Buroboutic : vos avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)

Comme la commission de souscription est encaissée par la société de gestion, tandis que la différence dans la durée de jouissance est financée par la SCPI, donc l’ensemble de ses associés, ce n’est pas du tout la même chose de changer la durée de jouissance et de diminuer la commission de souscription.

La commission de souscription est aussi utilisée par la société de gestion pour payer des commissions aux intermédiaires (CGP, etc.) qui lui amènent des souscripteurs de parts. Donc la SdG ne bénéficie pas de la totalité des 10%

Diminuer la durée de jouissance de 3 mois équivaut en gros à diminuer le prix des parts de 1% (pour ceux qui souscrivent, comme pour la SCPI qui encaisse les fonds), sans l’afficher autant qu’une modification de la valeur de la part (et sans impacter le montant perçu par les vendeurs).

On peut craindre que dans le futur (avec la hausse des taux, et un tassement de la valeur des actifs, les arbres ne montant pas jusqu’au ciel), un certain nombre de SCPI à capital variable (celles dont la SdG décide du prix) doivent baisser le prix de leurs parts, pour attirer des souscripteurs, résorber le stock de parts en attente de vente sur le marché secondaire, ou simplement pour respecter la fourchette 90% à 110% de la valeur de reconstitution. Dans le passé, quelques SCPI ont été fusionnées pour résoudre ce type de difficulté (c’est moins voyant…), mais ce ne sera pas toujours possible, surtout dans un marché en reflux.

La société de gestion de Buroboutic (et Ficommerce et d’autres) a changé de top management il y a quelques temps (engageant entre autres un ex-directeur de Paref Gestion). Ceci a pu/du conduire à des changements d’organisation au sein de la SdG, pour (on peut l’espérer) remédier à certaines causes des déboires d’ATP1 (et sans doute des autres SCPI de cette SdG, même si elles étaient moins visibles). Il est logique que la SdG essaie ensuite de relancer la collecte sur ses SCPI (même si pour ma part, je m’abstiendrai de souscrire, aux prix actuels, et avec la visibilité actuelle).

Étant, comme vous manifestement, surpris de n’avoir rien reçu, je les ai contactés fin de la semaine dernière et il m’a été répondu que les avis seraient envoyés dans le courant de cette semaine. Patience, donc!

C’est le concept de buroboutic: une fois un bureau, une autre fois une boutique !

Au jeu des 7 erreurs :

S1 :



Les souscriptions compensent les retraits à 105 %

S2 :



Marché bloqué ?

Les souscriptions compensent les retraits à 26 %

Nombre de parts en attente au 31 décembre ? 13064, 11958 ou 0 ?
Comment comprendre le renvoi "en augmentation du capital social" ?

Canyonneur

Message reçu ce jour :

Ficommerce a écrit :

Cher Associé,

Depuis un an, la crise sanitaire que nous traversons a impacté une partie de nos locataires professionnels. Pour les soutenir, FIDUCIAL Gérance a mis en place des mesures spécifiques et adaptées afin de les aider à maintenir coûte que coûte leur activité économique et anticiper le rebond post crise sanitaire.

Cet accompagnement a eu le mérite de soutenir les plus fragiles et d’éviter les défauts de paiement, mais il a également provoqué une légère diminution des revenus distribués en 2020.

Nos SCPI FICOMMERCE Europe et BUROBOUTIC Métropoles ont néanmoins démontré leur capacité de résilience et continuent de servir des dividendes attractifs de plus de 4%, tout en maintenant la valeur de leur part.

En cette période où l’espoir renaît avec les vaccins, FIDUCIAL Gérance vous propose d’investir dans ses SCPI FICOMMERCE et BUROBOUTIC.

A titre exceptionnel, jusqu’au 30 juin 2021, FIDUCIAL Gérance rembourse l’équivalent du délai de jouissance des parts * des SCPI BUROBOUTIC Métropoles et FICOMMERCE Europe afin que les investisseurs bénéficient d’une performance financière complète et attractive en 2021

Ca me laisse le sentiment qu’on cherche à attirer les nouveaux clients (associés) au détriment des anciens associés.

Moi ça me laisse le sentiment que pour éviter l’engorgement du marché des parts à la revente, on cherche par tous les moyens à attirer de nouveaux souscripteurs, c’est le problème structurel des SCPI à capital variable.
On favorise donc en effet les nouveaux arrivant (du moins futurs) mais aussi les anciens souhaitant vendre, ceux qui ont investi avant et souhaitant garder leurs parts paient la note sans rien dire …

Dernière modification par Surin (30/03/2021 21h59)

Ils avaient déjà fait cela début 2018.
Buroboutic → avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)
D’après votre message #26 tout en haut, c’est à l’époque la SCPI qui "payait" ce manque à gagner, là ça serait Fiducial, si tel est le cas en effet ça change tout, pourquoi pas.
Pour les autres SCPI de ce gérant, je ne sais pas, il ne me semble pas, à part pontuellement peut-être.

De manière générale, il faut se méfier des chiffres "par part", dont il faut comparer les valeurs avec précautions, quand le nombre de part varie durant l’année.
En effet, on ne peux pas facilement comparer a/x et b/y si x et y sont assez différents. Or ici x et y sont les nombres de parts (en jouissance), a et b les recettes locatives brutes, en 2019 et 2020.

On peut ainsi remarquer que :
   - en 2019, le nombre de parts est passé de 1 339 733 à 1 454 111, donc le nombre moyen de parts en jouissance en 2019 devait être bien plus faible que le nombre de parts à fin 2019
   - en 2020, ce nombre a baissé à 1 442 153, et (d’après le bulletin du second semestre 2020) c’est surtout lors du second semestre qu’il y a eu beaucoup plus de retraits de parts que de souscriptions.
   - rien ne précise exactement quand ces retraits ont eu lieu (s’ils ont eu lieu en fin de semestre, le nombre de part moyen a été bien plus élevés que le nombre de parts en fin d’année), ni quand les entrées en jouissance des parts souscrites ont eu lieu (si c’est plutôt en début de trimestre, ça augmente le nombre moyen de parts en jouissance).
   - donc il est probable que le nombre moyen de parts en jouissance en 2020 soit bien plus élevé que celui de 2019 (même si c’est l’inverse pour le nombre de parts en fin d’année), ce qui devrait expliquer ce qui vous intrigue.

A noter que le rapport du CS (dans le RA2020) indique "la politique menée en matière d’investissements et d’arbitrages par la Société de Gestion a entraîné une augmentation des recettes locatives (+1,66%)", et aussi "Les revenus locatifs sont en hausse par rapport à l’année 2019 (+ 1,67 %)." donc il semble bien y avoir eu une augmentation en €uros.   (on note que 1.66% n’est pas exactement 1.67%)

A noter aussi, en page 25 du Rapport Annuel, qu’en plus du poste "loyers" (20.65M€ en 2019, 20.99M€ en 2020), il y a sans doute, dans les revenus locatifs, le poste "autres revenus locatifs (0.06 M€ en 2019, 0.28 M€ en 2020).
Les bulletins du premier et second semestre 2020 indique comme "loyers quittancés (HT/an)" 21.3 M€ et 21.2 M€ respectivement (ce qui semble constituer une autre petite incohérence dans les chiffres publiés).

Sources : Rapport Annuel 2020, Bulletin 1er semestre 2020, Bulletin 2ème semestre 2020.

Hello,

D’après la dernière newsletter disponible ici : SCPI de rendement BUROBOUTIC - Métropoles

La SCPI historique Buroboutic Métropoles affiche un taux d’occupation financier de près de 90 % et conserve un rythme de distribution en ligne avec le T1 de l’année précédente de 2.60 €/ part.

Le problème de liquidité s’accentue : 7,43% des parts en attente de retrait au 30 juin 2023.
Les associés peuvent recourir au fonds de remboursement.
Source : bulletin trimestriel

Problème de liquidité : 7,99% des parts en attente de retrait au 31 mars 2024.
Les associés peuvent recourir au fonds de remboursement.
Source : bulletin trimestriel

Bulletin T4 2023 a écrit :

La Société de Gestion, en accord avec le conseil de surveillance, a décidé de mettre en place un fond de remboursement, à compter du 1er juillet, afin de permettre aux Associés inscrits sur le registre des retraits depuis plus de 3 mois, de sortir sous certaines conditions.

C’était donc le 1er juillet 2023, depuis ils font un copier-coller et je ne connais pas le prix de retrait via le fonds de remboursement.

Bulletin T2 2024 a écrit :

Retraits 9065 parts dont 8 253, soit 91 %, de parts en retrait au titre du fond de remboursement mis en place, par la Société de Gestion en accord avec le conseil de surveillance, à compter du 1er juillet, afin de permettre aux Associés inscrits sur le registre des retraits depuis plus de 3 mois, de sortir sous certaines conditions.

C’est dommage que les sociétés de gestion aient du mal à donner l’information du prix de retrait via le fonds, c’est malheureux car si ce n’est pas encadré par le réglement AMF, on fait régner l’opacité.

J’essaie de récupérer un formulaire de demande de retrait auprès de Fiducial. Ils font les morts. Ils écrivent dans leurs bulletins d’information qu’il est disponible sur leur site et sur simple demande, ce qui est faux.

Quelqu’un l’aurait a tout hasard et pourrait le partager à la communauté svp ?