Rodin [75] : étude de cas immobilier (studio parisien acheté 5000 € par le vendeur)

Déjà, il me semble qu’il est probable que ce n’est pas le syndic qui est propriétaire, mais le syndicat des copropriétaires. Pourriez-vous préciser ce point ?

Si vous trouvez à qui ils ont acheté le bien, vous saurez pourquoi ils l’ont payé si peu cher, et vous comprendrez que vous ne l’aurez pas à ce prix là.
Ce que je veux dire par la, c’est qu’en général les copropriétaires sont propriétaires de la loge de la concierge depuis toujours, donc les 5000 c’est comme zéro… (même si comme le remarque Bernard, ce que vous écrivez n’est pas très clair, vous ne semblez pas bien savoir qui est propriétaire).

Je ne comprends pas pourquoi ils ne vendraient pas au prix du marché. On ne fait de bonnes affaires que lorsque le vendeur veut se débarrasser du bien, ce qui n’est pas le cas ici (ou qu’il n’est pas en position de négocier).

Le syndicat des copropriétaires est donc propriétaire de ce logement.

Qui est prioritaire lors de la vente d’une partie commune ou d’un logement appartenant à la copropriété ? Les copropriétaires.

Dans quel cas le locataire est-il prioritaire pour acheter un logement, lorsqu’il est vendu ? Uniquement s’il a reçu un congé pour vendre.

Supposons que vous fassiez une offre à 50000 €. A un moment le syndic ou l’un des membres du conseil syndical ou l’un des copropriétaires pourrait dire "eh, mais il m’intéresse ce logement, je paie 50000 € (ou 55000 € s’il le faut) et je suis prioritaire. Le locataire n’a aucun droit de préemption puisqu’il n’y a pas eu de congé pour vendre. Donc il me revient à moi. C’est cela qu’on va soumettre à l’AG : vente à M. Dupont, copropriétaire, et non pas vente à M. Rodin, locataire".

Estimation de valeur du logement :
1) Valeur intrinsèque : 16,5 m² x 8000 = 132000. 8000 € car 10000 €/m² de prix de marché - décote RDC de 20 %. A affiner bien sûr selon le quartier, l’état du bien etc.
2) Valeur estimée à partir du revenu locatif, 6 % de rendement comme couramment admis à Paris : 7200 / 0,06 = 120 000 €.
Conclusion : le logement vaut 132000 €, mais il y a une décote du fait qu’il est occupé et qu’il rapporte assez peu. J’ai l’honneur de vous informer que VOUS êtes la principale raison de la baisse de valeur du logement.

En bref, une offre à moins de 120000 € a beaucoup de chances de ne pas être retenue.

Le prix auquel le syndicat l’a acquis n’a aucune influence. Je suis bien placé pour le savoir.

Vous avez négligé un point essentiel : les charges de copropriété. Quand vous serez copropriétaire, vous devrez payer des charges. Dans certaines copropriétés, c’est si élevé que cela revient à un petit loyer. Par exemple, 120 ou 150 €/mois pour un tel studio, ça existe parfois. Demandez donc le niveau des charges.

Dernière modification par Bernard2K (02/02/2021 08h38)

De manière générale, le prix de vente n’a rien à voir avec le prix d’achat. C’est le prix de marché qui fera l’affaire.

Si le syndic des copropriétaires n’est pas trop bête, ils proposeront le bien à un agent, qui en tirera facilement le prix du marché. Selon l’emplacement compter 8-12k€/m.

Si vous l’avez à 5000€, je vous en offre 10000. A 50000€ ? Je surenchéris à 60000

Le zéro vient du fait que c’était le logement de la concierge. Les charges étaient donc à charge de la copropriété, ce qui faisait partie de l’attractivité du métier de la concierge (pas bien payé, mais des avantages en nature). Je ne compterais pas trop sur le fait que cela reste ainsi à l’avenir.

En tant qu’acheteur potentiel, vous devriez demander le RC, l’EDD, et les CR des 3 dernières AG.

J’avais vu le cas dans l’immeuble d’une amie où la loge était partie à un prix très inférieur au marché, mais c’était une connaissance du syndic. 70 000 à peu près la même que la votre.

Sans connaissance particulière, on ne voit pas bien pourquoi la copro vous ferait un cadeau.
Le prix d’achat précédent n’a aucune espèce d’importance. Je n’ai d’ailleurs pas bien compris à qui ils auraient pu l’acheter.

Il ne reste donc que votre présence pour justifier une décote (20% maxi). Reste donc à évaluer correctement le bien. S’il y a une très belle hauteur sous plafond (RDC), est ce qu’une mezzanine est envisageable, par exemple.

Rodin a écrit :

Bernard2K a écrit :

En tant qu’acheteur potentiel, vous devriez demander le RC, l’EDD, et les CR des 3 dernières AG.

Formidable, le syndic botte en touche, me disant que seulement après envoi et éventuelle acceptation de mon offre au conseil syndical je serai autorisé à voir les documents. Pour contrer il faut donc que je prépare une liste des questions et éléments que je leur re-soumettrai.

En tant que locataire, vous n’avez pas accès à ces documents.
En tant que candidat à l’achat, vous devriez y avoir accès.
- Soit vous tentez le coup de force pour les obtenir. Par exemple, vous prenez un notaire, et ce notaire appelle le syndic ou lui envoie un courrier en leur disant qu’il est effaré que ce syndic ose demander à un acquéreur potentiel de faire une offre écrite sur un bien sans avoir accès aux documents de la copropriété qui constituent pourtant des caractéristiques essentielles de la chose ; et qu’ils y remédient au plus vite.
- Soit vous faites une offre sans voir les documents, sachant que cette offre ne vous lie pas vraiment (car un acheteur a la possibilité de se désister), et qu’elle vous lie d’autant moins qu’on vous empêche d’accéder aux caractéristiques essentielles de la chose.

Dans tous les cas, vous y aurez accès au plus tard au moment du compromis.

Pierrot31, le 01/02/2021 a écrit :

Quelques mauvaises cartes de votre côté :
- c’est à vous de faire une offre en premier (très mauvais point en négociation)

Pourquoi ? Pouvez-vous expliciter ?
Je ne vais pas trop m’étendre car ce n’est pas ma file, mais je possède un immeuble sur lequel lorgne un gros investisseur. Je m’interrogeais justement de savoir s’il était plus judicieux stratégiquement parlant de laisser le potentiel acquéreur chiffrer une offre ou s’il fallait d’emblée annoncer un prix et faire partir la négociation dessus.
J’aurais tendance à privilégier la seconde solution, pour profiter du fameux biais d’ancrage.
Je suis donc curieux de connaître votre avis sur la question au vu de ce que vous exprimez.

J’ai utilisé quelques temps libres cette après-midi pour mener des recherches académique sur cette histoire de première offre.
Vous pourrez trouver beaucoup de références, que je ne reproduirais pas ici, avec une recherche sur Google Scholar en tapant "anchor bias first offer".

En substance, la littérature académique a mis en avant depuis longtemps déjà l’utilité de faire la première offre, en principe. Les expériences ont montrées que la première offre était un bon indicateur du niveau effectif du prix de vente en bout de négociation. Me concernant, c’est parce qu’après avoir annoncé à mon candidat acquéreur qu’il était libre de me soumettre son offre, réalisant que s’il faisait une offre trop basse je ne pourrais suffisamment la faire remonter et nous risquerions l’impasse (exactement ce qui vous guette avec votre hypothèse à 5k€), que j’ai décidé de lui donner mon prix directement dans les prochains jours.

J’ai trouvé une étude qui reprend cette thèse de l’avantage au premier offreur assez acceptée dans le monde académique, mais y ajoute une nuance en présence d’une contrepartie non informée : dans ce cas, il peut parfois être utile de laisser faire la première offre pour emporter l’affaire à vil prix en tant qu’acheteur, ou laisser son acheteur surpayer le bien en tant que vendeur !



https://www.rug.nl/research/portal/file … 17327a.pdf

Malheureusement, vous n’êtes pas dans le cas là ! Vos vendeurs savent très bien ce qu’ils vendent !
Ils font l’erreur de vous laisser faire votre offre, croyant peut-être que, comme certains acheteurs du marché parisien, vous pourriez faire une offre énorme pour avoir la chance d’avoir un petit bout de Paris dans votre portefeuille, qui plus est dans la mesure ou c’est déjà votre résidence. Ils ont misé sur combinaison 2 du tableau.
Profitez-en pour reprendre la main avec un prix réaliste non vexatoire qui vous fermerez les portes de la négociation (donc pas 5k€) mais suffisamment bas pour que la négociation se déroule sur le terrain que vous avez fixé et non le leur (et retombez dans le cas 1 du tableau). Personnellement je tenterai 100k€ en première approche pour tenter d’accrocher la transaction à 120k€-130k€ in fine après négo.

Comme dans toute négo il n’y a aucune garantie de succès, mais toujours plus suivant ce schéma qu’en leur proposant 5k€ ou de rester passif et de les voir dégainer une offre à 200k€.

Vous devez connaître le prix plafond auquel vous souhaitez acheter avant d’entrer en négo. Ce n’est pas le moment en pleine négo de se laisser prendre par l’émotion et de le définir à ce moment là.
De là, proposer bien en dessous de votre prix plafond est le seul moyen de tomber sur ou en dessous de votre prix plafond en fin de négo, car le procédé est itératif.
Si le prix de l’appartement est de 150k€, que vous voulez l’emporter à 125k€ max, il faut proposer 100k€ et remonter progressivement au fur et à mesure que les vendeurs baissent. Vous avez de la chance d’être dans une négo off-market sans concurrence, il faut en profiter pour proposer bas sans se voir dire "nope, j’ai déjà 4 offres au prix de toute façon"
Il est d’ores et déjà possible que le prix de réserve du vendeur soit supérieur à votre prix plafond dès le départ, mais ça vous ne le saurez qu’à la fin en cas d’échec de la transaction.
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