Alphabetter [93] : étude de cas (location étudiantes/jeunes travailleurs)

Tout à fait.
Je les ai inclus dans mon calcul, mais sans les préciser dans ma présentation.
J’édite mon poste.

Bonjour,

J’attire votre attention sur un point qui, selon moi, risque fortement de remettre en cause votre business plan : Epinay-sur-Seine est, avec d’autres villes de l’établissement public territorial de Plaine Commune, candidate à l’encadrement des loyers à compter de 2021.

Si l’on se fie aux données publiées par l’observatoire des loyers ("Clameur") qui sert de base à cet encadrement, le loyer hors charges de marché pour un logement de 4 pièces ressortait 9,30 € par mois en 2018 (source : http://www.clameur.fr/Tendances-du-marc … ar-ville).

Vos loyers pourraient donc se trouver encadrés sur une base égale à : 75m2*9,30 = 697,50 € HC/mois pour la totalité du logement.

Même en tenant compte d’une majoration du fait que vous louerez en meublé et qu’il est possible d’appliquer 20% de plus au loyer de référence qui sera fixé par les mesures d’encadrement, il ne vous sera probablement pas possible de louer votre logement pour un montant de 1650 € (= 550*3).

lachignolecorse a écrit :

Calculer la rentabilité nette !

En rentabilité nette, je suis à 6.47% d’après rendement locatif.

Vous ne préciser pas si les loyers sont CC ou HC.

Les les loyers ici sont Charges comprises.

Charges copro trop importantes

Voir l’état de la copro et s’il y a des projets de rénovation énergétique (bâtiment de 70, si ça n’est pas fait, ça ne va pas tarder)..

Justement les travaux de ravalement de façade, isolation par l’extérieur et changements d’ouvrants pour pour du double vitrage sont déjà en cours. PAr contre, je ne sais pas si des travaux de changements de la chaufferie sont prévus. Je ne sais pas si les chaudières sont vétustes ou un peu récentes (moins de 10 ans)…

Vous avez prévu combien pour les travaux de renovation initiale et les meubles?

Grossièrement 3 semaines de travaux.
Le cloisonnement ici c’est la mise en oeuvre d’un mur en carreau de platre + BA13 pour protection + Peinture. Le tout sur à peine 2.5m de long (avec une hauteur sous plafond d’environ 2.40m). J’estime à 3 jours de travaux.

Ensuite le rafraichissement : environ 2 semaines max (nettoyage, peinture …). Le bien est en assez bon état. Mais les décorations sont vraiment vieillottes.

Enfin, je compte les 3 derniers jours pour l’ameublement.

Vous avez prévu combien de frais de réparation par an?

Je provisionne 50€/mois pour les éventuels frais de réparation.
Est-ce correct? Cohérent?

EC? CFE?

Si EC = Eau chaude, alors elle est comprise dans les charges et se fait depuis la chaufferie générale du bâtiment.

Sinon pouvez-vous préciser ce que sont EC? CFE?

Cashflow positif strictement impossible…

Pouvez-vous me donner un peu plus de détails svp.
Je me permet de répéter un peu, je suis un vrai novice .

Tchouikov a écrit :

Bonjour,

J’attire votre attention sur un point qui, selon moi, risque fortement de remettre en cause votre business plan : Epinay-sur-Seine est, avec d’autres villes de l’établissement public territorial de Plaine Commune, candidate à l’encadrement des loyers à compter de 2021.

Si l’on se fie aux données publiées par l’observatoire des loyers ("Clameur") qui sert de base à cet encadrement, le loyer hors charges de marché pour un logement de 4 pièces ressortait 9,30 € par mois en 2018 (source : Dans le détail classement par ville - CLAMEUR).

Vos loyers pourraient donc se trouver encadrés sur une base égale à : 75m2*9,30 = 697,50 € HC/mois pour la totalité du logement.

Même en tenant compte d’une majoration du fait que vous louerez en meublé et qu’il est possible d’appliquer 20% de plus au loyer de référence qui sera fixé par les mesures d’encadrement, il ne vous sera probablement pas possible de louer votre logement pour un montant de 1650 € (= 550*3).

Merci pour votre retour !
Du coup, je me permet d’interpréter : Cela signifie que la base du loyer est estimée sur la surface totale du logement… c’est assez rédibitoire.
Je ne sais pas si parmi nous il y en a qui ont des biens dans ce coin. Si oui, comment traitez-vous cette information?

Merci !

lachignolecorse a écrit :

alphabetter a écrit :

Sinon pouvez-vous préciser ce que sont EC? CFE?

Vous avez calculé sur rendement locatif?

Oui le calcul est fait sur Rendement Locatif.

EC : expert comptable  D’accord. En fait j’ai un très bon ami qui se propose de réaliser ce service. Potentiellement, pas de frais en vue sur ce poste

CFE ; cotisation foncière des entreprises
Je comprend mieux.
Effectivement je ne l’ai pas intégrée.
Comment l’intégrer? Quel est son impact? (je suppose que ça tue un peu la rentabilité).

Les charges de votre appartement sont rédhibitoires pour tout investisseur expérimenté. Même avec vos estimations les plus optimistes ça représente plus de 2 mois de loyer. C’est beaucoup trop, ça va grignoter énormément votre rentabilité. C’est d’ailleurs pour ça que l’appart semble d’être moins cher que le prix du marché – les charges aussi importants génèrent une grosse décote. Donc c’est pas du tout une bonne affaire.

Puisqu’il s’agit de votre premier achat, et que vous voulez surtout en profiter pour acquérir de l’expérience (ce que je valide tout à fait et recommande à tous ceux avec un profil comme le vôtre), mieux vaut effectivement éviter de partir sur un T4 en colocation.

Je viserai plutôt un petit studio (voire un studio un peu plus grand avec possibilité de créer un vrai coin nuit) au sein d’une petite copro bien gérée et à faibles charges, situé dans un bassin d’emploi et/ou étudiant dynamique, acheté en nom propre et loué meublé. Avec l’objectif de l’acheter en dessous du prix du marché, quitte à y faire quelques travaux (en vous réservant ce qui nécessite peu de technicité comme les peintures, la pose des sols souples et de la cuisine etc.).

alphabetter a écrit :

L’hypothèse actuelle est que le plafonnement applicable dans mon cas serait de 15€/m2 de surface, soit 1125€. Cette hypothèse reste cependant à confirmer, suite à la diffusion des textes.

Avez-vous eu entre les mains un document de source sûre/officielle vous prouvant que l’encadrement des loyers pourrait se faire sur une base de 15€ par m2 de surface habitable ? Ou bien s’agit-il uniquement d’une affirmation qui vous a été faite à l’oral par l’agent immobilier ?

Au sein d’une même ville, il est vrai qu’il existe des différences en matière d’encadrement selon l’adresse de l’immeuble et sa date de construction. Pour autant, je suis un peu étonné de l’importance de l’écart entre le loyer de référence qui pourrait s’appliquer au logement que vous convoitez (15€/m2) et le loyer "de marché" à Epinay selon l’observatoire Clameur (9€/m2 pour un 4P en 2018).

Je vous invite à la plus grande prudence car subir un encadrement à 9€/m2, ce n’est pas du tout la même chose qu’en subir un à 15€… Et sur ce point, l’AI a tout intérêt à vous tenir un discours lénifiant pour que la vente se fasse.

alphabetter, le 19/03/2021 a écrit :

Juste pour vous dire que j’ai échangé avec l’agent immobilier, qui m’a effectivement précisé le point sur le plafonnement du loyer qui apparemment se fait par département et par quartier…
Les textes seraient en cours de validation.

L’hypothèse actuelle est que le plafonnement applicable dans mon cas serait de 15€/m2 de surface, soit 1125€. Cette hypothèse reste cependant à confirmer, suite à la diffusion des textes.

Les grilles d’encadrement des loyers sur Plaine-Commune ont été publiées et j’avoue avoir été étonné de constater que le zonage n’était pas établi très finement, rue par rue ou quartier par quartier (dans le cas de Plaine-Commune, une ville = une grille d’encadrement).

Il ressort que pour un 4P loué en meublé dans une résidence des années 70 à Épinay, le loyer de référence se situe à 10,9 € du m2 (bien loin des 15 € annoncés par l’AI qui, pour le coup et sans doute pour que la transaction se fasse, a raconté n’importe quoi).

Si l’instigateur de ce post a concrétisé son opération, le loyer de référence applicable au logement qu’il convoitait ressort à environ 820 € HC par mois.