Jade [77] : étude de cas immobilier (T5 pour de la colocation)

Jade · #51

Des nouvelles de ce projet :

Je suis propriétaire de l’appartement depuis le 30 septembre.

Les travaux de rénovation ont démarré le lundi 05 Octobre :
Au menu :
- Mise aux normes de l’électricité, déplacement et ajout de prises électriques
- Suppression de la chaudière à gaz et passage à l’électricité de tous les radiateurs
- Création d’une 4ème chambre
- Rénovation totale de la SDB existante
- Création d’une seconde salle d’eau
- Murs
- Sols

Plan initial

Plan cible

Les photos avant le début des travaux

Pièce de vie

Cuisine

Chambres

SDB et WC , couloir

Photos travaux en cours

A date, nous avons :
- fini les saignées dans les murs pour le passage des câbles des radiateurs , passé les cables pour ajout d’un point lumineux central dans chaque chambre
- changé le tableau électrique
- réglé le pb de la terre au niveau de l’élec
- ajouter les cloisons pour créer les 2 espaces supplémentaires : 1 cloison dans la cuisine pour créer la seconde petite salle de bain ; 1 cloison dans la pièce de vie pour créer la 4ème chambre
- enlevé les 3 couches de papiers peints qu’il y avait sur les murs (mon frère en a bavé…)
- enlevé la moquette au sol
- cassé la cloison qui sépare la cuisine de la pièce de vie

Cette semaine :
- Rebouchage de tous les trous pour commencer l’enduit des murs

Comme dans tous les travaux de rénovation, j’ai mon lot de surprises

Dans l’une des chambres, le plafond était recouvert de polystyrène. En enlevant le polystyrène, nous nous avons constaté que le plafond est gondolé.
Du coup, appel au syndic pour leur signaler qu’il y a une fuite au niveau du toit (je suis au dernier étage) et cela fait 2 semaines que suis en pourpaler avec le syndic :

- dans un premier temps, le syndic a fait intervenir un expert étanchéité qui n’a pas pu accéder au toit - ensuite ils ont fait appel à un cordiste qui doit intervenir demain (si les conditions météo le permettent) pour constater le problème sur le toti (si c’est une réparation mineure , il fait la réparation mais si c’est une réparation majeure, il doit y avoir une évaluation du coût et convoquer une assemblée exceptionnelle pour valider les travaux (dans ce scénario, je suis dans la M. car ça risque de prendre une plombe.)
Je vais prier pour que ce soit le scénario 1…

Dans tous les cas, une fois la fuite réparée, je dois faire un constat avec le syndic pour faire jouer les assurances pour faire la réparation du toit.

Avez vous des conseils par rapport à ce problème ?

Je démarrerai la location avec 3 chambres, le temps de régler le problème avec la 4ème chambre ;pas le choix

Dernière modification par Jade (27/10/2020 16h04)

Jade · #52

Bonjour,
Je vais commencer à acheter les meubles.
Les travaux devraient être terminés sous 1 mois.

Concernant la taille de la literie pour la coloc , j’ai une hésitation entre la taille 120*200 et 140*200.
Ma belle soeur a une coloc et elle me dit de partir sur un lit 120*200 : son argument : avec un lit de cette taille on tient à 1 et pas à 2 dans le lit, cela dissuadera le colocataire d’amener des ami(e)s dormir dans sa chambre.

Qu’en pensez vous ?

Bernard2K · #53

Jade a écrit :
son argument : avec un lit de cette taille on tient à 1 et pas à 2 dans le lit, cela dissuadera le colocataire d’amener des ami(e)s dormir dans sa chambre.

Qu’en pensez vous ?

Qu’elle a bien raison de vouloir contrôler la vie sexuelle de ses locataires. Manquerait plus que les locataires aient du plaisir, non mais ! Ils doivent en chier, comme tout le monde !

DDtee · #54

Dans les brocantes on trouve des lits anciens 70cm (le risque est de ne trouver comme colocataire que des gens de petite taille, asexués, sans embonpoint ce qui réduit la taille de l’échantillon mais le qualifie ?)

Jade · #55

Bernard2K et Ddtee ; votre réaction me fait rire.
Vous vous moquez de moi et vous avez bien raison…

Je n’étais pas à l’aise avec l’argument de ma belle soeur et je vois que vous aussi.
Chacun fait sa vie à partir du moment où il y a un respect des autres colocataires.

Je vais passer la commande pour 4 sommiers/matelas 140*200

bascarol · #56

Bonjour,

Jade, le 27/10/2020 a écrit :
Des nouvelles de ce projet :

Dans l’une des chambres, le plafond était recouvert de polystyrène. En enlevant le polystyrène, nous nous avons constaté que le plafond est gondolé.
Du coup, appel au syndic pour leur signaler qu’il y a une fuite au niveau du toit (je suis au dernier étage) et cela fait 2 semaines que suis en pourpaler avec le syndic :

Le syndic doit faire un déclaration d’assurance auprès de l’assureur de l’immeuble, ne vous laissez pas entrainer dans des pourparlers, l’étanchéité d’un toit est un affaire complexe

Jade, le 27/10/2020 a écrit :
- dans un premier temps, le syndic a fait intervenir un expert étanchéité qui n’a pas pu accéder au toit - ensuite ils ont fait appel à un cordiste qui doit intervenir demain (si les conditions météo le permettent) pour constater le problème sur le toti (si c’est une réparation mineure , il fait la réparation mais si c’est une réparation majeure, il doit y avoir une évaluation du coût et convoquer une assemblée exceptionnelle pour valider les travaux (dans ce scénario, je suis dans la M. car ça risque de prendre une plombe.)
Je vais prier pour que ce soit le scénario 1…

Il faut procéder aux réparations urgentes, sans discuter, sinon cette situation n’ira pas en s’améliorant. Pour cela pas besoin d’AGE.

Jade, le 27/10/2020 a écrit :
Dans tous les cas, une fois la fuite réparée, je dois faire un constat avec le syndic pour faire jouer les assurances pour faire la réparation du toit.

Non la déclaration d’assurance c’est avant, après c’est trop tard. Ils ne prendront pas en charge les travaux de réparations. Mais votre syndic a du faire le nécessaire. Votre assureur vous indemnisera pour vos dégâts dans l’appartement.

.
Pour votre plan cible

Attention à bien mettre la bonne cloison pour la chambre 4 car votre colocataire va souffrir de l’acoustique.
N’hésitez pas à mettre un double peau et a traité l’acoustique de la porte.

Par contre pour la circulation d’air vous rencontrerez un problème, car vous devez laisser de 5mm à 2cm de détalonnage de porte (espace entre le sol et la porte). Ce qui va a l’encontre de l’acoustique.

Soit vous traitez l’acoustique au détriment de l’aération/ventilation
Soit vous traiter la ventilation au détriment de l’acoustique.

La solution idéal un SAS, mais pas facile et perte d’espace utile.

Votre choix aura des conséquences, a vous de voir les conséquences les moins graves ou les moins pires.

Pascal

Dernière modification par bascarol (07/11/2020 10h39)

perecastor · #57

Jade, le 06/11/2020 a écrit :
Concernant la taille de la literie pour la coloc , j’ai une hésitation entre la taille 120*200 et 140*200.

Pour le coup la remarque de votre belle-sœur me semble pertinente. Si la literie en 90x200 est insuffisante pour une personne seule avec nos standards actuels (surtout pour des colocations qui toucheront potentiellement de jeunes professionnels), celle en 140x200 est clairement destinée à des couples. Or la présence de personnes extérieures à la colocation, surtout avec des SDB non-individuelles, peut être un sujet de tensions entre les colocataires. Un 120x200 est un bon compromis permettant d’avoir un invité occasionnel, et décourageant les séjours plus longs…

A voir si vous trouverez beaucoup de choix de literie et linge de maison dans ce format pas forcément très standard.

Pour l’anecdote, quand je fais visiter mes studettes (13 et 16m2) aux jeunes étudiant(e)s accompagné(e)s de leurs parents, j’indique bien avoir choisi des lits en 90x200 car j’attends une occupation studieuse et paisible des logements… le message implicite passe assez bien auprès des parents

Bernard2K · #58

perecastor : j’aurais tendance à dire que le lit en 140 est le minimum pour les adultes, désormais ; sachant que beaucoup passent au 160 et plus.

Le 90 est connoté lit d’enfant.

Un 120x200 est un bon compromis permettant d’avoir un invité occasionnel, et décourageant les séjours plus longs…

C’est un point de vue qui se défend tout à fait, surtout en coloc. Il n’empêche, et c’était le sens de ma boutade, que vous ne pouvez pas empêcher un locataire d’héberger quelqu’un.

Personnellement, je trouve que le 120 est en train de se démoder. Il appartiendra bientôt au passé.

Job · #59

Bernard2K a écrit :
je trouve que le 120 est en train de se démoder.

Ce bon vieux 120 !
On l’appelait "le lit à trois fesses"

Jade · #60

Concernant la taille de la literie, je vais opter pour un 140*200 , c’est toujours plaisant de pouvoir s’étaler dans son lit même quand on dort seul. Et puis comme ça, j’aurais l’embarras du choix pour les linges de lit.
Et puis toutes les blogueuses déco conseillent cette taille de literie pour les colocations.

Concernant mon problème de plafond dans l’une des chambres, le cordiste a dit qu’il n’y pas de fuites au niveau du toit. S’il y avait eu une fuite, elle a été réparée depuis. Effectivement ; j’ai appelé l’ancien propriétaire : lors de la grosse tempête de 1994 ; les toits de la résidence ont subi des dégats et la chambre en question a fait l’objet d’une fuite. Le pb de fuite sur le toit avait été réparé. Et concernant le plafond de la chambre, le propriétaire me dit qu’un artisan était passé pour mettre du placoplatre mais comme le résultat final ne lui plaisait pas , il a mis une couche de polystyrène par dessus.
Don RESULTAT, le syndic ne prend pas à sa charge la réparation du plafond, c’est pour ma pomme.

Mon frère s’est donc occupé de casser le plafond, et l’un de ses soustraitants a mis du BA13. J’ai donc un plafond tout neuf. Problème résolu. Cela me sera facturé en travaux supplémentaires, je verrai la facture finale que me donnera mon frère mais je sais qu’il sera clément avec sa petite soeur :-)

Sinon, ce matin j’avais un RDV en visioconférence avec un concepteur de cuisine IKEA pour faire le plan de la cuisine.
Voici le plan réalisé par la conceptrice :

Le lave vaisselle et le lave linge séchant seront posés au sol.
Au début, j’avais envisagé de mettre un lave linge + un sèche linge superposés dans la salle de bain mais j’ai du me rendre à l’évidence que cela ne passait pas dans la salle de bain (à cause du ballon de 100 L) et j’ai donc abandonné cette option et opté pour un lave ligne séchant dans la cuisine.

Concernant le plan cuisine,
- j’ai opté pour les façades RINGULT (blanc brillant) - plus facile à nettoyer qu’un blanc mat

- la conceptrice m’a proposé de mettre des meubles haut de 80 cm , mais après réflexion et pour en avoir discuté dans l’appartement cet après midi avec mon cousin qui était présent , il m’a dit que 80 cm c’est trop haut et d’opter plutôt pour des meubles haut de 60 cm de hauteur. Je vais suivre son conseil.
Il y aura un meuble haut de 60 cm pour chacun des colocataires, je pense ça devrait leur suffir pour mettre leur épicerie.

- J’ai un second RDV samedi avec la conceptrice , je vais demander si il est possible de mettre un meuble d’angle en hauteur

- le plan de travail, en mélaminé couleur chêne et hydrofuge, sera acheté chez Leroymerlin

- L’électroménager sera acheté sur CDISCOUNT, le jour de la blackFriday (si elle a bien eu lieu…)

La facture hors électro, hors plan de travail s’èlève à 1300 euros. Ce sera un peu moins chère avec des meubles hauts de 60 cm.

Je suis preneuse si vous avez des remarques sur le plan de la cuisine.

Je suis passée à l’appart cet après midi, ça avance bien. Mon cousin était en train de poser la faïence dans la salle de bain. Je l’ai engueulé en lui demandant pourquoi il travaille un jour férié….

Je vous mettrai de nouvelles photos en fin de semaine.

Dernière modification par Jade (12/11/2020 00h29)

Canyonneur75 · #61

Le plan m’inspire les commentaires suivants :

- l’implantation espace cuisson / lave vaisselle en angle me semble pas top… pas de possibilité d’accès au lave vaisselle si on est en train de cuisiner (on est dans une coloc donc plusieurs acteurs en cuisine…) et choc toujours possible entre la porte du four et celle du lave vaisselle

- l’éloignement évier / plan de cuisson n’est pas top….quand il s’agit d’égoutter les pâtes…

Une implantation (de gauche à droite) : évier (en inversant la position de la partie égouttage) - lave vaisselle - lave linge ne serait t’elle pas plus pertinente ? De plus possibilité d’exploiter l’angle en tant que rangement…

Un évier double bac ?

Canyonneur

Jade · #62

Canyonneur, votre idée d’implantation est plus pratique en effet.

Je viens d’en faire part à mon cousin pour étude des impacts au niveau de la tuyauterie :
- cela va me coûter 50 euros en matériel
- il ne peut pas déplacer la prise initialement prévue pour le lave vaisselle ; je devrais mettre une rallonge.

Je vais prendre un peu le temps de la réflexion et faire part de cette idée lors de mon second rdv avec la conceptrice

perecastor · #63

Je ne suis pas expert en colocations, mais cela ne vous semble pas un peu juste pour 5 personnes ? surtout si vous visez une clientèle jeunes professionnels plutôt qu’étudiants.

Je ne sais pas si c’était volontaire de prévoir 5 meubles hauts soit exactement un par personne, mais c’est plutôt astucieux pour compartimenter les denrées et limiter les soucis liés à la nourriture qui disparait. Dans tous les cas le rangement supplémentaire de passer en 80cms de haut sera surement apprécié.

Un seul lave-linge séchant pour 5 devrait être suffisant. Je remarque que la plupart de mes jeunes locataires n’ont même pas de lave-linge, ils profitent des retours chez les parents le week-end pour déléguer. Mais attention aux dégâts des eaux potentiels si le sol de la cuisine n’est pas carrelé.

Idem pour le frigo, sera-t-il suffisant pour 5 colocataires ? à moins que vous ne prévoyez un petit frigo par personne dans chaque chambre en remplacement / complément ?

Jade · #64

Perecastor, la coloc est prévue pour 4 personnes.

Oui un rangement haut par colocataire : c’est mieux que chaque personne ait son petit coin de rangement personnel pour mettre ses denrées alimentaires.

Pour le combi frigo-congélateur , je vais en prendre un avec au moins 4 étagères dans la partie frigo,
et 3 tiroirs congélateurs (ça devrait suffir)

Il y aura des lames de PVC imitation parquet sur tout le sol de l’appartement , y compris cuisine, WC et salle de bain

Jade · #65

Des nouvelles du chantier.

Alors ça a bien carburé la semaine dernière et cette semaine.
Préparation terminée. C’est le plus long sur un chantier : passage des gaines, saignées …
Enduit fini semaine dernière.

Le Reste à faire :
- finir la peinture :
-monter les meubles vasques dans les 2 SDB
- Poser le sol PVC
- Poser les radiateurs

La mise en peinture a débuté cette semaine : première couche de peinture. Seconde couche semaine prochaine.

Comme j’ai horreur du blanc en déco, j’ai choisi de personnaliser chaque chambre avec une couleur sur le mur où il y aura le lit. Les couleurs amènent du bien-être…

Chambre Bleu nuit

Chambre Bleu turquoise

Chambre Jaune moutarde

Chambre Taupe

Salon bleu canard

Salle de bain n°2

J’ai revu le plan de la cuisine suite aux précieux conseils de Canyonneur

Finalement, j’ai acheté tout l’électro cette semaine sur Cdiscount comme la blackFriday a été reportée d’une semaine. Je ne pouvais pas attendre vendredi prochain pour commander .

Ce chantier est épuisant pour moi, j’aurai aimé le mener dans d’autres circonstances car au fait, tout est arrivé en même temps.
J’ai appris que j’étais enceinte en Juillet , 1 mois après la signature de la promesse de vente. Ce bb , je ne l’attendais plus, après 1 an d’essai infructueux. C’est mon 3ème enfant (mes 2 grands ont 8 ans et 12 ans)
Là, je suis à la fin de mon 6ème mois de grossesse et comment vous dire , faire un bb à 40 ans c’est sport pour le corps ; j’ai mal partout et je commence à avoir du mal à marcher…
mais je ne lâche rien… : "ce qui ne vous tue pas , vous rend plus fort". Mon chéri m’aide pour le suivi des travaux.

Je suis un peu frustré d’acheter toute ma déco sur internet et de ne pas me déplacer en magasin pour faire les choix car le shopping déco me fait vraiment kiffer ; c’est la partie que je préfère dans un projet d’investissement immo. De toute façon tous les magasins étaient fermés et mon état de santé ne me permet pas de prendre des bains de foule….

FIN DES TRAVAUX VENDREDI 4 DEC.
Livraison de tous les meubles et électro vendredi 4 décembre

SAMEDI 5 DEC sera une grosse journée de montage : cuisine et meubles.
J’ai réquisitionné la famille pour le montage des meubles. Par contre, je fais appel à 1 monteur professionnel pour le montage de la cuisine : 400 euros HT

Semaine du 7 décembre ; finalisation de la décoration et gros ménage avec l’aide de ma meilleure amie et mon mari.

Prise de photos par un professionnel au plus tard le samedi 11 décembre.

Publication annonce sur LBC le dimanche 12 décembre.

ça devrait le faire :-) A suivre…

Tlaloc · #66

Bonjour, et merci pour ce suivi qui j’espère continuera.

C’est très instructif de voir réellement avec des chiffres le suivi d’un tel investissement.

J’aime beaucoup votre rénovation, à part la salle de bain que je trouve très "cheap".

Personnellement, je suis très dubitatif sur les colocations, et j’attends donc de voir quelle rentabilité réelle vous allez obtenir, et en particulier les dépenses d’entretien du logement (même si vous semblez bien aidée par votre entourage, la simulation de départ me semble insuffisante).

Concernant la simulation initiale, vous indiquiez 10000 euros de revenus sur 2020, est-ce à dire que vous avez déjà "consommé" le cash-flow de 3 ou 4 ans par ce retard ? Aviez-vous négocié un différé ?

Jade · #67

Bonjour, des nouvelles du projet :

LES TRAVAUX

Les travaux se sont terminés à la mi décembre. Je suis vraiment très contente du résultat. L’appartement n’a plus rien à avoir avec son état initial. Mon cousin et mon frère ont fait du bon travail , même si il y a eu du retard. Je ne connais pas de chantiers livrés dans les délais…

Résultat des comptes :
J’en ai eu pour 35 000 euros de travaux (main d’œuvre et matériel): tout a été refait du sol au plafond : électricité, plomberie, salle de bain, sol, papier peint.

Concernant l’ameublement, j’en ai eu pour a peu près 11000 euros : cuisine Ikea, électroménager CDiscount, ameublement et déco du salon et de chaque chambre , carrelage des 2 SDB + meubles vasques + robinetterie et colonne de douches. Carrelages et meubles vasques CEDEO ; robinetterie GRohe, colonne de douche Hansgrohe ;

Les photos avant :

Travaux terminés

J’ai fait appel à RHINOV uniquement pour la déco de la pièce de vie car j’avais du mal à choisir le mur à mettre en couleur.
Si non, tout le reste de la déco a été conçue par moi.

LA MISE EN LOCATION :

J’ai publié sur LBC l’annonce pour la première fois le 19 décembre.
Très peu de vues. 0 contacts. Les photos que j’avais mise n’était pas top. Je supprime l’annonce le 28 décembre. Je décide de faire appel à un photographe professionnel pour avoir de jolies photos.

Le 4 Janvier , je republie une nouvelle annonce sur LBC avec les photos pros.

A aujourd’hui :

- Une dizaine de contacts dont la moitié constitue de bons profils
- 6 visites prévues dont 4 annulées par les locataires et 2 visites réalisées. Sur ces 2 visites, une jeune fille va emménager mardi prochain (étudiante en contrat d’alternance, garantie visale ) et j’attends la réponse de l’autre jeune fille pour début de semaine prochaine (jeune actif, garant physique).
L’effet WAOUH recherché était présent pour les 2 visites.

Ce que je constate, c’est que ce n’est pas une période fast pour trouver des locataires. Je cible les étudiants et les jeunes actifs. J’ai pas eu beaucoup de contacts en 3 semaines, en même temps ce n’est pas étonnant vu la situation sanitaire. Une connaissance du Forum m’a fait un retour d’expérience sur sa coloc en IDF : Il a remarqué que de novembre à Janvier il est difficile de trouver des colocataires . A partir de Février- Mars, il y a plus de candidats.

D’autres retours d’expérience sur les périodes propices pour trouver des locataires ?

Je commence aussi à m’interroger sur le montant du loyer qui est de 540 euros + 50 euros de charges = 590 euros

Je vous joins une analyse que j’ai faite des colocations sur la commune : il y a actuellement 16 annonces en ligne , je les ai passées en revue.

Sur les 16 annonces, il y en a 6 (celles qui sont grisées) dont la mienne qui proposent le même niveau de qualité de service avec une déco agréable même si en toute objectivité au niveau déco sur les 16, nous sommes que 3 à nous démarquer.
Si je fais une moyenne des loyers pour les 6 biens surlignés, je suis à un loyer de 535 euros charges comprises par chambre. Qu’en pensez-vous ?

Dois-je baisser mon loyer pour attirer plus de candidats en cette période difficile et pour m’aligner sur les annonces avec même niveau de qualité de service que, même si ma déco est plus finie et jolie.

J’envisage de passer le loyer à 510 euros + 50 euros de charges . Qu’en pensez vous ?
J’ai remarqué une baisse de loyers effectué par 2 propriétaires.

Idéalement, avant la mi Février , j’aimerais arriver à louer au moins 2 chambres, ce qui me permettrait de payer mes charges+ les intérêts du crédit immo + le crédit conso travaux qui démarre le 01/02 et de sortir 0 argent de ma poche

lachignolecorse · #68

Tres beau résultat ! Félicitations

Jade a écrit :
]D’autres retours d’expérience sur les périodes propices pour trouver des locataires ?

J’ai reloué un f2 et un studio depuis novembre sur la métropole lilloise. Le premier en novembre suite au second confinement, annonce postée un dimanche dans l’après-midi, 10 appels dans la soirée, 6 visites prévues, 5 réalisées, 4 bons dossiers, loué dans la semaine qui a suivi. Le second, annonce mise mi-janvier, très peu d’appels (3 en une semaine), 2 visites, 2 bons dossiers, reloué en 2 semaines.

La période de décembre/janvier n’est jamais propice aux relocations. Les années précédentes, je n’avais pas d’appel de candidats intéressants dans cette période, contrairement à mars où les demandes reviennent pour les jeunes travailleurs. Par contre, pour les étudiants, la demande est clairement en juin/juillet.

La finition de mes appartements n’est pas du niveau du votre, les photos sont faites avec mon portable. Dans votre situation, je vous conseillerai d’attendre car si vous ne louez pas au prix fort lorsque votre bien est neuf, vous ne pourrez plus remonter vos loyers. Je crois qu’il faut être patient jusque mars. Si votre nouvelle locataire est contente, cela peut aussi vous ramener des dossiers.

Stochastic · #69

Bonjour,

Bravo pour ce beau résultat. Concernant les loyers c’est à vous de voir. Clairement si vous baissez le loyer vous louerez probablement plus facilement puisque vous offrirez plus de prestations que la moyenne pour le même prix.

Toutefois, en collocation ce serait extrêmement difficile d’augmenter. Comment allez vous expliquer au nouveau locataire qu’il paie 40 euros de plus que les autres car "en janvier c’est plus difficile de trouver un locataire".

Monceau · #70

Résultat très design ! on dirait un appartement-témoin ou un appart de catalogue. J’ai une question par rapport à l’ameublement des chambres –est-ce que les candidats l’ont trouvé suffisants ? si c’est loué pour un étudiant, ne serait-il pas obligé de racheter un bureau et chaise de bureau pour avoir un poste de travail plus confortable ? je suppose aussi qu’il y a un meuble pour les vêtements dans chaque chambre qu’on voit par sur les photos ?

Laucyn · #71

Bonjour

Bravo pour les travaux et la décoration.

Par expérience, je pense que vous êtes à la plus mauvaise période de relocation de l’année. Quelque soit la typologie de nos appartements (studio, T2 et Coloc ) ou le secteur ( Lyon, Grenoble, Ain, Haute savoie ) le nombre de contact est bien moins important et la qualité des profils n’est pas la meilleure en général.

Concernant la baisse de loyer, à votre place je tenterai de conserver celui de 590€. Si vous baissez à 560€, difficile de justifier auprès des nouveaux candidats qu’ils paieront plus chers, au fil des relocations dans les colocs, la qualité de nos prestations baisse ( la peinture et les sols se dégradent, mobilier démode, moins d’effet WAHOU, et il y a des nouveaux entrants sur le marché qui proposeront du tout neuf avec des loyers qui tendent vers le bas)

Si vous baissez de 30€ par chambres restantes on a 90€ de perte par mois soit 1080€ de moins rien que la 1er année. A votre place, je conserve le loyer, mais seulement parce que je suis certains que sur Février voir Mars je trouverai des locataires.

bed43fr · #72

Les photos sont vraiment superbes, j’ai même cru à des images de synthèse au début! Pouvez-vous poster une ou 2 photos de votre première annonce (phoos faites vous-même j’imagine) pour comparer et se rendre compte de l’intérêt de passer par un pro ?

Beau projet en tout cas, bravo, vous pouvez être fière du travail accompli avec une belle maîtrise du budget travaux.

Lamenoire67 · #73

Bonjour Jade,

Félicitations pour ce magnifique projet !

Voici mon retour d’expérience concernant la mise en location d’un appartement en colocation, exactement à la même période mais l’année dernière.
Première annonce postée le 30 décembre 2019 avec des photos de mauvaise qualité, nouvelle annonce postée vers le 20 janvier avec des photos de bonne qualité mais pas pro comme les vôtres ; les travaux n’étaient pas tout à fait finis, nous avons terminé mi-février.

J’avais effectivement eu relativement peu de contacts, mais tous d’excellente qualité. J’ai réussi à louer les chambres à mesure que je les terminais : une première le 15 janvier, une autre une semaine plus tard, la troisième mi-février, la dernière vers le 20 février. Toutes à des jeunes actifs.

Par contre, j’avais comme vous réalisé une petite étude de marché, et si j’étais clairement en haut du panier en terme de décoration et de qualité de l’ameublement / équipement, j’étais dans la moyenne + en terme de loyer. Pour parler chiffres, dans la ville où j’ai investi : je suis à 430€ par chambre CC, les annonces les plus chères sont autour de 480€ (voire >500€ avec SDB et WC privatifs), la moyenne est autour de 400-410€.
Concernant la baisse ou non de vos prix : en soi si l’effet coup de coeur est vraiment puissant, je n’ai pas trop de craintes sur le fait que vous louerez, et relativement rapidement (ce sera forcément plus simple quand il s’agira de renouveler un locataire seulement que quand il faut mettre en place toute la colocation). Néanmoins, observant presque quotidiennement le marché de la colocation dans ma ville depuis 2 ans et demi, j’ai remarqué que les colocations les plus chères (et qui ne le justifient "que" par la déco, pas par des points différenciants comme des SDB privatives) ont un turn-over très très élevé. C’est sans doute un point à avoir en tête pour effectuer votre arbitrage.

kiwijuice · #74

La question, c’est combien coûte un petit studio dans votre coin (à 15min de la gare en bus)?
Votre appartement comporte pas mal de points négatifs tout de même :
- petite taille des chambres et des communs
- loin de la gare, pas de parking
- bruyant (chambres sur route départementale)
- chambres spartiates? Elles ont de gros placa

J’accepterai de faire une coloc seulement si j’avais les avantages suivants :
- prix
- proximité des magasins / gare
- belle taille des pièces, voire de la pièce à vivre

D’un autre côté, je ne vis plus en France depuis longtemps mais €600 pour une chambre dans le 77, ça m’a surpris.

perecastor · #75

EDIT : Supprimé car je pensais que vous étiez reparti sur un investissement sur Tourcoing… je ne connais pas les prix dans votre coin

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#52 06/11/2020 16h57

2 #53 06/11/2020 17h30

Jade a écrit :

#54 06/11/2020 17h41

#55 06/11/2020 17h50

2 #56 07/11/2020 09h47

Jade, le 27/10/2020 a écrit :

Jade, le 27/10/2020 a écrit :

Jade, le 27/10/2020 a écrit :

#57 07/11/2020 16h14

Jade, le 06/11/2020 a écrit :

#58 10/11/2020 23h06

#59 10/11/2020 23h22

Bernard2K a écrit :

#60 11/11/2020 15h40

1 #61 11/11/2020 15h58

#62 11/11/2020 16h33

#63 11/11/2020 17h50

#64 12/11/2020 00h24

4 #65 29/11/2020 15h05

#66 22/12/2020 13h18

3 #67 22/01/2021 02h08

#68 22/01/2021 05h06

Jade a écrit :

#69 22/01/2021 08h48

#70 22/01/2021 09h25

#71 22/01/2021 09h50

#72 22/01/2021 10h04

1 #73 22/01/2021 14h29

#74 22/01/2021 15h02

#75 22/01/2021 15h23

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