Rodin [75] : étude de cas immobilier (studio parisien acheté 5000 € par le vendeur)

Une fois que j’aurais fait une à deux estimations de bien, je fixerai donc mon prix maximum frais de notaire inclus.

QuatreFromages a écrit :

Vous avez de la chance d’être dans une négo off-market sans concurrence, il faut en profiter pour proposer bas sans se voir dire "nope, j’ai déjà 4 offres au prix de toute façon"
Il est d’ores et déjà possible que le prix de réserve du vendeur soit supérieur à votre prix plafond dès le départ, mais ça vous ne le saurez qu’à la fin en cas d’échec de la transaction.
Tentez

Si je peux revenir sur ce point, effectivement à première vue je n’ai pas de concurrence…. Hormis comme dit plus haut par B2k, celle des copropriétaires prêts à mettre le prix.

Vous parlez sans cesse de ce prix d’achat, mais à qui ont ils acheté ce logement ?

Pour le prix estimé du bien, je dirais en gros 20% de moins que la moyenne des logements de l’immeuble (voir MA). Je trouve ça déjà cher pour un rdc sur rue passante et local poubelle. Votre offre pourrait être encore 20-25% en dessous.

Pour une évaluation précise, faut connaître l’arrondissement et la rue. Maintenant, il s’agit d’une petite surface occupée, avec un loyer faible, au rez-de-chaussée. Les 6% de rentabilité à Paris n’existent plus depuis longtemps, mais les 130-140K (8000 à 8500 euros le m2) constituent une estimation assez basse, mais pas ridicule quant elle vient du locataire.
Rastignac

Effectivement le prix me semble en adéquation avec un studio que j’ai fait évaluer pour un membre de ma famille dans ce quartier.

A vouloir faire une trop bonne affaire, vous risquez de braquer le syndicat des copros. Aujourd’hui il est relativement simple d’effectuer une estimation d’un bien immobilier (dvf, leboncoin, meilleursagents,…). Vouloir acheter un bien 40% en dessous de sa valeur (100K€ vs 165K€) c’est illusoire.

Voici un petit retour d’expérience, différente mais pas tant que ça finalement. J’ai déjà acheté un bien à un copropriétaire qui m’avait évoqué la possibilité de vendre son appartement lors d’une AG. Il m’a demandait de lui faire une proposition, ce que j’ai effectué. J’estimais qu’elle était d’environ 15% en dessous du prix du marché. Après mon offre, il a fait estimé l’appartement par un professionnel. Comme prévu, l’agent lui a indiqué un prix entre 15 et 20% supérieur à mon offre (les agent donnent souvent une fourchette). Après négociation, je lui ai indiqué que je voulais bien relever mon offre (-10% vs le marché) et que je pouvais lui présenter l’accord "de principe" de ma banque pour le financement. Pour 10%, il a décidé de ne pas s’embêter à perdre du temps (visites, potentiellement un acheteur qui se rétracte,…). Très clairement, si je lui avais annoncé un prix 40% en dessous, je suis convaincu qu’il n’aurait même pas chercher à négocier. Savoir qu’on a essayé de nous arnaquer, personnellement ça me pousse à stopper tout négociation, la confiance étant rompue.

A votre place, je tenterai une offre 10 ou 15% en dessous de la fourchette basse. Si vous achetez un bien aussi bien placé 10-15% en dessous de sa valeur, c’est déjà une excellente affaire. Il ne faut pas oublier qu’acheter un bien à Paris au prix du marché est souvent déjà un parcours du combattant.

Dernière modification par Stochastic (04/02/2021 21h40)

Pour ma part je prendrai le problème différamment.
Vous louez ce logement pour 600€ par mois et que vous pouvez le louer 750€ facilement si j’ai bien compris.
Dans ce cas faites une offre entre 125 et 150 K€ ce qui correspond au niveau des mensualités bancaires sur 20 ans.
Vous payerez le même montant tous les mois mais vous devenez propriétaire.
Je vous souhaite bonne chance dans cette négociation.

Semaine prochaine, j’ai rendez-vous avec les diagnostiqueurs pour le DPE. Je saurai donc d’ici deux semaines, après réception du rapport, si le logement est éligible au prêt action logement ou non (E ou mieux).

Pierrot31, le 01/02/2021 a écrit :

Votre seul chance est de faire du lobbying auprès des copropriétaires….Et de jouer la carte du "jeune sympa, méritant", un peu désargenté en proposant un prix dans la fourchette basse….

Pour suivre ce point, je pensais en premier lieu envoyer via le syndic un email aux copropriétaires, également lancer un courrier explicatif dans toutes les boîtes aux lettres, et enfin mettre un affichage plus formel dans le hall, aux côtés des pancartes fibres et autres annonces. Jouer carte sur table quoi, au risque d’éveiller les investisseurs attentifs, mais de toute façon s’ils sont intéressés maintenant ils l’auraient été au moment de la prochaine AG de toute manière.

Je me demande néanmoins quel timing serait le plus pertinent, faire ça avant envoi de l’offre au conseil syndical, après ? En sachant que partie des propriétaires sont sûrement dans ce conseil, je pencherais plutôt pour avant, donc ASAP.

Benmarie, le 04/02/2021 a écrit :

Pour ma part je prendrai le problème différamment.
Vous louez ce logement pour 600€ par mois et que vous pouvez le louer 750€ facilement si j’ai bien compris.

D’accord avec la démarche, maintenant comme je disais, 750 en nu c’est si et seulement si le propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers stricto sensu. Eventuellement en meublé on peut justifier de caractéristiques exceptionnelles d’équipement par exemple pour ce prix, en nu j’ai du mal à voir quelles conditions sont exceptionnelles, à part la situation géographique. N’étant pas d’ici je ne vois pas en quoi c’est incroyable, peut-être que d’autres sauront voir entre les lignes.

Je réponds car vous m’avez posé la question mais je pense que chaque cas peut être différent.

L’expérience Stochastic me semble intéressante et à suivre.

Ce n’est pas parce que personne n’a donné suite que personne n’est intéressé. Je pense que personne n’est intéressé par ce les gens connaissent le prix du marché et qu’au prix du marché ça ne les intéresse pas. C’est une énorme différence.

10500€ du m2 au sol pour un rez de chaussée occupé, ça me parait très très cher. Surtout avec la proximité d’une gare qui n’a pas que des avantages, surtout celle-ci.

On ne sait pas combien de temps il reste sur votre bail, ça peut jouer en votre faveur si vous êtes en place pour longtemps.

Et comme je l’avais écrit dès mon premier message, il faut aussi prendre en compte la hauteur sous plafond. Si vous la possibilité d’y créer une chambre en mezzanine, ça peut être source de plus value

3m c’est une belle hsp où on peut loger un "coin nuit", mais pas suffisant pour y faire une vraie mezzanine avec quelque chose qui ressemble à une chambre. Il faudrait au minimum 3m60.

J’évoquais un bien similaire qui m’étais passé sous le nez.
C’était dans le bon XVe, rdc sur rue calme, proche métro, 18 m2 avec hsp 3m60, vendue 70K il y a 7-8 ans. Copro d’une quinzaine d’appartements.

Navré mais dans l’absolu, quelque soit le marché, acheter 10% en dessous du marché n’est pas une "excellente affaire", non.
Je vous rassure je connais le marché parisien et il est heureusement possible de faire bien mieux que ça.
Là ou je vous rejoins c’est qu’il s’agit toujours de situations très particulières.
Ca aurait pu être le cas en l’espèce, mais l’on se rend compte au fur et à mesure des nouveaux apports de Rodin que les conditions ne sont pas réunies et que le syndicat sait bien ce qu’il vend. Maintenant qu’il a eu une estimation haute d’un agent, c’est même carrément mort pour faire une bonne affaire. Il reste la possibilité d’acheter au prix du marché ou un peu en dessous dans la marge d’erreur.
Pas incroyable.
Dès lors il faut tirer les conséquences de ce que vous écrivez ; si l’opportunité ne se prête pas à une bonne affaire, il vaut mieux tourner les talons à mon avis. Il y a de nouvelles opportunités juteuses tous les jours sur tout le territoire et l’on n’est jamais obligé de faire un deal pas très bon, même si l’on a passé du temps dessus et qu’on y a cru à un moment.

C’est une tautologie qui masque à mon sens un manque d’ambition quant à la rémunération de ses investissements.
L’on n’investit pas tous les jours, autant réserver ses quelques balles pour de très belles opportunités.
Celle-ci est loin de se profiler comme une excellente d’entre elles, et on est déjà très loin de la demande initiale qui portait sur la stratégie à adopter pour acquérir à vil prix.

Mon conseil final à Rodin, proposez le prix plafond qui est le votre sans vous laissez influencer par l’estimation de l’agent.
Si c’est accepté vous serez content.
Si c’est refusé vous n’aurez pas de regret et garderez votre capacité d’endettement / capital pour un prochain investissement qui répond à vos exigences de rentabilité.

J’ai l’agréable surprise de voir que mon sujet (qui pourrait être celui de monsieur tout le monde en réalité) suscite autant de réactions. Et tellement de contenu que j’en apprends à chaque message.

Je pense que plusieurs d’entre vous qui suivent mes échanges commencent à voir ce qui pourrait clocher dans cette situation personnelle : le manque de goût de l’effort, vs une solution "toute cuite" qui est là devant moi. Puisqu’il s’agit de ma RP actuelle, sans concurrence directe. Alors bien évidemment, j’ai des lettres à envoyer, des professionnels à contacter, probablement des banques à contacter ultérieurement…. mais pour le moment je fais tout ça de chez moi, sans bouger.

Qu’on soit clair, je suis conscient que j’ai peut être 1% de chance que le bien soit à moi dans les 8 mois 1 an à venir, mais je le tente quand même car ça ne me coûte rien et me fais de l’expérience depuis ma chaise.
Il s’agit à mes yeux de la solution la plus convenable et qui demandera le moins d’effort par rapport à ma situation initiale.

Aujourd’hui, j’ai deux parts de mes dépenses salariales qui sont perdues :
- les impôts : je n’ai pas vraiment de marge de manœuvre intéressante dessus, sage décision d’oublier Pinel et tout le reste si je n’étudie pas de près les environs
- le loyer, part qui est perdue puisque non capitalisée comparé à un crédit RP.
- je ne compte pas la consommation, je l’ai de toute façon déjà réduite à un niveau assez faible : banque en ligne, forfaits à 5€, courses avec tickets resto, récupération d’objets gratuit, achats de seconde main, etc

Si j’arrive à acquérir ce bien, non seulement je n’ai pas à changer de logement, je remplacerai mon loyer par de la capitalisation, sur un bien qui me paraît super liquide, et dont je peux espérer une plus-value malgré un cash-flow moindre si je le mets en location. Et puis, on oublie un facteur non négligeable de personne conditionnée à un milieu populaire : l’ascension sociale des quartiers défavorables de Marseille à l’accession à la propriété à Paris. Certains d’entre vous l’ont vécu ou à minima comprennent, rendez-vous donc compte de ce que ça peut être. Déjà rien que le fait d’être résident à Paris, assumer ma propre charge, épargner beaucoup, ça me paraît un superbe début dans la vie…. Je ne vous dis pas si ma famille savait que je discute d’égal à égal avec des (futurs) millionnaires sur des sujets de qualité comme cela, et que j’adore ça.

Si j’en reviens au titre de ce site, mon rêve, comme celui de tout le monde, c’est d’avoir tout sans rien faire, mais ça n’est pas possible ni ce que m’inculque ce forum. Par contre, je pense pouvoir espérer générer à terme des revenus complémentaires grâce à ce que je mets en place actuellement. Ainsi, dans le futur travailler ne sera plus une obligation mais un plaisir (ou pas).

Lu plus haut, on me dit qu’avec une telle opération et l’idée globale du prix que cela demanderait pour accéder, je ne serais apparemment pas assez ambitieux. C’est drôle, un autre forumeur (qui avait sûrement raison) a pourtant calmé mes ardeurs lorsque je commençais à parler d’immeuble sur ma file (échange sur 4 messages Portefeuille d’actions de Rodin).
Il me semblait alors que partir sur un logement que je connais mieux, dans un quartier dans lequel je vis depuis 1 an, dont je connais les principaux écueils et ce qu’il faut en faire, paraissait plus sage et un bon point pour débuter dans l’immobilier. Peut-être que l’envie, la passion, ou l’appât du gain me prendront pour réaliser des investissements ultérieurs, peut-être pas, mais ça me semble une intéressante opportunité.

On dit souvent que l’immobilier n’est pas forcément fait pour tout le monde, et que c’est quand même mieux quand on est quelqu’un qui aime bricoler, avoir les mains dans le cambouis, aller au bout des choses, à la virgule près, au centime près.
Malheureusement, quand je lis cette description, ce n’est pas moi, c’est tout l’opposé en fait, ou du moins pas le moi de 24 ans actuel : un lazy (team CW8 en bourse) qui aimerait faire mieux à son rythme si cela ne demande pas trop d’effort. Le seul moyen de me bouger un peu, c’est d’enclencher la machine et être dedans, mais tant que c’est théorique je n’arrive pas à me projeter sur la qualité de mon investissement ou non.

Dernière modification par Rodin (05/02/2021 19h14)

Bonjour à tous,

Personnellement, je pense que ce cas n’a pas à être vu comme de l’investissement pur et dur comme le pensent certains.

J’ai l’impression qu’il y en a qui n’aiment pas trop le quartier, je trouve pour ma part l’emplacement topissime. Si votre bien est sur le marché en off market appelez moi, je ferai sûrement une offre au prix  !

En pensant à votre affaire j’ai essayé de tourné la chose dans l’autre sens: le point de vu du vendeur qui va recevoir une offre. Qu’est ce qui ferait :

1) vendre à un groupe de gens (sûrement à l’aise financièrement vu où ils habitent) un appartement

2) à vil prix (ils ne sont sûrement pas devenus aisés en faisant cela, sauf héritage)

3) en sachant que l’acquéreur va intégrer leur groupe de copropriétaires?

Et je ne pense pas qu’acheter un bien à 5000€ vous fera le vendre à 50.000 alors que vous pouvez le vendre bien plus cher… je ne ferais pas ça, vous non plus, personne ici, pourquoi le ferait ils?

À votre place, je jouerais sérieusement la carte du jeune cadre qui rentre sur le marché du travail, adore son quartier et son appartement et souhaite l’acquérir pour l’améliorer et s’y sentir bien.

Une simulation pour une mensualité à 650€/mois pendant 25 ans donne un emprunt à 156 K€ sur Boursorama.

Je ferais une offre à 140 K€, et laisserais entendre à mon interlocuteur que je me suis prit une marge de 10% sur le budget que je peux mettre sans me faire mal financièrement. Je préciserais bien que c’est pour me loger, pas pour investir !

Ils se diront peut être « on va aider ce jeune qui cherche uniquement à se loger à se lancer dans la vie ».

J’adore peut être trop Paris mais avoir un appartement dans votre quartier est pour moi un rêve. Si vous le quittez vous le louerai sans problème, il est extrêmement liquide, je n’y vois que des avantages!

Tentez quand même quelque chose @rodin, au pire ça ne marche pas!

Mais ne faites pas rien, bougez vous comme vous dites

Manille