Ficommerce : avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)

Perso, je fais fi du cial (;-)))

FIDUCIAL Gérance a écrit :

Afin d’accompagner le développement de ses deux SCPI historiques, FIDUCIAL Gérance accorde pour toute nouvelle souscription du 1er mars au 1er juin 2018 un délai de jouissance réduit au 1er jour du mois qui suit l’investissement.

BUROBOUTIC, SCPI récemment passée à capital variable, est ouverte à la commercialisation depuis février 2017. Les investissements sont diversifiés en bureaux, commerces et locaux d’activité. Son patrimoine se situe tant en régions qu’en Ile-de-France.

FICOMMERCE est une SCPI de commerces à capital variable, primée en 2017 aux Victoires de la Pierre-Papier dont les investissements sont situés prioritairement en Ile-de-France et dans les grandes métropoles régionales.

SCPI Ficommerce : bilan 2018

Revenus 2018 T1 2,55 €
Revenus 2018 T2 2,55 €
Revenus 2018 T3 2,55 €
Revenus 2018 T4 2,85 €
On a donc :
Revenus 2018 : 10,50 € par part.

Par rapport aux années précédentes :
Revenus 2014 11,82 €
Revenus 2015 11,50 €
Revenus 2016 10,85 €
Revenus 2017 10,27 €
Revenus 2018 10,50 €
Tendance longue à la baisse, courte à la hausse. Pourvu que ça dure …

C’est une SCPI à capital variable.
228,00 € Prix de souscription
205,20 € Valeur de retrait

On a donc :
5,12 % Rendement / Valeur de retrait
4,61 % Rendement / Prix de souscription
Ce qui est bien, un peu supérieur à la moyenne des SCPI.

Bulletin T3 publié avec un objectif de dividendes à 10,5€ comme en 2018 soit 4,56% de rendement depuis l’augmentation du prix de part de début d’année.

Fiducial a écrit :

Le 3ème trimestre a superformé avec 7 Md€
d’investissement en immobilier d’entreprise, portant le
total sur 9 mois aux alentours de 21 Md€. L’année 2019
devrait se terminer au même niveau que le record de
2018 (31 Md€).

La classe d’actifs bureaux reste la catégorie reine
avec 76 % des montants investis. Malgré quelques
belles transactions, le compartiment commerce
(11%) est rattrapé par le secteur industriel (entrepôt
et locaux d’activités), qui pèse désormais 11% des
investissements. L’Ile de France pèse un peu plus de 80
% des volumes de transaction.

Après une stabilisation des rendements bureaux, voire
une remontée sur ceux des actifs commerces, on assiste
de nouveau à une légère compression des rendements
pour les meilleurs actifs, notamment dans le QCA
parisien. La moyenne des rendements prime s’est
stabilisée pour toutes les catégories de commerces.

Le taux d’occupation Financier (TOF) poursuit son
amélioration à 94,17 % contre 93,04 % à fin juin 2019.

L’acompte sur dividende du 3ème trimestre 2019 s’élève
à 2,55 € par part.

Le dividende prévisionnel 2019 devrait être proche de
celui de 2018, à savoir 10,50 € par part.

On ne peut pas du tout en déduire que le RAN aurait augmenté de 0.07€/part.
En effet, le nombre de parts a varié durant l’exercice, et il n’est donc pas possiblke d’additionner ou soustraire des nombres/part, ce qui reviendrait à additionner ou soustraire des fraction avec un dénominateur différent.

Nombreux sont ceux qui font la même erreur que vous avez faite, et il y même assez régulièrement des questions sur ce point lors des AG.

Le montant, en Euros, du RAN figure bien dans chaque Rapport Annuel (mais en général pas dans les Bulletins d’Information trimestriels ou semestriels), et il est alors aisé de constater que le RAN de l’année correspond au RAN de l’année N-1, plus le résultat de l’année N, moins ce qui a été distribué durant l’année N.

Dans les mêmes Rapports Annuels se trouve un tableau avec pleins de chiffres par part, et à ce niveau, on n’aura presque jamais le RAN/part de l’année N (avec le nombre de part de l’année N) qui correspond au RAN/part de l’année N-1 (avec le nombre de part de l’année N-1), plus le résultat/part de l’année N, moins ce qui a été distribué par part durant l’année N.

Vous pouvez prendre presque n’importe quel Rapport Annuel de SCPI qui collecte pas mal pour le constater (pour le moment ceux de 2018 ou avant, en attendant que ceux de 2019 commencent à parraitre dans quelques mois).

Par ailleurs, pour certaines SCPI, il y a en plus autre chose qui impacte le RAN : une partie de la prime d’émission que chaque acheteur d’une nouvelle part paie (c’est une partie du prix d’achat) est allouée au RAN. Des sociétés de gestion ont fait voté des résolutions en ce sens lors de pas mal d’AG il y a quelques années, en expliquant que ça éviterait que la collecte ne dilue le RAN (et je suis persuadé que beaucoup d’associés avaient alors mal compris ce qui se passait).

Distribution T4/2020 : 2,85 €/part

Belle progression par rapport aux 3 trimestres précédents,
identique à T4 2019.

Total de l’année revenus nets 2020 = 9,50 €.

Pas de changement des prix de part en 2020 :
230,00 € Prix acheteur (SOUSCRIPTION)
207,00 € Valeur de retrait

On obtient donc :
4,59 % Rendement / Valeur de retrait
4,13 % TAUX DE DISTRIBUTION 2020

Un petit historique depuis 2014 montre une baisse des revenus :
Revenus 2014     11,82 €    5,76 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2015     11,50 €    5,60 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2016     10,85 €    5,29 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2017     10,27 €    5,00 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2018     10,50 €    5,12 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2019     10,50 €    5,07 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2020     9,50 €    4,59 %        Rendement / Valeur de retrait

A noter un achat récent en Suisse :

FIDUCIAL Gérance a écrit :

FICOMMERCE - Europe investit dans des retail parks en Suisse
FIDUCIAL Gérance, pour le compte de la SCPI FICOMMERCE, a saisi l’opportunité d’investir dans des actifs de « retail parks » situés en Suisse.
Confirmant sa stratégie de développement européen, les actifs helvètes se situent au sein de zones de chalandise établies autour du lac Léman.
Cette opération représente un volume d’investissement d’environ 13 M€ délivrant un rendement annuel moyen de 5%.

Le rendement n’est pas extraordinaire, et la parité EUR/CHF pas particulièrement favorable à des achats en Suisse.

Et c’est quoi cette nouvelle mention "Europe".
Ils n’ont pas mis à jour leur site :

Avec la dernière acquisition ils auraient donc 1 immeuble en Suisse et 310 en France,
pas très européen …

J’ai en effet vu l’évolution ’EUROPE’ sur une communication de novembre 2020. Ca avait fait écho à un message de Surin dans ma tête

Ps : modérateurs, pourquoi avoir déplacé et non dupliqué le message relatif à ficommerce ET buroboutic ?

cedREIM a écrit :

- si la SCPI se met a investir en Europe alors que ce n’est pas la feuille de route historique sans "prévenir" les associés, certains y trouveront à redire (d’ailleurs est-ce obligatoire de le faire voter en AG ? j’ai déjà vu des résolutions en ce sens en AG, ou bien cela dépend peut-être de la manière dont sont rédigés les statuts et/ou note d’information ?

Comme vous le supposez : cela dépend de la manière dont sont rédigés les statuts et/ou note d’information.

Bulletin S1.

Fiducial Gérance a écrit :

Chers Associés,
Les vagues pandémiques se succèdent mais chaque confinement apporte de moins en moins de perturbations à l’activité économique. Ainsi, depuis le début de l’année, la croissance en 2021 est révisée à la hausse, conséquence en particulier de l’ampleur des stimulus budgétaires et de l’efficacité des vaccins. Le PIB français devrait augmenter de +6,1 % en 2021 contre -8,7 % en 2020.
Après un début d’année encourageant, le redressement du marché locatif des bureaux s’est confirmé au 2ème trimestre 2021 avec un rebond de 14 % des volumes placés par rapport au trimestre précédent.
Le marché de l’investissement des bureaux a en revanche marqué le pas, même si l’accélération de l’activité économique, la reprise du marché locatif et les liquidités abondantes laissent entrevoir un rebond des volumes investis dès le 3ème trimestre.
L’horizon du commerce est loin d’être « bouché ». Force est de constater que chaque période de confinement a été suivie d’un retour important en magasins, soulignant l’attachement des consommateurs au commerce physique. Longtemps privés de commerce et de lieux de sorties, les français sont en proie à une frénésie d’achats, les dépenses enregistrées ces dernières semaines rattrapant les mois de fermetures. Selon le ministère de l’économie, les dépenses par carte bancaire étaient en hausse de 13 % sur début juin par rapport à 2019.
Votre SCPI a investi principalement dans des murs de commerce en centre-ville. La stratégie d’investissement va plus que jamais privilégier les locaux occupés par des activités essentielles ou très digitalisées qui sont plus résilientes, ainsi que les locaux sotués au sein d’un retail parks à ciel ouvert.
Le taux d’occupation financier (TOF) semestriel de FICOMMERCE s’élève à 89,56 %.
Votre SCPI résiste bien à l’impact de la COVID 19. L’acompte sur dividende du 2ème trimestre s’élève à 2,30 €/part, soit un total de 4,60 € par part au titre du 1er semestre 2021, en hausse de 6 % par rapport au 1er semestre 2020 (4.35 €/part).
En termes d’investissement, votre SCPI poursuit son développement maîtrisé en acquérant une boutique pied d’immeuble parisien pour un montant de 2,7 M€ AEM procurant un rendement initial de 4,05 % et, un retail park à Tours (37) pour un montant de 3 M€ procurant un rendement initial de 6,82 %. Par ailleurs, Ficommerce a lancé des travaux d’extension sur un actif existant à Toulouse(31) pour un montant de 2,3 M€ procurant un rendement de 7,10 % dans le cadre d’un bail de 12 ans dont 9 ans fermes.
Les équipes et la direction de Fiducial Gérance vous souhaitent un excellent été 2021

Comme d’habitude, assez peu d’informations (je trouve cela léger un semestriel) mais :
- légère baisse du TOF due aux franchises accrues
- un acompte S1/21 supérieur de 6% à S1/20
- des mouvements plus importants sur les 12 derniers mois notamment sur des retraits (le capital 06/21 de 448,96M€ est repassé en dessous de celui de 06/19 à 450,34M€