Syriuus : étude de cas immobilier (bonne ou mauvaise affaire)

Concernant le retour d’expérience de mon ami AI : c’était une remarque générale de sa part. Je suppose qu’il englobait l’ensemble de ce qu’il vend, qu’il s’agisse du marché locatif ou du marché résidence principale.

Géographiquement parlant, il est sur un marché porteur. Ca n’est quand même pas Paris ou Lyon, mais ça n’est pas beaucoup moins bien… Donc ce n’est pas à transposer partout, tel quel.

Pour autant, ça corrobore ce que je lis, entends et constate un peu partout. Il y a un fort engouement pour l’immobilier, que ce soit comme résidence principale ou en investissement locatif. Mon ami citait comme seul inconvénient le fait qu’il n’arrive à rien tenir en portefeuille. L’autre inconvénient d’une telle période, qu’il ne citait pas mais que j’ai lu dans un article, c’est que, vu que les acquéreurs potentiels voient les trucs leur filer entre les doigts, ils ont tendance à faire une offre à la légère, pour bloquer le bien (car ça se sait de plus en plus qu’une offre n’oblige pas vraiment un acheteur à acheter). Il semblerait même que certains acquéreurs n’hésitent pas à signer plusieurs offres en parallèle, avant de choisir laquelle ils vont vraiment honorer ! De ce point de vue, Syriuss, qui a fait une offre avant de visiter et qui se pose les questions ensuite, est représentatif de cette nouvelle tendance…

Cela étant dit, ce genre de considérations un peu générales ne remplace pas une connaissance fine du marché immobilier de son coin. Mais ce qu’il y a de sûr, c’est que même une connaissance fine de son coin, il faut l’actualiser. Le marché d’avril 2021 n’est pas celui de 2019. Cette actualisation, c’est encore du temps de travail à y passer, et les conclusions peuvent parfois être un peu désagréables (marché favorable pour vendre, mais beaucoup moins pour acheter !). Et je suppute que le marché de mai et juin 2021 sera encore un peu différent de celui d’avril.

Dernière modification par Bernard2K (18/04/2021 18h16)

Le fait que le locataire soit en curatelle ne pose pas de problème à part d’éventuels dégâts et le manque de soin de l’appartement qu’il pourrait occasionner.

Le loyer, je peux le réévaluer mais de manière très progressive et je doute qu’une augmentation de loyer soit accepté par le locataire. ce qui impliquerait un recours en justice.

C’est mon 1er investissement et j’aimerais en faire plusieurs pour me dégager des revenus complémentaires. C’est pourquoi avec cet investissement, je risque de me bloquer pour d’autres biens…

De plus, ce projet comme le disait Oli me paraît trop compliqué pour moi :-(

J’ai 7% de rentabilité donc un effort d’épargne…

Je me demande si je ne dois pas parcourir de nouveau le forum comme on me l’a conseillé pour améliorer mon raisonnement. Chercher encore pour trouver un rendement à 10% m’assurant de pouvoir répéter des opérations immobilières.

Oui je comprends ce que vous voulez dire.

Mais là, le locataire est imposé. C’est une contrainte pour moi. Si c’était si facile, tout le monde serait rentier, c’est sûr.

Partout, je trouve l’information qu’un bon investissement est un investissement qui rapporte au moins 10% brut. En deçà, c’est un effort d’épargne…

Je ne pense pas qu’avec 7% , je vais pouvoir réaliser mon projet de revenus complémentaires.

Si j’avais un salaire très confortable, oui ce serait pas mal comme investissement mais ce n’est pas le cas.

Ce qui m’inquiète aussi, c’est la peur du débutant et je me rends davantage compte de mon manque de compétences.

Je n’attends pas un appartement à 10% brut. Je sais qu’il faut du travail et je n’ai pas peur du travail.

Je vais laisser encore décanter cette nuit et je vois si je fonce ou pas.

Merci beaucoup pour vos retours et surtout pour votre patience.

Merci

Taux d’endettement à 20%

Syriuus a écrit :

Je n’attends pas un appartement à 10% brut.

C’est pourtant ce que vous disiez il y a 50 minutes!

Syriuus a écrit :

Je vais laisser encore décanter cette nuit et je vois si je fonce ou pas.

Si vous foncez ou pas ?
Vous jouez au loto ou vous investissez ?

Car en investissement, on ne fonce pas, car la précipitation est mauvaise conseillère.

Par contre, on étudie les dossiers et on en tire des conclusions.
Conclusions qu’on applique ensuite.

Donc sans :
- visiter le bien,
- vous renseignez auprès du locataire, de son curateur,
- analyser le bien (qualité/défaut/travaux potentiels),
- analyser les documents de copro voir si des travaux lourds ont déjà été abordés mais repoussé aux AG, - - etc,
je ne vois pas trop comment vous pouvez tirer une conclusion précise sur votre investissement.

Vous nous parlez du problème de rendement lié au locataire sous curatelle.
Mais, rien sur le logement, son état, son orientation, ses défauts, ses travaux inévitable à la relocation, etc.

Bref, pour le moment, vous voyez seulement la surface du dossier, il va falloir creuser pour tout voir!

Syriuus a écrit :

Merci

Taux d’endettement à 20%

Je trouve 18% avec un emprunt de 60000€ sur 15 ans (14% sur 20 ans). Votre cashflow sera négatif.

Par contre, si vous voulez acheter, je vous conseille vivement de regarder la qualité du bien. Vous pouvez très bien sacrifier un peu de rentabilité contre une (bonne) plus-value sur le long terme.

Il faut en savoir davantage…
Age du locataire par exemple. S’il a 30 ans, vous n’êtes pas prête de récupérer le bien.
Comme vous avez du cash disponible,  vous pouvez aussi mettre un plus gros apport pour avoir du cashflow positif et améliorer vos revenus, ce qui était votre but initial.

Donnez les charges de copro, la tf pour le calcul de la renta nette .

Oli34 : donc, d’après vous, le problème c’est le locataire sous curatelle, et Syriuus renchérit. C’est drôle parce que quelques messages plus haut il écrivait que ce n’est pas un problème.

Bien sûr, il faut vérifier que les loyers sont payés et qu’il ne fait pas de tapage dans l’immeuble. Mais ça, ce sont les diligences normales pour tout achat d’un bien loué, et c’est valable que le locataire soit sous curatelle ou non !

Le fait qu’un locataire soit sous curatelle peut présenter des inconvénients mais aussi des avantages. Sous réserve des vérifications d’usage, un tel locataire peut constituer une assurance de revenus très réguliers et sans ennui.

Tout le monde est "bizarre" ou peut le devenir très rapidement. Avoir comme locataire une personne dont la "bizarrerie" est connue et délimitée, c’est assez rassurant finalement. Avec un locataire "normal", nul ne peut prédire ce que ça va donner, quand sa copine l’aura largué et qu’il consommera des drogues dures pour se consoler, si vous voyez ce que je veux dire.

Syriuus dit que le fait qu’il n’ait pas le choix du locataire est un problème. Est-ce que ça veut dire qu’il se sent capable de choisir un locataire au-dessus de tout soupçon ? Quand on voit certains bailleurs se mordre les doigts d’avoir mal choisi, malgré des années d’expérience, quand on voit certains bailleurs dire que leur pire expérience a été avec des locataires qui semblaient au-dessus de tout soupçon compte tenu de leur statut social (médecin, cadre supérieur, etc), ça me semble bien présomptueux de penser qu’un débutant absolu comme lui sera forcément bon sur la sélection de locataire. Un locataire en place qui paie ses loyers depuis des mois voire des années, c’est déjà un bon historique. Quand on voit, dans certains retours d’expérience que les impayés commencent dès le début de l’installation du locataire, avoir un tel historique sur des mois voire des années, c’est déjà beaucoup.

Je persiste à penser que ce projet semble pouvoir être une bonne affaire, sous réserve des vérifications d’usage et des calculs habituels comme l’a fort justement rappelé gunday ci-dessus. Syriuus prend peur et trouve 2 raisons nouvelles par heure d’annuler son offre déjà signée. A partir de là, je ne vois pas ce que je peux faire pour lui si ce n’est lui recommander (comme les autres forumeurs avant moi) de se former, de s’informer, de faire des calculs, de poser les choses sur le papier (ou sur l’ordinateur) pour rationnaliser ses décisions.

Bernard2k, je ne peux d’abonder dans votre sens. Je fais la girouette. J’attends de visiter et d’avoir les documents pour prendre ma décision une bonne fois pour toute.

Job : je n’ai pas eu l’occasion d’avoir les vendeurs. Selon les dires de l’AI, les héritières viennent d’une famille très fortunée qui auraient bénéficié de dons après la guerre ( je ne sais plus le terme) et possèdent plus de 30 locations dans la ville. Donc paieraient trop d’impôts.

Je viens d’appeler le notaire.
Sa réponse m’a surprise. Le propriétaire doit envoyer une lettre au curateur pour voir si il est intéressé par le bien. Sinon il a 3 mois pour quitter le bien !

Et jen ai rappelé un autre de notaire car la réponse me semblait être trop belle pour être vraie. Javais pas tort. On me confirme que je dois garder le locataire en place…

Dernière modification par Syriuus (19/04/2021 09h52)