Rodin [75] : étude de cas immobilier (studio parisien acheté 5000 € par le vendeur)

Rodin, le 05/02/2021 a écrit :

Je vois qu’il y a deux tendances qui se dégagent, entre :

- contacter directement le président du conseil syndical

Pierrot31 a écrit :

prenez attache avec le président du conseil syndical pour prendre la température

ou

Bernard2K a écrit :

un locataire n’est pas censé s’adresser à la copropriété, au syndic, ou à des copropriétaires.

- me cantonner au formalisme requis.

Ce n’est pas contradictoire. Formellement, à l’écrit, il faut rester sobre. C’est pour ça que l’affiche dans le hall et les courriers dans les BAL, je pense que c’est contre productif.

De façon informelle, à l’oral, c’est sûr que si vous pouvez discuter avec le président du conseil syndical pour plaider votre cause en racontant l’histoire du jeune cadre qui aime le quartier et son immeuble et veut donc devenir copropriétaire, ça sera probablement une bonne idée. J’ai déjà raconté l’histoire du marchand de biens qui a demandé l’accord de la copropriété pour étendre sur les combles l’appartement qu’il avait acheté, "parce que ma fille vient faire ses études dans la ville l’année prochaine et que je veux lui aménager un joli logement". L’année d’après, l’appartement était revendu, et la fille, on ne l’a jamais vue. Les gens aiment le storytelling, c’est un outil marketing bien connu.

Par ailleurs, dites-vous bien une chose : le meilleur storytelling, c’est quand quelqu’un le fait en votre faveur. Quand vous dites à tout le monde : "je suis trop bien, trop sérieux, trop méritant", ça manque d’humilité. Si un allié dit de vous aux autres copropriétaires "il est trop bien, trop sérieux, trop méritant, ce petit jeune, ça serait bien de lui permettre d’acheter son logement", là c’est bon. Et si cet allié est le président du syndicat, alors là vous gagnez beaucoup de points. Mais c’est difficile de donner des conseils sur ces sujets car ça se "sent" en fonction du contexte, de l’historique, du caractère des personnes en présence, etc.

Bonjour Rodin!

Comme je vous l’avais dit, je pense que le pire serait de ne rien faire.

Est ce que vous avez pu contacter le conseil syndicale pour un premier contact pour prendre la température? Est ce que vous avez pu avoir accès aux documents que vous vouliez?

Je suis curieux d’imaginer un courriel type à envoyer dans ce genre de situation.

Manille

Faudrait savoir ce que vous comptez en faire. Si c’est faire une affaire, ça semble assez mal parti.

Si vous comptez habiter 10 ans dans cet appartement, c’est sans doute financièrement intéressant de l’acheter plutôt que de louer.

Si c’est pour du locatif, il y a sans doute mieux à faire faute de faire une affaire.

(vous ne nous avez toujours pas dit combien de temps il restait à votre bail).

Personnellement, en l’état, j’ai l’impression que vous allez surpayer ce bien. En partie aussi parce que vous surcotez ce coin qui pour moi n’est vraiment pas terrible et cumule à peu près toutes les nuisances possibles, a fortiori pour un rez de chaussée. J’ai même vu une attaque au couteau en terrasse du bar juste en face de chez vous il y a qq mois. Allez leur demander.

Bernard2K, le 02/02/2021 a écrit :

En tant que candidat à l’achat, vous devriez avoir accès aux documents de copro.
- Soit vous tentez le coup de force pour les obtenir. Par exemple, vous prenez un notaire, et ce notaire appelle le syndic ou lui envoie un courrier en leur disant qu’il est effaré que ce syndic ose demander à un acquéreur potentiel de faire une offre écrite sur un bien sans avoir accès aux documents de la copropriété qui constituent pourtant des caractéristiques essentielles de la chose ; et qu’ils y remédient au plus vite.
- Soit vous faites une offre sans voir les documents, sachant que cette offre ne vous lie pas vraiment (car un acheteur a la possibilité de se désister), et qu’elle vous lie d’autant moins qu’on vous empêche d’accéder aux caractéristiques essentielles de la chose.

Dans tous les cas, vous y aurez accès au plus tard au moment du compromis.

Je prévois de faire cette démarche de récupération de documents via mon notaire. Pourraient-ils l’envoyer bouler en rétorquant qu’à l’origine ils ne sont pas vendeurs ?

Le règlement :
Piste 1) en tant que locataire, vous auriez dû recevoir au moment du bail les "extraits" du RC concernant :
"La destination de l’immeuble.
La jouissance et l’usage des parties privatives et communes.
La quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges."
Certains bailleurs oublient carrément de le faire ; d’autres envoient le RC complet.
Piste 2) Cannyonneur a expliqué comment le recevoir de la publicité foncière.
Piste 3) si le RC a bien été enregistré chez un notaire (ça dépend de son ancienneté), votre notaire pourrait l’obtenir de notaire à notaire. Cela a un coût et il va donc logiquement vous le facturer.
Piste 4) L’obtenir de n’importe quel copropriétaire.

Votre notaire peut certes le demander à votre place. Il risque de passer par les pistes 2 ou 3, les plus officielles, et vous le facturer.

Les 3 derniers CR d’AG :
Là, c’est plus délicat. Il n’y a que le syndic et les copropriétaires qui y ont accès. Peut-être un copropriétaire, après avoir fait connaissance, en lui demandant gentiment. Je ne sais pas si votre notaire peut les obtenir, ça dépend de la réaction du syndic, qui pourrait se braquer.

Les appels de charge :
normalement, ils auraient dû vous être fournis à l’appui de vos charges locatives… sauf que vous ne payez pas de charges locatives, d’après ce que vous avez dit, donc vous ne les avez sans doute pas. Là aussi, il pourrait être intéressant d’appliquer "Peut-être un copropriétaire, après avoir fait connaissance, en lui demandant gentiment." : le niveau de charges qu’il paie sur son lot vous renseignera sur ce que vous risquez de payer si jamais votre lot redevenait soumis à charges comme les autres.

Dernière piste : si un appartement est vendu dans l’immeuble, et si l’annonce est conforme aux obligations légales, vous pouvez déjà apprendre des choses en lisant l’annonce. L’étape suivante serait de vous faire passer pour un acheteur potentiel, et notamment de demander à ce titre les 3 derniers CR d’AG. Mais attention, le vendeur est forcément l’un des futurs votants à l’AG qui examinera votre demande, et il n’appréciera pas d’avoir été mené en bateau…. Sauf s’il a vendu d’ici là et que c’est son acquéreur qui vote à la place. Néanmoins, il pourrait parler de vous négativement aux autres copropriétaires, donc attention avec ce genre de ruse.

Pour ce qui est d’obtenir les documents du syndic en demandant gentiment comme dit Range : c’est vrai qu’on obtient beaucoup de choses en demandant gentiment, mais pas toujours. Notamment parce que les salariés des syndic ont généralement la consigne "on ne répond pas aux locataires, on leur dit de voir avec leur propriétaire et c’est le propriétaire qui nous contacte". Certes, le cas est particulier puisque son propriétaire est le syndicat, mais quand même, le contexte est celui d’une réticence systématique des syndics à répondre aux locataires.

Pour finir : j’ai l’impression d’avoir déjà bien assez participé à votre projet. Je ne peux pas vous tenir la main indéfiniment. Bon courage et bonne chance.

Bernard2K a écrit :

Pour ce qui est d’obtenir les documents du syndic en demandant gentiment comme dit Range : c’est vrai qu’on obtient beaucoup de choses en demandant gentiment, mais pas toujours. Notamment parce que les salariés des syndic ont généralement la consigne "on ne répond pas aux locataires, on leur dit de voir avec leur propriétaire et c’est le propriétaire qui nous contacte". Certes, le cas est particulier puisque son propriétaire est le syndicat, mais quand même, le contexte est celui d’une réticence systématique des syndics à répondre aux locataires.

Très juste, mais je me suis toujours présenté comme acquéreur potentiel. Disons aussi qu’avec le temps on connaît des noms, le mien raisonne peut-être un peu aux oreilles de mes interlocuteurs ; dans une ville moyenne c’est certainement plus facile.
Il n’en reste pas moins vrai qu’en principe, si on n’essaye pas on ne sait pas.

1 - La loi de 1965 relative à la copropriété a été récemment modifiée les conditions de majorité allégées.

L’article 26 prévoit :

"Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale."

L’article 29 de l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 a introduit un article 26-1 qui prévoit :

"lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote."

Ces nouvelles dispositions, entrées en vigueur le 1er juin 2020, peuvent donc permettre la vente avec une majorité de 50% des tantièmes.

2 - Par ailleurs, préalablement à la vente, l’état descriptif de division devra être modifié pour créer le nouveau lot et les tantièmes de copropriété associés. L’intervention d’un géomètre est obligatoire.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (18/03/2021 08h10)

Pour savoir s’il faut un géomètre pour faire une modification, il faut savoir comment est décrit ce studio dans le RC et l’EDD. Or, le syndic refuse de vous les communiquer. Peut-être que le studio est déjà parfaitement décrit et qu’il n’y a rien à modifier…

Bonjour Rodin!

Content de voir que vous avancez votre projet. La loge de gardienne dans la copro que je viens d’intégrer va être mise en vente. voilà comment ça s’est passé (la loge était clairement pointée comme "loge de la gardienne" sur le règlement de copro et donc était compté pour 0 dans les tantièmes) :

- un mandat a été donné à un cabinet de géomètres afin d’établir le projet de modificatif au règlement de copro et de procéder au recalcul des tantièmes (inscrit à l’ordre du jour de l’AG de janvier 2021 puis voté)

- le projet a été validé et l’immeuble passe de 1000 tantièmes à 1020 tantièmes ; la loge devenant un appartement avec les 20/1020ème de la copro

Donc je pense que si les copropriétaires n’avaient pas à l’idée de vendre la loge de la gardienne, c’est fort probable qu’aucun géomètre n’ai été contacté pour établir le modificatif du règlement de copro. Si vous voulez aller vite, vous pourriez essayer de faire voter ces 2 résolutions à l’assemblée (si elles sont nécessaires):

1) Approbation du modificatif pour création du lot RODIN => étape géomètre, il reste à voir comment vous financez cela… dans notre cas le géomètre a facturé 1.800€

2) Mise en vente du lot RODIN => quelque chose qui pourrait aider selon moi, c’est d’arriver à avoir une ou deux estimations au prix que vous souhaitez proposer. Afin qu’il puisse y avoir une mise en vente à ce prix et que votre proposition soit retenue.

Ce dont j’ai peur, c’est qu’on vous court-circuite. Qu’une autre personne profite de l’occasion pour demander une estimation qui sortira à 177K comme celle que vous avez reçu…

Bon courage pour la suite

Manille

Bonjour

Vous avez commencé a y aller au culot, continuez.

Vous pourriez vous meme apporter les AI pour l’estimation, idéalement des boites avec commission fixe… aucun interet a monter le prix.

Vous leur apportez un bien a estimer ( et votre estimation de proposition d’achat ) ainsi que l’acheteur potentiel financé.
surement 3 a 5k euros pour vous a payer en plus  mais ca reste possiblement une bonne affaire.

Je ne pense pas qu’il y ait un interet a faire du lobbying ( il verrait a juste titre que vous biaisez un peu les choses ) mais etre " proactif " sur la décision peut vous laisser une chance.

cdt

Gaut1985, le 06/04/2021 a écrit :

Votre étude de cas a-t-elle avancé ?

En ce moment, cela patine beaucoup.

Comme dit plus haut, comme j’ai l’impression que l’ajout à l’ordre du jour serait plutôt un "accord pour la mise en vente du lot xx" plutôt qu’un "proposition d’achat de M. Rodin", je ne crois plus du tout que je pourrais faire une affaire.

Du coup, je n’ai pas contacté le propriétaire ayant une très grande quantité de tantièmes.

En plus de cela, la tenue de l’AG traîne, en raison des conditions sanitaires. Tout le temps repoussé…

Et parallèlement, je pense bientôt déménager (et emménager) avec ma partenaire de vie dans une autre région. Donc une fois que j’aurai déménagé (disons d’ici cet été), je pense que ma proposition n’aura plus lieu d’être considérée comme telle, puisque je ne serai plus locataire.

Suite et fin : il y a quelques jours, j’ai vu en me baladant sur Internet que la loge parisienne est mise en vente depuis plusieurs mois.

J’ai fait une offre d’achat à -23% du prix demandé par l’agence.

Refus évidemment, l’agent me demande d’augmenter le prix.

J’ai dit que ce n’était pas prévu pour le moment et j’attends.

A suivre