Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Sinclair a écrit :

placementapapa31 a écrit :

la plupart des gens (LA PLUPART je dis bien) n’ont plus conscience de l’extrême imprégnation de la France par l’idéologie communiste, la plus terrible des pensées uniques, et peut-être la mère de toutes les pensées uniques actuelles. Tout est toujours bien là dans la mentalité des Français.

Vous m’avez l’air bien parti pour une petite paranoïa maccarthyste, dites donc. Vous pourriez diversifier vos lectures, il y a des penseurs en dehors de Ayn Rand et Milton Friedman qui ne sont pas des communistes, et la réalité française est un peu plus complexe que ça.

Je crois avoir une certaine conscience de la complexité des sociétés contemporaines, et de la société française en particulier : leur équilibre est fragile, et il faut bien de pas démotiver les populations (bon an mal an, chacun doit remplir son "service"). Mais je peux aussi délibérément simplifier cette complexité, si je crois que cela sert mes objectifs de gestion personnelle.

Vous avez raison, j’étudie beaucoup Milton Friedman, j’en profite pour rendre hommage à ce grand penseur.

Si vous avez d’autres conseils de lectures, je vous en remercie d’avance, car je suis toujours preneur d’analyses de qualité qui font avancer ma compréhension de la réalité.

Sinclair a écrit :

placementapapa31 a écrit :

Désolé pour le côté pompeux, il fallait que ça sorte.

Vous devriez peut-être créer une file dédiée au sujet.

Non, je crois préférable de ne pas trop nous disperser : nous sommes ici en majorité pour obtenir une rémunération correcte de notre épargne, c’est déjà un gros travail.

Mmmm… franchement, est-ce que la Bolivie de 1973 est un exemple important pour appuyer la validité (ou la non validité) de l’analyse de Friedman dans le contexte actuel?

Les appartements vides

C est parfaitement insupportable   de vivre normalement, avec un toit sur la tête  en constatant le nombre de  gens très mal logés ou pire sans logement du tout

Mais il y a une autre réalité qui n a pas été mentionnée , et qui n est pas pour rien dans  cette situation 
Plusieurs de mes relations ont trimé à la force du poignet  pour  devenir propriétaire   d une résidence provisoirement secondaire   qui finalement reste vide  jusqu à ce que le temps de leur retraite sonne au portillon

Un arsenal de lois sensé  protéger le locataire ,  est détourné de son objectif -On  en arrive au résultat que l on doive se battre des années pour  récupérer son  propre logement pour l habiter -

Argument  imparable du Juge
Comment vous Monsieur Tartempion , qui n avez pas de charges pouvez considérer que vos locataires doivent trouver un logement ailleurs ?
Le pompon, j ai sous la main un exemple  ou un locataire récalcitrant a fait durer des procédures , le temps de finir tranquillement sa propre  villa , dans la région d ou il était originaire

jeamb a écrit :

ZX-6R a écrit :

Le pire est qu’en plus du matraquage fiscal, c’est une vraie cacophonie, d’un côté on augmente les taxes sur les plus values, de l’autre côté on met en place une déduction exceptionnelle de 20% sur la plus value en 2013 pour créer un "choc" d’offre.  C’est ridicule et pathétique.

Apparemment, il n’y a pas que vous que cela choque.. Tout ca est… normal

Qu’est-ce que vous voulez dire exactement? (normal par rapport à certains objectifs politiques?)

jeamb a écrit :

Admettons que les prix baissent de 10% d’ici 18 mois (possible) "grace" a une remontée des taux. Je prends un taux de 4,5%, qui etait courant il n’y a pas si longtemps, cela nous donne, pour le meme emprunt sur la meme durée
a un taux de 4,5% nous obtenons des mensualités de 1139€ (dont 93K d’interets).

Voila, on a donc une difference de 40€ par mois (mais 10K d’interet en plus)! Soit le prix d’un futur forfait 4G…

Calcul simple mais astucieux. J’ai l’impression que vous avez une idée derrière la tête. Pourriez-vous essayer la développer? (à moins que je ne me trompe)

jeamb a écrit :

A la limite, au regard des chiffres, ceux que cela peut interesser sont les bailleurs, qui auront plus d’interets deductibles pour des mensualités de pret moins elevées. Mais avec les risques que cela comportent (un risque de plus en plus important pour moi est celui des politiques communistes de gauche avec leurs futures lois dans les cartons (de noel?):

Oui, des "lois de Noël" (comme les primes de Noël payées par la fameuse "taxe de Noël" : Actualité économique - L’Express L’Expansion). Il me semble à moi aussi qu’un certain degré de collectivisation des logements (par une approche indirecte bien sûr, mais revenant à cela) est une menace pour l’investisseur immobilier français. Mais je ne crois pas que cela vienne autrement que progressivement (stabilité financière).

Jeamb, avez-vous la source précise de propos de Mme Duflot?

Dernière modification par placementapapa31 (07/12/2012 01h34)

jeamb a écrit :

Admettons que les prix baissent de 10% d’ici 18 mois (possible) "grace" a une remontée des taux. Je prends un taux de 4,5%, qui etait courant il n’y a pas si longtemps, cela nous donne, pour le meme emprunt sur la meme durée a un taux de 4,5% nous obtenons des mensualités de 1139€ (dont 93K d’interets).

Voila, on a donc une difference de 40€ par mois (mais 10K d’interet en plus)! Soit le prix d’un futur forfait 4G…

Donc tout le monde attend impatiemment la baisse des prix et serait ravi dès aujourd’hui si on leurs annoncaient 10% de baisse, pour un resultat de 40€ mensuel… Certes, sur 20 ans cela fait une difference, mais combien vont au bout de leurs credits (revente suite demenagement, divorce, etc…)?

A la limite, au regard des chiffres, ceux que cela peut interesser sont les bailleurs, qui auront plus d’interets deductibles pour des mensualités de pret moins elevées. Mais avec les risques que cela comportent (un risque de plus en plus important pour moi est celui des politiques communistes de gauche avec leurs futures lois dans les cartons (de noel?):

Disons que j’ai l’impression que la France entiere attends une baisse des prix de l’immo (qui va certainement arriver a force de le dire) mais que la plupart ne la verrons pas "passer". En effet, ils donneront moins aux proprietaires et donneront pratiquement l’equivalent de la baisse aux banquiers. Lorsqu’on est factuel et qu’on regarde les chiffres (en admettons qu’ils soient bons), il y a pas de quoi fouetter un chat

Propos très juste et très bonne approche pour l’analyse même si certain pourront discuter du taux de 4,5 % annoncé mais le principe est évident en locatif.

La seule différence que je vois entre des prix haut et un taux bas , c’est que vous faites circuler plus d’achat entre les particuliers donc cela contribue à faire fonctionner l’économie.
Les intérêts remboursés à la banque restent similaires dans les deux cas.

Actuellement avec les courbes et els avis pessimistes de nombreux médias , le marché est grippé et comme Jeamb le dis tous le monde attend une baisse.

Autant pour les résidences principales le marché peut être un frein  avec l’espoir de revendre sa RP plus chère et d’attendre une baisse dans 18 mois en une racheter  ( mutation , agrandissement de famille etc ..) et cela peut être une bonne raison qui reste à voir dans le temps ..

Autant pour le locatif , je pense qu’il faut acheter en forçant la négociation mais tout achat prochain est un gain de temps sur l’avenir , un gain de temps sur la hausse des taux , un gain sur le cout des assurances d’emprunt du fait de l’age de l’emprunteur.
Car même si les taux reviennent à 4,5 % , il ne faut pas penser que les prix de l’immobilier vont baisser tout de suite.
Les temps de réaction dans l’immobilier sont longs.

Philippe

Pour en terminer sur les résidences secondaires, petite taxe du jour.

Fructif a écrit :

Oui mais vous connaissez le raisonnement suivant :
-si vous achetez pas cher avec un taux d’intérêt élevé vous pourrez renégocier votre emprunt lors de la baisse des taux
-si vous achetez haut avec un taux d’intérêt bas vous n’irez pas négocier le prix de votre bien

100% d’accord ! il n’y a aucun intérêt à acheter le moindre bien immobilier, même pour sa RP, au jour d’aujourd’hui puisqu’on est sur des prix historiquement haut et que le marché semble sérieusement ralentir et donc possiblement s’inverser dans les mois à venir.
il n’y a plus aucune poche d’air disponible (à part la toute petite prolongation du scelier … stupide puisque de l’autre côté on gonfle une taxe ) pour continuer à gonfler cette bulle ni même la maintenir en état.
Les baraques à vendre commencent à se multiplier (les gens vieillissent et changent de besoin de logement) mais à des prix hallucinants … par chez moi (banlieue de Toulouse) une grande majorité des maisons se situent dans la tranche de prix 450k 700k pour des surface de 130 à 200m².
qui peut dorénavant mettre autant sur la table ? qui a surtout envie alors que l’on subodore une future baisse.

s’engager sur 20 ou 25 ans même à taux bas ne sera jamais rentable face à la future baisse de l’immo même avec la probable augmentation des taux.

je vous conseille une petite expérience scientifique réalisable par tous (bon ok il faut un smartphone ou tablette ) créez une alerte seloger sur l’appli du même site. constatez les prix et le nombre d’annonce.
je fais cela sur 3 ou 4 alertes différentes et je constate un prix moyen qui n’évolue pas mis un nombre d’annonce en forte hausse.
je suis par exemple passé de 120 annonces de vente sur St Orens de gameville, à plus de 300 en 2 ans, alors même que le record de vente était atteint en 2011. (données notaires ) il y a certes les doublons d’annonces qui ont tendance à se multiplier en cette période de vache maigre pour les agences mais on peut constater que le volume de bien à la vente augmente fortement sans que les prix ne changent.

ma conclusion ( peu être erronée ) c’est que de moins en moins d’acheteurs se retrouvent en face des vendeurs… en d’autre terme, le marché va baisser mais jusqu’où et jusque quand ?

pas en ce qui concerne la RP … le différentiel de mensualité me parait énorme pour le même bien et vous pouvez ainsi épargner beaucoup plus par ailleurs en diversifiant, ce qui est largement plus dur lorsqu’on paye le prix fort.

Personnellement je trouve cela honteux :

Les loyers des logements réquisitionnés sont dévoilés - Prix immobilier | LaVieImmo.com

5 euros le m²…ok, éventuellement je peux comprendre qu’on réquisitionne (et encore je trouve cela privatoire de ses droits), mais qu’en plus l’état enfle littéralement les proprio ça me parait dément.

Part en sucette ce gouvernement.

BorderLine a écrit :

Part en sucette ce gouvernement.

Parcequ’il y avait une chance qu’il ne parte pas en sucette ? :-)

BorderLine a écrit :

Personnellement je trouve cela honteux :

Les loyers des logements réquisitionnés sont dévoilés - Prix immobilier | LaVieImmo.com

5 euros le m²…ok, éventuellement je peux comprendre qu’on réquisitionne (et encore je trouve cela privatoire de ses droits), mais qu’en plus l’état enfle littéralement les proprio ça me parait dément.

Part en sucette ce gouvernement.

moi ça me choque pas, si j’ai bien compris ce ne sont que des immeubles appartenant à des sociétés et pas à des particuliers, et en plus détenus depuis longtemps sans locataires.

le but recherché semble être de réquisitionner des appartements inoccupés destinés plus ou moins à faire uniquement de la PV et pas à être loués. 4 fois mois cher que le marché : bien fait pour eux, z’ont qu’à les louer au lieu de ne rien en faire, surtout si ce sont des cie d’assurance ou autre…

et si ça peut aussi inciter les autres à les louer au lieu de passer à cette "moulinette" de la réquisition, ça relancera un peu le marché. c’est peut-être aussi l’un des buts.

N’oublions pas que l’on parle de réquisition de logements vides.

Je ne trouve pas normal que des logements soient vides , des logements , des immeubles entier détenus par des gros investisseurs  ( banques , assurances encore eux …) qui détiennent ces biens à des fins spéculatives.

Un peu de pression sur eux sera une bonne chose , rendant le marché plus fluide et surtout permettant à des gens qui ne trouvent pas de logements de pouvoir se loger.

Hormis le débat sur le prix de location des logements , il faut regarder la loi dans son ensemble , logements vacants depuis plus de 18 mois appartenant à des personnes morales.
Il est question de réduire le délai de vacance à 12 mois pour pouvoir le réquisitionner.

Autre chose qui n’est pas évoqué concerne l’état du bien car pour autant la loi est stricte sur les conditions de logements et l’insalubrité mais il faudra aussi prendre en compte l’état des appartements réquisitionnés.
Le projet indique une remise aux normes , cette remise aux normes pourrait permettre de débloquer des situations ou des propriétaires n’ont pas les moyens de faire des travaux et de fait ne peuvent pas louer.

http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?article1316

http://www.mon-immeuble.com/actualite/r … e-d-emploi

Par contre pour reprendre le sujet du prix du mètre carré à la location , je vois mal comment on pourrait louer à 5,96 € dans le 16 ième un appartement nickel ce qui serait une dévalorisation alors qu’un bien hors normes dans le 20 ième serait rénové et loué au même prix ce qui augmenterait sa valeur.

C’est méconnaitre le marché immobilier Parisien notamment.
A moins que certains mal logés de la république s’attribue  des logements réquisitionnés dans le 16 ième ….

Philippe

BorderLine a écrit :

C’est totalement confiscatoire. Tout le monde ne fait pas de la spéculation avec des locaux vacants. Et n’oublions pas que les sci sont des sociétés….sans compter ceux qui essaient de vendre des murs, depuis plus d’un an et demi, ou ne sont pas occupés (pas de bail co) depuis tout autant car aujourd’hui les temps sont aussi durs pour les sociétés. C’est absolument ridicule.

Il s’agit de personnes morales importantes ( banques , assurances ) qui font de la spéculation.
C’est une mesure qui fait grand bruit mais ne nous affolons pas , c’est l’effet d’annonce qui portera le plus ses fruits.
Quelques réquisitions médiatiques et ensuite de nombreux propriétaires remettront sur le marché des biens en location ou les vendrons.

A partir du moment ou tu essayes de louer ou de vendre avec des justificatifs , la loi ne s’applique pas , elle concerne les logements vacants , ni en vente, tu as cité à juste titre la jurisprudence.

Maintenant le fait de payer la taxe d’habitation indique qu’il s’agit d’une résidence secondaire mais il est toutefois difficile d’expliquer disposer de plusieurs studios en résidence principale à Paris.
Le paiement de la taxe d’habitation est dû au premier janvier par le locataire ou à défaut par le propriétaire si le logement n’est pas occupé.

Philippe