Jade [77] : étude de cas immobilier (T5 pour de la colocation)

Ayant moi-même 2 colocations de 3 et de 6 locataires depuis un peu plus d’1 an en région parisienne, j’ai du trouver 2 locataires en décembre/janvier et il est clair qu’il y a moins de candidats que les autres mois.
NB : il faut ajouter à la saison l’incertitude Covid, dur de dire la part de l’un ou l’autre effet…

Par rapport au loyer, je vous conseillerais de ne pas bouger votre prix à la baisse car 1) il est trop tôt pour amputer de la rentabilité durablement à votre projet 2) il sera difficile d’expliquer à votre première locataire que les prochains paient moins…
Patience et confiance donc…
Et félicitations pour votre projet, le rendu est magnifique et le budget a été tenu, bravo !

Merci à tous pour vos félicitations, ça me fait plaisir car je me suis beaucoup investie dans le suivi des travaux et la conception de la déco (je ne vous dis pas le nombre d’heures que j’ai passé sur Pinterest et les sites d’ameublement pour trouver des meubles et de la déco à un bon rapport qualité prix.

Etant enceinte, je n’ai pas pu profité comme je voulais de la partie qui me plait le plus : la décoration. J’ai fait tous les achats sur Internet… alors que j’aime bien aller en magasin. Et la mise en place de la décoration a été faite par mon conjoint et une amie (j’avais tout préparé en amont avec plans et photos des meubles pour chaque pièce.

Merci à tous également pour votre point de vue par rapport à la baisse ou non du loyer. ça m’aide à y voir plus clair.

lachignolecorse a écrit :

La finition de mes appartements n’est pas du niveau du votre, les photos sont faites avec mon portable. Dans votre situation,  je vous conseillerai d’attendre car si vous ne louez pas au prix fort lorsque votre bien est neuf, vous ne pourrez plus remonter vos loyers. Je crois qu’il faut être patient jusque mars. Si votre nouvelle locataire est contente, cela peut aussi vous ramener des dossiers.

Je suis consciente que si je baisse le loyer , je ne pourrai plus le remonter car les premiers  locataires qui auront un bail à 590 trouveront cela forcément injuste et ils auront raison.
Ma nouvelle locataire est vraiment sympa, elle est est très emballée à l’idée d’emménager ; elle parle autour d’elles de ma coloc.

Laucyn a écrit :

Si vous baissez de 30€ par chambres restantes on a 90€ de perte par mois soit 1080€ de moins rien que la 1er année. A votre place, je conserve le loyer, mais seulement parce que je suis certains que sur Février voir Mars je trouverai des locataires.

Au fait, j’avais fait mes simulations de cash flow avec un loyer à 500 + 50 euros de charges. Donc baisser à 560 n’impacte pas le cash flow initial.

Malheureusement, je ne suis pas devin , je ne sais pas si je trouverai de nouveaux locataires en février et mars. Et si nouveau confinement, j’aurais encore moins de candidats…

Monceau a écrit :

Résultat très design ! on dirait un appartement-témoin ou un appart de catalogue. J’ai une question par rapport à l’ameublement des chambres –est-ce que les candidats l’ont trouvé suffisants ? si c’est loué pour un étudiant, ne serait-il pas obligé de racheter un bureau et chaise de bureau pour avoir un poste de travail plus confortable ? je suppose aussi qu’il y a un meuble pour les vêtements dans chaque chambre qu’on voit par sur les photos ?

Non, je n’ai pas eu de remarques sur le coin bureau. Au contraire…
Les 2 jeunes filles ont apprécié d’avoir un coin bureau + un coin détente avec fauteuil + petite table d’appoint .
Il y a effectivement un grand dressing aménagé dans chaque chambre avec portes coulissantes vitrées.

bed43fr a écrit :

Les photos sont vraiment superbes, j’ai même cru à des images de synthèse au début! Pouvez-vous poster une ou 2 photos de votre première annonce (phoos faites vous-même j’imagine) pour comparer et se rendre compte de l’intérêt de passer par un pro ?

.

Le coût d’un photographe professionnel n’est pas exorbitant. Je n’ai pas hésité une seconde. je suis passée par le site Shootin , spécialisé dans les photos résidentiels. 75 euros HT pour 1H de shooting et 12 photos

kiwijuice a écrit :

La question, c’est combien coûte un petit studio dans votre coin (à 15min de la gare en bus)?
Votre appartement comporte pas mal de points négatifs tout de même :
- petite taille des chambres et des communs
- loin de la gare, pas de parking
- bruyant (chambres sur route départementale)
- chambres spartiates? Elles ont de gros placa

Kijuice, vous avez trouvé mon annonce sur LBC ? Comment savez vous que les chambres sont sur une route départementale ?
Il n’y a aucune nuisance sonores dû au bruit des voitures. On n’entend rien quand on est dans l’appart.
Il y a une place de parking privative. Et autour de la résidence, il est très facile de se garer.
Les chambres sont de tailles moyennes : 10,5 M2.
Les 2 jeunes qui ont visité m’ont plutôt dit qu’elles trouvaient que les chambres étaient spacieuses et beaucoup plus lumineuses en vrai que sur les photos.

Il y a 3 annonces de studio sur la commune en question : 600 euros , 900 euros et 730 euros. Le studio à 600 euros ne donne pas envie…

Pierrot31 a écrit :

Vous dites "J’ai fait appel à RHINOV uniquement pour la déco de la pièce de vie car j’avais du mal à choisir le mur à mettre en couleur.
Si non, tout le reste de la déco a été conçue par moi."

Comment choisissez-vous ce mur? J’aime bien la couleur du salon, pouvez-vous partager avec nous, la référence?

Bien à vous,

Pour les chambres, je mets en couleur le mur où je compte positionner le lit. Je positionne généralement le lit , parallèlement à la fenêtre et au dressing.

Pour la pièce de vie, je mets en couleur généralement, le mur où  je positionne le canapé mais là j’avais prévu de positionner le canapé sur le mur où il y a la porte fenêtre, donc je devais choisir un autre et je n’arrivais pas à me décider , j’avais peur de me tromper.

Alors pour la couleur du bleu, il s’agit d’un bleu canard. J’avais dit à la décoratrice que je voulais un bleu canard. Elle m’a proposé une teinte de bleu canard trop foncé. Du coup, comme chez moi dans mon bureau, j’ai un mur en bleu canard que j’adore et que j’ai aussi mis dans les 2 T2 que j’ai à Tourcoing, je suis restée sur ma teinte de bleu canard : il s’agit de la couleur MARINE BLUE numéro 95 de LITTLE GREEN
Vous n’êtes pas obligé d’acheter la peinture chez Little green , vous pouvez faire copier la couleur en fournissant la référence dans un magasin de peinture.

Avis à ceux qui aiment ma déco et qui voudraient la copier pour un futur investissement. Contactez moi en MP et discutons - en.

Alors grâce à vos retours d’expériences, ma décision est prise :

Je vais baisser le loyer à 560 charges comprises pour être dans la moyenne des loyers avec le même ,niveau qualité de service que le mien.

Ce qui a motivé ma décision :

1/ Je suis enceinte de 8 mois, j’accouche dans un mois. Il y a l’aspect psychologique qui rentre en compte dans cette décision. BB arrive début Mars et donc en mars je n’aurais pas la tête à courir faire des visites , j’ai envie de profiter au max de l’arrivée de mon BB et d’évacuer la coloc de ma tête au moins sur Mars et Avril . Déjà, à l’heure actuelle, c’est mon conjoint qui fait les visites car les dernières semaines de grossesse ne sont pas faciles. Mon mari devra gérer la logistique avec mes 2 grands garçons avec l’arrivée de notre petite fille donc si je peux lui épargner les visites, ce serait bien…

De plus, je suis indépendante, les indemnités journalières de congés maternité sont peu élevées , donc chaque mois de loyer perdu et bien je dois sortir l’argent de ma trésorerie pour payer les charges.
Et cette tréso, j’en ai besoin pour faire mon break de 1 an prévue avec mon bb et ma famille…

Ces aspects psychologiques font que j’ai beaucoup de mal à patienter jusqu’en mars…
Le timing n’est pas bon…

2/ On annonce un 3ème confinement , sera t’il aussi dure que celui de mars ? Si oui, j’aurais encore moins de visites.

3/ J’avais fait mes simulations de cash flow avec un loyer CC de 550 euros . Donc à 560, cela n’impacte pas mon prévisionnel de cash flow.

Bien sûr, le bail de ma locataire qui entre dans les lieux mardi prochain sera à 560 et je vais envoyer un message à la jeune fille dont j’attends la réponse lundi pour l’informer de la baisse de loyer. J’espère que sa réponse sera positive car c’est un bon profil.

Donc avec cette baisse, j’espère arriver à louer encore 2 chambres avant mon accouchement. Il n’en restera plus qu’une. Wait and see….
Je vous tiens au courant. Encore merci à tous pour vos retours d’expériences

Félicitations pour l’heureux événement à venir.
Merci de nous avoir tenu au courant de l’évolution du projet. Il faut également prendre en compte, selon moi, qu’une (légère) baisse du loyer envisagé peut vous permettre de remplir plus vite et d’avoir moins de turn-over. Car dans votre situation, la gestion des visites/turn over peut venir devenir pesante et négative psychologiquement pour la suite de vos investissements.

Cela démontre, au-delà du fait que la période de mise en location est défavorable, que l’offre en colocation est importante et augmente la concurrence. Surtout compte tenu du contexte sanitaire qui a poussé certains propriétaires à basculer leurs appartements habituellement exploités en courte durée vers de la location longue durée. Sans parler des cours en distanciel qui ont fait évoluer les besoins en terme de logements à proximités des facs et donc impacter le marché.

C’est très joli. La réno a vraiment été bien réussie.

Seul bémol, je trouve que ça fait plus "bnb" que logement étudiant, le bureau me semble ridiculement petit par exemple.

Vous avez fait une nouvelle simulation financière prenant en compte le retard, les surcouts et la vacance ?

Autre point, personnellement, en général dès que ça ne part pas, je baisse le loyer assez nettement. Je ne l’ai pas fait cette fois si sur un logement vacant, où j’ai eu vraiment peu de demande en décembre/début janvier. Les demandes frémissent à nouveau depuis une dizaine de jours.

Le loyer initial était de 590 euros charges comprises.
Suite à nos discussions , fin Janvier  j’ai  baissé  le loyer à 560 euros charges comprises.

Ce fut une bonne décision car j’étais un peu trop chère par rapport à mes concurrents plus proche de la gare. Et depuis , il y a deux de mes concurrents (prestation équivalente) qui ont baissé leur loyer et leur annonce est toujours en ligne avec des mises à jour régulières.

Je retiens que Janvier et encore pire décembre sont des mois peu propices pour trouver des locataires comme certains d’entre vous me l’aviez dit.
Les candidats commencent à se manifester à partir de la mi Février pour emménager à partir de début mars.

3 des 4  colocataires sont en télétravail.  Je vais faire un suivi régulier des charges afin que je ne sois pas perdante dans l’histoire car le contrat EDF est à mon nom.
Je les ai sensibilisé sur le fait d’éteindre les radiateurs dans les chambres lorsqu’ils s’absentent la journée.
Ça devrait le faire, ce ne sont pas des profils jumenfouttistes

Félicitations!

1 pour l’heureux événement

2 pour le fait d’avoir réussi à louer l’ensemble des chambres, ce sera moins stressant de relouer au fil de l’eau à présent

ça donne quoi en cash flow théorique environ à présent ?
En prenant en compte l’ensemble des charges connues (dont Taxe foncière & cfe) ?

Bonne expérience ! Je me retrouve un peu dans votre situation car j’ai le même type de bien.

En effet les conditions bancaire sont plus compliquées et le plafond du LMNP est quasi atteint pour ma part.

Est-ce le cas pour vous ou vos revenus issus de votre salariat sont encore bien au delà ?

tini38, le 28/02/2023 a écrit :

Bonne expérience ! Je me retrouve un peu dans votre situation car j’ai le même type de bien.

En effet les conditions bancaire sont plus compliquées et le plafond du LMNP est quasi atteint pour ma part.

Est-ce le cas pour vous ou vos revenus issus de votre salariat sont encore bien au delà ?

Oui, je suis encore loin du plafond LMNP car les revenus de mon foyer fiscal est proche des 100 KE

@Amoilyon,

Je suis d’accord, trouver une bonne affaire devient très difficile