Viagénérations : vos avis sur cette SCI (Turgot AM)

Bonjour,

Lecteur habituel de ce forum, je viens de m’y inscrire.
J’en avais l’intention depuis longtemps. Et je viens de le faire, notamment pour poster ce message, qui sera mon premier.
Selon ce qui est indiqué dans ma présentation, j’ai un patrimoine très sécuritaire, essentiellement en fonds euros AV, que j’ai récemment diversifié en NP de Corum & Corum XL.
Etant convaincu par l’intérêt de la Pierre Papier en NP et possédant une AV Linxea ZEN, j’ai été interpellé par l’email adressé par Linxea proposant cette relativement nouvelle SCI VIAGENERATIONS en UC.

Au-delà des questions / éléments de réponses apportés par les premiers contributeurs de ce sujet, que je partage, j’ai noté le point suivant dans la présentation de cette SCI de Turgot-AM : il est indiqué à ce lien (Turgot-AM   –  VIAGENERATIONS) que la SCI n’est "pas agréée par l’Autorité des Marchés Financiers." J’avoue que cela ne me semble pas très rassurant.

Je suis intéressé par cette SCI, mais cela (ainsi que les points relevés par les intervenants précédents) me refroidit plutôt.

Si vous avez un point de vue sur ce sujet agrément AMF ou d’autres éléments d’appréciation sur cette SCI, je suis preneur également.

En vous remerciant par avance.

Bonjour GBL, bonjour à tous,

Merci beaucoup pour votre lien qui en effet répond parfaitement à ma question sur l’agrément AMF.
J’en retiens en synthèse une moindre obligation de transparence pour les SCI vs. les SCPI.

Au chapitre des zones de ’flou’ initié par Franckielestore dans le 1er post de ce sujet, j’ajoute, après avoir creusé un peu la documentation disponible en ligne, une comparaison de la brochure indiquée par Franckielestore et cette video (Charlotte Evanguelidis - ViaGénérations : Une solution rentable de maintien à domicile).

Dans la brochure :
- Risque de niveau 3
- Décote moyenne de 41%
- Rendement cible de 5%

Dans la vidéo :
- Risque de niveau 2 [à 01:57]
- Décote moyenne cible de 50% [à 00:30]
- Rendement cible de 4 à 5% [à 02:00]

Certes les écarts ne montrent pas un incohérence marquée, mais a minima une certaine approximation qui va dans le sens des éléments pointés dans le lien de GBL.

Je rejoins donc le sentiment exprimé précédemment de clarté limitée sur certains éléments chiffrés structurants quant à une décision d’investissement.

Merci à tous.

[url=https://www.turgot-am.fr/produit-turgot/sci-viagenerations/]Turgot AM[/url] a écrit :

Nous ne jouons donc pas sur l’aléa de la mort, nous versons tout le bouquet et pas de rente.

Toutefois, l’usufruitier perdra son droit +/- tôt (lors de son décès, si j’ai bien compris). Donc pour la SCI acheté un bien en NP avec une décote de 50% et le récupérer dans 2 ans ou 22 ans pour pouvoir le revendre, le TRI ne sera pas le même.
Donc, selon moi, ils jouent sur l’aléa de la mort. Me trompé-je ?

Lorsqu’un Senior,  pour raison de santé doit quitter sa maison et partir dans une maison médicalisée (EPHAD,…), il est fréquent de voir la maison rester en l’état. Non habitée, non entretenue, elle se dégrade. Ici, la SCI devra certainement attendre le décès de l’usufruitier pour pouvoir entreprendre des travaux et/ou la mise en vente.
J’ai des craintes que les biens ne soient pas tous en bon état lorsque la SCI aura la pleine propriété. Ma réaction, vous semble-t-elle naïve ?
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Pour info : j’ai l’intention d’ouvrir un contrat Linxea Zen pour mes enfants (11 et 14 ans). Ainsi, dans ce cadre, prendre une louche de SCI Viagénérations pourrait offrir une diversification (par rapport aux fonds euros et ETF world). Vos réactions sur cette idée m’intéressent également.
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Édit : « Droit d’Usage et d’Habitation » ou « usufruit viager » ? Il est facile de trouver des informations grâce à un moteur de recherche. Mais on s’aperçoit rapidement que ce sont des questions délicates.
Usufruit et droit d’usage : différences et avantages
Usufruit ou Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)?
C’est un métier, il faut espérer que Turgot AM sache s’entourer de spécialistes compétents sans que cela engendre des frais importants (cf. transparence SCPI vs. SCI).
(Il y a ce lien :  ) je lis et je fais un retour (j’ai posté ma question trop vite)
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Édit 2 : une autre SCI semble fonctionner sur le même modèle depuis 2012, SCI Coremimmo
Coremimmo : le viager mutualisé pour les retraités propriétaires de leur logement (avril 2012)
Coremimmo : bilan positif pour le viager mutualisé (avril 2013)
Le viager immobilier, enfin une bonne affaire pour les vendeurs ? (octobre 2014)
Cependant, nul part, je n’ai trouvé d’information sur les résultats de cette SCI. Même si les performances passés d’un autre support +/- équivalent ne donne pas d’indication fiable sur les performances futures, j’aurai aimé trouvé plus d’informations.

Dernière modification par PierreP (09/03/2019 10h45)

Il est possible de trouver d’autres exemples en parcourant le forum :
Fonds de Viager (FPCI Silver Estate 1 de Perial, 123 Viager, …)
Viager : investir dans un viager ? #66

Mais, trouver plus d’informations sur les rentabilités de ces différents fonds n’est pas à ma portée.
De plus, ils n’ont pas la même forme juridique : SICAV, FPCI,… et là, je suis perdu.
La plupart sont accessibles avec un billet d’entrée assez élevé 100k€ et/ou réservés à des investisseurs institutionnels ou pro.

SCI Viagénérations, lui s’adresse aux particuliers car il est disponible exclusivement via AVie.
Si j’avais trouvé des informations viables sur d’autres fonds (de nature différente et réservés à des investisseurs pro), pourrai-je espérer la même rentabilité ? J’en doute !

Oui sauf que l’un donne droit à une réduction d’impôts scic les 3 colonnes donc aussi un produit de défiscalisation.

L’autre sci Via générations accessible via les assurances vie.( Apicil jusqu’en avril avant de s’étendre aux autres assureurs).

L’objectif de rendement est de 5% annuel (non garanti) avec une bonne liquidité de revente  car valorisation bi-mensuelle en assurance vie. 2% de frais d’entrée. (conditions 30% max encours sur assurance vie Apicil dont Linxea Zen. Souscription papier et non en ligne.)

Le principal risque que je vois est une forte baisse des prix de l’immobilier.
Meme à prix constant la valeur de la nue propriété des biens achetés va augmenter au bénéfice de la sci ce qui devrait offrir une perf positive

On peut imaginer que la sci peut bien négocier les prix d’achats de ces biens immo avec une bonne décote ( marché où l’offre/demande est à la faveur des acheteurs).

Quand à l’alea du décès il devrait être mutualisé par le nombre de biens qui devraient grandir au sein de la sci compte tenu de la collecte.

Dernière modification par Bike69 (09/03/2019 14h00)

Skywalker31 a écrit :

A mon avis pour optimiser un peu son IR il vaut mieux prendre un peu de ce genre de produit dans un PER ouvert pour prendre date plutôt que de se lancer dans les coûteux FCPI aux performances aléatoires

Pour ma part, même raisonnement, le PER (avec allocation d’actif pas trop agressive) est moins risqué.

Attention cependant, cela ne peut être généralisé: L’intérêt fiscal du PER est liè au TMI, ou plutôt aux TMI d’entrée et de sortie (déduction du revenu imposable). L’intérêt fiscal des FCPI est indépendant du TMI (réduction d’impôts)

Effectivement une belle performance pour cette sci depuis sa création.
Je serais curieux de voir comment elle va se comporter dans la crise actuelle sachant qu’ elle reste sur un thème (achat de viager en nue propriété) différent de nombreuses sci/scpi.

Ce n’est pas nécessairement une bonne nouvelle: d’après le reporting de janvier dernier, la SCI a manifestement déjà du mal à investir (30% de son actif en liquidités); l’ouverture à de nouveaux contrats risque de faire affluer les souscriptions au-delà de ce que la société de gestion est capable d’investir sur un marché assez étroit…

Je suis surpris que la valeur liquidative aie légèrement baissé.  Avec le contexte sanitaire favorable à ce business model et l’afflux probable de souscripteurs, la seule explication qui me vient sera une mauvaise performance de leurs liquidités. Celles ci représentent 42% de l’actif au 31/3. La visibilité du fonds est quand même limitée en terme de courtier avec principalement Linxea Zen.
Le gérant parle d’un objectif d’encours à 400-500 ME, il en est encore loin à 84 ME

Bonjour,
Swisslife distribue aussi maintenant la SCI Viagénérations, elle sera disponible dans les différents contrats de cet assureur, comme Darjeeling par exemple.

Turgot AM annonce l’arrivée d’un nouvel actionnaire de référence au capital de la SCI ViaGénérations

Belle performance.

Je l’ai également dans une AVIE chez LINXEA : APICIL ZEN.

Mais on est limité avec un max de 30 % du total pour la SCI VIAGENERATIONS.

La performance de cette unité de compte est séduisante…

Mais il y a quand même peu de documentation (reporting). Où alors j’ai mal cherché.

Donc on ne sait pas bien comment est générée cette performance et quels sont les actifs détenus.

C’est un peu dommage