Viagénérations : vos avis sur cette SCI (Turgot AM)

Les 40% sont ce qu’il y a dans les 15 lignes de la "poche liquide" (ce n’est sans doute pas du cash, mais ça ne doit pas rapporter grand chose) dans le reporting au 31/01/2021.

Il n’y a guère plus de détails dans le reporting. Par ailleurs, ni les statuts, ni la notice, ne comportent le terme "poche" ou le terme "liquide"….

A noter que le reporting indique 111 actifs immobiliers, semble-t-il valorisés 683k€ en moyenne, ce qui n’est pas tout à fait cohérent avec 60% des 161 M€ d’actif net de la SCI.  (On n’a pas 111 × 0.683 M€ = 60% de 161 M€, mais 60% de 123 M€, et j’ignore où sont les 38M€ (21%)d’actif net de la différence, mais je suppose qu’il y a une explication).

Selon un entretien du gérant que j’avais lu, la poche de liquidité est une exigence des assureurs.

Pour les frais, il existe également des frais sur les achats et les ventes des biens en SCPI, à la différence que la commission sur les acquisitions est généralement perçue via les frais d’entrée*. Je préfère cette façon de faire, c’est plus transparent et cela décourage les entrées/sorties (coûteux sur un fonds immo).

* A l’exception de la SCPI "sans frais d’entrée", qui facture de façon semblable à cette sci

Au final d’après la notice et le DICI, cette SCI ne fait pas exception et facture moins de frais à l’achat mais davantage de frais récurrents (comme déjà évoqués ci-dessus).

edit : précisions

Dernière modification par NicolasV (28/03/2021 19h55)

J’utilise également des UC SCPI dans mes contrats AV. Ainsi que des OPCI (qui ne semblent pas une si excellente que ça pour tout dire). Un truc qui m’embête beaucoup et que les UC dont il est question ici viennent corriger est que le sous-jacent est de l’immobilier commercial. Les SCPI basées sur l’immobilier résidentiel n’ont pas retenu mon attention, peut être à tort. 

Les frais de gestion de cette SCI sont relativement importants compte tenu du fait qu’il y a moins de travail de gestion à faire que dans une SCPI.

Je vais essayer d’être plus clair.

La SCI viagenerations et son homologue silver avenir sont sur ce marché du viager immobilier, qui est un petit segment du marché résidentiel. Un segment où je ne m’aventurerais jamais dans le cadre d’un viager classique (sauf pour vendre, ce n’est vraiment pas idiot si on n’a pas d’héritier). 

Les SCPI sont en général investies en immobilier commercial. Les SCPI résidentielles sont plus rares et ne me semblent pas adaptées a être prises comme UC sur un contrat AV.

L’immobilier résidentiel et l’immobilier ne se comportent pas de la même façon du point de vue de la volatilité. Il y a un risque -et un risque sérieux- sur l’évolution de la valorisation des deux types d’immobilier.

Je vois ces SCI comme une diversification par rapport aux SCPI commerciales.

Est ce une diversification illusoire? Je n’en sais rien et je suis d’accord que les frais récurrents de la sci viagenerations semblent élevés. Il y a déjà des mauvaises surprises sur certaines valeurs de pierre papier comme les Opci.

Oui, en effet, vous avez raison, il y a aussi des bureaux, des entrepôts, des locaux médicaux, etc…. Je faisais seulement la distinction immobilier commercial/immobilier résidentiel et mettais bien des choses qui ne sont pas des commerces sous la rubrique immobilier commercial. Je ne sais pas ou j’ai pêché cette distinction résidentiel/commercial, mais je suis prêt à admettre que je n’ai pas utilisé la bonne terminologie.  Désolé.

Ca ne répond pas à la question. Pour ma part je dis que l’assureur "n’assume pas la liquidité" car ce n’est pas écrit en ces termes.
Dans le Dici il y a ceci :
"La SCI n’offre aucune garantie de protection en capital.
L’exposition à ces risques peut entrainer une baisse de l’Actif Net réévalué de la SCI.
L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement."
Je ne vois pas comment les assureurs pourraient faire autrement dans le cas d’un blocage de marché.
Le risque de liquidité est rappelé partout contrairement à votre affirmation. Je cite la notice :
"Enfin, la SCI est exposée aux risques financiers de taux, de contrepartie et de liquidité."

Cet investissement affiche une belle rentabilité sans que l’on ne comprenne beaucoup comment elle se traduit sans revenus mais au contraire, des traites à payer. Une simple déduction des tables, auquel cas ça peut payer sur le long terme s’il n’y a pas d’événement imprévu.
Puisque le rendement est bon aujourd’hui et que les frais privilégient la vision à long terme du point de vue du gérant, l’investisseur a tout intérêt à profiter aujourd’hui de ce rendement et de sortir sans trop de casse puisque les frais ne le pénalisent pas trop ce, avant qu’il y ait encombrement sur le marché de la revente si cela arrive un jour.

Edit : votre message a été modifié, il parlait d’absence d’évocation de la liquidité, ce n’est pas le cas vous avez rectifié et donné la source.
Ces sujets sont complexes, il s’agit de ne pas donner de fausse idées-reçues aux investisseurs, après ils font ce qu’ils veulent. Selon ma lecture, acheter des parts de cette SCI en direct ou via AV ne change pas grand chose au risque éventuel à la revente.

Le DIC Viagénération tel que disponible sur le site de la SCI donne des informations précises sur le patrimoine de la SCI hélas au 01/02/2018 :

Vous avez une liste récente des biens immobiliers détenus en bas de page ici :

Détails bien détenus

Comment définissez vous risque en Capital et risque de liquidité ?

Pour moi, risque en Capital : remboursement à un montant inférieur à celui investi…
Risque de liquidité : incertitude sur le délai de remboursement

Le DIC dans la version citée par , indique comme avantages :



et comme risques :



Le risque évoqué dans le DIC me semble être une erreur, il s’agit d’un risque en Capital, puisque cela est relatif au montant remboursé et pas le délai pour le remboursement.

Quel est l’avis des autres membres du forum ?

Je vais par ailleurs interroger Linxea sur le sujet afin de trancher définitivement.

Canyonneur

Canyonneur75 a écrit :

Le DIC dans la version citée par , indique comme avantages :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … _vg_av.png

Quel est l’avis des autres membres du forum ?

Je vais par ailleurs interroger Linxea sur le sujet afin de trancher définitivement.

Non, ces avantages ne figurent pas dans le DIC (un document réglementaire) mais dans un doc commercial qui n’est d’ailleurs pas censé être distribué aux particuliers, peut-être pour de bonnes raisons . "Document non contractuel à destination exclusive de nos CGP partenaires"

Nous avons déjà eu ce débat plusieurs fois, je serai donc concis. La théorie c’est que l’assureur garantit la liquidité sauf restrictions. En pratique si l’assureur n’est plus en mesure de vendre le sous-jacent, le régulateur lui permettra très certainement de suspendre les mouvements sur cette UC. Cf affaire H2O. Les statuts de la SCI permettent de bloquer assez facilement le retrait des assureurs (je rappelle qu’en AV, les particuliers ne sont pas des associés)

Statuts SCI a écrit :

Plus généralement, les remboursements au titre des demandes de retrait peuvent être suspendus provisoirement par le gérant dès lors que des circonstances exceptionnelles l’exigent ou si l’intérêt des associés le commande.

Bref à mon avis la liquidité apportée par l’assurance-vie est toute relative, par contre la part de 30% de liquidités que doit contractuellement garder la SCI devrait permettre d’encaisser un gros trou d’air (contrairement au scpi), au prix bien sûr d’une performance diluée.

nb : l’avis de linxea ne tranchera rien du tout

Dernière modification par NicolasV (29/03/2021 16h11)

Le dernier message m’inspire le commentaire suivant :

Si ma compréhension est exacte, le gain technique est la conséquence de la différence de prix du viager selon les tables INSEE et les tables de Via Génération.

Si ma compréhension est correcte, ce gain est enregistré après chaque acquisition, la nouvelle valeur étant celle calculée selon les tables "maison". Il se réduira au fil du temps si le rapport acquisition / actif net diminue, si l’écart entre les tables disparaît, au en
l’absence de nouvelle acquisition.

Il y a donc un côté trompe l’œil sur l’évolution de la valeur liquidative…

Il vaut mieux monter dans le train maintenant et sortir quand ce gain "tables" commencera à diminuer / s’annulera brutalement, surtout au vu de la poche liquidités qui va vraisemblablement générer des gains techniques et les faibles frais d’entrée/sortie…

Au passage, ce risque n’apparaît pas dans les facteurs de risques du DICI (ou alors très indirectement via l’évolution des tables de mortalité)….

Canyonneur

Il n’y a pas de rente dans les charges tout simplement parce que la SCI n’achète pas en viager…

Comme je l’ai indiqué dans le message #49, la SCI achète les biens en nu-propriété et consent un usufruit ou un droit d’usage….

Cela est clairement indiqué sur le site de la SCI…

"La SCI ViaGénérations est un FIA réservé aux investisseurs professionnels et distribué sous forme d’unité de compte (UC) dans des contrats d’Assurance Vie et Plans d’Epargne Retraite. Son objet est le maintien à domicile de nos aînés. Le fonds achète la "nue propriété" de biens immobiliers résidentiels en payant à l’acquisition un capital sans rente à ses vendeurs à qui il concède un droit viager : droit d’usage et d’habitation ou usufruit viager. Les seniors trouvent ainsi au travers de cette solution un moyen de rester chez eux ad vitam (souhait de 96% d’entre eux), et de bénéficier de liquidités supplémentaires importantes leur permettant de faire face à leurs besoins : financement de leurs retraites, de leur  dépendance, des donations à leurs enfants et petits enfants…."

Canyonneur

Bonjour,
Au final, pensez-vous qu’il soit opportun d’investir maintenant dans cette SCI ?
Gibre

Le premier rapport de gestion trimestriel de la SCI vient d’être mis en ligne ici.

Énorme hausse des actifs sous gestion au 1er trimestre puisqu’on passe de 141,7 M€ au 31 décembre 2020 à 218,3 M€. Ainsi, la collecte sur ce premier trimestre a été équivalente à la collecte de toute l’année 2020.
La SCI est devenue disponible dans les contrats Swisslife, ce qui explique en partie cette collecte impressionante.

Cela fait donc énormément de liquidités à investir pour la SCI. D’ailleurs, au sein du dernier reporting, on voit qu’au 31/03 les liquidités représentent 47,2 % de l’actif. Pour ma part, pas d’inquiétude, je vois cela comme une réserve de performance (puisque chaque acquisition à venir va générer de la performance technique). Le rapport de gestion trimestriel donne des détails sur utilisation de cette collecte et les acquisitions à venir (avec forcément un certain décalage dans le temps).

J’en profite pour signaler que le premier rapport de gestion trimestriel de la nouvelle SCI concurrente (Silver avenir) devrait être disponible la semaine prochaine (information obtenue directement auprès de la SCI).