Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Distribution 01/2021 : 4.4031€/part.

A mon avis :
     - cela ne fait pas de différence.
     - l’IFU est unique (ma SCI IS associée de 2 de ces SCPI n’a reçu qu’un seul IFU pour 2018 et 2019)

Bonjour,

Je reprends un post récent de GoodbyLenine qui m’informe que le taux annoncé de 6% de Corum Origin se transforme en 4.87 % en arrivant sur le compte d’un associé, donc APrès fiscalité étrangère et AVant fiscalité  fiscalité française ?

ça fait pas loin de 19% de fiscalité étrangère, non ?

6%-4.87%=  1.13 %
et 1.13/6 =0.188 (0.19).

ou je me trompe, et mon calcul est erroné quelque part ?
Car alors là, je me demande où sont les règles de non double imposition.

Faut rajouter ensuite la fiscalité française, qui exonère en grande partie de PSociaux suivant la dominante (93%) étrangère de la SCPI, pour être ensuite détermlinée par le TMI de l’associé..

Merci d’avance.

Votre calcul est exact (Surin a fait le même dans le message #1153).

Les règles de non double-imposition diminuent beaucoup (mais n’annule pas complètement) le montant de ce qu’il faudra payer en France. On en a déjà maintes.tes fois discuté sur le forum, avec même des exemples chiffres, tenant compte des 8TI, 8TK, revenu mondial, TMI, et taux moyen d’imposition.

Atlante a écrit :

Savez vous si d’autres SCPI étrangères ou à dominante étrangère telles Pierval Santé, Eurovalys?;..Corum Eurion, Novapierre Allemagne  annoncent un rendements avant ou après fiscalité du pays d’origine ?

A ma connaissance, seules (toutes)  les SCPI de Corum et Aestiam communiquent principalement sur un rendement "avant fiscalité étrangère",  et toutes les autres le font sur ce qui est réellement versé sur le compte de l’associé.

Il faut analyser les Rapports Annuels pour avoir les 2 rendements, pour les SCPI qui les indiquent.

Par ailleurs, certaines sociétés de gestion (comme Primonial REIM) communiquent de manière étrange sur les distributions de plus-value (mele sur un bien en France), au point que parfois il ne m’a pas été possible de comprendre ce qui était vraiment distribué à qui et pourquoi.

Tout n’est pas toujours aussi simple qu’on le voudrait…

Je constate que dans le rapport annuel 2020 que la valeur de reconstitution 2020 d’une part est de 1117,10€.

Pour rappel, la valeur de reconstitution des années précédentes:

2014: 1072€
2015: 1087€
2016: 1092€
2017: 1108€
2018: 1127€
2019: 1133€

C’est donc la première fois que la valeur de reconstitution baisse (-1,4% vs 2019) même si la baisse reste faible.

Votre analyse est significative n ne peut pas ignorer les effets de la crise sanitaire et ses conséquences économiques, qui commencent à se faire sentir au niveau de la vacance des locaux et sur les valeurs d’expertise.

Il y a une petite marge avant la baisse de la part :

Rapport annuel a écrit :

pour la deuxième fois en huit ans, CORUM Origin n’a pas augmenté le prix de la part au 1er juin 2020. La première fois était en 2017 : nous y avions renoncé, considérant que les prix du marché immobilier européen étaient au plus haut.
Il aurait été incohérent d’augmenter le prix de la part en 2020.
Avec un prix de part au 31 décembre 2019 inférieur de 3,9 % à la valeur d’expertise du patrimoine, nous avions gardé « une poire pour la soif » en cas d’éventuelle baisse de valeur des immeubles

"La valeur de reconstitution 2020 d’une part est de 1117,10€", c’est la valeur que vaut le patrimoine avec les frais dettes etc, l’argent qu’il faurait pour reconstituer la SCPI à l’identique à un instant donné.
La valeur d’une part est de 1090€ donc acheter une part aujourd’hui n’a rien d’aberrant sur ce critère, elle coûte moins cher que ce que ça vaut, même si en cas de liquidation de la SCPI (cas purement fictif), les frais font que vous recevriez mois que cela mais plutôt ce que vaut la valeur de réalisation qui elle correspond justement à ce que l’on toucherait en vendant tout une fois les dettes soldées.

Le point le plus important dans tout cela est qu’elle vient de baisser. Au vu de la situation sanitaire, cela n’a rien d’alarmant, même si l’on peut se demander si elle n’aurait pas tout de même baissé notamment à cause de l’affaire évoquée et qui diminue la valeur de l’actif en cause.

La baisse est très relative, pour conclure, ça ne change pas grand chose à une décision à prendre pour un arbitrage, il faut analyser sur un tas d’autres critères plus pertinents, désolé si je ne suis pas très clair mais il est important d’asssimiler la différence entre valeur de reconstitution, de réalisation et de part frais inclus et de retrait.
Ca reste de plus des évaluations à l’instant "T", avec la dose d’incertitude qui va avec donc entre -3 et +3% sur le patrimoine global en vérité ça peut varier du simple fait de l’évaluateur, sachant que le marché lui-même évolue en permanence dans les deux sens.

Une fiche de l’AMF traite des notions à appréhender avant d’investir dans des SCPI. Cette fiche comprend un lexique qui définit les valeurs de réalisation et de reconstitution :

- Valeur de réalisation : valeur du patrimoine estimée par l’expert indépendant, à laquelle sont ajoutées notamment la trésorerie et les créances. Les dettes sont déduites.
- Valeur de reconstitution : l’ensemble des coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique. Elle prend donc en compte la valeur vénale, les droits de mutation à verser pour chaque bien et la commission de souscription.

En complément :
- Valeur comptable : valeur du patrimoine figurant dans le bilan. Elle correspond au prix d’achat des bâtiments (ou au prix de construction).
- Valeur vénale : valeur du patrimoine estimée par un expert indépendant. L’expertise du patrimoine est réalisée sur place tous les 5 ans, puis actualisée annuellement.

Canyonneur

Calcul de coin de table (ça vaut ce que ça vaut) !

Rapport annuel / rendement AEM moyen indiqué / total acquisitions / loyers équivalents

2013–15 : 7,80% - 457 M€ - 35,64 M€
2016 : 7,46% - 312 M€ - 23,27 M€
2017 : 7,65% - 316 M€ - 24,17 M€
2018 : 7,24% - 367 M€ - 26,57 M€
2019 : 7,20% - 353 M€ - 25,41 M€
2020 : 7,31% - 194 M€ - 14,18 M€

Total acquisitions : 1999 M€
Cessions (2015 – 2020) : 104,48 M€
Total acquisitions (jusque 2020) : 1999 – 104,48 = 1894,52 M€

Total loyers : 149,24 M€
Vacance 2,50% : 3,73 M€
Loyers – vacance = 145,50 M€
Rendement global « à la louche » = 145,50 / 1894,52 = 7,68% brut

Sans tenir des évolutions possibles (négociations à la hausse ou à la baisse)
Sans tenir comptes des loyers non-perçus suite aux cessions

Dans le RA (compte de résultat), loyers en 2020 = 142,629 M€ / 1894,52 = 7,53% brut

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Si l’on compte 25% de charges pour arriver au dividende brut / actionnaire :
7,68 – 25% = 7,68 – 1,92 = 5,76% brut
7,53 – 25% = 7,53 – 1,8825 = 5,65% brut

Si l’on déduit la fiscalité étrangère (18,09% hors PV), on arrive au dividende net 2021 :
5,76 – 18,09% = 4,71% net
5,65 – 18,09% = 4,63% net
Hors plus-value de cession éventuelle. 

De plus, l’évolution des dividendes du trimestre 1 en 2021 par rapport au trimestre 1 en 2020 n’est pas favorable :
T1 2020 (source : GBL en SCI IS) : 13,2984 (hors PV)
T1 2021 (source : GBL en SCI IS) : 12,8221 (hors PV)
Soit une baisse T1 2020/2021 de 3,58%

Si les dividendes des trimestres T2 T3 T4 sont identiques, ça fera 12,8221 x 4 = 51,2884 / 1090 = 4,70% net

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Sur 2020, un dividende de 51,93 € (hors PV) a été versé => 51,93 € / 1090 = 4,76% net
Si l’on enlève 3,58% de 51,93, on arrive à 51,93 – 1,86 = 50,07 € / 1090 = 4,59% net
Hors PV de cession (mais si les PV sont imposées à 50% comme les dernières…). 

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Ces calculs sont assez proches (4,59 à 4,76), à 3,5% près. Réponse en fin d’année !

J’ai fait ces petits calculs car étant en train de créer une SCI IS, je me demande (pour 10% de l’allocation globale) si je dois partir sur Interpierre, Corum Origin ou Vendôme Régions…

Dernière modification par maxicool (14/04/2021 14h43)

Sisco2117 a écrit :

Certains d’entre vous ont ils déjà déclaré les revenus CORUM sur un seul immeuble?

J’ai toujours additionné car je déteste devoir faire différemment pour deux choses similaires et que nous n’avons pas le détail pour de nombreuses autres SCPI.

Je déclare 8 immeubles car je détiens des parts dans 8 SCPI. Ce niveau de détail me paraissait suffisant.

Je détiens des parts CORUM (et procède ainsi) depuis 2018 (ce sera ma 3e déclaration). Mais, ce n’est pas parce que les services fiscaux n’ont pas fait de remarques que c’est une méthode acceptable.