Fabien2a [41] : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements meublés)

Quel est votre taux d’endettement actuel ? après ce projet ? c’est limite non ?

Fabien2a a écrit :

Bonsoir,

Effectivement le fait de n’avoir qu’un compteur principal avec des sous-compteurs (d’eau et d’électricité) est un gros défaut et sera sujet à négociation. Selon le vendeur, cela à été fait exprès pour optimiser la gestion en meublé et en LCD.
Il est lui-même assez calé sur le sujet car qu’il en possède plusieurs et c’est son activité principale.

.

Bonsoir,

Il est pas calé du tout sur la législation du sous comptage.

Avec un sous comptage vous vous heurtez a un problème de taille. Qui se transformera pour votre locataire à un refus de payer ses consommations sous comptés.

Depuis 2011 votre locataire doit pouvoir choisir son opérateur, si vous mettez un compteur avec sous comptage, votre locataire ne peut donc pas choisir son opérateur puisque vous le lui imposez par votre contrat

Article L331-1 du Code de l’Energie, créé par Ordonnance n°2011-504 du 9 mai 2011 - art. (V) :
"Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation a le droit de choisir son fournisseur d’électricité.
Il peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur ou un fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat membre de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords internationaux, sur le territoire d’un autre Etat". Il prive donc le locataire de son droit de choisir votre fournisseur.

Par conséquent vous avez 4 fois plus de chance de devoir payer la facture… seul de vos locataires.

Bannissez le sous comptage.

La législation étant différente pour l’eau, le sous comptage ne pose pas de problème, enfin pour le moment !

Pascal

Dernière modification par bascarol (18/02/2021 22h07)

Juste un petit détail : comment sont décrits les biens que vous envisagez d’acheter, dans le règlement de copropriété ?
- 5 lots, chacun d’un appartement ?
- un seul lot comprenant toute la partie habitation ?
- 10 ou 15 lots, si chaque appartement est accompagné d’une cave et/ou d’un grenier ?

N’oubliez pas que vous achetez ce qui est marqué sur le papier. S’il y a différence entre ce qui est marqué sur le papier et ce que vous avez devant les yeux, attention.

Vous vous engagez dans une copropriété, avec tout ce que cela comporte.

"syndic professionnel, 200€ par ans". Il n’est vraiment pas cher, ce syndic professionnel…

Concernant l’élec, c’est effectivement "optimisé" LCD, puisqu’en courte durée, il est d’usage que l’abonnement reste au nom du bailleur et que l’électricité soit en fait facturé dans un loyer "charges comprises".

Par contre, c’est "désoptimisé" pour tout le reste : location longue durée, revente… C’est simple, louer en longue durée (le jour où vous en avez marre de gérer les pinaillages et les retards des clients Airbnb ou bien parce que les 11 mois du 18e confinement du covid-23 vous ont mis sur la paille), c’est juste illégal car vous revendez de l’électricité, comme nous l’avons longuement expliqué dans un autre fil et comme bascarol vient de l’expliquer à nouveau.

Cette "optimisation LCD", ou plutôt ou ce "gros défaut" comme le dit plus justement perecastor, vaut une grosse décote sur la valeur du bien. Je serais d’ailleurs curieux de lire le diag élec (mais aussi les diags plomb et amiante).

Dites-vous bien que si le marchand de biens avait pu vendre chaque appartement séparément, il l’aurait fait, car ça rapporte plus (enfin, en général).

Fabien2a, le 17/02/2021 a écrit :

280 000 hors FDN

Détails des appartements/loyers:
1 Studio de 15m2 Carrez
2 Studio d’environ 16,5m² 
1 studio de 19,5m²
1 T2 duplex de 34m2 Carrez 

Soit 3294 €/m² si je compte bien. Juste par curiosité, quel est le prix moyen des appartements dans cette ville du Loir-et-Cher ?
Qu’est-ce qui justifie ce prix, à votre avis ? L’"optimisation d’avoir un seul compteur", ou la "localisation vraiment top" ?

C’est ce dernier point qui me fait douter pour un passage en SCI

S’il n’y a que ce point qui vous fait douter…

Dernière modification par Bernard2K (19/02/2021 10h00)

lechatquiroucoule a écrit :

Attention à la mutualisation de la box internet. En tant que titulaire de la ligne, vous êtes responsable pénalement de ce qui est fait avec.
Si un de vos locataires se fait attraper par Hadopi, les ennuis seront pour vous.

Xavier.

Il existe de systèmes hard ou soft pas très cher pour gérer cela, comme pour les hôtels.
PAscal

@Seran, Xavier parlait en terme juridique, il a raison  juridiquement la responsabilité vis a vis de l’opérateur est le détenteur du contrat @.

En cas de litige il devra démontrer qu’il peut authentifier celui qui c’est connecté, même si c’est une simple adresse mail.

Techniquement, ce qui pose problème sera ceux qui se connectent, pas le nombre de personne, quoique, mais ce qu’ils téléchargent aux mêmes instants.

Un exemple les hôtels en montagne sont assez performant, sauf quand tous les skieurs sont rentrés vers 16h et les enfants commencent à jouer de 17h à 21h, là le débit s’effondre. Comme par hasard à 21h vous pourrez consulter vos mails.

Le Wifi ne remplacera pas le câble. Pour être schématique et simpliste.
1 câble = 1 prise 1Go =1 connexion directe
1 borne Wifi = 6 prises partagées (si 6 connexions) suivant la puissance de la borne sur 1Go = 1 connexion directe.

Aussi le Wifi, reste le problème des fréquences, entre les bornes Wifi, le Bluetooth, le GSM, et autres… un jour ca va craquer.

Pascal

Pour le compteur EDF, cela ne pose pas de souci. Par contre, cela vous oblige à forfaiter l’électricité. A vous de prévoir le bon montant. Les sous-compteurs ne servent qu’à savoir qui consomme le plus. A vous de faire un peu de pédagogie avec ceux qui abusent. Il existe des radiateurs électriques pilotables à distance, peut- être une solution pour limiter les consommations.

Pour internet partagé, pas de souci. Ça fait longtemps qu’Hadopi ne sert plus à rien. Par contre, paramétrer la box pour supprimer les achats (via VOD par exemple). Orange est en train de refaire le réseau pour passer à de la fibre (de la vraie cette fois). Il faudra installer un boitier dans les communs pour distribuer ensuite vers chaque logement (fini les boîtiers en façade avec des fils qui pendouillent).

Pour le souci de débit s’il y a un seul abonnement. chacun est prévenu que c’est un débit partagé. Donc… à chacun d’être raisonnable. Si vous avez des étudiants,  cela se passe bien en général.

La sci is est une solution pour éviter de passer LMP. Reste à voir le bilan fiscal du choix sci (surtout la plus-value à la vente qui augmente en sci alors qu’en nom propre, elle diminue). Entre deux maux, il faut choisir le moindre.

J’ai cherché à creuser un peu sur tous les points cité précédemment (compteurs, internet, coût du syndic …) en appelant le vendeur et il s’avère que ce fameux MDB est plutôt un baratineur.

Le but d’acheter un immeuble est de ne pas avoir de copropriété. La ce n’est pas le cas.

La localisation du bien est excellente mais cela ne peut pas tout excuser.
En définitive, et avec le recul, le bien est au moins 120K€ trop cher.
Il est d’ailleurs en vente dans 2 agences depuis décembre. Manifestement, malgré ce que le vendeur veut laisser croire, il a eu très peu de visite.

Je vais plus creuser le sujet du LMP et de la courte durée mais je vais reporter mon projet à plus tard et abandonner ce bien la. J’étais déjà moyennement convaincu avant de poster ce projet, vos avis éclairés ont finit de me convaincre.

Merci à tous pour toutes vos réponses, toutes plus pointus les unes que les autres.

Fabien

Il y avait encore un point de vigilance à avoir, sur la toiture "refaite à neuf" : la facture et la garantie décennale de l’artisan doivent être fournies et jointes au compromis (en tout cas à l’acte authentique de vente, mais c’est mieux de les avoir dès le compromis). Bien vérifier que la facture concerne une réfection à neuf, et bien vérifier que toute la surface de la toiture est concernée (regarder le nombre de m²). Parce qu’un baratineur pourrait aussi confondre une simple réparation (remplacer les tuiles cassées) ou une réfection partielle (refaire à neuf seulement un pan de toiture), avec une vraie réfection complète à neuf.