Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

roudoudou a écrit :

L’immobilier est structurellement haussier sur le long terme mais avec des phases de repli. Ce qui expliquerait en grande partie la hausse est surtout l’augmentation de la solvabilité des ménages conjuguée à un allongement de la durée des emprunts. Ceci à eu un effet car le marché n’est pas en suroffre ca c’est sur.

je vais dans le sens de roudoudou, je me permet d’y ajouter quelques éléments, pendant les années folles de l’immo, l’appat du gain aidant, il y a eu une évolution des pratiques.

- prêts accordés a un public dit " a risque", qui avant n’aurait jamais pu emprunter de tels montants.
- endettement souvent supérieur au 33%.
- taux de crédit assez bon marché.
- baisse de l’apport demandé par les banques.
- augmentation de la durée d’emprunt.
- bien sur l’effet psychologique des prix augmentant sans cesse.

Bonjour Crosby,

Sur votre graphe on voit que l’immo vaut 100 en 1890 et 200 à la fin de la periode. Avec la baisse de 30 ou 40% de la crise il a du redescendre vers 120-140 aujourd’hui, donc sur la periode on constate que l’immo a fait legerement mieux que l’inflation (puisque l’indice est ajusté de l’inflation)

Sinon je dis que l’immo est structurellement haussier simplement parce-que c’est une ressource finie, tandis que l’argent (imprimé ou non) est une ressource infinie. Le corolaire est que l’immo structurellement suit l’inflation donc est haussier.

Après il y a des phases de hausse et de baisse, et la je pense que l’on va aborder une phase de baisse en France

crosby,

Le livre Les placements de l’épargne à long terme de Jean-François de Laulanié utilise de très longues séries historiques pour montrer que les actions et l’immobilier (parisien en ce qui concerne les données qu’il exploite) sont les seuls actifs qui battent l’inflation sur de longues périodes. Bien entendu cela ne concerne pas tel ou tel logement en particulier, la difficulté de l’immobilier est de diversifier étant donné le prix de la "part"…

roudoudou a écrit :

Bonjour Crosby,
Sur votre graphe on voit que l’immo vaut 100 en 1890 et 200 à la fin de la periode. Avec la baisse de 30 ou 40% de la crise il a du redescendre vers 120-140 aujourd’hui, donc sur la periode on constate que l’immo a fait legerement mieux que l’inflation (puisque l’indice est ajusté de l’inflation)

Autre remarque : il faut prendre en compte les revenus (loyers) générés par l’actif…

andreiev a écrit :

roudoudou a écrit :

Bonjour Crosby,
Sur votre graphe on voit que l’immo vaut 100 en 1890 et 200 à la fin de la periode. Avec la baisse de 30 ou 40% de la crise il a du redescendre vers 120-140 aujourd’hui, donc sur la periode on constate que l’immo a fait legerement mieux que l’inflation (puisque l’indice est ajusté de l’inflation)

Autre remarque : il faut prendre en compte les revenus (loyers) générés par l’actif…

Oui c’est vrai (en plus !)

Ainsi, les prix baissent en septembre à Paris intra-muros de 0,5  % mais cette baisse n’est pas uniforme. Les grande surfaces sont davantage touchées avec une baise de 1  % pour les 3 pièces et plus alors que les petites surfaces (studios et 2 pièces) , toujours recherchées par les investisseurs, continuent d’augmenter légèrement avec une hausse de 0,3  %

0.5 à 1% en moyenne et légére augmentation sur les petites surfaces. Pour moi c’est une stagnation. Rien de plus.

Moi j en profite pour faire le plein en ce moment… Les vendeurs n ont aucune proposition et lachent des rabais de 25% des la premiere offre (en province). Quand on a du 8% net, on peut supporter une baisse des prix, non?

^

Quand vous dites 25%, c’est sur des biens à la vente depuis longtemps ou pas du tout ?

Dans ma région (Vaucluse et Gard limitrophe) 10% est courant,  mais pourquoi pas essayer 20 ou 25%.
En tout cas merci de votre réponse et bonne continuation.

Petit sondage :

A partir de combien en % de baisse, accepteriez-vous de repasser à l’achat sur les biens immobiliers à Paris?

bonjour
je me permet qq remarques .
effectivement , le prix de l’immobilier devient delirant et on se demande qui  peut encore acheter à ses prix .
je nuancerais cependant mon propos .
même si la hausse  va forcement finir  par s’attenuer , je ne crois pas  à un effondrement des biens  de qualites .
en effet , du scellier au fin fond de l’auvergne , je ne pense pas que l’acheteur retrouvera ses billes , mais un bien  de qualité gardera   ses atouts  et son prix restera elevé .
l’effondrement de l’immo  touchera les biens mediocre .

en ce qui concerne , la vente des biens , si le vendeur  à  une necessité de vendre a tout prix , il y aura effectivement des "coups" à faire  .
pour le moment , les prix  ne baisse pas vraiment suffisament à mon gout ( et  toujours en fonction de mes criteres d’exigence pour un bien  immo) .
bref , j’attends .

les vendeurs pas plus pressés que cela , qui cherchent à vendre pour de nouveau projet  , attendent et garderont leur bien .
perso , mes actifs immo sont loués , et même si certains sont  payés , , avec les nouvelles reformes  sur les plus value et en fonction de la conjoncture , je prefere garder mes bien et tant pis pour d’eventuelle nouveau  projet immo .
bref , on stagne .

apres tout , un bien payé et loué , est quand même une forme de placement et de  constitution de retraite .

avant , la crise , et les reformes , je tablais sur l’achat d’un  bien et quand il était payé , je vendais et reeffectuais une autre operation plus importante et ainsi de suite .
ce schema  n’est plus valable  ou possible selon moi .

resultat : sans besoins  imperatif de vendre , on garde et on ne vends pas .on  touche ses loyers  point barre
resultat de moins en moins de bien à vendre .
l’offre diminue d’autant  ce qui maintient les prix  à des niveaux elevées .

les placements  actuels sont tellemment delicat à choisr qu’entre choisir un placement à risque ou conserver des biens immo qui  vous rapportent  , le choix est vite fait .
dans mon cas , je conserve  mon immobilier .

autre avantage de l’immobilier  avant cette crise/
l’immobilier était une valeur sure et relativement liquide car n’importe quel bien ( même"merdique" ) se vendait rapidement et cher .
c’est finie aujourd’hui .

bref , l’immobilier evolue mais je ne pense pas qu’il s’effondrera .

Ca dépendra de l’appétit de chacun…

un 20m² peut se louer facilement 800€.

S’il coute 150k€ (soit 7500 du m²) il rapporte 6,4% en brut, 5% en net (TF faible à Paris)

5% net sera bien pour certains, donc ils attendent une baisse de 10% (8400=> 7500) d’autres ont besoin de 20% de baisse…

Mais Paris est spécial, il y a des millions de banlieusards qui rêvent de s’installer à Paris et ils soutiendront les prix de la capitale. Les parents qui achètent un studio pour les études de leur fiston chéri aussi…  Je n’ai aucun doute là dessus.

Les scelliers en Seine Saint Denis ont plus de souci à se faire amha!