Achat en nom propre et revente en tant que marchand de biens ?

dede13 · #1

Bonjour à tous,

J’espère que quelqu’un saura me répondre car j’ai longuement cherché sur le forum et internet les réponses à mes questions.

Je viens d’acquérir un petit immeuble dans le finistère de 4 lots (1 local, 2 T2 et 1 T3) avec 3 garages dans la cour.
La surface totale est d’environ 210 m², en partie à rénover.

J’ai acheté cet immeuble en nom propre dans un premier temps pour faire du locatif, mais finalement je souhaite le diviser pour revendre l’immeuble en entier et ensuite chaque garage séparément.
Étant donné mon activité plutôt importante ces dernières années dans l’immobilier, je ne vois pas comment ne pas être requalifié en tant que marchand de biens…

Je souhaite donc savoir s’il est possible de devancer tout ça pour éviter les problèmes et de m’inscrire dès maintenant en MDB avant de revendre?

1ère erreur, je n’ai pas bénéficié des frais de notaire réduits …

J’ai pensé à l’EURL à l’IR. Si j’ai bien compris, il faudra payer la TVA sur la marge brutte, et ensuite le résultat est imposé en BIC. Mais je n’ai aucune infos sur les charges sociales, connaissez-vous le taux ou est-ce possible d’y échapper?

Voici les détails de l’opération :

Achat TFC : 97 300 €
Enrobé devant les garages : 3200 TTC (TVA 500 €)
Remise au propre de l’immeuble (nettoyage, évacuation des encombrant dans le local (ancien bar)) : 1000 € (pas de TVA)
Frais de géomètre pour diviser les garages (pas de mise en copropriété) : 1500 € TTC (TVA 250 €)

TOTAL opération : 103 000 €

Prix de revente réaliste :
Immeuble sans les garages : 110 000 €
Chaque garage à 15 000 € (juste en face de la gare donc très demandé)

L’idéal aurait été de pouvoir revendre en tant que particulier car pas de PV jusqu’à 15 000 €, ça aurait fait 45 000 € net d’impôt.
Ensuite pour l’immeuble j’aurais eu une plus-value brute d’environ 10 000 € donc environ 3500 € d’impôt sur la PV.
Résultat final : + de 50 000 € net d’impôt.. sauf erreur de ma part.

En tant que marchand de bien l’histoire n’est plus la même.
Si j’ai bien compris les calculs, ça donnerait ça :

Revente totale : 155 000 €
Marge brute : (155 000 - 97 300) = 57 700 €
TVA à payer : (20 % x 57 700) - TVA collectée 750 € = 10 790 €
Résultat imposable en BIC : 46 910 €
Et l’histoire des charges sociales, je ne vois pas à quel moment et quel montant?

Merci pour ceux qui auront pris le temps de me lire jusqu’au bout et de me répondre.

Pour information, le bien étant présenté depuis presque 3 ans à la vente aux prix successifs de 220, 190 puis 128 k€, je le suivais depuis le début de sa mise en vente et dès qu’il est passé à 128 000 € j’ai sauté sur l’occasion.
Une baisse aussi important c’est très souvent signe d’un gros soucis chez les vendeurs. Et c’était le cas, une succession, un immeuble à rafraichir, pas de sous pour rénover et remettre en location.
Donc offre au rabais acceptée tout de suite.

Mots-clés : achat, division, investissement, marchand de biens, revente

DDtee · #2

Je ne pourrais vous répondre sur la fiscalité des MDB, mais le sujet à déjà été abordé faites une recherche avec le moteur (en haut à droite).

Combien d’opérations avait vous déjà fait d’achat revente et dans quel délais ?
Pourquoi passer si rapidement d’un projet locatif à celui d’une revente ?

Il me semble que vous oubliez dans les charges du MDB les assurances spécifiques, poste non négligeable…

dede13 · #3

Merci pour votre réponse.

Mais la question spécifique à laquelle je n’ai pas trouvé de réponse sur le forum est celle en titre du sujet.

Sinon c’est en réalité la première fois que je souhaite faire un achat revente.
En l’espace de 5 ans j’ai acheté et vendu déjà 2 résidences principales (sans plus-value), acheté et vendu 1 immeuble de rapport et une maison que je louais, j’ai aussi acheté en janvier un local commercial mais n’ayant pas réussi à le louer, je le revend et ça repasse chez le notaire en décembre.
Dans le même temps je suis en train d’acheter une petite maison pour faire du locatif.

A la base sur l’immeuble que je viens d’acheter je voulais juste revendre les garages et garder le reste en locatif, mais je crains qu’en cas de revente des 3 garages séparément il y ai de forte chances que je soit requalifié MDB.
Donc tant qu’à faire autant m’y mettre pour de bon (car j’envisage d’autres opérations par la suite) donc autant revendre l’immeuble dans le même temps et encaisser la PV.

DDtee · #4

(2/3) Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ?

dede13 · #5

Je viens de prendre connaissance de ce sujet mais il ne répond pas à ma question de savoir s’il est possible de revendre un bien en tant que marchand de biens en l’ayant acheté en nom propre.

Ariedrec · #6

Bonjour à tous,

Quelqu’un aurait-il la réponse à la question posée par dede13 ?
A savoir : est-il possible d’acheter un bien en son nom propre, puis dans un second temps constituer une société de marchand de bien et revendre le bien en question ?

Merci par avance pour vos réponses.

maxagaz9 · #7

Bonjour,

quelqu’un aurait il la réponse à cette question juste au dessus, car personne n’a repondu à cette question tres pertinente?

Merci

Cordialement

piwai · #8

Une société quelle qu’elle soit ne peut revendre un bien qui ne lui appartient pas. J’ai du mal à voir ou vous voulez en venir…

thomaso34 · #9

Merci de votre reponse Piwai.
Ce n’est pas ca le but, la question c’est, est ce que ma societe que je vais créer de marchands de bien, peut racheter des biens qui m’appartiennent deja en nom propre? Pour pouvoir les revendre plus tard apres renovation et de maniere legales du coup.
Voila la question en fait, excusez moi si je n’ai pas ete clair. Est ce que ma societe pourra racheter des bien m’appartenant en nom propre.

Merci

Cordialement

lechatquiroucoule · #10

En procédant ainsi, la vente de ces biens par la personne physique peut allumer les voyants du fisc. Votre société achète mais c’est toujours vous qui vendez, ça vous ne pouvez rien y changer.

En 5 ans, vous auriez donc vendu :
- 2 RP
- 1 immeuble
- 2 maisons
- 1 local commercial
- 1 immeuble (celui dont il est question).

Sans vouloir être pessimiste, ça commence à faire beaucoup et le critère de répétition semble rempli. Reste à savoir si vous avez fait de la plus-value sur les ventes, la durée de détention etc. Si les deux critères sont remplis…

Sur la jurisprudence de requalification en marchand de bien, un célèbre youtubeur a fait une vidéo avec des exemples qui se sont plus ou moins bien terminés. Je n’en dirai pas plus pour ne pas lui faire de pub, vous trouverez facilement la vidéo.

Bon courage.

Bernard2K · #11

thomaso34 a écrit :
Merci de votre reponse Piwai.
Ce n’est pas ca le but, la question c’est, est ce que ma societe que je vais créer de marchands de bien, peut racheter des biens qui m’appartiennent deja en nom propre? Pour pouvoir les revendre plus tard apres renovation et de maniere legales du coup.
Voila la question en fait, excusez moi si je n’ai pas ete clair. Est ce que ma societe pourra racheter des bien m’appartenant en nom propre.

Merci

Cordialement

thomaso34, comment pourriez-vous ne pas avoir été clair, alors que vous n’avez pas posé de question ?

A moins que maxagaz9 et vous soyez une seule et même personne, et que vous utilisiez votre autre pseudo pour contourner la réputation négative qui vous empêche de poster ?

kostarica63 · #12

Bonjour Maxagaz9,

oui tout à fait, oui bien sûr que votre future societe (SAS par exe), pourra acheter un des biens que vous possedez deja, en nom propre, vu que vous l’avez acheté avant votre societe et du coup votre societe de marchands de bien pourra retaper ce bien et le revendre sans probleme en tout légalité.
Ca arrive souvent lorsque des gens ont deja un patrimoine et qu’il bascule marchand de bien officiellement.
Vous vendez au prix du marché pour rester dans la legalité à votre societe et votre societe le retape, fais des travaux et peux le revendre avec une belle plus value de maniere legale.
Donc pour repondre à votre question, c’est oui votre societe peux racheter un bien vous appartenant en nom propre.

dangarcia · #13

kostarica63 a écrit :
Bonjour Maxagaz9,

oui tout à fait, oui bien sûr que votre future societe (SAS par exe), pourra acheter un des biens que vous possedez deja, en nom propre, vu que vous l’avez acheté avant votre societe et du coup votre societe de marchands de bien pourra retaper ce bien et le revendre sans probleme en tout légalité.

Sources?

bascarol · #14

dangarcia a écrit :
Sources?

Si vous lisez bien, vous verrez que toutes ces réponses sont issues de la même personne sous des pseudos différents, donc les sources !

kostarica63 · #15

Les sources sont de mon experience personnel et de mon notaire.
Je dis faux?

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thomaso34 a écrit :

2 #12 03/02/2021 16h50

#13 03/02/2021 16h58

kostarica63 a écrit :

#14 03/02/2021 18h07

dangarcia a écrit :

#15 03/02/2021 21h20

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