Maison avec une fosse septique et classe énergétique D : quels risques ?

JMeuret · #1

Bonjour,

je souhaite acheter une résidence principale, mais je ne suis pas très bricoleur.

Je dois visiter une maison en Bretagne aujourd’hui, mais elle semble avoir deux inconvénients que j’ai du mal à évaluer.

Le premier est que la maison est situé sur une fosse septique. Je n’ai pas trop idée de que cela implique, mais j’imagine que ça a certains inconvénients.

Le deuxième est la classe énergétique de catégorie D.

Est ce que ces défauts sont rédhibitoires à votre avis. Est ce que il est possible de faire passer un logement D en catégorie B sans détruire la maison et la refaire?.

La maison est grande, grand terrain à un prix environ inférieur à 30k par rapport à notre budget.

Merci de votre aide

Mots-clés : catégorie d, fosse septique, immobilier

Dez67 · #2

Bonjour,

j’ai vécu env. 15 ans dans une maison avec fosse septique (toutes eaux).
Les inconvénients sont:
- il faut régulièrement mettre du produit d’entretien fosse septique (env. 50€ par an)
- il faut régulièrement vidanger la cuve (400 à 500€ tous les 5 ans environ)
- faire attention à ne pas jeter des choses non dégradables dans les sanitaires (par exemple du plastic, serviettes hygiéniques, lingettes).
- éviter d’utiliser de la javel ou équivalent (ça tue les bactéries)
- Au pire, au bout d’une vingtaine d’année, il est possible qu’il faille refaire complètement le système de drainage, voire l’ensemble de la fosse+drainage

Le seul "avantage" que j’ai eu, c’est le m3 d’eau était moins cher, car je ne payais pas le traitement des eaux usées.

Pas vraiment de gros inconvénients, mais quand même un peu plus de précautions qu’avec un tout-à-l’égout. Mon voisin avait fait remplacer sa fosse toutes eaux par une micro station d’épuration pour environ 15k€; L’entretien était beaucoup plus light et en cas de remplacement, il est également beaucoup plus facile de changer une micro station (qui n’a pas de drainage) qu’une fosse traditionnelle et son drainage.

Pour ce qui est de la classe énergétique, je l’ai également améliorée en faisant faire une isolation par l’extérieur (il fallait de toute façon refaire le ravalement). De mémoire ça a couté environ 100€ du m². C’est cher, mais en plus de l’amélioration thermique, la maison de l’extérieur semblait neuve.

"Est ce que ces défauts sont rédhibitoires?" : ça dépend de votre sensibilité aux inconvénients que j’ai essayé de lister :-)

Bernard2K · #3

En complément :
- depuis quelques années, existe le SPANC. Une visite annuelle je crois, qui vous coûte. Je suppose (je ne connais pas bien) que cette visite génère un rapport. Demandez à l’obtenir : vous verrez si des travaux sont prescrits ou pas. PS : extraordinaire, cet acronyme ! Cf signification du verbe to spank, en anglais.
- le DPE : D n’est pas mal du tout pour de l’existant, et de toute façon il y a une grande part de loterie dans la lettre attribuée. Attachez vous plutôt à obtenir des informations sur l’isolation réelle :
- combles ou toitures : isolées ou non ? Si oui : Quelle matière ? Quelle épaisseur ?
- murs : mêmes questions.
- vitrages : double ou simple ? Si double, de quelle époque à peu près (ce qui s’évalue en fonction de l’épaisseur de la lame d’air et de l’aspect général de la menuiserie) ?
- dalle du RDC : vers quoi (terre, ou cave, ou vide sanitaire) ? Isolée ou non ?

Attachez vous plutôt à obtenir des informations sur le chauffage réel : quel mode de chauffage ? Quelles factures ? Cela dit, même en connaissant le montant payé, ou même en ayant les factures sous les yeux, il manque deux informations essentielles pour interpréter des factures : "vous chauffez à combien ?" et "vous chauffez quelle proportion de la maison ?". Dans une même maison, entre des gens qui chauffent 3 pièces de vie à 17°C, et des gens qui chauffent toute la maison à 24°C, la facture peut être multipliée par 4 ou 5. Eh je vous assure qu’on trouve des comportements de chauffage aussi extrêmes (et même plus), je les ai rencontrés !

darkvadehors · #4

Mise aux normes fosse septique : obligations et prix

La fosse septique est elle aux normes?
Le réseau de tout à l’égout est il accessible ? Si oui à quel coût ?
La fosse septique n’est pas la fin du monde mais moins tranquille que le tout à l’égout.

Un classement D n’est pas la fin du monde non plus mais si la maison est très grande, la région froide et vos habitudes exigeantes en terme de chaleur, cela coutera un ticket non négligeable en énergie.
Il faut comprendre la qualité de l’isolation pour envisager des solutions.
Si les combles sont non aménagés et mal isolés , c’est assez facile et peu couteux de les améliorer. Si quelques portes ou fenêtres sont des passoires thermiques, c’est un peu plus cher mais pas très compliqué à faire changer. La correction thermique de parois froides peut donner des résultats très interessant et ce n’est pas toujours très compliqué ( doublage du mur)
Le mieux est de faire passer un artisan en expliquant votre but et fort de votre devis de négocier ( ou pas ) le prix de la maison.

NB : j’ai acheté, il y a 1 an une maison classée D ( mais je suis bricoleur ;)

Bernard2K · #5

darkvadehors a écrit :
Le mieux est de faire passer un artisan en expliquant votre but et fort de votre devis de négocier ( ou pas ) le prix de la maison.

Très juste. La bonne question est : combien ça coûte de transformer cette maison en celle dont j’ai besoin ? Selon la réponse, soit j’achète et je fais les travaux… soit j’accepte de modifier mon "besoin" pour diminuer le coût… soit je renonce à cette maison.

Range19 · #6

D n’a rien de catastrophique.
Dans une maison, les déperditions peuvent être telles selon la qualité de mise en oeuvre de l’isolation, les habitudes des occupants, la VMC, le climat local, etc qu’il est difficile de se faire un avis sans y vivre.
La solution la plus économique pour avoir chaud pour pas trop cher dans les zones humides : l’ajout d’un poële à bois ou à granulés.
C’est ce que fait installer partout un copain ingénieur en bâtiment (je ne sais exactement).

Sur la fosse septique : il y en a une chez moi.
Le SPANC est venu une seule fois il y a quelques années vérifier la conformité. Pas de préconisation particulière.

Il faut distinguer dans votre propos "maison sur fosse septique". Dans les vieilles maisons, il peut y avoir un puisard dessous ou aux abords immédiats. Même si ces trucs là ont fonctionné sans soucis pendant 80 ans, il est probable que le SPANC ("police des chiottes" qui fait fort, on paye une fois de plus pour un diag la plupart du temps inutile pour des travaux qui ont fait l’objet d’un permis à l’époque donc déjà administrativement "fichés") ait établi des préconisations de travaux. Je crois que ça n’oblige à rien… mais mieux vaut les réaliser. En cas de débordement, vous seriez littéralement dans le caca.
C’est arrivé à mon voisin, maison noire de monde en été : il a par la suite tout remplacé par une fosse toutes eaux avec drainage.

Mon expérience : nous avons fait construire notre maison il y a 23 ans ; fosse septique avec épandage.

Elle fonctionne parfaitement ; seulement 3 vidanges/nettoyages sur 23 ans (environ 160 euros la dernière l’an dernier), pas d’ajout de poudre de perlimpimpin. Un des drains est bouché par les racines de plantation, ça n’affecte pas le fonctionnement (dixit le SPANC).
Rien d’autre à faire que nettoyer le bac à graisse (tous les deux ans pour ma part).
J’ai tout fait avec mes voisins pour être raccordé à l’égoût qui est tout proche à l’époque, le maire a refusé.
Au final, il s’avère que c’est plus économique mais qu’il faut garder en tête la présence d’un épandage et ne pas creuser/planter n’importe où..

gunday · #7

Question, c’est une fosse sceptique utilisé ou ancienne ?
Mon père a une fosse sceptique, mais depuis 2 ou 3 décennies, la maison est raccord au tout à l’égout.

Si fosse sceptique, est elle aux normes ? (comme ça au doit levé, je dirais que ce n’est pas le cas).
Si pas au norme et pas de tout à l’égout, normalement, il y a l’obligation de se mettre en conformité dans l’année suivant l’acquisition.
Mais c’est rarement suivi de près (je doit le faire depuis 5 ans par exemple)

Quand à l’isolation, c’est quoi le chauffage actuel ?
Je crois que l’électrique part avec un malus, donc ça fausse le résultat.
Chauffage central, ou chauffage par pièce ?

Gourby · #8

Maison classe D : Le classement moyen des logements en France est E
DPE : quelles sont les villes françaises les plus énergétiquement performantes ?

Un classement D n’est donc pas dramatique, il correspond en moyenne à une maison des année 80.
Le résultat du DPE est variable selon le diagnostiqueur. J’ai vendu un appartement classé B alors qu’il datait de 1970 et sans travaux d’isolation depuis l’origine… on trouve de tout dans les résultats de DPE.
Diagnostic de performance énergétique : des résultats affligeants selon UFC

La date de la construction de la maison et les travaux réalisés depuis sont des informations aussi pertinentes que le DPE. Le mode de chauffage influe énormément sur la note du DPE. A consommation égale, l’électricité est multiplié par un coefficient 2,58 par rapport au gaz…
Conversion énergie primaire - énergie finale, explication du facteur 2,58
Sur deux maisons strictement identiques, celle chauffée au gaz aura un classement C, celle chauffée à l’électrique passera en E. La facture finale par contre sera à peine plus élevé pour l’électricité (il faut compter pour le chauffage au gaz, l’amortissement de la chaudière, l’entretien de la chaudière, l’abonnement au gaz en plus, les risques de fuite d’eau…).

Une note D sur une maison chauffé à l’électrique implique une isolation correcte, sur une maison chauffé au gaz, c’est passable.

Concernant, la fosse septique, deux points à connaitre : le diagnostic sur l’assainissement est obligatoire si assainissement individuel (fosse septique). En fonction des résultats du diag il faut chiffrer les travaux à réaliser. Lors de la vente d’une maison l’acheteur à un an pour réaliser la mise en conformité (les travaux peuvent aller de 0 à 15 000€).

Autre petit détail à connaitre sur assainissement individuel, le jour ou la mairie passe le tout à l’égout dans la rue, vous avez obligation de vous raccorder sous un délai de deux ans (cout variable mais en général autour de 10 000 €, tout dépend de la distance à creuser entre la maison et la voirie et si il est nécessaire de prévoir une pompe de relevage).

Dernière modification par Gourby (30/01/2021 16h00)

Job · #9

Gourby a écrit :
Autre petit détail à connaitre sur assainissement individuel, le jour ou la mairie passe le tout à l’égout dans la rue, vous avez obligation de vous raccorder sous un délai de deux ans (cout variable mais en général autour de 10 000 €, tout dépend de la distance à creuser en la rue et la voirie et si il est nécessaire de prévoir une pompe de relevage).

Ok, mais comme on ne sait pas encore si la maison est insérée dans un milieu urbain ou toute seule dans la lande Bretonne, on va guetter la réponse de JMeuret après sa visite

philthevet · #10

La visite de conformité de la fosse septique ( par la Spanc), préalable à la vente, est obligatoire ( et donc aux frais du vendeur) . Les documents de conformité doivent être transmis au(x) notaire(s). Les travaux éventuels sont à la charge du vendeur .
Spanc

bibike · #11

En termes d’entretien perso le bac à graisse me rend fou.
Le mien se bouche tout le temps (enfin les tuyaux d’évacuation) obligé de le vider et de passer le furet pour déboucher le tuyau.

Il faudrait que je trouve à louer un karcher avec ce type d’embout cela permet de déboucher et nettoyer des canalisations.

Autre entretien à faire, si équipé changer le filtre à pouzzolane.

Pour l’entretien courant un sachet ou deux d’éparcyl par semaine dans les WC.

Tout cela n’a rien d’insurmontable mais il faut bien étudier le type de fosse possédé, et ne pas négliger son entretien sous peine de problème à venir (comme mon bac à graisse tout le temps bouché…..).

J’ai eu une micro station dans une autre maison c’était super, rien à faire à part la vidange tous les 3 ans.
Ici on finira bien par changer tout le système mais ça coute un bras

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Maison avec une fosse septique et classe énergétique D : quels risques ?

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