Viagénérations : vos avis sur cette SCI (Turgot AM)

C’est quoi les codes couleurs dans le tableau des biens ?

Canyonneur75, le 30/03/2021 a écrit :

Si ma compréhension est correcte, ce gain est enregistré après chaque acquisition, la nouvelle valeur étant celle calculée selon les tables "maison".

Surin, le 30/03/2021 a écrit :

Donc le gérant a tout loisir de choisir sa performance, en fonction de tables qu’il aurait à justifier de façon réaliste. Le manque d’indépendance me gène (mon métier de contrôleur technique sûrement).

Je crois que vous inversez les choses. Difficile de dire que le gérant choisit sa performance, sauf à considérer qu’il choisit son prix d’achat, puisque la valorisation au bilan de la SCI se fait à partir de la table INSEE (et non la table maison) qui est à priori imposée par l’AMF.

Canyonneur75, le 30/03/2021 a écrit :

Il se réduira au fil du temps si le rapport acquisition / actif net diminue, si l’écart entre les tables disparaît, au en l’absence de nouvelle acquisition.

Oui tout à fait, paradoxalement la collecte participe à ce gain mais diminue également son impact dans le futur. Et si demain les biens devaient être valorisés à la table maison, alors il serait même négatif. Enfin si l’espérance de vie s’avérerait être celle de la table maison, alors ce gain ne viendrait que compenser les années où il n’y aurait plus de NP à revaloriser. (La performance de la sci dépendra évidemment de l’espérance de vie constatée vs estimée, contrairement à ce qui est parfois dit).

Massachusetts : Le gain technique est effectivement one shot, tout comme vous je pense qu’il aurait été préférable de le lisser au moins sur quelques années, mais est-ce au choix de la sci ? Le risque que l’on entrevoit déjà, c’est que la surperformance crée une collecte très forte, sur un marché étroit, entraînant donc une diminution de la décote à l’achat. Par ailleurs cela peut instaurer des attentes déraisonnables sur la performance future de la sci (qui n’est pas tenable à 6+ toutes choses égales par ailleurs), avec un risque de décollecte dans le futur. Or devoir revendre des biens sur lesquels il existe un DUH se ferait à mon avis difficilement et/ou à prix cassé.

Dernière modification par NicolasV (20/04/2021 18h28)

Partons d’un constat simple :
- quasiment aucun des biens achetés en viager n’a été revendu (quasiment pas de décès)
- les prix de l’immobilier n’ont pas augmenté de 6% en un an.

Donc quand cette UC affiche un gain de 6%, ce gain ne peut être "technique", autre mot pour dire "virtuel".

Pour mieux se le représenter, pensons à un associé qui a acheté 100 de Viagénérations il y a deux ans et qui se retrouve avec 112 aujourd’huI. S’il revend, qui paie la différence entre 112 et 100 ? Sachant qu’il n’y a pas eu de vente de bien donc de plus value réelle ?

Hé bien c’est un autre associé qui va payer la plus value de l’associé qui sort. On verra plus tard si le nouvel associé aura sa plus value car personne ne peut dire aujourd’hui à quelle valeur sera vendu le patrimoine lorsque le nouvel associé voudra sortir, ni même si ce patrimoine sera vendu et donc liquide.

Comme toutes les UC immobilières, cette UC souffre d’un problème de liquidité. Mais dans ce cas précis, ce problème est décuplé. Une SCPI qui a des bureaux peut essayer de les vendre (à quel prix et dans quel délai, mystère). Mais cette SCI ne peut même pas essayer de vendre ses biens pour se procurer de la liquidité car tant que l’usufruiter est vivant, la vente du bien est quasi impossible. Donc le patrimoine est hautement illiquide.

Bonjour Spot
Merci pour ces précisions. Une performance basée sur la reconstitution de la nue propriété est effectivement ce qui est attendu (mais pas forcément ce qui apparaît dans ce fil ou dans celui de la scpi concurrente silver avenir). Cela dissipe un peu mes doutes (en tant que détenteur de la sci)
Puis je vous demander la source de votre graphique? S’agit-il bien de Viageneration ?

Oui je m’en doutais. Quel est le titre de ce graphique, sur quoi est-il basé ?

J’imagine qu’il s’agit d’un graphique estimatif sur la façon dont Viagenerations devrait créer sa performance en vitesse de croisière. Le graphique que j’ai cité provient également de Turgot AM et est basée sur la performance réelle de 2019.

Je constate que :
- le gain technique a généré 53,5% de la performance de 2019, versus 6 à 12% dans le graphique que vous citez. Pas vraiment les mêmes ordres de grandeurs.
- la revalorisation de la NP a généré 29% de la performance de 2019, versus 60% dans le graphique que vous citez.

Il me semble donc incorrect d’utiliser ce graphique pour expliquer la performance actuelle.

Dernière modification par NicolasV (23/04/2021 18h55)

NicolasV a écrit :

Je constate que :
- le gain technique a généré 53,5% de la performance de 2019, versus 6 à 12% dans le graphique que vous citez. Pas vraiment les mêmes ordres de grandeurs.
- la revalorisation de la NP a généré 29% de la performance de 2019, versus 60% dans le graphique que vous citez.

Il me semble donc incorrect d’utiliser ce graphique pour expliquer la performance actuelle.

En tout cas, ça ne me semble pas incohérent (d’avoir les chiffres actuels, et d’envisager d’autres chiffres en régime de croisière, même si les premier ne peuvent directement justifier les suivants : il faudrait les moduler selon le ratio collecte/capitalisation).

Quand la collecte du fond sera (en proportion de sa capitalisation) moindre, la majorité de la performance devrait venir de la revalorisation de la NP.

Au départ, la collecte représente 100%/an ou même plus de la capitalisation d’un an avant… Le parc moyen durant l’annee n’est qu’une fraction de celui à fin d’année : logique que la revalorisation de la NP ait peu d’impact. Les achats sont une grosse fraction de la capitalisation : logique que la valeur créée lors des achats ait plus d’impact (qu’en régime de croisière)…

Les performances des premières années ne sont guère extrapolables (un peu comme pour une SCPI qui démarre, et dont une bonne partie de la performance vient de l’effet relutif (ou dilutif) d’une collecte investie avant (ou après) que les parts n’entrent en jouissance).

Oui je partage votre message et vous noterez que je n’ai jamais dit que c’était incohérent. Mais dire que le moteur de la performance de la sci est mal compris sans évoquer la source principale de performance de la sci depuis 3 ans me semble au mieux incomplet, voilà tout. Par ailleurs ce graphique sans titre méritait une explication et il me semble interessant de voir à quel point les sources de performances actuelles et à venir diffèrent.

Outre le fait que le gain technique explique jusqu’à maintenant une grande partie de la performance, il est utile d’en parler car c’est une notion largement méconnue, et sa compréhension permet de mieux cerner les risques et le potentiel de performance futur de la sci. La revalorisation progressive de la NP est une notion plus courante et ce sera bien sûr une part majeure de performance à long terme.

Enfin je peux vous garantir que de nombreuses personnes extrapolent la performance actuelle. Après tout cela fait 3 années de suite désormais ! Mais c’est oublier l’impact des acquisitions, et le fait que la capitalisation a +/- doublé chaque année, ce qui ne pourra se reproduire éternellement.

Dernière modification par NicolasV (23/04/2021 23h03)

NicolasV, le 23/04/2021 a écrit :

Oui je m’en doutais. Quel est le titre de ce graphique, sur quoi est-il basé ?

J’imagine qu’il s’agit d’un graphique estimatif sur la façon dont Viagenerations devrait créer sa performance en vitesse de croisière. Le graphique que j’ai cité provient également de Turgot AM et est basée sur la performance réelle de 2019.

Je constate que :
- le gain technique a généré 53,5% de la performance de 2019, versus 6 à 12% dans le graphique que vous citez. Pas vraiment les mêmes ordres de grandeurs.
- la revalorisation de la NP a généré 29% de la performance de 2019, versus 60% dans le graphique que vous citez.

Il me semble donc incorrect d’utiliser ce graphique pour expliquer la performance actuelle.

Il s’agit d’une attribution de performance attendue (produite début 2021).
Ce qui veut dire que si vous avez 6.5% de performance, vous êtes clairement sur une revalorisation exceptionnelle, non linéaire.

Je pense que vous n’êtes pas le seul à l’avoir compris mais ce graphique explique bien ce qu’on est en mesure d’attendre en termes de rendement.

J’espère que personne ne s’attend à voir cette performance se maintenir dans le temps, c’est mathématiquement impossible, à moins d’une très forte revalorisation du marché immobilier résidentiel (je ne reviens pas sur le principe du "gain d’acquisition"). Pour moi cela doit rester la motivation numéro 1 pour souscrire à cette SCI avec un rendement qui devrait tourner autour de 3-4% dans un marché immobilier flat.

Il y a 400 M€ d’actifs aujourd’hui.
Si ils collectent 65 millions par mois, on va doubler la taille de la SCI en 6 mois !

Pas forcément bon pour les porteurs de parts.

Avec une performance de 6,13% en 2021, on ne peux qu’être satisfait…
Avec 2% de frais d’entrée et cette régularité, c’est actuellement une alternative intéressante aux fonds en euros des assurances-vie.

Je ne peux répondre précisément à cette question, la communication de ce fond étant très limitée…
Cependant, après étude des derniers bulletins trimestriels, il ne semble pas y avoir de variation significative de l’âge moyen ni de l’espérance de vie moyenne…

kiwijuice a écrit :

Y a -t-il eu surmortalité?

La société de gestion a régulièrement communiqué à ce propos. Je cite le dernier bulletin trimestriel (3ème trimestre 2021) : "Dans la période de crise sanitaire que nous traversons, nous n’avons eu à déplorer aucun décès lié au Covid ce dont nous nous réjouissons. Cela donne encore plus de sens au “rester chez soi” et au “bien vieillir” pour les seniors, ce dont nous sommes particulièrement fiers