Passage d'un bail nu à un bail meublé avec un locataire en place ?

Ce sujet a été abordé maintes fois.

Pour faire simple :
- votre locataire vous signe un préavis pour mettre fin au bail nu en cours
- il vous vend ses meubles comme le ferait quelqu’un sur leboncoin. Si vous y tenez, vous faites une liste sur une feuille A4 : un prix pour chaque chose ou un global total. Vous signez les deux.
- vous signez ensemble un bail meublé

Et tout ca peut etre fait le meme jour.

Vous n’avez pas véritablement besoin d’un modèle de document :

- Comme précisé par Lemouz, votre locataire doit vous rédiger un courrier de résiliation du bail actuellement en cours (s’il n’est pas inspiré, il peut trouver très facilement des exemples sur internet).

- Vous dressez avec votre locataire l’inventaire des meubles que vous lui rachetez puis portez sur cette liste le prix sur lequel vous vous êtes entendus (cet inventaire valorisé vous servira de justificatif comptable si vous optez pour un régime d’imposition au réel).

- Prenez soin de vous assurer que les meubles que vous rachetez à votre locataire pour les lui fournir ensuite sont ceux prescrits par la loi, de sorte que votre nouveau bail puisse valablement relever du régime du meublé (la liste est ici : Qu’est-ce qu’un logement d’habitation meublé ? | service-public.fr). S’il manque certains éléments, vous devez les acheter vous-même et les fournir à votre locataire.

- Vous concluez un nouveau bail meublé (vous trouverez ici un modèle officiel et gratuit : Modèle de bail pour un logement meublé (applicable depuis le 1er août 2015) (Modèle de document) | service-public.fr) et procédez aux formalités usuelles (acte de cautionnement éventuel + état des lieux…).

PS : A moins que vous ne lui consentiez une réduction de loyer ou ne lui fournissiez un élément de confort supplémentaire, je ne vois pas bien ce que votre locataire gagne dans cette affaire. Aussi, avant de tirer des plans sur la comète, vous-êtes vous bien assuré qu’il était d’accord pour passer d’un bail nu à un bail meublé ?

Juste une précision:l’intérêt du bail meublé pour vous  réside surtout dans la fiscalité,avec la taxation en LMNP plutôt qu’en revenus fonciers,donc possibilité d’amortir le bien,etc

Le rendement est souvent très différent par cette modification,surtout  si vous avez acheté un bien loué avec un faible loyer.

S’il s’agit de reprendre le bien à un moment ou à un autre,les conditions seront identiques à celle d’un bien nu (reprise pour vendre ou occuper personnellement ou par  ascendant ou descendant ).
Seule l’échéance du bail jouera,mais si vous lui louez avec un bail meublé de 3  ans,cela ne va pas forcément changer par rapport au bail actuel.

Si votre intérêt n’est pas fiscal,il n’y a pas peut-être pas beaucoup d’intérêt à faire cette modification un peu compliquée car sujette au bon vouloir du locataire et avec des arrangements potentiellement porteurs de problème,tels la promesse orale de lui redonner ses meubles.

De plus,si cela se termine par un congé au locataire de votre part,il y a éventuellement le risque que le locataire tente une contestation,en disant qu’il a eu une pression pour signer le nouveau bail meublé et que cela vous soit défavorable.

Bonjour,

Pour signer un nouveau bail avec un statut différent de l’ancien, il faut forcément résiliez le premier: vous ne pouvez pas superposer des baux.

Par contre il n’est pas nécessaire de modifier le montant du dépôt de garantie si le loyer à augmenté: en location nue le dépôt de garantie et de maximum 1 mois de loyer hors charges, en meublé maximum 2 mois. Mais rien ne vous empêche de prendre moins.

Je tiens l’information de mon notaire à qui j’avais posé la question quand j’envisageais de faire la modification. Si j’étais vous, j’en ferais plutôt trop que pas assez pour bien border le dossier, après c’est vous qui voyez.
Bon courage dans vos démarches.

Vivel75 : j’encourage vivement cette créativité juridique. C’est comme la créativité comptable, c’est toujours plaisant à observer… chez les autres.

Vous êtes désolé, mais vous ne posez pas de question pour autant. Faut-il interpréter que votre "désolé" signifie en fait : "Auriez-vous l’obligeance de m’expliquer s’il vous plaît ?" ? Supposons que c’est bien cela.

Donc, sur ce forum, ça fait des années que des dizaines de personnes se posent la même question, et que des réponses y sont apportées, comme vous l’auriez aisément constaté si vous aviez fait une recherche sérieuse sur le sujet. Les réponses apportées au fil du temps sont celles qui vont ont bien aimablement été réécrites, juste pour vous, par lemouz, Tchouikov, creusois, et TurboTurtle.

Ce à quoi, vous répondez bien abruptement :
"Désolé mais c’est faux.
Si on signe un nouveau bail automatiquement il résilie le bail précédent.
L’ADIL vient de me le confirmer."

Moi, j’applaudis des deux mains ! Voilà un nouveau qui apporte une solution nouvelle, créative, audacieuse, différente de ce tout ce qui était fait depuis 10 ans ! Bravo !

Voilà, vous comprenez désormais ma réaction, maintenant que je l’ai expliquée.

Pour autant, je suppute que vous restez curieux de connaître mon analyse sur sujet. Je sens que vous vous demandez "est-ce que l’ADIL a raison ?". Ce à quoi je réponds : "bien sûr, puisque c’est l’ADIL !".

Pour autant, si l’on voulait tenter une petite analyse du problème, on pourrait tenir les raisonnements suivants :
- un bail est un contrat.
- Le code civil dispose, de façon très générale "“Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties (…)" (article 1193). Donc, un contrat pourrait être modifié ou résilié par accord des parties.
- si l’on veut résilier, on pourrait donc écrire sur une feuille blanche "accord de résiliation : entre … et …, il est convenu bla bla le bail est résilié", les deux parties signent en bas, et le bail est résilié.
- pour autant, pour économiser le papier, on peut aussi établir directement le nouveau bail en y écrivant comme vous le proposez "le présent contrat de location annule et remplace toute convention antérieurement conclue", ou autre formule équivalente. De fait, la résiliation du bail précédent est incluse dans le bail suivant ; les deux parties signent, ce qui constitue donc une résiliation par accord amiable des parties. Ca fonctionne. Bravo ! Encore bravo !

Pour autant, le très modeste juriste amateur que je suis s’étonne : pourquoi est-ce que tout le monde veut résilier ce contrat, alors que la volonté des parties est de continuer à louer ce logement ? Le premier contrat consistait à louer un appartement ; le second aussi, avec la seule nuance qu’il rajoute la location des meubles. Quand on veut modifier un contrat en cours, on ne le résilie pas, on signe un avenant. Et c’est là que je suis tout de même très étonné que les éminents juristes professionnels de l’ADIL n’aient pas proposé cette solution : l’avenant.

En tout cas, que l’on fasse un nouveau bail qui annule l’ancien, ou que l’on établisse un avenant, ce qu’il y a de sûr c’est que c’est possible : l’article 1193 du code civil le dit, l’ADIL le dit !

Mais mais mais… Le bail d’une habitation louée nue à usage de résidence principale est un contrat très particulier. Il est encadré très étroitement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il y a même un modèle de bail, duquel on n’a pas le droit de déroger. Cela limite fortement la liberté contractuelle. Ce n’est pas un contrat comme les autres.

L’article 15 de cette loi s’intéresse aux façons dont on peut mettre fin au bail. Pas un mot sur la résiliation par consentement mutuel. Faut-il en conclure que le consentement mutuel est interdit ? Ou bien, tout ce qui n’est pas expressément interdit étant autorisé, faut-il plutôt conclure que c’est l’article 1193 du code civil qui s’applique, et que le consentement mutuel est possible ?

Contrat encadré très étroitement par la loi… Tiens, ça me fait penser au contrat de travail. Il existe une possibilité de rupture par consentement mutuel, ça s’appelle la rupture conventionnelle. Elle a été mise en place en 2008, et elle est, elle aussi, très encadrée par la loi : formalisme, délais. Comment faisait-on avant ? Pouvait-on appliquer le raisonnement : "tout ce qui n’est pas expressément interdit étant autorisé, c’est l’article 1193 qui s’applique" ? En conséquence, on prenait une feuille blanche, on écrivait "rupture amiable du contrat de travail par consentement mutuel", puis on signait en bas, et c’était bon ? Hum, heu…

D’ailleurs, le cas n’est pas identique. Car, encore une fois, en passant en meublé, on ne rompt pas vraiment le bail, on le modifie. Or, le contrat de location meublé est considéré, à juste titre, comme moins protecteur du locataire. La bonne analogie avec le contrat de travail serait donc "mon patron me propose de passer d’un CDI à un CDD, parce que l’arrange. Il me propose de me verser 8000 € à l’occasion (équivalent du rachat des meubles). Il dit qu’il n’y a même pas besoin de rompre le CDI : on signe le CDD, on écrit "le présent contrat de travail annule et remplace toute convention antérieurement conclue", et voilà. Il dit que c’est l’article 1193 du code civil qui permet de modifier librement un contrat par accord des parties".
Là aussi, j’applaudis des deux mains. C’est très créatif. Et si le salarié est assez bonne poire pour s’en contenter, ça passera très bien et personne ne s’en inquiétera… Ca peut très bien fonctionner ! Pour autant, est-ce que c’est sans risque ? Est-ce que, si le salarié porte l’affaire aux prud’hommes, il ne va pas gagner haut la main ?

Cette analyse me fait dire que, peut-être, si le locataire se sentait lésé d’être passé en meublé, et qu’il aille voir le juge en lui disant "le propriétaire m’a contraint à passer en meublé pour son avantage fiscal, mais moi je n’ai rien demandé, je m’estime floué, je demande la requalification en contrat de location nue" (ou bien : "je demande la nullité du second bail, ce qui nous fait revenir au bail précédent qui n’a jamais cessé d’être valable"), à votre avis, que va faire le juge ? A combien évaluez-vous la probabilité que le juge donne raison au locataire ?

Vous voilà maintenant avec quelques éléments de réflexion complémentaires. Je vous ai présenté une analyse, disons, alternative. C’était distrayant de réfléchir différemment quelques instants. Je vous remercie de m’avoir ainsi permis de m’ébrouer dans des sujets aussi rafraîchissants. Un vrai bonheur.

Même s’il ne fait aucun doute que vous ayez raison avec votre solution nouvelle et créative, et aucun doute que l’ADIL ait raison car ce sont tout de même des juristes professionnels, c’était quand même intéressant de réfléchir un peu différemment, pendant quelques instants.

Dernière modification par Bernard2K (20/05/2021 11h06)

Non, vous n’avez pas compris ce que j’expliquais.

la meilleure protection pour le propriétaire est de résilier le bail nu actuel, en rédigeant sur un papier libre ce que vous me proposez, à savoir :
"Accord de résiliation entre le bailleur et le locataire, et convenu que le bail nu signé en date du… le bail est résilié"

Ca, ou bien la "résiliation automatique par le nouveau bail" comme le propose l’ADIL, c’est à peu près équivalent. Je disais en substance : c’est possible, mais c’est risqué. A mon avis, c’est une solution assez faible, car attaquable par le locataire.

Je pense que la moins mauvaise solution est celle où le locataire donne congé. Vous l’avez bien résumée dans le message #7 (sauf qu’il faut bien sûr racheter les meubles AVANT de faire le bail meublé : vous ne pouvez pas lui fournir en location des meubles qui ne sont pas à vous !).

Mais, dans tous les cas, ça reste assez faible, dans le sens où le locataire pourrait l’attaquer au tribunal, avec d’assez bonnes chances de gagner.

Il faut bien distinguer le civil et le fiscal.

Fiscalement, vous avez un bail meublé, vous avez l’état des lieux avec la liste des meubles, donc vous êtes LMNP imposé en BIC au réel : c’est très solide. Un inspecteur très zélé pourrait chercher à attaquer l’ensemble de la manoeuvre comme étant un abus de droit, mais ça semble très peu probable : c’est prendre un rocher pour écraser une mouche.

Civilement, vous avez incité votre locataire à passer d’un bail nu à un bail meublé, moins protecteur du locataire. C’est cela qui reste fragile, si le locataire venait à changer d’avis. Le juge aura tendance à protéger le locataire qui a été floué, considérera-t-il probablement, en passant d’un bail protecteur à un bail moins protecteur. Mais comme 99 % des locataires n’en ont rien à faire pourvu qu’ils aient l’impression d’être gagnants dans la manoeuvre, ça passe. Ce sont les 1 % qui m’inquiéteraient, si je devais faire moi-même ce genre de manoeuvre en tant que bailleur.

Notez que, comme je l’ai déjà écrit plein de fois, si vous voulez que le locataire ait l’impression d’être gagnant, il faut acheter ses meubles ET ne pas augmenter le loyer. Or, vous voulez augmenter le loyer avec ce locataire, ce qui peut se comprendre puisque vous rajoutez la location des meubles dans l’équation. Sauf que c’est antinomique avec le principe "le locataire doit avoir l’impression d’être gagnant", donc ça augmente fortement les risques qu’il se rebelle, à un moment ou un autre.

Maintenant, je vous ai dit tout ce que je pouvais vous dire sur ce sujet. Je vous souhaite de faire des choix avisés.

Dernière modification par Bernard2K (20/05/2021 13h16)

OK, le loyer a augmenté seulement du fait des revalorisations annuelles. J’avais cru que vous vouliez augmenter du fait du passage en meublé.

Je pense que Bernard2K a bien résumé l’idée: cette modification peut passer tant que tout se passe bien avec votre locataire. Cependant, et d’après ce que je comprend, vous ne le connaissez peut être pas encore suffisamment pour être sur que tout se passera bien avec lui (vu que vous venez juste d’acheter si j’ai bien suivi?).

Aussi, je vous conseillerais de laisser passer un an pour voir comment évolue votre relation bailleur / locataire, et ensuite engager le changement s’il est toujours d’accord.

Pour ce qui est de l’avenant, je pensais aussi que c’était la meilleure solution mais mon notaire m’avait vraiment indiqué qu’il fallait d’abord résilier le bail, puis en faire un nouveau (je ne me souviens plus de la raison invoquée, et j’ai finalement choisi de ne pas modifier le bail).

Un autre point à regarder: votre locataire perçoit-il des aides au logement? Car si oui, il me semble que ces dernières sont moins élevées en meublé qu’en nu à loyer équivalent (en meublé, la CAF considère qu’une partie du loyer correspond à la location des meubles, et comme il s’agit d’une aide au logement, et pas d’une aide au mobilier…). Par conséquent si vous changez de bail et que ses APL diminuent, il pourrait être moins enchanté du changement.

Bonne idée de laisser un bail de 3 ans pour que le locataire ne soit pas perdant, vous pouvez aussi inclure une clause de rachat des meubles de sa part au prix de vente initial si jamais il souhaite les récupérer quand il partira (sur le "contrat" de vente des meubles).