SCPI Patrimmo Commerce : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Je pense que le "souci" est trop anticipé et exagéré a la fois. Si, comme on l’entend souvent, internet mange les commerces, ce ne sera pas soudain, les usages ont changé un peu et continueront sans doute, mais je ne vois pas un changement fondamental et important comme prevu.
Les gens auront toujours besoin de sortir, les courses et shopping sont un loisir melé d’habitudes meme pour les enfants. Le temps qu’on y consacre va plutot avoir tendance a augmenter en france via la baisse globale a long terme du temps de travail, et la démographie augmente un peu il me semble. Et au pire, si cela évolue autant que prédit,  cela induit + de garages, d’entrepots, de points de services, et puis les surfaces peuvent se relouer, s’adapter meme si elles doivent changer de business.
Que sont devenus les petites epiceries, boucheries, cordonniers, fleuristes…ces surfaces ne se louent-elles plus ? Et par exemple les magasins de vente de meubles, qu’on pouvait penser ne pas survivre a internet, ne se sont-il pas adaptés en ligne ?
Pour les petits commerces alimentaires de quartier, le + gros n’a t’il pas déja été fermé ?
Je me trompe peut-etre sur certains points, mais j’y vois plutot de petits inconvenients que de gros, pouvant etre en grande partie corrigés par anticipation et adaptation, pas la marée de désertification annoncée.
Je pense que la qualité de l’equipe dirigeante d’une SCPI est un facteur + important que celui que vous evoquez.

Dernière modification par colia (05/02/2020 20h27)

Vous auriez des éléments de comparaison à proposer…
Pour ma part, je suppose que le prix d’achat est en adéquation avec les loyers que la société de gestion espère tirer de la location, loyers qui doivent beaucoup dépendre de la situation précise du bien. Néanmoins, concernant les loyers, rien n’est précisé dans le bulletin trimestriel donc difficile de se faire une idée précise sur les dernières acquisitions (un rendement acte en main par exemple serait le bienvenu).

Concernant les loyers des locaux vacants, sur une même ville, l’éventail est très large suivant la localisation exacte du bien (et probablement aussi suivant le type de commerces). Si j’essaie Metz, un des premiers liens tombés sous google ici m’annonce des loyers compris entre :
37€/m2/an et 823€/m2/an avec une moyenne à 216… 540 est donc dans la fourchette mais assez sensiblement au-dessus de la moyenne…
Je ne connais pas Metz mais le 55 de la rue Serpenoise me semble assez central donc le 540€/m2/an pourrait s’expliquer.

Bien à vous,
cat

Pour Dijon, il s’agit d’un des endroits les plus cossu pour du commerce, plein centre ville, à coté de la mairie, dans une rue piétonne.

Cependant, pour de l’immobilier résidentielle, je n’achèterais pas au delà de 3500€ du m² à cette adresse. A ce prix là, j’exigerais un bien sans travaux et avec beaucoup de cachet.

Armand a écrit :

Je doute très fortement de la pertinence du lien donné, par exemple sur le loyer maxi donné pour Metz qui me semble énorme, un taux de capitalisation de 5,5 % considéré comme logique pour du prime dans une grande (toute proportions gardées) ville du grand est nous donnerait une valeur délirante de +- 16 460 € /m². Et il est absolument impossible que du prime à Metz soit à 20 % de taux de capitalisation, seul montant qui nous ferait commencer à arriver à une valeur raisonnable pour un truc tip top (4000 € /m²).

D’après le RA 2018, le 54 rue Serpenoise à Metz a été acheté 6.316M€ pour 750m^2 soit un prix de 8420€/m^2 fin 2016.
Le même jour, la SCPI a signé un autre commerce à Metz, probablement nettement moins bien placé, pour 700,5k€ et 450m^2 soit un prix de 1555€/m^2.
Donc les prix peuvent bien largement varier suivant la localisation et le type de commerces dans une même ville.

Par ailleurs, je ne suis pas sûr que le bon coin soit le site idéal pour juger des ventes immobilières des commerces les plus cossus d’une ville, même de province…

Enfin, je ne suis pas un professionnel de l’immobilier commercial, donc mes commentaires sont d’une valeur toute relative ;-).

EDIT : en complément, Patrimmo Commerce possède déjà un bien à Dijon, rue de la Liberté, acheté en 2016, le montant de la transaction était de 1.766M€ pour 150m^2, soit un prix au m^2 qui va vous faire frémir : 11770€/m^2.

EDIT 2 : en bonus, je suis aller voir dans le rapport d’Immorente si l’on pouvait trouver des biens comparables :
* sur Dijon, Immorente possède 2 commerces mais aucun n’est rue de la Liberté, donc ce n’est pas totalement probant;
* sur Metz, par chance, Immorente possède des biens au 61/63 rue Serpenoise, acquis en Septembre 2014, la comparaison devient donc plus raisonnable : coût d’achat : 17M€ pour une surface de (899+1114+803)=2816m^2 soit un prix au m^2 de 6035€/m^2. Cela est plus raisonnable que le prix indiqué pour Patrimmo Commerce mais bien supérieur aux 4000€/m^2.
* sur Troyes, Immorente et Patrimmo Commerce possèdent des biens cours Emile Zola achetés à 1 ans d’écart (2014-2015) et situés respectivement au 123 et au 99, Immorente a payé 1.05M€ / 112 m^2 = 9375€ / m^2 et Patrimmo Commerce 2652M€ / 611m^2 = 4340€ /m^2… Cette fois, avantage apparent à Patrimmo Commerce mais en même temps, je ne sais pas ce que sont exactement les m^2 indiqués.
* je n’ai pas poursuivi pour Belfort…

EDIT 3 : voilà ce que disait le BT4 2016 au moment de l’acquisition de la plupart des biens en question :

Patrimmo Commerce dans son communiqué a écrit a écrit :

C’est au cours de ce dernier trimestre que l’investissement le plus important de l’année a été conclu, pour un montant de 39 millions d’euros. Il s’agit d’un portefeuille de 35 commerces de centres-villes répartis sur tout le territoire français. Les communes d’implantation disposent d’une zone de chalandise conséquente, adossée à une aire urbaine (Bordeaux, Metz, Nancy, Perpignan…). L’ensemble des actifs sont intégrés au cœur des dispositifs commerciaux piétonniers/semi-piétonniers de ces villes et bénéficient donc tous d’emplacements dits "numéro 1". Le portefeuille offre une diversification tant géographique que par surfaces d’exploitation. La majorité des commerces sont loués à des enseignes nationales et internationales telles que Yves Rocher, Armand Thierry, Jules, Etam, Pimkie, Sephora, Orange.

La surface totale achetée était un peu inférieure à 6000m^2 (pour 39M€).

Dernière modification par cat (21/02/2020 09h52)

Pour les personnes intéressés, le rapport annuel 2019 est disponible depuis quelques temps.

Quelques éléments après parcours de ce rapport :
* 103M€ de collecte pour 102M€ d’investissements droits inclus : l’investissement principal a été un portefeuille de commerces hollandais (pour 33M€), le reste des investissements est constitué de commerces en région à l’exception d’un situé à Paris. La diversification dans les bureaux est actuellement un peu inférieure à 8%;
* le TOF au 21/12/2019 était à 91.9% donc en légère hausse par rapport à 2018 (TOF moyen sur l’année : 92.3%). NB : les actifs vacants signalés ne sont toujours que des commerces… on retrouve malheureusement un certain nombre d’adresses communes avec le RA 2018;
* l’endettement est en hausse à 221M€ (ratio d’endettement d’un peu plus de 26%, voir p.15);
* le résultat est stable par rapport à 2018 (9.05€/part contre 9.04€) ce qui a permis à la SCPI de proposer une distribution de 9.08€/part cette année. A noter que pour garantir la distribution (p.30) :

Primonial REIM a écrit :

Afin d’accompagner le développement de la SCPI Patrimmo Commerce, la Société de Gestion a décidé d’abandonner exceptionnellement une partie de sa rémunération 2019 pour un montant de 750 000,00 euros HT. (il reste à peu près 2.5M€ HT de rémunération pour la société de gestion).

* la valeur de reconstitution est en baisse à 198.37€/part (réalisation 169.31€/part).

Mon avis rapide :
* les investissements de l’année semblent pertinents… mais il va falloir regarder sur 2020 comment la SCPI (et ses locataires) aura absorbé la crise sanitaire;
* le TOF est toujours inquiétant pour une SCPI aussi jeune et je ne suis pas sûr que cela puisse grandement s’améliorer cette année.

PS : le BT 1T 2020 étant disponible depuis courant mai, on peut ajouter les quelques éléments suivants :
* distribution de 2.21€/part (contre 2.27 au 1T 2019);
* collecte de 18M€ au mais aucun investissement;
* le TOF était remonté à 93.2% à la fin du 1T mais il va falloir attendre la suite de l’année.

Bonjour à tous,

Une petite question pour les détenteurs (ou connaisseurs) de la SCPI Patrimmo Commerce : je dispose de quelques parts via une AVIE Fortuneo et je n’ai plus de distribution depuis fin juin (sachant que je n’ai pas de souci de versement avec d’autre SCPI de Primonial).

Est-ce que tout le monde est dans le même cas ? En lien avec le message précédent qui annonce que ne sera distribué que ce qui est encaissé ?

Merci à vous pour vos retours.

Cordialement,
Matt

Le BT1/2021 est sorti.

Première information : il y a des parts en attente de revente (3002), ça sent donc un peu le roussi

Deuxième information : la valeur de reconstitution passe de 198,37 à 183,60 soit une baisse de 7,4%.

Troisième information : la valeur de reconstitution est désormais supérieure à la valeur de part de 6,8%.

Quatrième information : la société de gestion affirme reverser l’ensemble des loyers perçus. A 1,48/part, on serait donc à -34% de loyers perçus versus avant Covid (2,27)

C’est peu encourageant. Pour ceux qui suivent mes messages, j’avais vendu cette SCPI en avril 2020 après m’être interrogé depuis en février 2020. La hausse du prix de la part (191=>197) entre le moment où je l’avais achetée et le moment où je l’ai vendue avait fait passer la pilule et je ne voulais pas risquer de rester bloqué dans un marché de parts illiquide.

Le nombre de parts en attente de retrait continue à augmenter : 36 000 selon le BT Q3/2021. A noter que la SCPI a vendu le local Marionnaud du 17 bd Rochechouart pour 5,1ME soit une plus value vs le coût d’achat de 4,4 ME en 2014

La Société de Gestion propose aux associés de mettre en place un fonds de remboursement afin de résoudre le problème des parts en attente de retrait.

Les associés sont donc conviés à une AGO et une AGE afin de s’exprimer sur cette mise en place :

https://patrimmo-commerce.ag-preim.fr/P … SDG_PC.pdf
https://patrimmo-commerce.ag-preim.fr/P … ONS_PC.pdf
https://patrimmo-commerce.ag-preim.fr/P … OUR_PC.pdf

Primonial annonce un taux de distribution de 3,19% pour 2021 dans businessimmo.

BusinessImmo a écrit :

Les SCPI ont délivré des rendements 2021 « en ligne avec leurs objectifs cibles », selon Primonial. Dans le détail, les SCPI Primopierre et Primovie affichent les meilleurs taux de distribution avec respectivement 4,77 % et 4,58 %. Les SCPI Patrimmo Commerce et Primofamily enregistrent quant à eux, des taux de distribution de 3,19 % et 3,03 %.

Pour rappel :
T1 21 : 1,48 €
T2 21 : 1,6 €
T3 21 : 1,6 €

Le taux de distribution annoncé laisse penser que le dividende a été maintenu à 1,6 € au T4. Si on écoute Primonial, tout va bien puisque ces résultats sont en ligne avec l’objectif… Circulez !

Le BT qui sort toujours assez tardivement chez Primonial en dira plus sur l’état locatif et le marché des parts…

J’écrivais en Novembre : a écrit :

… la tendance n’est pas bonne mais est à relativiser quand même… car 36 381 parts c’est 0,94% des parts en circulation… dit autrement c’est un peu plus de 7 millions d’euros sur une capitalisation de 760 millions…

Je peux réécrire à peu peu près la même chose vu qu 47491 parts en attente ce n’est que 1,23% des parts en circulation et moins de 10 millions d’euros sur une capitalisation de 760 millions…



Il ne faudrait pas que cela finisse par ressembler au conte de la grenouille ébouillantée…

1,23%, ça commence à représenter quelque-chose en rapport aux autres SCPI qui ont pu connaître une situation similaire. Surtout c’est une première sur une SCPI relativement récente, qui a 10 ans.
La tendance est haussière sur le nombre de parts en attente, la question est surtout de savoir à quel niveau atteindra-t-on un plateau.
Dans l’environnement actuel et durable déjà de collectes délirantes sur les SCPI, il y a lieu de s’inquiéter. Les fondamentaux de la SCPI ne sont pas mauvais et on peut aussi relativiser, c’est peut-être passager, nul ne le sait.