Comment résilier le bail meublé d'un locataire indélicat ?

robby77 · #1

Bonjour,

Je suis propriétaire depuis hier matin d’un immeuble composé de 6 logements (mix meublé / vide), un garage et un jardin. Dès hier après-midi, j’ai été plongé dans le bain des soucis inhérents à l’activité de bailleur, une des locataires ayant du appeler la police car un autre locataire était en train de défoncer la clôture qui sépare leurs jardins respectifs. J’ai appris à cette occasion que ce voisin causait de nombreux troubles de voisinage, principalement liés au bruit (il crie dans la rue pour appeler un autre locataire par la fenêtre, rentre saoul en faisant beaucoup de bruit la nuit…), mais c’est la première fois que la police était appelée.

Il s’avère qu’outre ces troubles, j’aimerais bien mettre fin au bail meublé de ce locataire car son appartement pourrait être rénové pour en doubler le prix. Pour résilier ce bail, je dispose de trois pistes de réflexions pour lesquelles je sollicite votre avis :

Piste 1 : L’article 25.8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 25-8 | Legifrance) indique que le bailleur peut ne pas renouveler le bail pour un motif "légitime et sérieux", dont le trouble de voisinage semble faire partie (cf Congé donné par le bailleur | service-public.fr). Cependant, dans ce cas, quelles preuves puis-je apporter à ces troubles ? Dois-je solliciter mes autres locataires pour qu’ils déposent des mains courantes par exemple ?

Piste 2 : Ce locataire n’a pas d’assurance habitation. L’alinéa g de l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (cf
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 7 | Legifrance) prévoit qu’une clause peut prévoir la résiliation du bail si le locataire n’est pas assuré. Mais comme le bail n’inclue pas de telle clause, puis-je y avoir recours ?

Piste 3 : j’ai entendu dire, mais sans trouver de texte de loi corroborant cette affirmation, qu’il était possible de mettre fin à un bail pour effectuer des travaux.

J’en profite pour émettre une remarque : on entend souvent dire que le bail meublé est plus souple pour le bailleur et moins protecteur pour le locataire, mais dans le cas qui me préoccupe (mettre fin à un bail à l’initiative du bailleur), je ne l’ai pas constaté en lisant les textes.

Avez-vous déjà traversé ce type d’expérience et pouvez-vous partager vos avis éclairé ?

Merci d’avance.

Message édité par l’équipe de modération (03/11/2016 15h14) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : bail meublé, défaut d'assurance habitation, résiliation de bail, trouvles de voisinage

Surin · #2

Sur le locataire posant problème, bon courage, attendez-vous à ne pas en voir la fin. Restez procédurier et tentez au maximum lorsque la police intervient de récupérer des preuves. Vous pouvez aussi faire intervenir les urgences psychiatriques, j’imagine que cette personne est suivie, tentez de vous renseigner. Il sera difficile d’obtenir des autres locataires de faire des main-courantes.

Pour l’avoir vécu avec une voisine, je peux vous garantir que le meilleur moyen pour les autres locataires de mettre fin à ces nuisances est de partir.

Edit: je ne crois pas au hasard, je pense que ce n’est pas la première fois que la police intervient. Votre vendeur a certainement briefé ses locataires, en trouvant les arguments, c’est facile…

DDtee · #3

Piste 1 : Je ne connais pas l’application de ce texte, me parait, notamment pour les raisons données par Surin, difficile à jouer.

Piste 2 : Possible selon la loi, la procédure est aléatoire, il suffit que le locataire s’assure (quelques dizaines d’€) pour tout arrêter au bout d’une longue procédure, de frais d’avocats.

Piste 3 : "j’ai entendu dire… " des bêtises

robby77 a écrit :
J’en profite pour émettre une remarque : on entend souvent dire que le bail meublé est plus souple pour le bailleur et moins protecteur pour le locataire…

Non, "on" n’est pas de bon conseil

Piste 4 : connaître le prix du départ de ce locataire, pour le montant de combien de loyers (que vous lui donneriez) serait-il près à partir ?
Cela peut vous paraître injuste, mais c’est le prix de la tranquillité, (aussi d’une enquête insuffisante avant l’achat ?)

A mon opinion la meilleure formule (selon le tarif) ! Si il reste, les autres "bons" locataires s’enfuiront et vous passerez beaucoup de temps pour en trouver sans cesse de nouveaux…

Bon courage !

Shakaiolos · #4

Lorsque je lis ce genre d’informations, je croise les doigts pour ne pas en arriver là.

Par contre, j’ai quand même l’impression que les bailleurs sont quand même très peu "protégés" face à des locataires sur-protégés.

Gratouille · #5

La solution la plus classique et légale pour qu’il parte serait d’envoyer un préavis de fin de bail envers ce locataire. Il faut motiver ce congé par le fait de mettre cet appartement en Vente ou bien par le fait de reprendre cet appartement pour votre résidence (peut etre la meilleure option dans votre cas).

Bernard2K · #6

Piste 1) C’est la bonne piste (la seule !). Notez que le motif légitime et sérieux n’exonère pas des délais : congé donné au moins 3 mois avant la fin du bail ; la location prend donc fin le dernier jour du bail. (cf article 25-8 de la loi de 1989). Notez aussi que vous devez identifier, dans le courrier AR de congé, la nature exacte du motif légitime et sérieux, en l’occurrence quelque chose comme "troubles de voisinnages répétés". Gardez toutes preuves de ces troubles de voisinage.
Piste 2) il faut d’abord envoyer une mise en demeure ; comme expliqué par DDtee, il peut alors s’assurer et ça n’aura servi à rien.
Piste 3) les travaux rentrent dans le motif légitime et sérieux, à condition qu’ils soient d’une ampleur telle qu’ils ne puissent être réalisés en présence du locataire. Je ne pense pas que ça soit votre cas. Cf : Le congé du bailleur pour motif légitime et sérieux : reprise pour travaux - Maître joan dray

Les pistes de Gratouille (reprise pour vente ou reprise pour habiter) ne me semblent pas des bonnes solutions si vous n’avez l’intention de faire ni l’un ni l’autre. Le locataire peut alors vous assigner au tribunal en demandant des dommages et intérêts pour congé illégal.

Voici le mode d’emploi de la piste 1) :
- n’en parlez pas à ce locataire avant, ni aux autres locataires. Pas la peine de faire monter la pression.
- environ 4 mois avant la fin du bail, envoyez-lui le courrier de congé en LRAR. Vérifiez que c’est bien sa signature sur l’AR.
- s’il ne va pas chercher le recommandé, envoyez-le lui à nouveau, un peu avant les 3 mois, par exploit d’huissier.
- ensuite, c’est une fin de bail normale (état des lieux, remise des clés)… sauf que vous pouvez vous attendre à des embrouilles de sa part (nouveaux troubles de voisinage, arrêt de paiement du loyer, dégradation du logement, rester dans le logement au-delà de la date limite, avoir encore ses affaires dans le logement au moment de l’état des lieux… la liste est sans fin).

Dernière modification par Bernard2K (03/11/2016 23h46)

MisterVix · #7

KC44 a écrit :
Vous pouvez aussi faire intervenir les urgences psychiatriques, j’imagine que cette personne est suivie, tentez de vous renseigner

Surtout pas!

Tenter d’accéder à des informations protégées par la loi (secret medical) risque de vous attirer de gros ennuis.

Et à défaut fournirait à votre locataire indélicat un argumentaire parfait pour vous accuser de "méchant bailleur cupide qui ne respecte rien".

Comme l’ont dit d’autres avant moi , même si c’est fastidieux, restez irréprochable de votre côté.

Matinvest · #8

Bonjour

Pour y avoir été confronté je peux vous dire que les autres locataires ne bougeront pas car ils en ont peur. Vous risquez même de perdre des locataires si la situation dure.
Il faut absolument accumuler les preuves, n’hésitez pas à prendre des photos des dégradations.
Cette personne a-t-elle une caution? Car s’il a abîmé la clôture vous pouvez faire pression sur la caution qui l’invitera peut être à partir.
Il n’est pas sous tutelle ou curatelle comme vous parlez de troubles psy?

Ravito · #9

Bonjour,

En 2015 j’ai donné un préavis pour un motif légitime et sérieux (paiement des loyers très très irrégulier).

Il est important de préciser que ce congés est à notifier via LRAR 6 mois avant la fin du bail.
La procédure décrite par Bernard2K est la bonne mais prévoyez de la faire 7 mois pour la première notification pour ne pas vous faire avoir.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 15 | Legifrance

Dans mon cas le locataire n’a pas remarqué mon erreur.

Gratouille · #10

Dans le cadre de ma solution de congés pour vente ou reprise de l’appartement, je pense que si vraiment ce locataire est complètement fou et irrationnel, il n’ira pas vous embêter à vous réclamer quoi que ce soit via le biais des Instances. Le risque le plus probable sera que vous aurez du mal à le congédier physiquement le jour j, c’est la difficulté à passer pour vous, mais pour votre bien et celui des autres voisins.

robby77 · #11

Bonjour,

Je vous remercie vivement pour vos différentes réponses. Pour être précis, ce n’est pas moi qui ai parlé de troubles psychiatriques et je ne compte pas m’embarquer là-dedans.

La première piste (résiliation pour le motif légitime et sérieux que constitue le trouble de voisinage) me semble la plus appropriée à ma situation, mais la nécessité d’apporter des preuves étayant ces troubles (s’il la conteste, ce qui est toujours possible) m’oblige à demander aux autres locataires d’au moins déposer des mains courantes à chaque trouble. Je pense que c’est possible car c’est la locataire concernée en premier lieu qui m’a spontanément demandé de tout faire pour que ce voisin s’en aille.

L’absence d’assurance habitation pourrait appuyer ma demande fondée sur la première piste (c’est ce que me conseille de faire l’ANIL de mon département).

Je ne compte ni habiter, ni loger quelqu’un de ma famille dans ce logement, donc cette piste est exclue.

En revanche, j’ai effectivement l’intention d’y effectuer d’importants travaux qui nécessitent que le logement soit vide (il est actuellement presque insalubre, je voudrais reprendre tout le second oeuvre et les finitions). C’est donc également une piste sérieuse à étudier, comme me l’a également confirmé l’ANIL.

Je pense que je vais suivre les étapes suivantes : demander aux locataires qui ont évoqué les nuisances de faire des mains courantes (et de m’écrire) à chaque trouble de voisinage ; en parallèle, je vais contacter une entreprise (courtier en travaux ou maître d’oeuvre) pour faire des devis de rénovation. Je vais attendre début décembre pour voir si le locataire met bien en place son virement de loyer comme il me l’a promis. Comme la date de renouvellement du bail est début juillet, j’aurais à ce moment juste un mois pour respecter les 6 mois de préavis.

Merci encore à tous pour vos conseils.

perecastor · #12

Je pencherai clairement pour la piste 4 évoquée par DDtee : demander au locataire combien il souhaiterait pour quitter le logement, et lui payer un acompte lorsqu’il a donné son préavis, et le solde le jour de son départ effectif.

Gérer des impayés potentiels est déjà pénible pour un bailleurs, mais un locataire cinglé qui casse tout et fait fuir les autres… votre tranquillité n’a pas de prix !

A défaut et si vous êtes joueur, privilégiez la solution proposée par Gratouille : donner congé au titre de reprise pour habiter (vous ou un de vos proches parmi la liste prévue par la loi). Et vous exposer à une aggravation de la situation le temps du préavis, puis au risque de devoir gérer une procédure d’expulsion si finalement il décidait de rester, puis au risque de dommages et intérêts en cas de poursuites pour non-respect du motif de congés.

Bernard2K · #13

Ce logement est loué meublé, comme c’est marqué dans le titre. Dans ce cas, le préavis est de 3 mois comme je l’ai écrit et non pas de 6 mois comme l’écrit Ravito. Cela dit rien n’empêche de donner congé 6 mois avant même pour un meublé.

Gratouille a écrit :
Dans le cadre de ma solution de congés pour vente ou reprise de l’appartement, je pense que si vraiment ce locataire est complètement fou et irrationnel, il n’ira pas vous embêter à vous réclamer quoi que ce soit via le biais des Instances.

Vous n’en savez rien et c’est donc prendre un risque inconsidéré. Même les locataires "bizarres" ont des gens qui peuvent les aider à entreprendre une procédure envers le bailleur : famille, connaissances, assistante sociale, ADIL…

Dernière modification par Bernard2K (04/11/2016 21h26)

Gratouille · #14

C’est une éventualité, mais, s’il est vraiment mal intentionné, rien ne dit que dans le cadre de la solution d’une "Indemnité de Départ", il ne va pas faire vous faire chanter et faire monter les enchères, en feintant ne rien comprendre.

…Il n’y a pas de formule parfaite et un certain risque et cout à prendre quel que soit la solution.

Bernard2K · #15

Pour ma part, je n’ai pas parlé d’indemnité de départ. Je pense que le congé pour motif réel et sérieux est la meilleure piste. En accumulant les preuves des troubles de voisinage, ça donne un bon dossier, tout à fait défendable devant le juge si jamais le locataire voulait attaquer le congé.

DDtee · #16

Gratouille a écrit :
C’est une éventualité, mais, s’il est vraiment mal intentionné, rien ne dit que dans le cadre de la solution d’une "Indemnité de Départ", il ne va pas faire vous faire chanter et faire monter les enchères, en feintant ne rien comprendre.

Il ne s’agit évidemment pas de négocier avec ce genre de "client" mais de proposer une somme forfaitaire sinon menaces de procédures (en tentant de faire le plus peur possible).

Bernard2K a écrit :
Je pense que le congé pour motif réel et sérieux est la meilleure piste. En accumulant les preuves des troubles de voisinage, ça donne un bon dossier, tout à fait défendable devant le juge…

En théoirie peut-être mais avant de vous lancer dans ce genre de procédure essayez d’estimer ses chances et surtout sa durée.
Quelque forumeur a-t-il cette expérience ? Une idée précise du temps de procédure ? Des possibilités du locataire de se dérober ?

Bigbil · #17

Lors de la signature chez le notaire, vous n’avez pas une clause indiquant que le bail est prolongé de plusieurs années à partir de la signature chez le notaire?

Car lorsque j’ai acheté le mien, quand c’est plus de 5 appartements, un article dans lacte de vente indiqué l’impossibilité de mettre fin au bail (attention, cela concerné des baux NON meublés donc différent de votre cas) avant 6 ans.

Bernard2K · #18

DDtee a écrit :
Bernard2K a écrit :
Je pense que le congé pour motif réel et sérieux est la meilleure piste. En accumulant les preuves des troubles de voisinage, ça donne un bon dossier, tout à fait défendable devant le juge…
En théoirie peut-être mais avant de vous lancer dans ce genre de procédure essayez d’estimer ses chances et surtout sa durée.

La première partie est facile :
- courrier donnant congé en LRAR 4 mois avant l’échéance du bail, mentionnant le motif réel et sérieux.
- état des lieux et remise des clés, comme avec tout autre départ.

Ensuite, le risque que le locataire conteste le congé devant le juge est le même que pour tout autre congé, et la procédure judiciaire (s’il va jusque là) est la même que pour tout autre congé contesté. Le risque qu’il reste sans droit ni titre existe aussi mais n’est pas supérieure à tout autre congé. Je ne vois pas pourquoi vous semblez penser qu’il y a un risque supérieur avec cette solution.
Donner congé pour habiter, puis ne pas y habiter, me semble par exemple beaucoup plus risqué.
Une "indemnité de départ" pour qu’il donne lui-même congé me semble aussi très risquée, s’il conteste le congé et a la moindre preuve à présenter au juge comme quoi c’est le bailleur qui a acheté son départ. On risque l’annulation du congé (donc la réintégration du locataire), des dommages et intérêts etc. Et peut-être même est-ce attaquable au pénal car il y a une tentative de frauder pour léser le locataire.

Dans mon expérience (limitée je l’avoue), le locataire râle et renâcle surtout entre la réception du congé et son départ. Une fois qu’il est parti, il accepte l’idée et passe à autre chose.
C’est dans cette période du départ qu’on peut arrondir un peu les angles, par exemple lui rendre la caution malgré les dégradations ou l’aider un peu d’une façon ou d’une autre. Ce qui est une forme de "graissage de patte", mais en marge d’un congé donné régulièrement.

robby77 · #19

Bonjour,

@Bigbil : Cette clause apparaît à partir de 6 logements. Le mien n’est pas concerné car il s’agit d’un double bâtiment : un immeuble de 5 logements et une maison. Les notaires ont donc considéré qu’il n’était pas concerné. Cependant, à mon sens cela n’impacte pas la gestion de mon problème.

@Bernard2K : finalement j’hésite donc entre la solution de résilier le bail pour motif réel et sérieux (troubles de voisinage) ou pour travaux (solution qui a l’avantage d’être moins contestable a priori sachant que je vais tout refaire : une partie du cloisonnement, électricité, plomberie, cuisine, salle d’eau, isolation, déco, peut-être ouverture d’une fenêtre de toit…). Pour le moment j’attends début décembre pour voir si le virement du loyer est mis en place.

Bernard2K · #20

robby77 a écrit :
j’hésite donc entre la solution de résilier le bail pour motif réel et sérieux (troubles de voisinage) ou pour travaux (solution qui a l’avantage d’être moins contestable a priori sachant que je vais tout refaire : une partie du cloisonnement, électricité, plomberie, cuisine, salle d’eau, isolation, déco, peut-être ouverture d’une fenêtre de toit…).

Le congé pour travaux est sans doute moralement plus acceptable par le locataire :
- il n’est pas en faute
- il ne peut vraiment pas rester puisque son appartement va se transformer en chantier.

Il y a donc peut-être une meilleure "acceptabilité" par le locataire. Sauf s’il se bloque sur le raisonnement "moi il me va très bien comme ça, vous n’avez pas besoin de faire ces travaux tout de suite, donc c’est bien pour m’expulser que vous faites ça, donc je vais me battre". Ca, c’est difficile à prédire !

PS : notez que les deux cas (travaux ou troubles de voisinage) sont un congé pour motif réel et sérieux.

DDtee · #21

Bernard2K a écrit :
Je ne vois pas pourquoi vous semblez penser qu’il y a un risque supérieur avec cette solution.

Vous considérez probable que le locataire partira après que son congé lui soit signifié par simple lettre recommandée, dans ce cas c’est effectivement simple.

Avec ce type de locataire, je considère plutôt que le jour de l’état des lieux il sera toujours dans la place et ne voudra en partir. Dans ce cas cela devient bien moins simple d’où ma question combien de mois/années de procédures ?

Notre perception de la question me semble orientée par l’analyse différente du risque.

Donner congé pour habiter sans le faire, je partage votre opinion, n’est pas une option.

Le risque de procédure pour avoir "acheté le départ" me semble vraiment négligeable, car juridiquement plus complexe et bien moins balisé. Un notaire peut, je pense, formaliser un contrat en ce sens et sécuriser cette procédure sur le principe d’un accord mutuel.

Bernard2K · #22

Le "départ négocié" existe pour les contrats de travail, pas pour les baux meublés qui sont la RP du locataire et qui sont protégés par le titre II de la loi de 1989 ! Aucun notaire n’acceptera de rédiger un contrat de "départ négocié" puisque c’est illégal.

La seule solution est que le locataire donne son congé "volontairement" en échange d’une somme d’argent liquide… Evidemment, c’est illégal et attaquable. Après, peut-être que ça se pratique, peut-être que les bailleurs s’en tirent sans ennui, là on est dans le domaine du "bricolage" quand même.

Dernière modification par Bernard2K (08/11/2016 15h13)

MisterVix · #23

Bonjour

Merci pour ce fil intéressant.

Je n’y connais vraiment pas grand chose en immobilier, j’apprends en parcourant cette partie du forum dans laquelle j’interviens peu.

Il me semble que même si tous les intervenants ne sont pas d’accords sur la procédure la plus efficace, rapide et sans risque, il ressort que la façon la plus logique de procéder est de commencer par la procédure légale et simple (celle de Bernard2K), et de voir ce que ça donne.

Après rien n’empêche dès aujourd’hui de lancer les mains courantes des voisins et de récolter des infos utiles en cas de locataire récalcitrant.
Rien n’empêche de proposer une petite somme en liquide, ou de faire cadeau de la caution puisque l’appartement sera entièrement refait de toute façon, mais autant se garder toutes ces cartouches "au cas où", et ne pas partir d’emblée convaincu que ça sera compliqué.

Robby77, merci de nous tenir informés de la suite des évènements.

DDtee · #24

Bernard2K a écrit :
Aucun notaire n’acceptera de rédiger un contrat de "départ négocié" puisque c’est illégal.

En êtes vous certain ? Mon ancien notaire, m’a affirmé avoir conclu et rédigé pour une connaissance commune une indemnité d’éviction (bail RP). C’était il y a 5/6 ans environ. Il me faut préciser qu’il n’était pas toujours un stakhanoviste du droit.

En faisant une recherche de quelques minutes j’ai trouvé cela Un bailleur peut-il négocier le départ de son locataire? - Capital.fr certes la source n’est pas formidable, mais cela semble être malgré tout la définition d’une transaction avec indemnité d’éviction par un avocat concernant une résidence principale.

Bernard2K · #25

D’accord, il est possible de faire une transaction. Ca veut dire que le locataire s’estime lésé par un congé donné en dehors des motifs prévus par la loi. Le bailleur compense par une indemnité. Les deux parties s’engagent à renoncer à toute poursuite et signent en bas.

C’est une pratique assez fréquente suite à un licenciement litigieux par exemple. L’employeur considère que ça va être plus simple et moins coûteux de transiger plutôt que d’aller devant les prud’homme. C’est différent d’un départ négocié. Dans la transaction, il y a un litige, une partie s’estime lésée, l’autre compense par une indemnité financière.

Notez qu’il n’est pas possible de transiger en matière pénale. Or, la loi de 1989 dit " Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale". Donc ça exclut le congé pour reprendre ou vendre puisque c’est attaquable au pénal vu que robby77 ne compte faire ni l’un ni l’autre. Je pense qu’il faudrait donner congé pour un autre motif que habiter ou vendre ; le locataire estime qu’il est lesé ; on fait la transaction.

Donc, OK, c’est possible, mea culpa. Mais entre la rémunération de l’avocat et l’indemnité d’éviction en question, ça risque de coûter bonbon.

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Comment résilier le bail meublé d'un locataire indélicat ?

#1 03/11/2016 14h33

#2 03/11/2016 14h40

#3 03/11/2016 17h04

robby77 a écrit :

#4 03/11/2016 17h36

#5 03/11/2016 17h55

1 #6 03/11/2016 23h29

#7 04/11/2016 07h00

KC44 a écrit :

#8 04/11/2016 07h34

#9 04/11/2016 08h39

1 #10 04/11/2016 09h22

#11 04/11/2016 09h59

#12 04/11/2016 18h20

#13 04/11/2016 20h50

Gratouille a écrit :

#14 07/11/2016 14h16

#15 07/11/2016 14h23

#16 07/11/2016 16h56

Gratouille a écrit :

Bernard2K a écrit :

#17 08/11/2016 13h27

#18 08/11/2016 13h36

DDtee a écrit :

Bernard2K a écrit :

#19 08/11/2016 13h37

#20 08/11/2016 13h48

robby77 a écrit :

#21 08/11/2016 14h15

Bernard2K a écrit :

#22 08/11/2016 14h21

#23 08/11/2016 15h45

1 #24 08/11/2016 17h43

Bernard2K a écrit :

#25 08/11/2016 19h39

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