat que y’a d’autres investisseurs, cela veut dire que di un bien est visible par nos mirettes, c’est qu’il n’a pas été  choisi par d’autres investisseurs chevronnés, c’est donc qu’’il est pas bien, et donc je ne le prends pas. Ainsi, on ne fait jamais rien.

Je pense néanmoins être plutot d’accord sur le fond et, étant moi-même dans l’invest sur la région, j’émet de grosses réserves sur le projet et surtout sur la demande mais, en l’absence de précisions, ne peut pas vraiment confirmer.
Le niveau de risque me semble important. Certes localisations peuvent valoir cette prise de risque, mais beaucoup non.

lemouz a écrit :

je pense que la problématique RP est différente car ce ne sont pas les mems critères et niveaux d’exigence.

Les critères sont certes différents, mais niveau exigence, je vois pas en quoi l’un nécessite plus d’exigence que l’autre.

lemouz a écrit :

Après, si on part du postulat que y’a d’autres investisseurs, cela veut dire que di un bien est visible par nos mirettes, c’est qu’il n’a pas été  choisi par d’autres investisseurs chevronnés, c’est donc qu’’il est pas bien, et donc je ne le prends pas. Ainsi, on ne fait jamais rien.

Oui, mais là on parle d’un bien inoccupé depuis 6 ans, donc potentiellement en vente depuis 5 ans.
Entre le bien en vente depuis 6 mois, limité aux investisseurs et celui en vente depuis 5 ans, devenu la blague dans le village, y a un fossé.

Je suis en train de finaliser mon projet et un doute m’assaille, je lis et j’entends partout que quand on divise il faut prévoir des places de stationnement. La maison de ville que je vise n’a aucun garage et aucune possibilité de créer une place de stationnement,  est-ce que ça signifie que le droit de diviser me sera refusé lors de l’examen de ma déclaration préalable de travaux par le service instructeur de la mairie ?

Je m’étais déjà posé la question il y a quelques semaines et j’avais appelé le service urbanisme qui m’avait dit qu’il n’y avait pas besoin de créer des places de parking étant donné que j’allais rénover une maison existante, sans création de nouvelles surfaces et que la création de parking concernait les constructions nouvelles. Mais sur le net j’ai lu que la division créait des lots (de 1 lot je passe à 5 lots) et par conséquent nécessitait la création de parking.
Je lis des cas sur le net de personnes qui se sont vues accorder des choses à l’oral et refusé ensuite lors de l’instruction du dossier donc j’ai très peur que cela m’arrive.

Quel est votre avis?

Voici l’extrait du PLU concernant les places de stationnement :

PLU a écrit :

Article UA-7 – Stationnement
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être
assuré en dehors des voies et emprises publiques.
1) Pour les constructions à destination d’habitation, il est exigé :
- 1 place de stationnement par tranche de 80 m² de surface de plancher.
- 1 place de stationnement par logementpour les logements locatifs financés avec un prêt aidé
par l’Etat.
- En cas de réhabilitation de constructions à usage d’habitation, les places de stationnement
existantes devront être à minima conservées. Il ne pourra pas être exigé de créer des nouvelles
places de stationnement.
2)  Pour les immeubles à destination d’habitation et de bureaux, il est exigé :
- 1 local pour le stationnement des deux-roues dont les caractéristiques minimales doivent
répondrent aux normes en vigueur.

Oui j’ai lu des tas de posts du forum IH, de sites/blogs et visionné de nombreuses vidéos et ils disent toujours de faire attention à ce point… J’y fais très attention depuis le début du projet au point qu’il m’angoisse mais je ne sais pas comment obtenir une réponse valable de la mairie avant d’engager des frais.
S’ils me refusent la division je n’ai aucun plan B! (une maison de 320m² est inlouable!)

Bonjour,
à la lecture de votre PLU il semble bien que vous n’avez pas besoin de création de places - si j’étais vous je me déplacerais en rendez vous au service instructeur de la mairie pour confirmer (pas seulement l’appel que vous avez fais).
J’ai deux cas similaires que j’ai eu
- maison divisée en 4 appartements mais j’ai du créer 4 places de parking - mise en copropriété et revente de lots
- maison de village - aucune possibilité de créer du parking - renseignement en mairie, aucune dérogation possible.
Je fais donc une colocation de 6 chambres dans 180m2 car je ne peux pas diviser (bon je m’étais renseigné avant l’achat). La rentabilité à la revente est bien entendu nettement moins bonne.
Stocri

Bonjour,

Le problème de la division, c’est typiquement un sujet qui augmente la complexité et le risque d’un projet. C’est l’un des sujets qui font que c’est un projet pour investisseur avisé, et pas pour débutant. Comme on vous le dit depuis le début. Comme PaulDE l’a brillé rappelé avec son histoire personnelle, à laquelle vous n’avez pas réagi d’ailleurs.

Le problème de la division se pose de la façon suivante :
- faire des appartements dans une maison (sans pour autant créer des "lots" au cadastre), est-ce une division au sens de l’urbanisme ? Du coup, faut-il déposer une demande d’autorisation, et laquelle ?
- si je me passe d’autorisation d’urbanisme, quelles sont les conséquences ?
- en particulier, sans autorisation d’urbanisme, est-ce que Enedis va accepter la création d’un compteur par appartement, plus un pour les communs ?

Je vais vous décevoir : je n’ai pas la réponse à ces questions. Et je ne suis même pas certain que la réponse soit unique et définitive. J’ai l’impression que la réponse pourrait être "ça dépend".

La seule chose que je peux vous dire : quand je ne sais pas,
1) je creuse par moi-même. Les textes de loi, la jurisprudence… Je ne laisse aucune pierre non retournée.
2) je pose la question à des professionnels. En l’occurrence, je serais tenté de poser une question d’urbanisme… à un urbaniste.

Cela fait 1000€/m2, ratio habituellement utilisé pour une rénovation complète (hors gros oeuvre).

Par contre, vous avez oublié une enveloppe pour les aleas, il y en a toujours. Donc à votre place, j’aurai rajouté 10% en plus par sécurité.

Votre décision finale est la bonne. Commencez par un projet abordable. Vous ferez des erreurs sans trop de conséquences et vous apprendrez.

MH?
3600€/m² c’est vraiment beaucoup, vous faites du très haut de gamme o_O

bed43fr a écrit :

MH?
3600€/m² c’est vraiment beaucoup, vous faites du très haut de gamme o_O

Bonjour,

MH oui,
Haut de gamme, non, appartements destinés à la location. Donc rien d’ostentatoire.
Les ABF imposent des matériaux comme de la tomettes au lieu du carrelage dans les parties communes, un ravalement à la chaux avec les inconvénients des "murs qui pleurent" donc faut traiter le mur avant… c’est pas vraiment le même prix.
Les normes sont aussi a respecter (PMR, Accès, RT, parking, traitement humidité, VMC, Sanitaires, courant fort/faible, ect…) 


Norme RT 2005 car permis de 2010 donc avant 2012, modifié en 2016 et heureusement sinon le budget était 28% de plus, voir impossible dans certains cas.
Du RT2012 sur du MH est mission impossible ou hors couts.

Bernard,
Comme vous dites les ratios n’ont pas de réalité d’un bâtiment à l’autre.
Effectivement un bâtiment ca vie, ca bouge, ca doit respirer, les murs sont des matériaux vivants.  On doit faire avec le terrain plus ou moins stable et pas l’inverse.

Quand les investisseurs auront compris cela, ils entretiendront les murs comme ils se doit et banniront le cache misère, que je vois trop souvent, pour éviter des dépenses futurs, inutiles et intolérables.

Un exemple :
Bâtiment en IDF, pas d’entretien des murs ni réparations des lézardes car trop cher.
30 ans après la construction, ils ont du faire 2 500 000€ TTC à partager en 46. Pendant 10 ans ils ont refusé les réparations, le cout à été x 6 ensuite.

Comme vous Bernard, j’y retourne car cette fois-ci j’ai un joint de dilatation sur un immeuble qui fait un caprice.

Bonne journée

bed43fr, le 12/10/2020 a écrit :

Total : 274k€ HT ce qui donne 300k€ TTC + environ 20k€ pour le MoE

Au final ce ne sont pas les ABF et les défauts structurels de la maison (traitement fissure dans les 10k€, hérisson pour refaire le plancher dans les 3k€, ravalement à la chaux plutôt que crépis standard surcoût de 10k, fenêtres PVC Plaxés surcoût de  10k€) qui font que cette maison est une mauvaise affaire, car ces coûts là je les aurais intégrés dans la négo du prix d’achat, ce sont plutôt les coûts rédhibitoires pour l’aménagement intérieurs :
- 50k de placo là où j’en attendais 30k
- 40k de plomberie là où j’en attendais 20k
- 50k d’élec là où j’en attendais 20k
- 30k de peinture là où j’en attendais 20k
Cela fait presque 100kTTC de surcoût par rapport à l’optimum envisagé, ce qui plombe totalement ce projet et mes éventuels projets futurs de rénovation. En effet par appartement on est à 10k de placo, 8k de plomberie, 10k d’élec et 6k de peinture soit un total de 34k€ HT de rénovation hors sols/menuiseries.

Comme cela m’a été conseillé je vais débuter avec un projet plus petit, avec uniquement un peu de rafraichissement.
J’ai appris énormément sur cette étude de cas, merci à tous les participants!

Meme si je comprends votre decision je ne comprends pas le motif… Votre estimation de départ était de 250K/300KE. et vous étiez partant motivé!

Votre decision est la bonne, soyez en assuré

bed43fr a écrit :

Mais il n’a pas dit non plus qu’elle était surévalué, il espère sans doute toujours qu’un pigeon passera par là.

Il n’y a pas de secrets. Pour faire une vraiment bonne affaire il faut soit :

1- Voir un truc que les autres acheteurs potentiels n’ont pas identifiés : Comment réparer simplement un truc impressionnant mais pas grave, comment modifier grandement l’attrait du bien sur son marché, comment transformer le bien pour le promettre à un nouveau marché plus prometteur…

Il faut pour ce 1 avoir donc une expérience très supérieures à la moyenne des "chercheurs de biens".

2- Arriver avant les autres acheteurs potentiels : grâce à un apporteur d’affaire, en contactant les vendeurs avant qu’il ne mettent le bien sur le marché, en déclenchant l’envie de vendre un bien au départ pas destiné à la vente…

Il faut pour ce 2 avoir une démarche de recherche très pro-active et très supérieures à la moyenne des "chercheurs de biens".

En dehors de ces hypothèses, à fortiori sur un marché où la demande est forte, aucune chance de trouver autre chose qu’un bien très moyennement intéressant (sauf si j’ai négligé une autre hypothèse ?)

Bernard2K a écrit :

Sur un bâtiment très ancien, il n’y a pas de ratio qui tienne. Il faut faire du cas par cas.

Je confirme complètement le propos de Bernard2K. Je dirai même que dès qu’il y a de l’existant, il est difficile de s’en tenir à des seuls ratios (sauf peinture ou si le bâtiment est assez moderne pour disposer de documents tels que construit [plans de réseaux, masse, …]).
Au plus il n’est pas possible d’apprécier l’état d’un immeuble, au plus il faut être prudent. Je ne sais pas s’il est possible d’accorder avec le vendeur d’un bien la réalisation d’essais géotechniques/sondages/autres (lors du compromis), mais je pense que ça serait utile dans certains cas où les bâtiments sont assez dégradés ou que la transformation envisagée est conséquente. Dans ce cas, il ne faut pas avoir peur de dépenser quelques milliers d’euros avant l’acquisition du bien pour savoir où on met les pieds si on y va. A intégrer dans le coût total du projet.

Mon dernier exemple… de la semaine passée : devis révisé de plâtrerie dont les prix unitaires prennent en moyenne 9% en 18 mois.

J’ai demandé à mon architecte de trouver un autre plâtrier et voici la réponse:

Mon archi a écrit :

"Connaissant bien le marché ici, nous ne trouverons pas d’entreprise sérieuse à des prix inférieurs. J’ai aussi vérifié les quantités et n’ai pas trouvé d’incohérence. Il faut également savoir que, sur le chantier, vu la complexité du projet, nous aurons des adaptations à faire. Il est donc très important d’avoir une entreprise fiable. Ce qui est le cas de celle-ci. Enfin, Monsieur XXX, pour répondre à notre demande de démarrage rapide, a intégré ce chantier dans son planning pour nous « garder une place » alors qu’il n’a aucun engagement écrit.

La réponse dit tout. Donc mon objectif est de limiter l’impact de cette hausse, en négociant avec l’artisan.

Au final, c’est le Maître d’Ouvrage qui paie… 7k€ de plus et le plâtrier sait que j’ai besoin de lui… c’est probablement pour ça qu’il a revu ses prix, au prétexte des révisions de certaines quantités. Mais je vais essayer de limiter la hausse…

bed43fr, je salue votre décision lucide. Mais je comprends l’entrain grisant des premiers business models lorsque vous convoitez une ruine, et obtenez des ratios extraordinaires, en se disant que c’est votre immeuble, que vous n’aurez pas de copro, peu de charges et donc une rentabilité encore meilleure! Les lots de second œuvre ne sont pas à négliger, loin de là! vous pouvez facilement prendre une cartouche! C’est là où j’avais les estimations initiales les plus fantaisistes (seuls le carrelage, cuisines et peinture avaient été correctement estimés par "M. l’économe en bâtiment").

@gunday : J’ajoute que je ne vois pas pourquoi le bien surestimé constitue une bonne affaire. Certes, le vendeur va finir par accepter de redescendre au prix du marché ; mais ça n’en fait pas une bonne affaire. Au contraire, l’acheteur aura dépensé son temps et ses talents de négociateur pour faire revenir à la raison une personne ; alors que si ce vendeur avait été raisonnable dès le début, bien des efforts auraient été épargnés.

Par contre, il y a très peu de chance que le vendeur passe directement de surestimé à sous-estimé. Ca va déjà être difficile de le faire redescendre au prix du marché, alors pourquoi diable serait-il disposé à descendre encore plus bas ?

PaulDE, le 13/10/2020 a écrit :

Au plus il n’est pas possible d’apprécier l’état d’un immeuble, au plus il faut être prudent. Je ne sais pas s’il est possible d’accorder avec le vendeur d’un bien la réalisation d’essais géotechniques/sondages/autres (lors du compromis), mais je pense que ça serait utile dans certains cas où les bâtiments sont assez dégradés ou que la transformation envisagée est conséquente.

Oui, bien sûr que c’est possible. Les deux extrêmes sont :
- "monsieur le vendeur, votre bâtiment me plaît tellement que je vais faire les études, essais et sondages nécessaires, entièrement à mes frais. Pour le cas où je n’achèterais pas, je vous donnerai les rapports pour que vous puissiez les communiquer à vos futurs acheteurs. Est-ce que vous êtes d’accord ?" (acheteur = grosse poire très mûre)
- "monsieur le vendeur, votre bâtiment est une telle ruine que je n’envisagerai de l’acheter que si vous faites telles études, essais et sondages, dont je vous donne la liste, entièrement à vos frais. De plus, il faudrait que j’ai tous les résultats d’ici 1 mois, sinon je passerai au projet suivant. Pour vous, ça ne sera pas de l’argent perdu, car si je n’achetais pas, vous auriez les rapports pour que vous puissiez les communiquer à vos futurs acheteurs. Est-ce que vous êtes d’accord ? " (acheteur intransigeant).
Et, entre ces deux extrêmes, tout est possible : ça se négocie.

Les lots de second œuvre ne sont pas à négliger, loin de là! vous pouvez facilement prendre une cartouche! C’est là où j’avais les estimations initiales les plus fantaisistes (seuls le carrelage, cuisines et peinture avaient été correctement estimés par "M. l’économe en bâtiment").

Ah ah, votre premier maître d’œuvre était un économiste du bâtiment ? Ca contribue à expliquer vos déboires !