Neo : vos avis sur cette SCPI (Novaxia Investissement)

Bonsoir,

c’est un cas intéressant !

d’abord je suis surpris qu’un gestionnaire d’une SCPI faisant appel public à l’épargne puisse en même temps investir dans cette même SCPI. cela peut d’une certaine manière ressembler à un conflit d’intérêt. Mais après tout peut être est ce autorisé ?

ensuite tout dépend peut être si la pérennité de la présence de l’ "actionnaire" au capital était un argument de vente écrit ou non pour vous attirer.

enfin il faut analyser à mon avis si ce comportement porte un préjudice quelconque à la société, à savoir le fait de retirer 37% des parts (47k/137k, c’est un peu gonflé quand même) alors qu’on est le gestionnaire, cela conduit il par exemple à céder des actifs à un mauvais moment ou à remettre en cause la stratégie ?
si la SCPI dispose des fonds nécessaires apportés par les "perdreaux de l’année" et qu’il n’y aucun engagement de conservation, alors il n’y a pas de problème a première vue, c’était juste pour rassurer le client (on préfère toujours souscrire dans un véhicule financier qui a une certaine surface) mais c’est de bonne guerre. Il dira qu’il a préféré se retirer plutôt que de ne pas savoir dans quel bien investir vu la forte collecte ?

skywalker

nb article 9 du code de déontologie des stés de gestion de SCPI :

http://www.scpi-aspim.com/assets/aspim/files/docReglementaire/code-deontologie-scpi.pdf a écrit :

9° - Si  la  société  de  gestion*  envisage  de  réaliser  des  transactions  entre  SCPI* gérées ou entre SCPI* gérées et son compte propre ou celui d’une société liée*, il lui appartient de déterminer dans le cadre de la réglementation en vigueur dans   quelles   conditions   doivent   se   faire   ces   opérations.   Du   fait   qu’elles   présentent  un  risque  élevé  de  conflits  d’intérêts,  elles  ne  doivent  intervenir  qu’à 
condition d’être dûment justifiées pour les portefeuilles concernés. La procédure mise en place pour effectuer ce type de transactions doit notamment prévoir :- l’information des associés* en cas de conflit d’intérêts avéré ;- le processus de décision, les personnes concernées* ;- les types de transactions autorisées, leurs objectifs ;- les précautions prises concernant la valorisation de l’opération ;- la passation ou non par le marché et dans ce cas, dans quelles conditions ;- la justification de l’intérêt des associés*;-   l’intervention   du   Responsable   de   la   Conformité*   dans   le   processus   de   validation;- la traçabilité du processus de décision, l’archivage des données utilisées

nb ; n’ai aucune part ou aucun lien avec la scpi ou la sté de gestion

Ce qui est curieux, c’est que sur le T4 2019, ils énoncent la souscription de 46511 parts, soit une souscription totale au T2 et au T3 de 47288 parts (dont au 17 juin 2019 5067 parts de fondateurs, dont 218 par NOVAXIA et un par NOVAXIA INVESTISSEMENT).
Ils ont "récupér[é] une partie" des fonds investis, ce qui veut dire qu’ils ont étalé leurs souscriptions sur une période élargie et qu’il en reste encore…

A la fin du T1, ils avaient donc plus de 35,7% des parts de la SCPI (sauf s’ils continuent la souscription de parts au T2 et qu’ils ont retiré une partie des parts souscrites au même trimestre).
On va dire que cette démarche marketing pour imiter un engouement est un peu prendre le client pour un con… Fin c’est mon ressentis…

La société de gestion annonce l’acquisition d’un 6è bien pour la SCPI Une sixième acquisition pour NEO ! - Novaxia Investissement



Il s’agit d’un ensemble de bureau de 2200 m2 à Labège (Agglo de Toulouse) construit en 2013.
La ligne de métro en construction irriguera le quartier.
Le bâtiment est loué dans sa totalité à une "Fintech française en forte croissance à l’international".

La communication ne va pas (malheureusement) jusqu’à donner les couts d’acquisition et taux de rendement.

Novaxio en dit plus sur cette 6 ème acquisition Découvrez le sixième immeuble disponible dans NEO !

Prix d’acquisition : 5 773 500 €
TOF : 100%
Durée moyenne des baux : 6 ans
Rendement à l’acquisition : 5.35%

Sans surprise, acquisition qui fera chuter le TDVM

OxxiGen a écrit :

Sauf si cet immeuble a été financé partiellement à crédit. Or, il semble que 40 % de la somme a été empruntée sur cette opération.

Si il y a crédit effectivement c’est différent. Je n’ai pas trouvé cette information sur 40% d’emprunt.
La SCPI n’avait jusqu’alors pratiquement pas recours au levier (taux d’endettement de 0.61% sur le dernier BT).

Intrigué par cette histoire de retrait de parts presque équivalent aux souscriptions depuis 2 trimestres, j’ai écris à la société de gestion pour connaitre :

1/ la raison (la réponse m’était déjà donnée par @Aldeberic)
2/ si cela allait continuer

Voici la réponse de la société de gestion :

Novaxia a écrit :

Bonjour ​Monsieur,
L’actionnaire a injecté des capitaux dans la SCPI pour en assurer le lancement et pouvoir rapidement investir dans des immeubles.
Face au succès de cette dernière et de son développement, il a fait le choix d’en récupérer une partie. C’est pourquoi le nombre de parts en retrait est élevé.
​
Nous restons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Très Cordialement.
Le Service Clients

N’ayant réponse à ma seconde question, la plus importante, je lai reposé, à savoir est-ce qu’un plan de retrait de l’actionnaire fondateur est programmé ?
Me permettant d’ajouter que depuis 2 trimestres ces retraits étaient importants, quasi identiques aux souscriptions.

Je n’ai eu aucune réponse, par contre dans les 24h00 (peut-être est-ce un malheureux hasard ?), le bulletin du T2 a disparu du site.
On le retrouve ailleurs comme ici https://www.primaliance.com/assets/uplo … 1605298786

Donc pour mémoire (et avant éventuelle disparition) voici les souscriptions/retraits au T2 2020


Et le T3


Soit un retrait de 71 020 parts sur T2 + T3 2020

Fort de ces non réponses j’ai donc consulté les statuts. On y découvre que "l’actionnaire" sité par le service client (Novaxia selon toute logique) est associé fondateur avec 219 parts, sans aucun rapport le nombre de part en retrait.

L’ensemble des 25 associés fondateurs ne sont propriétaires que de 5067 parts seulement au moment de la rédaction des statuts.



La première collecte, après création de la SCPI était peut-être due à l’achat massif (et un peu artificiel) de Novaxia ?

En tout cas (pour moi) une SCPI qui doit tout prouver car sans historique et en plus se permet une telle transparence…
La question elle est vite répondue

Il a fallu du temps, mais j’ai eu une réponse consternante de Novaxia que je partage :

Novaxia a écrit :

Bonjour XXX,
​Merci pour votre mail.
Tant qu’il y aura des opportunités d’investissements, Novaxia Investissement fera des retraita fin d’optimiser les acquisitions du fonds.
Peut être avez vous remarqué les 2 nouvelles acquisitions sur le fonds d’ailleurs ?
Si vous souhaitez plus de détail, nous vous invitons à consulter le rapport annuel et le dernier bulletin trimestriel sur le site internet de NEO.
Soyez rassurez sur le fait que NEO garde une poche de liquidité. De plus, les CAC regarde les comptes trimestriellement.
Belle journée
Très Cordialement.

Donc l’associé fondateur (voir réponse précédente) rachète ses parts et sort de la SCPI afin "d’optimiser les acquisitions du fonds"

Enfumage ou incompétence complète, là on passe dans le registre inapte !

Quand à m’inviter à aller lire le BT3 (qui ne répond aucunement à ma question) alors que cette question prend pour origine la lecture nommée de ce document (ainsi que du BT2 et des statuts de la SCPI)…

Les liquidités et les acquisitions n’ont évidemment aucun rapport avec ma question 2 fois posée sur le plan de retrait des parts des associées fondateurs (que mon interlocuteur persiste à nommer actionnaire).

Pour parler des acquisitions que l’on m’invite à aller voir. Justement, il n’y en a pas eu ce dernier trimestre et aucune nouvelle n’est annoncée. Forcément, puisque -c’est ma question- les souscriptions ne font que compenser les retraits.

Il y a la possibilité bien entendu de l’emprunt. Mais le taux d’endettement augmente, partant de 0% il atteint 15.75% au troisième trimestre.
D’ailleurs, je suis surpris que le niveau d’endettement ne soit pas fixé par les statuts. La société de gestion à tout pouvoir de le déterminer en AG ! (sous le contrôle d’un conseil de surveillance nommé ultra cumulard par les fondateurs eux mêmes et sans respecter les conseils de l’ASPIM. Tout va bien me dit on le commissaire au compte vérifie les comptes une fois par trimestre )
Statuts page 8 :


Question subsidiaire : à quel prix "l’actionnaire" a t-il revendu ses parts (commission de retrait ou pas puisque cession avant 5 ans).

Cette réponse est un vrai sketch.
J’ai le sentiment que mon interlocuteur du service commercial ne sait tout simplement pas de quoi il parle !

Pour NEO, Montant du dividende net de fiscalité étrangère 4x2.70 soit 10.8 €. Cela donne 6% de rendement pour 2021

Dans le message #64 je mettais en garde sur la pratique d’une société de gestion qui ne mettait pas de limite statutaire à son endettement.

Le BT1/21 https://www.novaxia-invest.fr/wp-conten … t_2021.pdf révèle que celui-ci s’envole de 15.75% au T3/20 à 31.89% au 31/03/21 (ce qui est vraiment beaucoup pour une SCPI).

La remarque sur le niveau d’endettement est à relativiser …. quand on constate que l’endettement correspond en gros à 1 trimestre de collecte, ou aux investissements d’un trimestre. (Et j’ignore si c’est des dettes à court ou à long terme).

Actuellement, il devrait suffire qu’un investissement se fasse quelques jours avant (ou après) la fin du trimestre, pour que le ratio d’endettement en fin de trimestre augmente (ou diminue) beaucoup.

Quand la SCPI aura atteint sa vitesse de croisière (et que la collecte annuelle représentera bien moins de 50% de la capitalisation), le ratio d’endettement sera bien plus stable (et représentatif).

Un modèle intrigant et une équipe dynamique… est-ce suffisant y compris en cas d’augmentation du prix pour investir dans une SCPI ?

Des SCPI 7 % sous la valeur de reconstitution il y en a toute une palanquée, pour moi ce n’est pas un critère. C’est une méthode pour attirer le chaland. Tant que l’écart n’atteint pas 10 % elles ne revalorisent pas, sauf si elles ont besoin de ralentir les souscriptions.