Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

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#1176 16/04/2021 11h32

1 #1177 16/04/2021 12h36

#1178 16/04/2021 13h47

#1179 16/04/2021 14h50

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#1194 24/04/2021 09h30

#1195 24/04/2021 09h57

#1196 28/04/2021 23h18

1 #1197 28/04/2021 23h37

#1198 28/04/2021 23h47

5 1 #1199 29/04/2021 20h06

1 #1200 03/05/2021 19h26

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FCP, le 21/04/2021 a écrit :

maxicool, le 21/04/2021 a écrit :

AMF a écrit :

Mumm · #1176

Il me semble qu’il faille détailler puisque les conventions fiscales sont différentes avec chaque pays.

gunday · #1177

Pour la déclaration, il faut différencier impôts foncier (2044) et impôt étranger (2047)

Sur le foncier, je regroupe par SCPI.
De toute façon, les sommes sont faites en lignes donc déclaré 1 et 5 qui seront additionné en 6 ou déclarer directement 6, je ne vois pas la différence.
La subtilité est à mon sens sur les intérêts d’emprunt qui doivent être répartis au prorata des revenus par pays.

Sur la 2047, je regroupe par pays.
Car je n’ai pas trouvé de moyen d’avoir 1 ligne par SCPI/pays.

Après, j’ai un gros tableur pour le foncier, et en SCPI, je met en ligne les SCPI avec intérêts d’emprunt et en colonne les pays avec répartition des revenus par SCPI.
Après, reste plus qu’à sommer et à reporter.
Et bien sûr, je garder les tableurs des années antérieurs.

GoodbyLenine · #1178

Je pense qu’il faut, pour un associé à l’IR (par ex une personne physique), à minima suffisamment séparer les pays ou groupes de pays pour distinguer les revenus venant de pays en 8TK de ceux en 8TI, car les consequences sur le montant de l’impôt à payer ne sont pas du tout les mêmes.

FCP · #1179

Il faut déclarer en 3 groupes :
1) revenus français
2) revenus étrangers imposables
3) revenus étrangers exonérés

Car il y a des règles différentes pour ces 3 groupes. Notamment pour les intérêts d’emprunt qu’il faut répartir au prorata. On ne peut pas les déduire de 3), car on n’est pas imposé en France.

Sisco2117 · #1180

Et comme si ce n’était pas assez simple, là ou ça se complique c’est que j’ai des parts au nom de Monsieur et Madame et d’autres au nom de Monsieur.

--> Nous sommes donc logiquement considérés comme 2 PPH distinctes et recevons donc 2 IFU.

Mais peut on bien mélanger les montants (exemple CORUM ITALIE) de chaque immeuble des 2 IFU?
Sinon alors cela multiplie tout par 2 (y compris pour d’autres SCPI que j’ai)…

FCP · #1181

Des retours de l’AG ?
Je n’ai pas pu y assister.

Sisco2117 · #1182

Bonjour,

Un bref retour de l’AG:

--> La baisse de la distribution du T4 2020 est dû à un incident en décembre sur un immeuble en Finlande:
En effet, il y a eu de grosses chutes de neige mais avec l’effet du réchauffement climatique la neige est beaucoup plus humide que d’habitude, ce qui fait qu’elle est beaucoup plus lourde ce qui a occasionné une forte avarie sur le toit de l’immeuble….
CORUM est assuré pour ça mais le temps qu’il y ait les expertises adéquats, ect…cela prend du temps et la SCPI à donc été obligé de provisionner la réparation des dégâts en attendant le prise en charge par les assurances.

--> La légère baisse de la valeur de reconstitution s’explique par la baisse de la valeur de certains biens à cause du covid comme les hôtels et certains commerces, la valeur des bureaux étant restés stables…

--> Concernant l’Espagne est les 2 actifs de commerces évoqués dans des posts précédents, il a juste était dit qu’il y avait eu un défaut du locataire et que ces actifs étaient en cours de relocation ou recherche de locataire (je ne sais plus…à revoir dans la vidéo qui sera mise en ligne). Mais pas d’explications plus précises ni d’allusion sur le procès intenté par CORUM auprès de ce locataire.

--> Pas d’investissement prévu dans le domaine de la santé car aujourd’hui les actifs sont trop chers car tout le monde veut investir dans la santé (effet moutonnier). Malgré plusieurs visites de clinique, CORUM ira donc chercher de la valeur dans d’autres secteurs. De plus ce genre d’actif est très dépendant du gestionnaire qui l’exploite contrairement aux bureaux ou commerce et après étude certains ne semblent pas avoir financièrement "les reins assez solides" pour payer le loyer sur des années….

Frédèric Puzin, indique qu’en 2021 CORUM ORIGIN fera encore au moins 6% mais il ne semble pas qu’il y aura une augmentation du prix de la part.

Voilà le principal que j’ai retenu et qui n’était pas dans le RA.

maxicool · #1183

Les locaux évoqués en Espagne dans les pages précédentes ne sont pas du tout des "actifs de commerce".

GBL s’est trompé en parlant de "locaux commerciaux vacants pour 38 245 m² à Yecla (Espagne) : 14 341m² depuis T1 et le reste depuis T2/2020; les expertises de ces biens, acquis pour 39.8 M€ en 2016 et 2018 (avec chaque fois "un bail 10 ans fermes", et "une obligation de rachat par le locataire" pour le 1er)".

Il s’agit de biens classés en activités/logistique

BT T2 2016

Achat le 10.05.16 – Activités et logistique – Murcia (Esp) – 23904 m2 – Bail 10 ans
Rendement 7,61%
24,8 M€ soit 1041 € / m2 - Locataire : Trabis

Le BT précise "l’actif de près de 24 000 m2 est constitué d’un ensemble immobilier à usage d’activité et de logistique".

--

BT T2 2018

Achat le 05.06.18 – Activités (rénovation totale en 2018) – Yecla (Espagne) – 14341 m2 – Bail 10 ans ferme
Rendement 7,50%
Calle Ctra. De Villena 8 – 30510 YECLA - 14,712 M€ soit 1025 € / m2 - Locataires : Trabis

Le BT précise "Trabis, spécialiste dans la conception et la fabrication d’éléments préfabriqués en béton, est déjà locataire d’un immeuble acquis en 2017. La société connait une forte croissance et doit étendre ses locaux pour développer son activités. C’est dans ce cadre que Corum fait l’acquisition d’un nouvel immeuble industriel".

--

Ca fait quand même sourire de constater un "défaut du locataire" début 2020 alors que 18 mois avant, il était en "forte croissance" au point de devoir étendre ses locaux.

Sinon, Corum Origin est toujours en "collecte maitrisée". Il n’est pas possible d’en acheter actuellement (j’ai appelé Corum lundi).

FCP · #1184

L’AG de CORUM Origin en vidéo :
Assemblée Générale SCPI CORUM Origin - 20 avril 2021

flosk22 · #1185

On peut être en forte croissance et faire défaut je n’y vois pas de contradiction bien au contraire.

Une croissance mal maitrisé entraine en général une explosion du BFR, la société se retrouve à court de cash et donc en cessation de paiement.

C’est comme ça que la plupart des start up meurs.

maxicool · #1186

Trabis n’était pas à priori une start-up.

Le cédant était la société espagnole TRABIS EDIFICACIÓN AVANZADA, dédiée à la production de préfabriqués en béton et appartenant au groupe BARAKA, une société holding avec laquelle CORUM avait déjà travaillé au cours de l’année 2016, lors de l’acquisition d’un autre entrepôt du même secteur industriel.

Le groupe BARAKA est un groupe espagnol spécialisé depuis plus de 25 ans dans l’investissement immobilier et la construction d’hôtels de luxe, de centres logistiques, de logements et de centres commerciaux. Parmi les opérations les plus célèbres de Baraka, citons l’acquisition du célèbre immeuble « Edificio España » à Madrid, du siège de Peugeot à Madrid et de la multinationale française Alstom à Barcelone. Par ailleurs, sa société TRABIS EDIFICACIÓN AVANZADA, construit notamment des supermarchés pour des entreprises d’envergure internationales comme Aldi, Lidl, Mercadona et Consum.

Source

Surin · #1187

Flosk votre message est malvenu et hors-sujet, vous nous induisez en erreur avec une généralité sans la vérifier/sourcer et celle-ci s’avère fausse comme l’explique Maxicool.
Je souligne aussi l’erreur de classement des locaux incriminés, tantôt logistique qui a le vent en poupe lorsqu’on en parle en ce moment pour des acquisitions et que l’on nomme "commerces" lorsqu’il s’agit de trouver des explications à une débâcle, l’excuse du Covid permettant de faire passer ou expliquer les difficultés que rencontreraient des locaux commerciaux.
+1 à Maxicool pour avoir reprécisé les choses - le gérant ayant été "alambiqué" dans sa communication en parlant de "commerces" sans nuancer, induisant ainsi GBL puis Sisco en erreur dans leurs messages 1164 et 1182.

flosk22 · #1188

J’induis personne en erreur je n’ai jamais parlé spécifiquement de ce locataire.

Je répondais uniquement à cette partie:

"Ca fait quand même sourire de constater un "défaut du locataire" début 2020 alors que 18 mois avant, il était en "forte croissance" au point de devoir étendre ses locaux."

Cela laisse entendre qu’être en forte croissance et faire défaut 18 mois plus tard est incompatible, c’est une généralité, j’y réponds par une généralité.

J’ai dis start up, mais ça vaut pour toutes les entreprises, une forte croissance mal maitrisé entraine une explosion du BFR qui conduit à la cessation de paiement.

Quant à la source de mon message, excusez moi mais c’est je pense une lapalissade qui n’a pas besoin d’être sourcer, à défaut, je vous renvois à tous les cours de débutant sur le fonctionnement d’une entreprise; l’entreprise pour les nulles par exemple.

Sisco2117 · #1189

FCP, le 21/04/2021 a écrit :
L’AG de CORUM Origin en vidéo :
Assemblée Générale SCPI CORUM Origin - 20 avril 2021

Pour info voir à partir de 18min et 45 secondes le passage sur "la moins belle histoire" qui s’est passé en Espagne….

maxicool · #1190

les nulles

Ca pique un peu quand même ;-)

--

Sinon, dans la vidéo, ils disent simplement que ça peut arriver, que c’est exceptionnel et qu’ils ont entamé des recherches pour trouver un nouveau locataire. Comme vous l’aviez spécifié juste au-dessus. Que du classique en fait, c’est ce que diraient toutes les SDG ;-)

maxicool · #1191

Bulletin trimestriel T1 2021

Les baisses de loyer accordées pour le T1 2021 sont estimées à 0,20% des loyers annuels.
Loyers encaissés au T1 2021 : 30,50 M€

Dividende trimestriel brut : 15,81 € (soit 24,17% du prévisionnel annuel)
Imposition à la source : 2,99 € soit un taux d’imposition/source de 18,91%
Dividende trimestriel net : 12,82 €
Dividende prévisionnel 2021 : 65,40 €

Collecte T1 2021 : 49 M€
On est donc parti sur une base supérieure à celle de 2020 (collecte de 126 M€).

Il restait 60 M€ à investir fin 2020 (source : RA 2020). Avec la collecte de ce trimestre (39 M€ tous frais déduits) et les 2 acquisitions (66 M€), il doit avoir 33 M€ de reste à investir fin mars 2021.

TOF : 96,40%
> Le TOF continue de baisser (il était de 97,30% fin 2020)
TOP : 95,30%

2 acquisitions :
- magasins de Bricolage Depo en Lituanie (52461 m2 - 58 M€ - rendement AEM 7,40%)
- bureaux 7400 m2 dans la banlieue nord de Rotterdam (8 M€ - rendement AEM 7,50%)

2 cessions :

- 1 à El Puente (Canaries)
> Il s’agit forcément du 4ème et dernier magasin HiperDino (acquis en juin 2014).

- 1 à Bruxelles
> Il s’agit sans aucun doute des bureaux acquis le 29.09.14 (7573 m2 – Rendement 7,52%)
10-12, Klein kloosterstraat 1932 SINT STEVENS WOLUWE – 14,966 M€ soit 1976 € / m2
Locataire : Bridgestone

Dernière modification par maxicool (23/04/2021 09h10)

Bobox · #1192

maxicool, le 21/04/2021 a écrit :
Ca fait quand même sourire de constater un "défaut du locataire" début 2020 alors que 18 mois avant, il était en "forte croissance" au point de devoir étendre ses locaux.

Sinon, Corum Origin est toujours en "collecte maitrisée". Il n’est pas possible d’en acheter actuellement (j’ai appelé Corum lundi).

Merci maxicool pour toutes ces précisions !
Concernant la collecte maitrisée, début 2020, ils limitaient les ventes, la situation est repartie en Juin-Juillet (de mémoire).
Vous n’avez pas eu de date pour avoir la possibilité d’en acheter ?

maxicool · #1193

Non, ils ne m’en ont pas donné, mais je n’ai pas demandé.
Je suis en cours d’obtention d’un prêt, je ne veux pas attendre cet été.

CarolusM · #1194

Pour ceux qui détiennent déjà des parts, il ne semble pas y avoir de collecte maîtrisée sur le PEI, pour moi c’est un outil très souple pour souscrire chaque mois car on peut changer le montant investi selon ce que l’on veut faire, d’après mon conseiller il n’y a pas de limite haute à l’investissement que l’on peut faire chaque mois, cependant je n’ai jamais essayé avec un montant supérieur à quelques milliers d’euros

maxicool · #1195

Peut-être que Corum privilégie les investissements au sein de Corum Life et limite ceux en dehors. Peut-être que Corum trouve qu’un investisseur via Corum Life est davantage "captif" qu’en dehors.
Pas évident de savoir…

FCP · #1196

Dites moi, je suis en train de faire ma déclaration de revenus et je me pose une question ?

Pour les SCPI avec des revenus à l’étranger imposables en France (Allemagne, Italie, etc…) comme CORUM Origin, dans le formulaire 2047 / "REVENUS DE SOURCE ETRANGÈRE
ET REVENUS ENCAISSÉS A L’ÉTRANGER" vous me confirmez que dans les 2 rubriques suivantes, on doit avoir les mêmes montants ?

4 REVENUS FONCIERS IMPOSABLES EN FRANCE
6 REVENUS IMPOSABLES OUVRANT DROIT À UN CRÉDIT D’IMPÔT ÉGAL À L’IMPÔT FRANÇAIS

A savoir les revenus net de charges et d’intérêt d’emprunt ?

Sisco2117 · #1197

Oui dans la partie 4 et 6 de la 2047 il y a les mêmes montants.

Oui il s’agit aussi des mêmes montants (sans les revenus des immeubles FRANCE) que dans la 2044 ligne 114 (donc net de charge et d’intérêt d’emprunt de la SCPI + les miens).

Par contre il est vrai que l’IFU n’indique pas comment compléter la partie 4 de la 2047 quand on a un crédit (page 4 de l’IFU)….j’avais donc posé la question à CORUM l’année dernière et il m’avait dit que oui il faut déduire les intérêts aussi en partie 4.

Je précise que je suis PPH à l’IR au régime réel.

ATTENTION: dans d’autres SCPI que CORUM, comme AESTIAM ou PAREF GESTION, l’IFU ne précise pas la possibilité de retiret les intérêts de la partie 4 et 6 de la 2047….j’ai posté ce sujet dans chacun de ses SCPI (placement pierre et novapierre allemagne).
J’ai écrit à ce sujet aux SDG et j’ai eu un retour d’AESTIAM, j’attends le retour de PAREF…..

Bon courage.

FCP · #1198

Ce n’est vraiment pas évident de faire cette déclaration.

Autre doute : en 4BL (droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français) faut il reporter le montant dont on parle ci-dessus ? Il n’y a pas de report automatique.

FCP · #1199

Si ça peut aider, j’ai posé la question à mon centre des impôts, et voici donc la réponse officielle :

Bonjour,

Pour vos revenus fonciers provenant de SCPI avec des revenus à l’étranger imposables en France, le formulaire 2047 "REVENUS DE SOURCE ETRANGÈRE ET REVENUS ENCAISSÉS A L’ÉTRANGER" est à compléter en fonction du justificatif qui vous a été remis par l’organisme qui gère ces placements en SCPI.

Je vous confirme que vous devez remplir votre 2047 avec les mêmes montants, dans les 2 paragraphes :

4 - REVENUS FONCIERS IMPOSABLES EN FRANCE

6 - REVENUS IMPOSABLES OUVRANT DROIT À UN CRÉDIT D’IMPÔT ÉGAL À L’IMPÔT FRANÇAIS

Le montant de vos revenus fonciers étrangers est déterminé selon les mêmes modalités que les revenus fonciers français mentionnés sur la 2044, donc sous déduction des frais, charges et d’intérêt d’emprunt. Le montant net doit donc être ajouté à vos revenus nets fonciers français et le total est à mentionner à la ligne 4BA.

Vous devez également indiquer le montant figurant sur votre 2047 à la ligne 4BL pour que votre crédit d’impôt puisse être correctement calculé.

Cordialement.

Ne pas oublier le report en 4BL, ce n’est pas automatique !

FCP · #1200

L’AMF a prononcé à l’encontre de la société de gestion Corum Asset Management une sanction pécuniaire de 600000 euros :

La Commission des sanctions de l’AMF sanctionne une société de gestion spécialisée dans l?immobilier pour des manquements à ses obligations professionnelles | AMF

AMF a écrit :
La Commission a retenu quatre séries de manquements à ses obligations professionnelles à l’encontre de Corum Asset Management qui gérait au moment des faits, notamment, deux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont l’encours total atteignait près de 1,5 milliard d’euros et dont les parts étaient commercialisées auprès de plus de 24 000 souscripteurs, quasiment tous non professionnels.

Elle a estimé que certains des documents promotionnels diffusés par la société de gestion (newsletters envoyées par courriel, site internet, spots radios, vidéos diffusées sur la plateforme YouTube, affiches) comportaient des informations peu claires, inexactes ou trompeuses. Elle a considéré que ces supports mettaient en avant les avantages de l’investissement dans les SCPI au détriment des risques correspondants, qu’ils fournissaient des informations trompeuses sur les frais réellement supportés par les investisseurs et comportaient des indications peu compréhensibles et trompeuses sur la performance de ces fonds. De plus, le contrôle interne de la documentation commerciale mis en place par Corum Asset Management était insuffisamment formalisé et inefficace.

(…)

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